Haus Kaufen: Hohe Kosten, hohes Risiko

Der Traum vom Eigenheim – für viele ist dies ein Lebensziel, das es zu erreichen gilt. Ein eigenes Haus hat neben vielen Positiven Aspekten auch seine Schattenseiten. Wenn du ein Einfamilienhaus kaufst, egal ob zum Eigennutz oder als Kapitalanlage, bist du immer zu 100% für die anfallenden Kosten verantwortlich. Lies hier mehr über das Risiko beim Hauskauf.

(Alb) – Traum: Die Tücke des Eigenheims

Für viele wird der einstige Traum eines eigenen Haus oft schnell zum Albtraum. Viele nutzen einen Bausparvertrag, um ein Haus bis zum Rentenalter abzuzahlen, mit der Intention des mietfreien Lebens. Jedoch trügt die Annahme meist und man verschuldet sich trotzdem, da man für 100% der anfälligen Kosten verantwortlich ist. Ganz mietfrei ist man also nie.

• 100% Investitionskosten
• 100% Selbstverantwortung für Kosten
• Selbst nach Abzahlung des Kredits nicht ganz mietfrei

3 Fehler beim Hauskauf

Beim Hauskauf gibt es viel zu bedenken. Was viele vergessen, sind Fehler, die einem beim Hauskauf unterlaufen können. Hier haben wir für dich die wichtigsten Punkte, warum wir von einem Haus als Erstimmobilie abraten.

Quelle: Immobilienarten/ Immobilien-Erfahrung.de

Mehrfamilienhaus: Hohes Eigenkapital, hohe Kosten

Eigennutz ist also die teuerste Art zu wohnen. Anders sieht es bei einer Immobilie zur Kapitalanlage aus. Hier zahlt der Mieter und das Finanzamt mehr oder weniger deine Schulden ab. Deshalb kommen wir jetzt zu einem Mehrfamilien/ Mehrparteien Haus. Doch Immobilien Einsteiger seid gewarnt! Dieses Gebiet ist eher was für erfahrenere Leute.

Wann also sollte man über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachdenken? Wenn man genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, um den Kaufpreisanteil, die Bewirtschaftungskosten, die Instandsetzungskosten und die Modernisierungskosten abzudecken. Trotz der laufenden Mieteinnahmen sind sie hier wie beim Eigennutz 100% selbst verantwortlich für alle anfallenden Kosten.

Hier nochmal in Kürze die Nachteile eines Mehrfamilienhauses zusammengefasst:

• hohes Eigenkapital benötigt, um Kosten abzudecken
• 100% der Kosten müssen als Eigentümer zu 100% selbst getragen werden

Wohn- und Geschäftshäuser (WGH)

WHGs verhalten sich  ähnlich wie Mehrfamilienhäuser, sind in der Investition trotzdem um einiges risikoreicher. Da sie neben wohnwirtschaftlichen Einhalten zudem mit gewerblichen Flächen ausgestattet sind, stehen diese öfters leer, als Wohneinheiten. Die Fläche muss trotzdem Instand gehalten werden, wodurch zusätzliche Kosten anfallen. Das bedeutet für dich wiederum mehr Eigenkapital aufbringen zu müssen.

• Hohes Risiko durch Leerstand
• Noch höheres Eigenkapital benötigt
• Leerstand muss in Betrieb gehalten werden – Mehr Kosten

Eigentumswohnung: Hoher Ertrag & Kostenteilung

Die Lösung für deine Erstimmobilie? Eine Eigentumswohnung! Der große Vorteil? Du bist beim Kauf einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft, somit hast du die anfallenden Kosten in einem Haus nicht alleine zu stemmen. Die Kosten für Unterhaltung, Instandsetzung und Modernisierung werden unter allen Eigentümern aufgeteilt. Egal ob Eigennützung oder Investmentimmobilie, die laufenden Kosten sind immer geringer als bei einem Haus, bei dem du alleiniger Eigentümer bist.

