Checkliste: Ziele und Kriterien der ersten Eigentumswohnung

Beim Kauf der ersten Immobilie sollte man eine gut überlegte Entscheidung treffen. Man sollte sich ein Ziel stecken, welche Kriterien für einen in einer Immobilie die größte Rolle spielen und auf gar keinen Fall aus emotionalen Gründen kaufen. Triff deine Entscheidung aufgrund von betriebswirtschaftlichen Fakten und Kennzahlen, die sich gut vergleichen lassen.

Im folgenden Beitrag haben wir dir die Punkte für die Zielsetzung beim Kauf einer Immobilie aufgeschlüsselt. Hier unsere elf Punkte in kurzen Fragen zusammengefasst:

1. Eigennutz oder doch Kapitalanlage?
2. Wie hoch ist der maximale Kaufpreis?
3. Wie niedrig ist die minimale Rendite?
4. Soll ich vermietet oder unvermietet kaufen?
5. Welche Städte kommen infrage?
6. Was ist der perfekte Standort?
7. In Bestand oder Neubau investieren?
8. Wie alt darf eine Immobilie sein?
9. Wie groß muss eine Immobilie sein?
10. Erbpacht?
11. Sozialbindung oder Nachbindung?

Step 1 – Eigennutz oder doch lieber Kapitalanlage?

Wie schon in unserem Artikel zum Thema Eigennutz vs. Kapitalanlage erklärt, ist es immer besser, vor allem die erste Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Denn, bei Eigennutz trägt man immer zu 100% der laufenden Betriebskosten selbst. Kapitalanleger dagegen lassen primär den Mieter und das Finanzamt zahlen.

• Hier findest du alles zum Thema Eigennutz vs. Kapitalanlage

Hier in kurz, was Eigennutz und Kapitalanlage bedeuten:

• Eigennutz: 100% für Kosten selbst verantwortlich
• Kapitalanlage: Mieter und Finanzamt zahlen

Step 2 – Wie hoch sollte der maximale Kaufpreis sein?

Diese Frage hängt von vielen Faktoren ab. Das wichtigste Kriterium ist aber wohl die Bonität in Bezug auf Vermögen, sowie die monatliche Vermögensbilanz und das Eigenkapital. Dies alles sind entscheidende Faktoren für deine Bank, wenn es um die Entscheidung der Finanzierung geht.

• Lies hier mehr zum Thema maximaler Kaufpreis.

Hier kurz die wichtigsten Faktoren im Überblick:

• Bonität
• monatliche Vermögensbilanz
• Eigenkapital

Step 3 – Wie niedrig darf die minimale REndite sein?

Du willst aus deiner Wohnung den größtmöglichen Profit herausschlagen. Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, dass der Mieter die Immobilie im Idealfall abzahlt und man selbst nicht für Tilgung und Zinsen aufkommen muss?

• Lies hier mehr über minimale Bruttomietrendite.

Hier in Kürze die Formel zur Berechnung der Bruttomietrendite:

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite

Dieses Ziel nennt man auch effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch sollte auch die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein.

Step 4 – Ein Objekt vermietet oder unvermietet kaufen?

Wenn man eine Wohnung zum Eigenbedarf kauft, ist es immer ratsam, unvermietet zu kaufen. Die Ausnahme: Kündigung auf Eigenbedarf. Für Kapitalanleger allerdings wäre eine unvermietete Immobilie viel zeitaufwendiger, da man sich um neue Mieter kümmern muss.

• Lies hier alles zum Thema vermietet oder unvermietet kaufen.

Unvermietet kaufen als Kapitalanlage:

Hier in kurz die Vor- und Nachteile!

Vorteile:

• Renovierungsarbeiten: Sofort durchführbar und absetzbar
• Nutzung des eigenen Mietvertrags
• Marktüblicher Mietpreis

Nachteile:

• Leerstand zu Beginn: Mietausfall
• Aufwand für Renovierung

Vermietet kaufen als Kapitalanlage:

Vorteile:

• Kein Zeitaufwand für Neuvermietung
• Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
• Geringes Risiko auf Leerstand

Nachteile:

• Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
• Bestehende Mietverträge müssen übernommen werden

Step 5 – Welche Städte kommen in Frage?

A-, B- oder C- Lage, wo kaufe ich am besten meine Immobilie? Die zentrale Frage hierbei ist, ob ich mich für eine Investment-Immobilie oder eine Rendite Immobilie entscheide.

• Lies hier mehr zu Lagearten.

A-, B- oder C- Lage

Hier ein kurzer Überblick, wie welche der drei Lagearten definiert ist:

• A-Lage (einfach: Metropole)
• B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
• C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Wo kaufe ich welche Immobilie?

Die verschiedenen Lagetypen vergleichen Gebiete. Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählt man, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.

• Investment Immobilie: Nur in A- Lage zu finden
• Rendite Immobilie: Gute B- oder auch C- Lage

Makro-, Meso-, Mikro- Lage

Nach dem Vergleich der A-, B- oder C- Lage, wird nun Hierbei werden Stadtteile und die konkrete Nachbarschaft verglichen

• Lies hier alles zu Makro- Meso- Mikro- Lage.

