Interview: Darum geht es!

Um erfolgreich ein Fix & Flip Projekt zu beenden, geht es letztendlich darum, Gewinn zu erwirtschaften. Der Grundgedanke von Fix & Flip ist die Wertsteigerung einer Immobilie. Du kaufst eine billige, aber lukrative Immobilie, wertest diese selbst auf und verkaufst sie am Ende gewinnbringend. Das bedeutet, du musst kosteneffizient arbeiten, um deine Ausgaben niedrig zu halten und so den Gewinn steigern zu können.

Das Interview führen wir mit Immobilien-Erfahrung.de (im Gespräch „IE“). Wir sprechen im Interview über:

• den Kauf und das Finden von lukrativen Immobilien
• das Sparen von Kosten beim Aufwerten und Renovieren
• den gewinnbringenden Verkauf des Objekts
• Bonusthemen wie Steuern, Rechtsformen und die Finanzierung

FIV: Wir haben schon mal in einem unserer Beiträge über Fix & Flip gesprochen und dabei die drei Schritte ein wenig beleuchtet. Sicher konnten wir dort nicht alles klären, was ein Experte mit Erfahrung darüber berichten kann. Gehen wir doch noch mal die drei Schritte durch und schauen, was du uns dazu sagen kannst. Beginnen wir mit dem ersten Schritt – dem Ankauf.

IE: Ja, gerne. Anzufangen ist die größte Schwierigkeit! Um überhaupt mit dem Immobilienhandel anfangen zu können, brauchst du Immobilien. Der erste Schritt bezieht sich also ausschließlich auf die Akquise von Immobilien. Das ist auch mit dem komplizierten Teil von Fix & Flip. Zunächst musst du bei der Suche nach dem perfekten Objekt eine Kriterien-Checkliste aufstellen und durcharbeiten.

Kriterien für die Auswahl der Fix & Flip Immobilien

IE: Die Checkliste für die Immobiliensuche sollte wichtige Eckdaten, die für dich als Flipper von Bedeutung sind, beinhalten. Grundsätzlich steht die Lage und der Zustand als Entscheidungsgrundlage fest.

Das Objekt muss sich an einem für dich vorteilhaften Standort befinden. Vorteilhaft in dem Sinne, dass es für spätere Abnehmer eine attraktive Gegend ist – somit schnell verkauft werden kann – und für dich in einer noch bezahlbaren Lage befindet. A-Lagen sind hierbei unvorteilhaft, da Stadtzentren etwa preislich nicht lohnenswert sind. B-Lagen oder sich entwickelnde C-Lagen bieten hier viel besser an.

Außerdem muss der Zustand der Immobilie betrachtet werden. Da der Fokus auf „billigen“ Immobilien liegt, bergen diese oft auch Probleme. Das ist zu einem gewissen Maß natürlich in Ordnung, die Strategie beinhaltet ja schließlich das „Fixen“, sollte aber trotzdem nicht überschätzt werden.

Beim Fix & Flip gilt es Sanierungen zu vermeiden!

Diese sind zu kosten- und zeitaufwendig. Die Bausubstanz deines Objektes sollte also grundsätzlich intakt sein.

FIV: Mit den grundlegenden Kriterien im Kopf – Wo suche ich denn am besten nach Immobilien?

Objekte suchen & kaufen: Wie gehe ich vor?

IE: Für die Suche bieten Online-Portale eine solide Grundlage. Hier können Angebote in der entsprechenden Lage gefunden und miteinander verglichen werden. So bekommst du ein grobes Bild und eine Vorstellung vom Preis. Die Online-Portale würde ich aber eher zur Recherche nutzen, nicht für den Kauf.

Die besseren Kaufoptionen bekommt man privat durch Off-Market Immobilien. Im Idealfall hat man bereits ein Netzwerk von Leuten, die sich bei einem melden, sobald sie etwas von einem Verkauf erfahren. Hat man das nicht, muss man selbst den persönlichen Kontakt suchen. Entweder man zeigt sich, beispielsweise durch Marketing und lässt Kunden zu sich kommen oder geht initiativ auf persönlich auf Kunden zu.

Das jetzt zu erläutern, würde aber etwas den Rahmen sprengen.

FIV: Okay gut. Wir fassen noch mal den ersten Schritt zusammen:

• Checkliste mit Kriterien für die Immobilie
• Lage & Zustand des Objekts sind wichtig
• Sanierungsbedürftige Objekte vermeiden
• Online-Portale zur Recherche verwenden
• Off-Market Immobilien aus privatem Kontakt

Was würde dann als Nächstes kommen? Das Aufwerten?