• Teil einer Eigentümergemeinschaft
• Alle anfallenden Kosten teilen sich du die Anzahl der Eigentümer

Ein kurzes Beispiel: Sagen wir, es geht um eine Heizungsanlage für 16.000 Euro. Du bist Teil eines 8-Parteien Mehrfamilienhauses, mit 1 Eigentumswohnung. Die Kosten teilen sich als durch 8. Du bezahlst also -14.000 weniger und nur noch 2.000 Euro, für die neue, moderne Heizanlage.

Gewerbe-, Spezial-Immobilien und Denkmalschutz

Mit Immobilien mit gewerblicher Nutzung, unter Denkmalschutz stehend oder mit Immobilien für einen speziellen Zweck sollte man sich vor dem Kauf näher beschäftigen. Warum, erfährst du hier in einer kurzen Übersicht!

Gewerbeimmobilie

• Nichts für Einsteiger
• Unterliegen anderen rechtlichen Rahmenbedingungen als Wohnraum
• Häufiger Leerstand als bei Wohnraum (Fluktuation)

Spezial Immobilien

Villa, Bauernhof, Weingut oder auch Werkstatt und Einkaufszentrum, all das sind Spezial-Immobilien.

• Schwerere Finanzierung da hohes Risiko für Banken
• Eher in A- und B- Lagen kaufen, da eine Ländliche Lage zu hohes Risiko birgt

Immobilien unter Denkmalschutz

Immobilien mit historischem Wert und besonderer Stellung (Rechte, Pflichten, Steuern und Förderungen).

• Steuerliche Förderung
• Höhere Kosten bei Instandsetzung
• Beschränkungen bei baulichen Veränderungen

Fazit: In was sollte ich zu Beginn Investieren?

Wenn man sich unseren Vergleich anschaut, sieht man deutlich, dass jede Immobilie, außer der Eigentumswohnung, Nachteile mit sich bringt. Deshalb lautet unser Fazit: Eigentumswohnungen sind der einfachste Einstieg in Immobilien. Hier nochmal kurz unsere wichtigsten Punkte im Überblick:

• Eigennutz ist die teuerste Art zu wohnen – du bist für 100% der Kosten selbstverantwortlich
• Idealfall zum Einstieg: Eigentumswohnung, zur Vermietung (Kapitalanlage), mit guter Rendite!
• Wenn es doch Eigennutz sein soll, dann aber direkt mit 2. oder 3. Immobilie als Kapitalanlage.

Der nächste Schritt: Wie baut man sein Vermögen auf?

Du hast Interesse an einer Immobilie zur Absicherung und zum Aufbau deines Vermögens? Dann lies hier weiter: Alles zum Thema Geldanlage, Wertanlage und Inflation.

Bricks Berlin: Architektur als Chance für Umbauprojekte

Das „Bricks Berlin Schöneberg“ ist eines der Projekte des erfolgreichen Architekturbüros Graft aus Berlin (zu Graft später mehr). Der Gebäudekomplex, der sich über diverse Häuser zieht, ist eines der Aushängeschilder von Graft. Herausforderung an diesem Projekt war die Revitalisierung eines ehemaligen Postgeländes, bei dem der Umbau für Gewerbe, Universität und Gastronomie, sowie die Erweiterung um zwei Neubauten vom Bauherren gefordert wurden. Auf einer Bruttogesamtfläche von insgesamt 32.000 m² wurde in insgesamt 7 Jahren (2014 – 2020) an der Fertigstellung dieses Groß-Projektes gearbeitet. Was das Bricks Berlin Schöneberg so besonders macht, erfährst du im folgenden.

© BTTR GmbH

Lage in Berlin Schöneberg

Das Bricks in Berlin liegt zentral im Stadtteil Schöneberg, und zu Teilen direkt an der Hauptstraße, zu Teilen an der Belziger Straße. Die Anbindung ist sowohl über Straßen via Auto, als auch über öffentliche Verkehrsmittel sehr gut, wodurch der Gebäudekomplex für Jedermann einfach zu erreichen ist. Das Gebiet rund um das Gebäude zählt zu den beliebtesten Wohngegenden der Stadt und macht die im Bricks enthaltenen Wohnungen besonders attraktiv.