Hier kurz im Überblick:

• Makro-Lage (A-, B- und C-Lage, also wo im Land / welche Stadt?)
• Meso-Lage (wo in der Stadt)
• Mikro-Lage (exakte Lage)

Step 6 – Was ist der perfekte Standort?

Wo genau soll ich meine erste Immobilie kaufen? Eigennutzer und Kapitalanleger, sowie Rendite Objekte oder Investoren mit dem Ziel der Wertsteigerung, dementsprechend fällt auch die Entscheidung des perfekten Standorts anders aus. Hier gehen wir nochmals in die Analyse, um dir die Suche nach dem besten Standort für deine Ziele zu erleichtern!

• Der perfekte Standort

Step 7 – In Bestand oder Neubau investieren?

Wenn man eine Wohnung kauft, fragt man sich, neben der Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage und Rendite oder Investment Immobilie, ob man in Bestand oder Neubau investieren soll. Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind, lernst du in diesem Artikel kennen.

• Lies hier alles zu Bestand oder Neubau.

Vorteile von Neubau

• Aktueller Stand der Technik
• Geringes  Risiko für Instandhaltung und Reparaturen
• Mitbestimmung beim Innenausbau

Nachteile von Neubau

• Höherer Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Geringere Mietrendite
• Hoher Wertverlust zu Beginn
• Weitere Kosten für öffentliche Erschließung

Step 8 – Wie alt darf eine Immobilie sein?

Du willst in einen Altbau investieren? Dann musst du vor dem Kauf einiges beachten. Alte Immobilien bringen einige Vor-, aber auch Nachteile mit sich. Wir haben dir hier einen kurzen Überblick über alle Fakten der verschiedenen Baujahre im Vergleich zusammengetragen.

Das Alter einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor, wenn es um den Kauf eines Objektes geht. Doch welche Unterschiede und Mängel gibt es, je nach Alter und Baujahr einer Immobilie? Lohnt es sich, in ein in die Jahre gekommenes Haus oder Wohnung zu investieren?

• Baujahr und Zustand

Step 9 – Wie Groß muss eine Immobilie sein?

Wie groß sollte meine erste Immobilie sein? Mikroapartment, 2, 3 oder sogar noch mehr Zimmer? Diese Frage wird hier durch einen Vergleich von Wohnfläche für Eigennutz und Kapitalanlage beantwortet. Generell ist die Quadratmeteranzahl und die Zimmeraufteilung besonders wichtig.

• Lies hier alles zum Thema maximale Größe einer Immobilie.

Hier kurz eine Zusammenfassung der Kriterien für Eigennutzer:

• Wohlfühlen hat Priorität
• Ausreichend Wohnfläche für die Zukunft einplanen, bspw. Familienplanung
• Fläche nicht zu überdimensioniert > Kaufpreis, Nebenkosten
• Ausstattung lässt sich später noch verbessern

Hier die drei Ziele für Kapitalanleger im Überblick:

1. hohe Mietrendite
2. gute Vermietbarkeit
3. wenig Leerstand

Step 10 – Ist eine Erbpacht nötig?

Wenn man sich zum ersten Mal mit dem Thema Erbpacht beschäftigt, kommen viele Fragen auf. Was ist eine Erbpacht und ist die Erbpacht sinnvoll? Auch will man wissen, ob man die Kosten der Erbpacht, die Erbpachtzins von der Steuer absetzen kann? Hier werden alle deine Fragen beantwortet.

• Lies hier mehr zu Erbpacht.

Hier die Erbpacht in Kürze zusammengefasst:

• Eigentums- und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt
• 2 Parteien: Erbbaurechtgeber und Erbbaurechtnehmer
• Erbbaurechtgeber überlasst ein Grundstück zu Bebauung
• Erbbaurechtgeber bekommt dafür Erbpachtzins

Step 11 – Sozialbindung & Nachbindung?

Vor der Wohnungssuche sollte man alles über das Thema Sozialbindung im Wohnbau kennen. Hier lernst du alle Vor- und Nachteile kennen und was du alles von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen, über Verpflichtungen, bis hin zur Nachbindungsfrist.

• Hier findest du alles Weitere zum Thema Sozialbindung und Nachbindung.

Die Sozialbindung in Kürze zusammengefasst:

• Günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
• Sehr gute Konditionen für Darlehen oder Zuschüsse
• Miete für Personen mit Wohnberechtigungsschein

Die Nachbindung in Kürze:

• Bindung an Sozialwohnung bis Darlehen zurückgezahlt ist

Wohnfläche für Eigennutzer: Kriterien

Hier liegt der Augenmerk ganz klar auf dem eigenen Wohlfühlen. Auch sollte man einen Blick auf die zukünftige, persönliche Entwicklung, wie z.B. Nachwuchs, haben. Man sollte auf keinen Fall zu „groß“ denken, denn je größer die Fläche, desto höher der Kaufpreis. Ein weiterer Punkt; Die Ausstattung kann man immer Erweitern, das Wohnfläche selbst nur in seltenen Fällen.

