5 Fehler! Worauf achten bei einer Kapitalanlage?

Dein Ziel ist die finanzielle Freiheit? Mit Immobilien kann jeder Vermögen aufbauen. Kapitalanlagen ermöglichen es dir, langfristig Geld aufzubauen. Durch Investitionen kannst du deine Immobilien für dich arbeiten lassen und im Laufe der Zeit von Zinsen, Dividenden und Kursgewinnen profitieren. Ganz ohne Wissen ist die Investition in Immobilien allerdings zu riskant. Das Rad neu erfinden musst du nicht. Jeder Immobilienprofi hat bereits Fehler gemacht, von denen du profitieren kannst. Halte dich an diese Checkliste, vermeide die 5 Fehler und minimiere dein Risiko zu Scheitern. Let’s go!

Risiko-Checkliste: Was du vermeiden solltest

Halte dich an diese Punkte und deiner erfolgreichen Investition steht nichts im Wege:

1. Investiere nicht in Immobilien mit zu niedriger Rendite
2. Finanzierung langfristig statt kurzfristig gestalten
3. Genug Eigenkapital einbringen
4. Finanzierungen verglichen
5. Nettorendite nicht nur Bruttorendite ausrechnen

Was die 5 größten Fehler sind, die man bei einer Kapitalanlage machen kann, erfährst du jetzt.

• Leitfaden für Beginner

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien haben historisch gesehen tendenziell an Wert gewonnen, was sie zu einer langfristig stabilen Anlageoption macht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2022 bei etwa 162,9 Punkten lag. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 62,9 Prozent zugenommen. (Statista, 2023)

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt oft im Laufe der Zeit. Immobilien sind damit eine beliebte Wahl, weil sie langfristige Vorteile bieten. Sie können regelmäßige Mieteinnahmen generieren und im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Immobilieninvestitionen bieten außerdem Steuervorteile und eine gewisse Sicherheit gegen Inflation.

Immobilie als Kapitalanlage: die Basics im Blick

Darauf kommt es wirklich an, wenn du in eine Kapitalanlage investieren möchtest.

• Die passende Lage (A-, B-, C-Lage)
• Rendite von min. 9 % und positiver Cashflow (Gewinn über die Kostendeckung hinaus)
• langfristige Finanzierung mit 20 % Eigenkapital & Kreditabzahlung durch Mieteinnahmen

In diesem Beitrag lernst du das Wichtigste zur Kapitalanlage und bekommst hilfreiche Tipps an die Hand, sodass du sofort entscheiden kannst – investieren ja oder nein?

• Wohnung als Kapitalanlage
• Haus als Kapitalanlage
• Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage
• Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Lesetipp! Immobilien mit guter Rendite finden & kaufmännische Prüfung.

Wohnungen sind oft einfach zu vermieten und ziehen Mieter an, die langfristig bleiben wollen. Einzelne Familienhäuser sind auch eine beliebte Wahl und können höhere Mieteinnahmen bringen. Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen und Industriegebäude. Sie bieten oft höhere Renditen, erfordern jedoch mehr Management. Mehrfamilienhäuser können eine gute Wahl sein, wenn du mehrere Mieteinnahmequellen wünschst.

Üblicherweise starten Anfänger im Immobilienbereich gerne mit einer Eigentumswohnung. Egal, ob Haus oder Wohnung, die Lage ist entscheidend!

A-, B- & C-Lage: die Bedeutung des Standorts

Tipp: Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Was bedeuten A-, B- und C-Lage einer Immobilie und warum ist es so wichtig für deine Kapitalanlage?

Die Begriffe A-Lage, B-Lage und C-Lage sind gängige Bezeichnungen in der Immobilienwelt, um die Qualität und die Lage einer Immobilie zu bewerten. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg deiner Kapitalanlage, da sie maßgeblich die Mietrendite, die Wertentwicklung und das Risiko beeinflusst.

A-Lage: hoher Kaufpreis & niedrigere Einnahmen

A-Lagen sind erstklassige Standorte. Sie befinden sich in den besten und begehrtesten Stadtvierteln oder in unmittelbarer Nähe zu wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Stadtzentren, Einkaufszentren, Schulen und Verkehrsanbindungen.

Immobilien in A-Lagen sind in der Regel teurer, aber sie bieten oft die höchsten Mieteinnahmen und die beste Wertentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum in A-Lagen ist hoch, und diese Lagen sind weniger anfällig für Wirtschaftsschwankungen. Mit einer A-Lage fährst du eine langfristige, gewinnbringende Strategie. Wer kurzfristig auf hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, greift dann eher zu einer B- oder C-Lage.