Streetview: Hier findest du Bricks Berlin, Live-Begehung

Du möchtest wissen, wie das Bricks Berlin live und in Farbe aussieht? Dann nutze Google StreetView, um einen direkten Blick auf das Gebäude zu werfen! Schau dich in der Nachbarschaft um und entdecke quasi virtuell auf eigene Faust die Gegend um das Bricks Berlin.



Besonderheiten: Ziegelfassade für Wohnungen, Büros, Restaurants und mehr

Das Bricks Berlin ist ein besonderes und komplexes Architektur-Projekt. Entscheiden hier: Aufgrund der teils denkmalgeschützten Gebäude musste hier besonderes Feingefühl an den Tag gelegt werden – statt Neubau ging es hier primär um die Revitalisierung. Das historische Postgelände in Schöneberg wurde um zwei Neubauten erweitert, und die ehemaligen Dächer für die gewerbliche Nutzung aktiviert. Dadurch entstand auf einer Fläche von insgesamt 32.000 m² ein moderner, der Öffentlichkeit zugänglicher Gebäudekomplex aus Geschäften, Büros, Restaurants und Wohnungen. Grünflächen in direkter Nähe und eine großartige Infrastruktur machen diesen Standort besonders attraktiv.

Die teils denkmalgeschützten Gebäude mussten erhalten bleiben, und stellten somit eine große Herausforderung für die Architekten dar. Unterschiedliche Gebäude bekamen einen individuellen Charakter – der jeweils auch aus der Entstehung der Gebäude in unterschiedlichen Jahrzehnten resultiert – und fügen sich doch in Summe in ein stimmiges Gesamtbild ein. Ziegelfassaden bilden hier ein gestalterisches Kernelement.

© Trockland

Technische Daten: Standort, Bauherr, Bau-Zeitraum und mehr

Das Bricks Berlin Schöneberg war ein anspruchsvolles Projekt über eine sehr große Fläche, und hat dementsprechend auch einige Jahre bis zur Fertigstellung benötigt. Hier findest du einige der technischen Fakten über dieses Revitalisierungsprojekt, wie beispielsweise Bauherrn oder auch den Standort.

• Standort: Hauptstraße & Belziger Straße, Berlin Schöneberg
• Projekt: Revitalisierung, Umbau & Erweiterung
• Bauherr: Trockland Management GmbH
• Zeitraum: 2014 – 2020
• Bruttogesamtfläche: 32.000 m² (gesamt)

© BTTR GmbH

Architekten Graft: Gründer Interview – Immobilien & Neubauprojekte

Das Architekturbüro Graft ist ein national und international erfolgreiches Unternehmen, das mittlerweile Standorte in Berlin, Peking und Los Angeles hat. Mit über 150 Architekten und mit diversen Preisen ausgezeichnet ist Graft ein höchst renommiertes Architekturbüro. In ihrem Portfolio finden sich unterschiedlichste Projekte auf der ganzen Welt, von Denkmalschutz über Container-Bauten bis hin zu modernen Hochhäusern und Zukunftsprojekten wie E-Tankstellen oder Volocopter-Stationen, Graft ist extrem vielseitig. Noch mehr Informationen zu Graft findest du in unserem ausführlichen Artikel hier: Graft Architekturbüro. Außerdem haben wir mit den Gründern ein Interview geführt, deren Inspirationen und spannende Antworten kannst du hier in 3 Interview-Teilen nachlesen:

1. Architekturbüro
2. Wohnbau & Mixed Use
3. Zukunft: E-Auto Ladestation & Co.

© BTTR GmbH

Weitere Bilder & Impressionen des Bricks Berlin

Hier erhältst du weitere Eindrücke über das Bricks Berlin Schöneberg, Fassade und die Besonderheiten der Gestaltung. Der Signature-Look ist hier vor allem die Ziegelfassade und die dementsprechende, natürliche Farbgebung.

© Trockland

© BTTR GmbH

Was ist ein Fachwerkhaus? Konstruktion, Geschichte und Merkmale

Der Begriff Fachwerkhaus beschreibt eine Bauweise, bei der ein freistehendes Holzskelett die tragende Struktur bildet. Die einzelnen Felder — die sogenannten „Gefache“ — zwischen den Balken wurden traditionell mit Lehm, Stroh, Kalkputz und Tierhaaren gefüllt. In späteren Bauepochen kamen Ziegel und Bruchstein als Ausfachung hinzu.