Hier kurz eine Zusammenfassung der Kriterien für Eigennutzer:

• Wohlfühlen hat Priorität
• Ausreichend Wohnfläche für die Zukunft mit einplanen, bspw. Familienplanung
• Fläche nicht zu überdimensioniert > Kaufpreis, Nebenkosten
• Ausstattung lässt sich später noch verbessern

Wohnfläche für Kapitalanleger: Kriterien

Wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, hat man vor allem das Vermieten vor Augen, um genügend Cashflow zu erzielen. Das erreicht man, in dem man sich drei Ziele steckt. Zum einen eine hohe Mietrendite, eine gute Vermietbarkeit und wenig Leerstand.

Hier die drei Ziele im Überblick:

1. hohe Mietrendite
2. gute Vermietbarkeit
3. wenig Leerstand

4 Tipps für Kapitalanleger: Exklusive Insider

Hier haben wir für dich vier exklusive Tipps zum Kauf deiner Eigentumswohnung.

Tipp 1: Relation aus Größe und Zimmeranzahl

Zu Beginn ist die Relation der Größe und Zimmeranzahl sehr wichtig. Beispiel: Eine 120 m² Wohnung mit 2 Zimmern lässt sich ebenso schwierig vermieten, wie eine 60 m² Wohnung mit 5 Zimmern.

Tipp 2: Aufteilung einer Wohnung

Große Wohnungen sind schwieriger vermietbar als kleine und mittelgroße Wohnungen, weshalb deren Leerstadtquote auch geringer ist. Auf lange Sicht kann man bei diesen Wohnungen eine gute Rendite erwirtschaften. Wenn man also eine größere Immobilie in A-Lage angeboten bekommt, sollte man über eine Vermietung als Wohngemeinschaft nachdenken. Auch hier ist eine hohe Rendite zu erwarten.

Bei einer vier Zimmer Wohnung, die du an eine Familie vermietest ist zwar die Rendite geringer, dafür ist der Mieterwechsel nicht so hoch.

Tipp 3: Zimmeranzahl und Quadratmeter

Langfristig haben sich typische Wohnungen um 50 bis 80 m² mit 2 bis 3 Zimmern bewährt.

Tipp 4: Auf Einzimmerapartments setzen

Wenn man in einer guten A- oder B- Lage kauft, sollte man eher auf 20 bis 40 m² Einzimmer- Apartments setzen, denn auf dem Markt finden sich immer mehr Singles. Mit einer geringeren Wohnfläche erreicht man einen höheren Mietpreis pro Quadratmeter.

Der nächste Schritt: Erbpacht

Wenn man sich zum ersten Mal mit dem Thema Erbpacht beschäftigt, kommen viele Fragen auf. Was ist eine Erbpacht und ist die Erbpacht sinnvoll? Auch will man wissen, ob man die Kosten der Erbpacht, die Erbpachtzins von der Steuer absetzen kann? Hier werden alle deine Fragen beantwortet. Lerne in diesem Artikel die Vor- und Nachteile zum Thema Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage.

Bestand oder Neubau: Vor- und Nachteile

Wenn man eine Wohnung kauft, fragt man sich, neben der Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage und Rendite oder Investment Immobilie, ob man in Bestand oder Neubau investieren soll. Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind, lernst du in diesem Artikel kennen.

• Bestand oder Neubau

Neubau kaufen: Ist Neu immer besser?

Neubau bezieht sich ausschließlich auf vollständig, neu errichtete Objekte. Zum einen sind sie unkompliziert, da alles auf dem neuesten Stand der Technik ist, wodurch ein geringes Risiko der Instandhaltungs- und Reparaturkosten entsteht. Zum andern muss man hier mit deutlich höheren Investitionskosten rechnen, wodurch eine geringe Rendite und eine höhere Kaufpreisnebenkosten Zahlung zu erwarten ist.

Vorteile von Neubau

• Aktueller Stand der Technik
• Geringes  Risiko für Instandhaltung und Reparaturen
• Mitbestimmung beim Innenausbau

Nachteile von Neubau

• Höherer Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Geringere Mietrendite
• Hoher Wertverlust zu Beginn
• Weitere Kosten für öffentliche Erschließung

Lesen sie mehr zu Bestand oder Neubau/ Immobilien-Erfahrung.de

Fazit: In Neubau oder Bestand investieren?

Ob Neubau oder Bestand hängt von deinen individuellen Zielen ab. Dennoch sind Bestandsimmobilien mit einer höheren Rendite und einem geringen Kaufpreis und Kaufnebenkosten die sinnvollere Anlage, um die erste Immobilie zu kaufen.

Der nächste Schritt: Baujahr und Zustand einer Immobilie

Du willst in einen Altbau investieren? Dann musst du vor dem Kauf einiges beachten. Alte Immobilien bringen einige Vor-, aber auch Nachteile mit sich. Wir haben dir hier einen kurzen Überblick über alle Fakten der verschiedenen Baujahre im Vergleich zusammen getragen.

Eigennutzer: Worauf kommt es für mich an?

Immobilien für Eigennutz sind oft mit einem emotionalen Wert verbunden, sie müssen einem gefallen. Dementsprechend wird die Immobilie der Örtlichkeit vorgezogen. Faktoren wie der Weg zur Arbeit oder zum Kindergarten haben dann Priorität, kurz, die Mikrolage wird entscheidend.