IE: Ich würde zuvor noch kurz über die Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf sprechen.

Fix & Flip Finanzierung: Welcher Kredit eignet sich?

Erst vor ein paar Tagen sprach ich mit einem unserer Partner über ein interessantes Thema, und zwar über Fix & Flip ohne Eigenkapital. Um ohne Eigenkapital Fix & Flip zu betreiben, bedarf es Fremdkapital. Das Fremdkapital wird über Kredite und Darlehen bereitgestellt. Bei der Diskussion, welche Art von Darlehen die Beste sei, ist mir erst klar geworden, wie wichtig die Frage nach der Finanzierung überhaupt ist.

Deshalb wollte ich die wichtigsten Punkte noch mal kurz auflisten.

Die Finanzierung kann sich auf zwei Bereiche teilen

Die Finanzierung der Immobilie selbst und die Finanzierung des Renovierungsprozesses. Beide Bereiche können einzeln, aber auch kombiniert finanziert werden. Das entscheidet man je nach eigenen Vorstellungen. Dabei gibt es für beide Möglichkeiten verschiedene Kreditarten.

Kreditarten im Überblick

Um das gesamte Projekt zu finanzieren, können grundsätzlich alle herkömmlichen Kredite verwendet werden. Speziell für den Kauf des Objekts bieten sich Hard-Money-Darlehen an. Diese basieren nämlich nur auf dem Wert der Immobilie, nicht auf dem Eigenkapital.

Für das Aufwerten gibt es mehrere gute Finanzierungsmöglichkeiten. Kleinkredite sind dabei die einfachsten Lösungen. Interessant sind aber eher Kreditlinien! Diese geben im Prinzip ein Budget vor, aus dem man entnehmen kann, was man benötigt. Dementsprechend wird auch nur das verzinst und getilgt, was verbraucht wird.

FIV: Ich halt noch mal fest:

• Finanzierung des Kaufs
• Finanzierung der Renovierung
• separat oder kombiniert
• reguläre Darlehen
• Hard-Money-Darlehen
• Kleinkredite
• Kreditlinien

Mit der Finanzierung aus dem Weg steht dem Aufwertungsprozess nicht mehr viel im Weg, richtig?

Immobilie aufwerten: Kosten sparen & Wert steigern

IE: Ja, richtig! Da der Prozess des Aufwertens sehr ausführlich ist, versuche ich mich kurzzufassen und nur das Wichtigste zu nennen. Wir haben dazu auch komplette Ausführungen und Beiträge auf unserer Seite.

Einfach gesagt geht es bei diesem Schritt um die eigentliche Wertschöpfung und somit der Generierung des Gewinns. Hier wird die, für die Endnutzer, unattraktive Immobilie attraktiv gemacht. Das wird durch kostengünstige Renovierungsmaßnahmen erzielt.

Kostengünstig ist dabei das Sprichwort!

Man muss darauf achten, ohne großen Aufwand den Wert effektiv zu steigern. Wie schon erwähnt, sind umfangreiche Sanierungen hierbei unvorteilhaft.

Am besten kann der Wert des Objekts durch die Erneuerung des Bodenbelags, die Erneuerung von Küche und Sanitäranlagen, neue Fenster und Türen sowie durch Garten- und Terrassenpflege erreicht werden.

Wer nicht handwerklich begabt ist, findet hier bei Handwerkern die beste Hilfe und Beratung.

FIV: Die Bereiche, in denen effektiv renoviert, werden kann, sind also:

• Bodenbelag
• Bad
• Küche
• Fenster
• Türen
• Garten
• Terrasse

Ist das Objekt nach dem Aufwerten dann bereit für den Verkauf?

Fix & Flip Verkauf: Exposé, Angebote & Home Staging

IE: Im Prinzip schon, ja! Bereits während dem Aufwertungsprozess kann ein Gutachter mit der Bewertung des Objekts beginnen. So bekommst du frühzeitig eine ungefähre Vorstellung für den Verkaufspreis. Außerdem kann auch zeitnah mit der Erstellung des Exposés begonnen und das Inserat anschließend veröffentlicht werden.

Für die Erstellung gibt es noch einen entscheidenden Trick – das Home Staging!

FIV: Was genau ist das?