Charakteristisch ist das sichtbare Holzgerüst an der Außenfassade. Die Balken werden in horizontale Schwellen, vertikale Ständer und diagonale Streben unterteilt. Diese Konstruktion überträgt alle Lasten über das Holzgerüst auf das Fundament — die Ausfachung trägt statisch nichts bei. Das erklärt, warum Fachwerkhäuser über Jahrhunderte erhalten bleiben können, solange das Holztragwerk intakt ist.

In Deutschland entstanden erste Fachwerkhäuser ab dem 12. Jahrhundert. Den Höhepunkt erlebte der Fachwerkbau zwischen dem 15. und 18. Jahrhundert. Heute stehen tausende historische Fachwerkhäuser unter Denkmalschutz — in Kleinstädten wie Quedlinburg, Goslar, Wernigerode oder Marburg prägen sie ganze Altstädte.

Wichtiger Rechtshinweis: Bei Fachwerkhäusern unter Denkmalschutz sind alle Umbaumaßnahmen genehmigungspflichtig. Historische Baumaterialien und -methoden müssen oft erhalten oder originalgetreu rekonstruiert werden. Vor dem Kauf immer beim zuständigen Denkmalamt anfragen.

Fachwerkhäuser in Deutschland — regionale Stile im Überblick

Die Fachwerkbaukunst ist in Deutschland regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Je nach Verfügbarkeit von Holzarten, klimatischen Bedingungen und kulturellen Einflüssen entstanden distinkte regionale Stile, die bis heute erkennbar sind.

Die regionalen Unterschiede sind nicht nur ästhetischer Natur. Sie spiegeln auch unterschiedliche Waldbewirtschaftung (Eiche vs. Fichte), Klimabedingungen und handwerkliche Traditionen wider. Bei der Sanierung ist es wichtig, den regionaltypischen Stil zu respektieren — gerade beim Denkmalschutz ist originalgetreue Restaurierung oft Pflicht.

Fachwerkhaus kaufen — was man wirklich wissen muss

Wer ein Fachwerkhaus kaufen möchte, steht vor anderen Herausforderungen als beim Kauf eines modernen Hauses. Die Bausubstanz ist alt, die Auflagen können komplex sein — und verborgene Mängel gibt es zuhauf. Eine gründliche Vorbereitung ist unerlässlich.

Checkliste vor dem Kauf:

• Balken-Zustand: Holz auf Risse, Fäulnis und statische Schwächung durch Schädlingsbefall prüfen lassen
• Schädlingsbefall: Hausbock (Xestobium rufovillosum) und Hausschwamm (Serpula lacrymans) sind die häufigsten Schadensursachen — nur ein Holzschutz-Gutachter erkennt verborgenen Befall
• Wärmedämmung: Energieausweis beachten; viele Fachwerkhäuser haben Energieeffizienzklasse F oder G — energetische Sanierung ist oft nötig, aber eingeschränkt
• Denkmalschutzstatus: Beim lokalen Denkmalamt anfragen, ob und in welchem Umfang das Gebäude geschützt ist — auch Ensembleschutz (Ortsbild) kann relevant sein
• Fundament und Kellerfeuchtigkeit: Viele alte Fachwerkhäuser haben kein oder ein unzureichendes Fundament — Feuchtigkeitsmessungen sind Pflicht
• Elektrik und Sanitär: Leitungen in historischen Häusern sind oft veraltet und müssen vollständig erneuert werden
• Dach und Dachstuhl: Traditioneller Dachstuhl auf Fäulnis, Schädlinge und Statik prüfen lassen
• Baugenehmigungen für geplante Maßnahmen: Vorab mit dem Bauamt klären, was erlaubt ist

Ein unabhängiges Baugutachten durch einen Sachverständigen für historische Bausubstanz kostet 500–1.500 Euro, spart aber im Zweifel Zehntausende. Niemals ein Fachwerkhaus ohne Gutachten kaufen.

Mehr zum Thema: Immobilie kaufen: Vermögensaufbau, Geldanlage und Inflation und Haustypen von A bis Z: Alle Bauformen im Überblick.