Hier noch einmal in Kürze:

• Immobilie, die persönlich gefällt
• Nähe zur Arbeit/ Kindergarten/ Schule/ …
• Mikrolage/ Lebensqualität ist Priorität

Wiederverkaufswert: Lage ist entscheidend

Man sollte allerdings immer im Blick haben, dass es dennoch sein könnte, dass man seine Traumimmobilie später wieder verkaufen muss. Gründe dafür können Altersgerechtigkeit, Jobwechsel oder das Wachsen der Familie sein. Deshalb sollte man beim Kauf immer einen Blick auf die Lage der Immobilie haben, denn diese bestimmt den Wiederverkaufswert.

C-Lage: Der Traum vom Land

Wenn man seine Traumimmobilie im Grünen, auf dem Land kaufen möchte, muss man bei einer C-Lage mit möglichen Verlusten rechnen. Hier kurz die Faktoren, die für einen sinkenden Immobilienwert verantwortlich sind.

• Sinkende Bevölkerungszahlen
• Negative Entwicklung der Wirtschaft
• Enger Markt vor Ort, wenig Nachfrage

Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Diese Frage steht zu Beginn des Kaufprozesses der vielleicht ersten Wohnung und hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählt deine Bonität und Selbstauskunft, in Bezug auf Vermögen, die monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), das Eigenkapital und der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie. Hier lernst du alles Wichtige zur maximalen Kaufpreisermittlung.

A- B- C- Lage: (Grund-) Lagen

Die Einteilung in A-, B- und C- Lage ist einem eine große Hilfe beim identifizieren von Städten und Regionen, in denen Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Die verschiedenen Lagetypen vergleichen also Gebiete. Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählt man, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.

Hier in kurz:

• A-Lage (einfach: Metropole)
• B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
• C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Hier findest du weitere Informationen zu Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

B- Lage: Deutschlands beste Stücke

Objekte in B- Lage nennt man Immobilien in Städten, die nah der Metropol-Lagen und / oder Städte mit regionaler Bedeutung sind, bei moderaten Kaufpreis und guter Rendite, kurz gesagt, hier findest du Rendite Immobilien.

Rendite Immobilien: Ständiger Cashflow, moderate Preise

Hierbei dreht es sich um Städte, nahe von Metropolen (A-Lagen) wie zum Beispiel Bonn für Köln oder Essen für Düsseldorf, sowie Städte mit regionaler Bedeutung. Hier sind moderate Kaufpreise und gute Mietrenditen zu finden. Dadurch kannst du ohne Probleme durch die Mieten all deine Kosten decken, seien es Tilgung, Betriebskosten oder Rücklagen. Auch hier gilt wieder: Mieter und Finanzamt zahlen die Immobilie fast ohne dein Zutun ab!

Hier eine kurze Übersicht zu Immobilien in B- Lage:

• Moderate Kaufpreise
• Mieteinnahmen decken Kosten, idealerweise mit Überschuss ab
• Geringere Wertsteigerung als Immobilien in A- Lage
• Direkter Cashflow durch Mieteinnahmen

B-Standort in Deutschland

B-Standorte sind unter anderen:

• Leipzig
• Dortmund
• Essen
• Bremen
• Hannover
• Nürnberg
• Wuppertal
• …

C- Lage: Klein aber Fein – Es wird ländlich

C- Lage Objekte beschreiben Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen, mit moderaten Kaufpreis und guter Rendite, was so viel bedeutet wie Rendite Immobilien mit höheren Risiko.

Rendite Immobilien: Höheres Risiko durch Leerstand

C-Lagen sind Städte mit schwacher Struktur und / oder Städte und Gemeinden im ländlichen Raum. Viele Menschen ziehen heutzutage in die großen Städte, weshalb bei einer Immobilie in C- Lage das Risiko für Leerstand deutlich höher ist. Auch die Wertsteigerung des Objektes ist auf Langzeit schwerer zu kalkulieren.

Hier kurz Immobilien in C- Lage zusammengefasst:

• Niedriger Kaufpreis
• Mieteinnahmen decken alle Kosten
• Risiko Leerstand und Verfall
• „Gute Schnäppchen“

A- B- C- Lage im Vergleich: Wie viel springt für mich raus?

Auf dieser Infografik kannst du gut eine Zusammenfassung der drei Lagearten ausmachen. Immobilien in A- Lage bringen am wenigsten Rendite, haben aber das geringste Risiko und die höchste Wertsteigerung. Immobilien in B- Lage stehen in der Mitte, mit einer annehmbaren Rendite, geringem Risiko und mittlerer Wertsteigerung. C- Lage Objekte hingegen schütten die größte Rendite aus, haben dafür aber ein sehr hohes Risiko und einen hohen Wertverlust.

Mehr zu A- B- C – Lage/ Immobilien-Erfahrung.de

Am Ende entscheidest du selbst, was für dein Immobilienkauf die rentabelste Lage ist!

Nächster Schritt: Makro- Meso- Mikro- Lage

Du bist schon voll im Thema drin, deine erste eigene Wohnung zu kaufen? Super, denn wenn man sich in der groben Auswahl zwischen A-, B- oder C- Lage entschieden hat, geht man nun in die Analyse der Lage über. Hierbei werden Stadtteile und die konkrete Nachbarschaft verglichen. Du willst wissen, wie das funktioniert? Dann bist du hier genau richtig!