B-Lage: die goldene Mitte

B-Lagen sind in guten, aber nicht erstklassigen Gegenden. Sie liegen möglicherweise etwas weiter von den wichtigsten städtischen Zentren entfernt, bieten jedoch immer noch eine solide Anbindung und gute Lebensqualität. Immobilien in B-Lagen sind oft erschwinglicher als in A-Lagen, und die Mieteinnahmen sind solide. Die Wertentwicklung kann immer noch attraktiv sein, wenn die Gegend an Attraktivität gewinnt.

C-Lage: niedriger Kaufpreis & hohe Einnahmen

C-Lagen sind in weniger begehrten Gegenden, die normalerweise weiter von Stadtzentren und wichtigen Einrichtungen entfernt sind. Diese Lagen können manchmal sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen gegenüberstehen. Immobilien in C-Lagen sind in der Regel preiswert, aber die Mieteinnahmen sind niedriger. Die Wertentwicklung kann begrenzt sein, und diese Lagen sind anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen. Das Risiko bei C-Lagen ist höher, allerdings kann man mit C-Lagen kurzfristig Geld machen.

Die Bedeutung dieser Lagen für deine Kapitalanlage liegt darin, dass sie deine Rendite und dein Risiko beeinflussen

Wichtig dabei ist es, die Mieteinnahmen, Wertentwicklung und das Risiko zu bedenken.

Mieteinnahmen

Immobilien in A-Lagen generieren oft höhere Mieteinnahmen, was deine laufende Rendite steigern kann.

Wertentwicklung

A-Lagen haben oft das Potenzial für eine stärkere Wertsteigerung über die Zeit.

Risiko

Immobilien in C-Lagen können höheren Risiken ausgesetzt sein, wie etwa Leerstand oder schlechte Mieter. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

A-, B- oder C-Immobilie?

Es ist wichtig, deine Anlageziele und deine Risikobereitschaft zu berücksichtigen, wenn du eine Immobilie kaufst. Wenn du nach stabilen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung suchst, könnte eine B-Lage die beste Wahl sein. Wenn du höhere Renditen erzielen möchtest und bereit bist, ein höheres Risiko einzugehen, könntest du in Erwägung ziehen, in A-Lagen zu investieren. In jedem Fall ist es entscheidend, den Immobilienmarkt und die spezifische Lage gründlich zu recherchieren, bevor du investierst. (Quelle: Lukinski.de)

Tipps zu weitere Überlegungen zur Immobilienauswahl findest du in den folgenden Beiträgen:

• Vermietet oder Unvermietet kaufen?
• Wohnfläche für Eigennutzer und Kapitalanleger
• Baujahr und Zustand von Immobilien
• Bestand oder Neubau?

Die Rendite entscheidet: investieren ja oder nein?

Nachdem du die Entscheidung über die passende Immobilienlage getroffen hast, musst du dir die zwei wichtigsten Fragen beim Kauf einer Kapitalanlage stellen, um die Investition in eine Immobilie zu bewerten. Diese Fragen sind:

• Wie viel brauche ich?
• Wie viel bringt mir die Immobilie?

So bewertest du eine Kapitalanlage, los geht es!

Wie viel brauche ich?

Im Grunde ist diese Frage ganz einfach in gängigen Zahlen zu beantworten.

Du brauchst min. 9 % Tilgung, um die Kosten der Investition zu decken.

Diese bestehen aus 2 % Tilgung/ Kaufpreis, 2 % Instandhaltung der Immobilie und den aktuellen Zinsen. Die Zinsen liegen derzeit (stand 2023) bei 5 %. So kommt man also in der heutigen Immobilienlage auf 9 % Rendite, die die Immobilie bringen muss.

Tipp! Minimale Mietrendite

Wie viel bringt mir die Immobilie?

Jetzt hast du allerdings noch keinen Gewinn gemacht. Wenn die Rendite über 9 % liegt, bist du im Gewinnbereich gelandet. Das nennt man dann positiver Cashflow, den du deckst mit der Investition nicht nur alle verbundenen Kosten, sondern erzielst zusätzlich monatlich positives Einkommen. Um genau zu wissen, wie viel die Kapitalanlage dir bringen kann, berechnet man die Bruttorendite. Hierfür ist es wichtig, den Kaufpreis der Immobilie und die zu erwartenden Mieteinnahmen zu kennen. Dafür solltest du ähnliche Objekte und deren Mieten aus der Umgebung mit deiner Immobilie vergleichen. Wie man die Bruttorendite berechnet, zeigt dir das folgende Beispiel.