Home Staging zur Aufbereitung der Anzeige

Home Staging ist ein einfacher Trick, um die Wohnfläche für die Bilder des Exposés attraktiver darzustellen. Dabei werden die Räume lebendig gestaltet. Hierzu werden keine echten Möbel, sondern speziell angefertigte Pappmöbel verwendet. Das spart Energie und Kosten für einen „Umzug“.

Sobald das Exposé auf den Markt geht wartet man!

Und wenn du ausreichend Angebote erhalten hast, vergleichst du sie und verhandelst gegebenenfalls, um einen noch besseren Preis zu erzielen.

Nach der Auswahl des Käufers folgt dann nur noch der Notartermin und die Eigentumsübergabe.

Abschließend kann der Gewinn berechnet werden. Zur Visualisierung gibt es auf unserer Seite den Fix & Flip Rechner.

Fix & Flip Steuern: Wie viel Gewinn bleibt mir?

FIV: Der Verkaufsprozess ist damit beendet. Was passiert mit dem Gewinn? Der muss doch sicher versteuert werden?

IE: Absolut richtig. Natürlich fallen beim Fix & Flip Gewinn, wie bei allem anderen auch, Steuern an. Welche Steuern und vor allem wie hoch der Betrag ist, ist abhängig von der Rechtsform, in der du gehandelt hast.

Als Privatperson oder Einzelunternehmer muss die reguläre Einkommenssteuer gezahlt werden. Je nachdem wie hoch dein Gewinn am Ende war, wird einem bestimmten Steuersatz zugeordnet.

Diese Steuersätze sind in der Steuerprogression festgehalten.

Wenn man plant länger Fix & Flip zu betreiben, lohnt es sich eine GmbH zu gründen. Diese benötigt zwar ein Stammkapital von 25.000 Euro, dafür spart man ordentlich Steuern. Außerdem haftet nicht mehr das eigene Kapital, sondern nur die Gesellschaft, beschränkt auf das eingezahlte Kapital.

Als GmbH zahlst du dann nur die Körperschaftssteuer von rund 15% und die Gewerbesteuer in Höhe von 3,5%.

Ich habe jetzt mal nur grobe Eckdaten zu der Versteuerung gegeben. Natürlich ist das Thema noch weiter ausführbar.

Wer mehr darüber erfahren will, schaut gerne bei uns im Fix & Flip Ratgeber vorbei. Empfehlen kann ich unter anderem die Artikel Fix & Flip Steuern, Immobilie aufwerten und Fix & Flip Verkauf.

FIV: Vielen Dank für deine Zeit und die Einblicke in die Fix & Flip Strategie!

IE: Gerne!

Zusammenfassung: 10 Learnings zu Fix & Flip

Fassen wir das Wichtigste noch einmal kurz zusammen.

	Learning Fix & Flip
1	Grundgedanke von Fix & Flip ist die Wertsteigerung von Immobilien
2	Die 3 Schritte von Fix & Flip: Kaufen, Aufwerten & Verkaufen
3	Checkliste für die Immobiliensuche: Lage & Zustand beachten
4	Objekte finden & kaufen über Online Portale & private Kontakte
5	Projekt finanzieren & passende Finanzierungsart finden
6	Kostengünstig Aufwerten & Renovieren
7	Sanierungsbedürftige Objekte vermeiden
8	Immobilie bewerten lassen & Exposé erstellen
9	Exposé durch Home Staging aufbereiten
10	Vertrag abwickeln, Eigentum übergeben & Gewinn berechnen (Steuern beachten)

Du willst selbst Häuser und Wohnungen flippen? Dann empfehle ich dir mein Interview „Flipper Immo“! Lies hier das Interview: Fix & Flip Erfahrungen.

Lese-Tipp: Fix & Flip Interview

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• Fix & Flip Interview

Was ist Fix & Flip?

Die Fix & Flip Strategie bezieht sich auf das Kaufen, Aufwerten und Verkaufen von Immobilien innerhalb eines kurzen Zeitraums mit dem Ziel, Gewinn zu erzielen.

Der Prozess beginnt mit der Suche nach einer unterbewerteten Immobilie, die man kaufen und renovieren kann. Nach Abschluss der Aufwertungsmaßnahmen wird das Eigentum auf dem Markt zu einem höheren Preis verkauft.