Rendite vs. Investment Immobilie

Rendite vs. Investmentimmobilie – Was ist das überhaupt? Was ist der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen? Und was genau ist eine A- B- oder C- Lage? Das wichtigste dabei: Bei beiden Anlageformen springt Profit für dich raus. In welcher Form, kannst du hier nachlesen. Hier erfährst du alles wichtige, was du über die Rendite und das Investment einer Immobilie wissen musst.

• Rendite vs. Investment Immobilie

 Vermietete Immobilie: Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate. Generell gilt, du als Vermieter und Eigentümer musst die Wohnung für dich oder ein Familienmitglied wirklich benötigen, es müssen nachvollziehbare und driftige Gründe vorliegen.

Hier die Fakten in kurz:

• Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
• Nachvollziehbarer Grund

Lies hier alles über das Gesetz zu Eigenbedarf/ Immobilien-Erfahrung.de

Du hast das nötige Kleingeld zusammen und hast dich entschieden, in eine Immobilie zu investieren. Doch wo genau kaufe ich diese Immobilie? Zuerst stellt sich hier die Frage: Rendite oder Investment Immobilie? Diese Frage spielt bei der Wahl der Lage einer Immobilie für Kapitalanleger aber auch Eigennutzer eine große Rolle. Was genau bedeutet eigentlich A-, B- oder C- Lage und was sind die Unterschiede? Lies hier alles über die Lage von Immobilien mit ihren Vor -, Nachteilen und Risiken.

Eigennutz: Unvermietet zum sofortigen Einzug

Kaufst du eine Immobilie wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung aus Eigennutz, möchtest du wahrscheinlich sofort einziehen. Hier lohnt es sich also eher weniger, eine Immobilie zu kaufen, die bereits vermietet ist. Tritt der Fall ein, dass du eine Immobilie kaufst, die zu dem Zeitpunkt vermietet ist, kannst du die Mieter auf Grund von Eigenbedarf kündigen.

Kündigung auf Eigenbedarf

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate. Dies gilt nur, wenn man die Immobilie selbst oder für ein Familienmitglied wirklich dringend benötigt.

Hier ein kurzer Überblick:

• Kündigung auf Eigenbedarf möglich
• Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
• Nachvollziehbarer Grund (Du oder begünstigte Person ziehen ein)

Vermietet oder Unvermietet kaufen hängt immer von der gegebenen Situation ab. Es gibt für beide Möglichkeiten Vor- und Nachteile, die man in der jeweiligen Situation berücksichtigen muss.

Vor und Nachteile vermieteter Objekte

Vorteile:

• Keinen Zeitaufwand für Neuvermietung
• Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
• Geringes Risiko auf Leerstand zu Beginn

Nachteile:

• Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
• Bestehende Mietverträge muss meist übernommen werden

Immobilie als Kapitalanlage: Unvermietet kaufen

Auch hier findet man gewisse Vor- und Nachteile beim kauf von unvermieteten Objekten. Was du am Ende kaufst, kommt dennoch auf die Gegebenheiten des zu kaufenden Objektes an.

Vor und Nachteile unvermieteter Objekte

Vorteile:

• Sofortige Renovierungsarbeiten möglich und absetzbar
• Marktüblicher Mietpreis bei Neuvermietung
• Eigener Mietvertrag kann genutzt werden

Nachteile:

• Leerstand zu Beginn: Mietausfall
• Aufwand für Renovierung und Neuvermietung

Fazit für Kapitalanleger

Entscheiden selbst, welche Faktoren für deine Ziele den größten Mehrwert liefern. Je nach dem, wird eine unvermietete oder vermietete Immobilie besser in deine persönliche Strategie passen.

Nächster Schritt: Eigenbedarfskündigung

Eine Immobilie vermietet kaufen und auf Grund von Eigenbedarf den Mietern kündigen? Kein Problem, wenn du als Vermieter nachvollziehbare, driftige Gründe hast, warum du die Immobilie benötigst. Unabhängig ob Haus oder Wohnung, hier lernst du alles zum Thema Eigenbedarf.

Video: Diese Fehler solltest du vermeiden!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie du diese vermeiden kannst, um dein Geld zu schützen und die maximale Rendite aus deinen Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Fehler 1 – Die Lage ist entscheidend

Eine Immobilie in einer schlechten Lage ohne hohe Nachfrage wird schnell zu einem Problem. Deshalb sollte man immer in einer attraktiven Lage kaufen.

Immobilie in schlechter Lage:

• Geringe Nachfrage
• Vermietung wird schwer
• Folge: Leerstand

Deshalb unser Tipp: Auf A- B- und C- Lagen achten!

Immobilien in guter Lage:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Spezielle Immobilien fordern eine spezielle Käufergruppe – und diese ist nicht leicht zu finden. Deshalb sollte man immer auf Immobilien setzten, deren Nutzen und Gebrauch die Bedürfnisse der breiten Masse abdeckt. In unserem Artikel zu Immobilienarten kannst du alles über Wohnung, Haus und Co. lernen. Was wird also auf dem Immobilien Markt gesucht?

Wovon also die Finger lassen?