Bruttorendite berechnen: Beispiel

Die Bruttorendite einer Kapitalanlage berechnet sich einfach durch:

Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) * 100

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Wert der Immobilie in Prozent. Sie ist eine erste Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität.

Hier ein einfaches Beispiel, damit du die Rechnung verstehst:

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 180.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen aus dieser Immobilie betragen 16.500 Euro. Dann würde die Rechnung so aussehen:

Bruttorendite = (16,500 / 180,000) * 100 = 9,17 %

In diesem Beispiel beträgt die Bruttorendite 9,17 %. Das bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 9,17 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, bevor irgendwelche Kosten berücksichtigt werden.

Bruttorendite & Nettorendite

Die Bruttorendite bietet lediglich eine grundlegende Kennzahl, die dir einen groben Überblick über die Rentabilität einer Kapitalanlage gibt. Für schnelle Entscheidungen ist diese Rechnung ein Hilfsmittel. Genauer ist allerdings die Nettorendite. Warum die Nettorendite wichtiger ist: Die Nettorendite ist eine umfassendere und präzisere Kennzahl, da sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Sie bezieht Kosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten mit ein. Daher bietet die Nettorendite eine realistischere Vorstellung von der tatsächlichen Rendite deiner Kapitalanlage.

Nettorendite berechnen: Beispiel

Wie schon gelernt berücksichtigt die Nettorendite einer Kapitalanlage alle Einnahmen und Ausgaben, einschließlich Betriebskosten, Steuern und Finanzierungskosten. Hier ist ein einfaches Beispiel zur Berechnung der Nettorendite:

Angenommen, du kaufst eine Mietwohnung für 200.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 15.000 Euro. Die jährlichen Betriebskosten (wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung) belaufen sich auf 3.000 Euro. Jährliche Steuern auf die Mieteinnahmen betragen 2.000 Euro, und du zahlst jährlich 5.000 Euro an Zinsen für deine Hypothek.

Die Nettorendite berechnet sich dann wie folgt:

Nettorendite = ((Jährliche Mieteinnahmen – Jährliche Betriebskosten – Jährliche Steuern – Jährliche Zinsen) / Kaufpreis der Immobilie) * 100

Nettorendite = ((15,000 – 3,000 – 2,000 – 5,000) / 200,000) * 100

Nettorendite = (5,000 / 200,000) * 100

Nettorendite = 2,5 %

In diesem Beispiel beträgt die Nettorendite 2,5 %. Dies bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 2,5 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden. Die Nettorendite gibt also eine genauere Vorstellung von der tatsächlichen Rentabilität deiner Investition im Vergleich zur Bruttorendite, die nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis berücksichtigt. (Quelle: Immobilien-erfahrung.de)

Auch eine wichtige Information in dem Zusammenhang mit dem Kauf einer Kapitalanlage ist die Spekulationssteuer: Wann muss ich Steuern auf meine Gewinne zahlen?

Spekulationssteuer: Eigennutz & Vermietung

Eine wichtige Information für dich: Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalanlagen wie Aktien oder Immobilien, wenn diese innerhalb einer bestimmten Haltefrist verkauft werden. In einfach erklärt: Du zahlst diese Steuer, wenn du mit einer Kapitalanlage Gewinne erzielst. Bei Eigennutz ist diese nach drei Jahren fällig. Bei Vermietung nach 10 Jahren.

Bei Eigennutz bei 3 Jahren

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei. Für volle Steuerfreiheit musst du die Immobilie mindestens 2 Jahre selbst bewohnt und darfst sie in den letzten 10 Jahren nicht bereits steuerfrei verkauft haben.

Bei Vermietung bei 10 Jahren

Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien unterliegen der Spekulationssteuer. Die Haltedauer beeinflusst die Steuerlast. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf kann Steuern fällig sein. Höhe der Steuer hängt von den erzielten Gewinnen und den individuellen Steuersätzen ab. (Quelle: Haufe.de)

Zuletzt ist die Finanzierung deiner Kapitalanlage der dritte wesentliche Faktor für den Erfolg deiner Investition. Was Sie hier wissen müssen, jetzt!

Finanzierung deiner Investition

Die meisten von uns können keine Immobilie in bar kaufen. Du wirst wahrscheinlich einen Hypothekenkredit benötigen. Dafür solltest du deine Bonität überprüfen und sicherstellen, dass du die monatlichen Raten bequem bezahlen kannst.