Sanierung und Renovierung — Kosten und Prioritäten

Die Sanierung eines Fachwerkhauses ist aufwändiger und teurer als bei einem modernen Gebäude. Spezialisierte Handwerker, historisch korrektes Material und behördliche Abstimmung treiben die Kosten. Mit realistischen Kalkulationen lässt sich jedoch die Sanierung gut planen.

Als Faustregel gilt: Mindestens 800–1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für eine umfassende Kernsanierung einplanen. Ein Pufferbudget von 20 % ist bei historischen Gebäuden Pflicht — unerwartete Probleme tauchen fast immer auf.

Denkmalschutz beim Fachwerkhaus — Auflagen, Förderungen und Steuervorteile

Denkmalschutz ist beim Fachwerkhaus ein zweischneidiges Schwert. Einerseits schränkt er Umbaumaßnahmen stark ein. Andererseits eröffnet er erhebliche steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten, die ihn für Investoren besonders attraktiv machen.

Typische Denkmalschutz-Auflagen:

• Originalgetreue Wiederherstellung beschädigter Bauteile (Balken, Gefache, Fassade)
• Keine Außendämmung, wenn das historische Erscheinungsbild beeinträchtigt wird
• Historische Fensterformen und -materialien (oft Holzfenster mit Sprossen)
• Farbgestaltung nach historischen Befunden
• Genehmigungspflicht für alle Veränderungen am Außenbau und häufig auch im Innern

Steuervorteile (Denkmal-AfA): Wer ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus saniert und vermietet, kann die Sanierungskosten steuerlich über 12 Jahre abschreiben — jeweils 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren (§ 7i EStG). Selbstnutzer können nach § 10f EStG 10 Jahre lang je 9 % der Sanierungskosten als Sonderausgaben geltend machen.

Förderungen: KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), regionale Denkmalförderprogramme der Bundesländer (z.B. NRW.BANK, LfA Bayern, ILB Brandenburg) sowie EU-Förderprogramme für historische Ortskerne. Alle Anträge müssen vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden.

Fachwerkhaus als Kapitalanlage

Fachwerkhäuser in attraktiven Lagen entwickeln sich zunehmend zu gefragten Kapitalanlageobjekten. Besonders historische Altstädte mit touristischer Anziehungskraft bieten gute Voraussetzungen für Wertsteigerung und stabile Mieteinnahmen.

Vorteile als Kapitalanlage:

• Begrenzte Anzahl erhaltener Objekte — kein Neubau möglich, Knappheit schützt Wert
• Denkmal-AfA reduziert Steuerlast erheblich, besonders interessant für Gutverdiener
• Hohe Mietnachfrage nach authentischem Wohnraum in historischen Stadtkernen
• Tourismusnähe erhöht Potenzial für Ferienvermietung
• Wertstabilität durch UNESCO-Welterbe-nahe Lagen oder Ensembleschutz

Nachteile und Risiken:

• Hohe Sanierungskosten drücken anfängliche Rendite
• Laufende Instandhaltungskosten überdurchschnittlich hoch (1,5–2,5 % des Gebäudewerts jährlich)
• Denkmalauflagen schränken Nutzungsflexibilität ein
• Vermarktung erfordert spezialisierte Makler
• Banken verlangen höheren Eigenkapitalanteil (30–40 %)

Mehr zu Immobilien als Geldanlage: Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll? und Immobilienkredit: Wie viel Haus ist drin?.

Innenausstattung und Interior — historisch und modern kombinieren

Das Innenleben eines Fachwerkhauses bietet einzigartige Gestaltungsmöglichkeiten. Freiliegende Holzbalken, unverputzte Lehmwände und originale Dielen schaffen eine Atmosphäre, die sich mit modernen Elementen wunderbar verbinden lässt.