• Loft/ Villa/ Apartment, alles was den normal Verbraucher übersteigt
• Diese Art von Immobilie muss sich in einer top A- Lage befinden, um es verkaufen/ vermieten zu können.

Unser Tipp: 1-2 Zimmer Wohnung

In allen Lagen, sei es A, B, oder auch C, sind 1-2 Zimmer Wohnungen zu finden und die Nachfrage steigt stetig. Da immer mehr Menschen alleine Leben, lohnt sich ein Blick auf die Singleapartments allemal.

Ein Beispiel für eine Spezial Immobilie in C- Lage: schwer zu verkaufen.

Fehler 3 – Eigennutz statt Investition

Über Eigennutz kannst du viel in unserem Artikel zum Thema nach lesen. Hier erfährst du nochmals in Kürze, warum es nicht Ratsam ist, seine erste Immobilie zum Eigennutz einzusetzen. Deshalb unser Tipp: Kaufe keinen Eigennutz ohne Kapitalanlage, denn du bist für 100% der Betriebskosten zuständig, weder Mieter noch das Finanzamt kommt dir finanziell zur Hilfe.

Gründe gegen Eigennutz

• Eigennutz ist die teuerste Art des Wohnens
• Man wird durch laufende Kosten nie ganz mietfrei
• Man zahlt die Immobilie selbst ab
• Eigennutz reduziert Bonität
• Immobilie ist später nicht altersgerecht

Fehler 4 – Ein Haus als Erstimmobilie

Wenn man als Erstimmobilie ein Haus wählt, muss man sich auch im klaren sein, dass dies für dich zu 100% das tragen der Kosten bedeutet. Deshalb unser Tipp: Kaufe als Erstimmobilie eine Eigentumswohnung.

Eigentumswohnung: Kostenverteilung leicht gemacht

Sobald man eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus zu seinem Eigentum erwirbt, wird man Teil einer Eigentümergemeinschaft. Somit teilen sich alle laufenden Kosten, die für Reparatur, Instandhaltung und Modernisierung anfallen, auf alle Parteien des Hauses aufgeteilt.

Hier ein kleines Beispiel:

• Hauseigentümer (100%): 12.000 Euro
• 4-Parteien Haus (25%): 3.000 Euro (-9.000 Euro)
• 8-Parteien Haus (12,5%): 1.500 Euro (-10.500 Euro)

Fehler 5 – Die Emotionen einfließen lassen

Immobilien sollten immer Rational statt Emotional betrachtet werden. Deshalb unser Tipp: Kaufe eine Immobilie nie aus einer Emotion heraus. Auch wenn du die Immobilie auf den ersten Blick wahnsinnig schön findest, denke nochmal gut darüber nach. Oft sind solche Gebäude durch das Baujahr und den Zustand baufällig oder Modernisierungsbedürftig, wodurch für dich am Ende viel mehr Kosten anfallen, als eigentlich raus springen.

Was soll man also tun?

• Vermeide Spontankäufe!
• Prüfung auf kaufmännischer und technischer Ebene
• Prüfung Rendite, Kauf- und Wiederverkaufswert

Eine typische Immobilie die aus Emotion gekauft wird: Viel Charme, wenig Profit.

Fehler 6 – Keine Acht auf den Wiederverkaufswert

Ein echt toller Kaufpreis! – Und nun? Wie viel springt am Ende dabei raus? Viele achten beim Kauf einer Immobilie nicht auf den Wiederverkaufspreis, was du aber unbedingt tun solltest!

Die entscheidenden Faktoren für den Wiederverkaufswert sind:

• Immobilientyp
• Lage der Immobilie (siehe Rendite oder Investment)

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• A- Lage: Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr
• B- Lage: Wertsteigerung bei 1-2% im Jahr
• C- Lage: keine Wertsteigerung

Als Einsteiger entscheiden sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C- Lage oder B- Lage.

Fehler 7 – Top Ausstattung- schlechte Immobilie

Tolle Küche, tolle Möbel, du hast die Immobilie nur auf Grund ihrer tollen Ausstattung gekauft? Schlecht für dich, denn so springt weniger Profit raus. Was du suchst sind renovierungsbedürftige Immobilien, denn so kannst du sie selbst renovieren und dann verkaufen, wodurch Gewinn erzielt werden kann.

Fehler 8 – In riesigen Raten zahlen

Du willst deinen Kredit so schnell wie möglich tilgen und denkst, große Summen helfen dir dabei? Das ist leider falsch. Hier unser Tipp: Vereinbare bei der Bank lieber kleine Tilgungsraten.

• Der Mieter zahlt die Immobilie ab, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
• Durch die Inflation reduziert sich das Darlehen auf lange Zeit
• Je höher man die Tilgung ansetzt, desto weniger bleibt am Monatsende übrig
• Je schneller eine Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss

Nächster Schritt: Kriterien zur Eigentumswohnung

Die Immobilie für Ersteinsteiger. Du willst eine Eigentumswohnung als Erstimmobilie kaufen, weißt aber nicht, wo du anfangen sollst? Hier haben wir für dich eine Checkliste mit 11 Punkten erstellt, mit der du die Grundlagen und Kriterien deiner Immobiliensuche bestimmen kannst. Egal ob die Bestimmung des Maximalen Kaufpreises, die Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage, Rendite oder Investment Immobilie sowie Bestand oder Neubau – Hier bekommst du alle Antworten auf deine Fragen.

Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile des Eigenheims

Der Traum vom Eigenheim ist ein Ziel, das viele Leute vor Augen haben. Doch ist es sinnvoll, als erste Immobilienart ein Haus zum Eigennutz zu wählen? Oder ist es nicht doch vielleicht sinnvoller, vor allem die Erstimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen? Im Alter mietfrei wohnen wird sich auch mit einem Eigenheim nie ganz erfüllen, denn du  bist immer zu 100% für alle laufenden Kosten verantwortlich. Deshalb findest du hier in diesem Artikel einen Vergleich zwischen Eigennutz und einer Immobilie als Kapitalanlage, der dir die Entscheidung zum Nutzen deiner Erstimmobilie erleichtern soll.

• Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Teures Wohnen: Eigennutz wird zum Nachteil

Finanziell ist der Eigennutz einer Immobilie sicher nicht die beste Idee. Um mit Immobilien seine finanzielle Lage abzusichern, sollte man die Immobilie besser als Kapitalanlage ansehen – es sei denn, eine Immobilie hat zu Eigennutz einen besonderen emotionalen Wert für dich! Warum das so ist, erfährst du hier.

Nachteil Eigennutz: Negativer Cashflow

Zu Beginn, was bedeutet Eigennutz für mich?

• Als Eigentümer und Eigennutzer zahlt man 100 % der anfallenden Betriebskosten immer selber
• Man bekommt weder Geld vom Finanzamt noch von potenziellen Mietern
• Eigennutz bedeutet also ständige Ausgaben und keine Einnahmen
• Bonität sinkt durch höheres Risiko

Vorteil Immobilie als Kapitalanlage: Positiver Cashflow

Eine Immobilie als Kapitalanlage bringt dir eindeutige Vorteile. Welche das sind, erfährst du hier:

• Alle Kosten und Aufwendungen tragen primär Mieter und Finanzamt
• Bei guter Rendite bezahlt sich das Investitionsobjekt fast von selbst
• Zinsen sind von der Steuer absetzbar
• Bonität steigt schon nach dem 1. Jahr

Du bist immer noch nicht ganz überzeugt? Lies hier mehr zu Eigennutz und Kapitalanlage/ Immobilien-Erfahrung.de

Fazit: Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

In diesem Artikel hast du einiges darüber gelernt, was es heißt, in Eigennutz oder in eine Kapitalanlage zu investieren. Hier haben wir dir unser Fazit zusammengestellt, was unserer Meinung nach die sinnvollste Art des Immobilieninvestments ist.

• Eigennutz – Negativer Cashflow; du zahlst alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten selbst, keiner beteiligt sich daran
• Kapitalanlage – Primär zahlen Mieter und das Finanzamt deine Ausgaben ab, deine Bonität steigt und bietet dir so eine Grundlage für deinen Immobilien Portfolio

Auf beiden Seiten sind zwar Wertsteigerungen zu erkennen, doch wenn die gekauften Immobilien erst einmal abbezahlt sind, hat man damit eine ständig laufende Einnahmequelle. Das heißt für dich: ein sorgenfreies und vor allem mietfreies Leben im Alter!

Nächster Schritt: Rendite oder Investment Immobilie?

Du hast dich entschieden: Endlich die erste eigene Immobilie kaufen! Doch kaufe ich nun eine Rendite- oder eine Investmentimmobilie? Doch was ist das überhaupt? Was ist der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen? Und was genau ist eine A-, B- oder C- Lage? Das wichtigste dabei: Bei beiden Anlageformen springt Profit für dich raus. In welcher Form kannst du hier nachlesen. Hier erfährst du alles Wichtige, was du über die Rendite und das Investment einer Immobilie wissen musst.

Haus Kaufen: Hohe Kosten, hohes Risiko

Der Traum vom Eigenheim – für viele ist dies ein Lebensziel, das es zu erreichen gilt. Ein eigenes Haus hat neben vielen Positiven Aspekten auch seine Schattenseiten. Wenn du ein Einfamilienhaus kaufst, egal ob zum Eigennutz oder als Kapitalanlage, bist du immer zu 100% für die anfallenden Kosten verantwortlich. Lies hier mehr über das Risiko beim Hauskauf.

(Alb) – Traum: Die Tücke des Eigenheims

Für viele wird der einstige Traum eines eigenen Haus oft schnell zum Albtraum. Viele nutzen einen Bausparvertrag, um ein Haus bis zum Rentenalter abzuzahlen, mit der Intention des mietfreien Lebens. Jedoch trügt die Annahme meist und man verschuldet sich trotzdem, da man für 100% der anfälligen Kosten verantwortlich ist. Ganz mietfrei ist man also nie.

• 100% Investitionskosten
• 100% Selbstverantwortung für Kosten
• Selbst nach Abzahlung des Kredits nicht ganz mietfrei

3 Fehler beim Hauskauf

Beim Hauskauf gibt es viel zu bedenken. Was viele vergessen, sind Fehler, die einem beim Hauskauf unterlaufen können. Hier haben wir für dich die wichtigsten Punkte, warum wir von einem Haus als Erstimmobilie abraten.