Fix & Flip ist also:

• Eine billige Immobilie kaufen
• Sie kosteneffizient aufwerten
• Gewinnbringend verkaufen

Der erste Schritt bei der Durchführung einer Fix & Flip Strategie besteht darin, eine geeignete Immobilie zu finden und zu kaufen. Denk daran, eine gründliche Bewertung der Bausubstanz durchzuführen, um zu verstehen, welche Art von Renovierungen notwendig sind, um den Wert der Immobilie zu erhöhen, und eine realistische Schätzung des Verkaufspreises zu erhalten.

Hier sind einige Tipps, die dir bei diesem Prozess helfen können.

Unterbewerteten Immobilien suchen

Dies können Immobilien sein, die in einem schlechten Zustand sind, oder deren Besitzer sie schnell verkaufen müssen. Achte bei der Wahl der Immobilie trotzdem auf die Lage der Immobilie. Die Lage ist maßgebend für den späteren Verkaufspreis.

Verwendung von Online-Plattformen

Es gibt viele Online-Plattformen, die es erleichtern, geeignete Immobilien zu finden, wie z.B. Social-Media-Plattformen oder Apps und Online-Märkte. Auch können private Kontakte eine ideale Möglichkeit eine lukrative Immobilien für die Fix & Flip Strategie zu finden.

Netzwerk aufbauen: Makler, Handwerker & Co.

Kontakte zu Maklern, Handwerker und anderen Fachleuten im Immobiliensektor zu knüpfen ist sehr hilfreich, um über mögliche Angebote informiert zu werden. Hier kannst du einfach Online-Plattformen nutzen oder Kontakt mit Privatpersonen aufnehmen.

Möglicherweise kennt dein Onkel jemanden, der schon mal günstig ein Bad saniert hat.

Finanzierung & Kapital sicherstellen

Stelle sicher, dass du genug Kapital hast, um das gekaufte Eigentum zu renovieren und zu verkaufen. Viele Fix & Flip Projekte scheitern an einer zu geringen Kapitalsumme. Eine großzügige Planung der Kosten und der finanziellen Mittel ist deshalb notwendig.

Für Fix & Flip bietet sich die Möglichkeit dieses Finanzieren zu lassen. Wie das funktioniert, erfährst du hier:

• Fix & Flip Finanzierung

Fix & Flip Immobilie aufwerten

Das Aufwerten der Immobilien ist die eigentliche Arbeit. Hier musst du darauf achten, eine ausführliche Planung der Arbeiten vorzunehmen. Mit der Planung kannst du Aufwände für Kosten und Zeit besser abschätzen. Ziel der Aufwertung ist durch effektive Maßnahmen den Wert der Immobilie zu steigern, um somit Gewinn zu erzielen. Mit Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können diese Ziele erreicht werden.

Auf was du genau achten musst, welche Arbeiten anfallen und welche Kosten auf dich zukommen, erfährst du im folgenden Beitrag:

• Fix & Flip Immobilie aufwerten

Fix & Flip Immobilie verkaufen

Der letzte Schritt nach dem Aufwerten der Immobilie ist der Verkauf des Objekts. Dieser Schritt führt letztendlich zu deinem Gewinn, weshalb es wichtig ist hier die richtige Herangehensweise zu wählen.

Zunächst solltest du deine Immobilie von einem Experten, wie Architekten oder Maklern, bewerten lassen. Diese geben dir einen Bereich, in welchem du dein Verkaufspreis gestalten kannst.

Wie so eine Gewinnrechnung aussieht, kannst du in diesem Beitrag nachvollziehen:

• Fix & Flip Kostenrechnung

Auch interessant! Die Steuern von Fix & Flip unterscheiden sich je nach gewählter Rechtsform.

Fazit! Fix & Flip & Kapitalsteigerung

Wenn du eine billige Immobilie findest ist die Fix & Flip Strategie eine rentable Möglichkeit, im Immobilienbereich zu investieren. Jedoch musst du beachten, dass die Strategie auch mit Risiken, wie unvorhergesehene Renovierungskosten oder Schwierigkeiten beim Verkauf der Immobilie, verbunden sein kann.

Hohes Risiko, aber hoher Gewinn

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Fix & Flip Strategie, wenn effizient durchgeführt, schnell und effektiv zu deiner Kapitalerhöhung beiträgt. Du musst beachten, dass du gut vorbereitet bist und die Risiken verstehst, bevor du mit dieser Strategie beginnst.

Für ausführliche Informationen schau beim Fix & Flip Ratgeber unserer Partner vorbei:

• Fix & Flip Immobilien

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• Fix & Flip Interview