Bewährte Gestaltungsideen:

• Freiliegende Balken belassen: Sichtbare Balkenstruktur im Wohnbereich wird zum zentralen Gestaltungselement — helles Öl oder Hartwachs statt dunkler Lasur für modernen Look
• Lehm- und Kalkputz im Innern: Diffusionsoffene Materialien regulieren Feuchtigkeit und schaffen warme, matte Oberflächen
• Originale Dielen aufarbeiten: Alte Eichendielen geschliffen und geölt wirken wertvoller als jeder Neubau-Bodenbelag
• Moderne Küche im historischen Rahmen: Klare weiße Fronten oder Naturstein kontrastieren reizvoll mit den Holzbalken
• Industrielle Elemente: Schwarzes Metall bei Treppengeländern, Leuchten und Armaturen ergänzt das historische Holzwerk stimmig
• Wandfarben: Kalkfarben in Weiß, Gebrochenweiß oder sanften Erdtönen — niemals glatte Dispersionsfarbe auf historischem Mauerwerk

Wichtig: Bei denkmalgeschützten Innenräumen muss auch die Innengestaltung genehmigt werden. Tragende Balken dürfen nicht entfernt oder dauerhaft verkleidet werden.

Energetische Sanierung — was erlaubt ist und was empfohlen wird

Die energetische Sanierung eines Fachwerkhauses ist eine der größten Herausforderungen beim Erwerb historischer Immobilien. Die Außendämmung — bei modernen Gebäuden Standard — verbietet das Denkmalamt meist, weil sie das charakteristische Erscheinungsbild zerstört.

Erlaubte und empfohlene Maßnahmen:

• Innendämmung: Diffusionsoffene Dämmsysteme auf Lehm- oder Kalksilikat-Basis — unbedingt auf dampfdichte Folien verzichten, sonst Feuchteschäden
• Neue historische Fenster: Holzfenster mit Wärmedämmverglasung (U-Wert ca. 1,0–1,3 W/m²K) in historischen Sprossteilungen
• Kellerdeckendämmung: Von unten dämmen ist oft einfacher und ohne Genehmigung möglich
• Dachstuhl dämmen: Zwischen den Sparren oder auf dem Dachboden — je nach Nutzung und Denkmalauflagen
• Wärmepumpe oder Pelletheizung: Erneuerbare Wärmequellen sind oft förderfähig und mit historischen Gebäuden vereinbar
• Fußbodenheizung: Bei Sanierung des Bodens nachrüstbar — schonende Flächenheizung ideal für schlecht gedämmte Wände

Niemals eine Außendämmung ohne Rücksprache mit dem Denkmalamt planen. Ein Verstoß gegen Denkmalschutzauflagen kann zu Rückbauverpflichtungen und Bußgeldern führen.

FAQ: Häufige Fragen zum Fachwerkhaus

Wie teuer ist die Sanierung eines Fachwerkhauses?
Die Kosten hängen stark vom Zustand ab. Einfache Renovierungen liegen bei ca. 400–600 € pro m², umfassende Kernsanierungen können 800–1.500 € pro m² oder mehr betragen. Für verborgene Schäden immer 20 % Puffer einplanen.

Hat Denkmalschutz nur Nachteile?
Nein. Denkmalschutz ermöglicht erhebliche steuerliche Abschreibungen (Denkmal-AfA), Zugang zu Sonderförderungen und schützt den Wert durch Knappheit. Die Auflagen sind zwar einschränkend, aber die finanziellen Vorteile überwiegen in vielen Fällen.

Welche Förderungen gibt es für Fachwerkhäuser?
KfW BEG (energetische Sanierung), Denkmalschutz-AfA (§ 7i und § 10f EStG), regionale Förderprogramme der Bundesländer sowie kommunale Programme in historischen Stadtkernen. Alle Anträge müssen vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden.

Kann ich ein Fachwerkhaus energetisch sanieren?
Ja, aber mit Einschränkungen. Außendämmung ist bei Denkmalschutz meist verboten. Erlaubt sind Innendämmung mit diffusionsoffenen Materialien, neue historische Holzfenster, Kellerdecken- und Dachflächendämmung sowie der Einbau moderner Heizanlagen.

Ist ein Fachwerkhaus eine gute Kapitalanlage?
In attraktiven Lagen mit historischem Stadtbild: ja. Die Kombination aus Wertstabilität durch Knappheit, Denkmal-AfA und Mieternachfrage macht Fachwerkhäuser für Investoren interessant. Höhere Sanierungskosten und Instandhaltungsaufwände müssen jedoch in die Renditerechnung einfließen.

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