Quelle: Immobilienarten/ Immobilien-Erfahrung.de

Mehrfamilienhaus: Hohes Eigenkapital, hohe Kosten

Eigennutz ist also die teuerste Art zu wohnen. Anders sieht es bei einer Immobilie zur Kapitalanlage aus. Hier zahlt der Mieter und das Finanzamt mehr oder weniger deine Schulden ab. Deshalb kommen wir jetzt zu einem Mehrfamilien/ Mehrparteien Haus. Doch Immobilien Einsteiger seid gewarnt! Dieses Gebiet ist eher was für erfahrenere Leute.

Wann also sollte man über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachdenken? Wenn man genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, um den Kaufpreisanteil, die Bewirtschaftungskosten, die Instandsetzungskosten und die Modernisierungskosten abzudecken. Trotz der laufenden Mieteinnahmen sind sie hier wie beim Eigennutz 100% selbst verantwortlich für alle anfallenden Kosten.

Hier nochmal in Kürze die Nachteile eines Mehrfamilienhauses zusammengefasst:

• hohes Eigenkapital benötigt, um Kosten abzudecken
• 100% der Kosten müssen als Eigentümer zu 100% selbst getragen werden

Wohn- und Geschäftshäuser (WGH)

WHGs verhalten sich  ähnlich wie Mehrfamilienhäuser, sind in der Investition trotzdem um einiges risikoreicher. Da sie neben wohnwirtschaftlichen Einhalten zudem mit gewerblichen Flächen ausgestattet sind, stehen diese öfters leer, als Wohneinheiten. Die Fläche muss trotzdem Instand gehalten werden, wodurch zusätzliche Kosten anfallen. Das bedeutet für dich wiederum mehr Eigenkapital aufbringen zu müssen.

• Hohes Risiko durch Leerstand
• Noch höheres Eigenkapital benötigt
• Leerstand muss in Betrieb gehalten werden – Mehr Kosten

Eigentumswohnung: Hoher Ertrag & Kostenteilung

Die Lösung für deine Erstimmobilie? Eine Eigentumswohnung! Der große Vorteil? Du bist beim Kauf einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft, somit hast du die anfallenden Kosten in einem Haus nicht alleine zu stemmen. Die Kosten für Unterhaltung, Instandsetzung und Modernisierung werden unter allen Eigentümern aufgeteilt. Egal ob Eigennützung oder Investmentimmobilie, die laufenden Kosten sind immer geringer als bei einem Haus, bei dem du alleiniger Eigentümer bist.

• Teil einer Eigentümergemeinschaft
• Alle anfallenden Kosten teilen sich du die Anzahl der Eigentümer

Ein kurzes Beispiel: Sagen wir, es geht um eine Heizungsanlage für 16.000 Euro. Du bist Teil eines 8-Parteien Mehrfamilienhauses, mit 1 Eigentumswohnung. Die Kosten teilen sich als durch 8. Du bezahlst also -14.000 weniger und nur noch 2.000 Euro, für die neue, moderne Heizanlage.

Gewerbe-, Spezial-Immobilien und Denkmalschutz

Mit Immobilien mit gewerblicher Nutzung, unter Denkmalschutz stehend oder mit Immobilien für einen speziellen Zweck sollte man sich vor dem Kauf näher beschäftigen. Warum, erfährst du hier in einer kurzen Übersicht!

Gewerbeimmobilie

• Nichts für Einsteiger
• Unterliegen anderen rechtlichen Rahmenbedingungen als Wohnraum
• Häufiger Leerstand als bei Wohnraum (Fluktuation)

Spezial Immobilien

Villa, Bauernhof, Weingut oder auch Werkstatt und Einkaufszentrum, all das sind Spezial-Immobilien.

• Schwerere Finanzierung da hohes Risiko für Banken
• Eher in A- und B- Lagen kaufen, da eine Ländliche Lage zu hohes Risiko birgt

Immobilien unter Denkmalschutz

Immobilien mit historischem Wert und besonderer Stellung (Rechte, Pflichten, Steuern und Förderungen).

• Steuerliche Förderung
• Höhere Kosten bei Instandsetzung
• Beschränkungen bei baulichen Veränderungen

Fazit: In was sollte ich zu Beginn Investieren?

Wenn man sich unseren Vergleich anschaut, sieht man deutlich, dass jede Immobilie, außer der Eigentumswohnung, Nachteile mit sich bringt. Deshalb lautet unser Fazit: Eigentumswohnungen sind der einfachste Einstieg in Immobilien. Hier nochmal kurz unsere wichtigsten Punkte im Überblick:

• Eigennutz ist die teuerste Art zu wohnen – du bist für 100% der Kosten selbstverantwortlich
• Idealfall zum Einstieg: Eigentumswohnung, zur Vermietung (Kapitalanlage), mit guter Rendite!
• Wenn es doch Eigennutz sein soll, dann aber direkt mit 2. oder 3. Immobilie als Kapitalanlage.

Der nächste Schritt: Wie baut man sein Vermögen auf?

Du hast Interesse an einer Immobilie zur Absicherung und zum Aufbau deines Vermögens? Dann lies hier weiter: Alles zum Thema Geldanlage, Wertanlage und Inflation.