Die Bedeutung des Standorts

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Die Vermietung deiner Immobilie

Sobald du die Immobilie gekauft hast, musst du Mieter finden. Erstelle ansprechende Anzeigen, führe gründliche Hintergrundüberprüfungen durch und sorge für regelmäßige Instandhaltung.

Verwaltung und Unterhalt

Die Instandhaltung deiner Immobilie ist entscheidend, um den Wert zu erhalten. Du musst Reparaturen und Renovierungen planen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Steuerliche Überlegungen

Sprich mit einem Steuerberater, um herauszufinden, wie Immobilieninvestitionen deine Steuersituation beeinflussen. Du könntest von Abschreibungen, Steuervorteilen und anderen Regelungen profitieren. Mehr zu Steuervorteilen von Kapitalanlage Immobilien, hier:

• Steuervorteile

Am Ende entscheidend ist die Antwort auf folgende Frage:

Wie finanziert man eine Kapitalanlage am sinnvollsten?

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage mit Blick auf die Inflation ist es wichtig, langfristige Strategien in Betracht zu ziehen. Inflation verringert die Kaufkraft des Geldes im Laufe der Zeit, daher ist es entscheidend, die langfristige Werterhaltung deines Kapitals sicherzustellen. Die Verwendung deines eigenen Geldes (Eigenkapital von min. 20 % des Kaufpreises), um die Kapitalanlage zu finanzieren, ist die einfachste und risikofreiste Option. Es minimiert Fremdschulden und Zinsbelastungen.

Tipp: Mit dem Bauzinsenrechner von Dr. Klein kannst du dir schnell einen ersten Überblick über deine potenzielle Baufinanzierung verschaffen.

Jetzt kennst du die Grundlagen, um loszulegen. Denke daran, dass Immobilieninvestitionen Zeit und Engagement erfordern, aber sie können eine lohnende Möglichkeit sein, langfristigen Wohlstand aufzubauen. Viel Erfolg bei deinem Immobilienabenteuer!

Wenn du noch weiter in die Materie der Immobilieninvestition einsteigen möchtest, dann findest du hier noch mehr hilfreiche Tipps! Schöpfe aus dem Wissen der Immobilienexperten und profitiere von ihren Erfahrungen. Alle Fehler wurden bereits von jemandem gemacht. Informiere dich, und werde zu einem echten Profi im Kauf von Kapitalanlagen.

• Immobilie als Kapitalanlage

Für wen lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Als Inflationsschutz werden Kapitalanlage aktuell immer beliebter. Inflationsraten können die Kaufkraft deines Geldes im Laufe der Zeit mindern. Immobilien können als Inflationsschutz dienen, da sie tendenziell mit steigenden Preisen einhergehen. Die Mieteinnahmen und der Wert der Immobilie können so von Inflationssteigerungen profitieren.

Der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage ist bereits eine bewährte Strategie zur Vermögensbildung und zur Erzielung passiver Einkommen. Dieser Ansatz ist jedoch nicht für jeden gleichermaßen geeignet. Um zu beurteilen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage für dich lohnt, solltest du deine individuellen Ziele, finanziellen Ressourcen und Risikotoleranz berücksichtigen. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf diejenigen, für die eine Immobilieninvestition sinnvoll sein könnte.

Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investition

Wer erfolgreich in eine Kapitalanlage investieren will, sollte folgende 5 Voraussetzungen erfüllen können.

• Finanzielle Stabilität
• Klare Anlageziele
• Risikobereitschaft
• Marktverständnis
• Geduld

• Ab welchem Gehalt Haus kaufen?

Klare Ziele, profitable Investments

Du solltest wissen, warum du in eine Kapitalanlage investierst. Sind es langfristige Wertsteigerung, Einkommensgenerierung oder Diversifikation deines Portfolios? Deine Ziele beeinflussen die Wahl der Anlageklasse und Strategie.

Risikobereitschaft & Risikomanagement

Jede Kapitalanlage birgt Risiken. Du musst deine eigene Risikotoleranz kennen und sicherstellen, dass deine Investitionen zu deinem Risikoprofil passen. Immobilien in C-Lagen sind meist mit höherem Risiko verbunden. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

Mehr Informationen zu den verschiedenen Immobilien Lagen, und in welche Kapitalanlagen Sie investieren sollten oder eben nicht, gibt es in unserem Leitfaden für Kapitalanleger:

• Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger

Marktverständnis ist das A & O

Du solltest die spezifische Anlageklasse verstehen, in die du investieren möchtest, sei es Aktien, Anleihen, Immobilien oder andere Vermögenswerte. Marktkenntnisse sind entscheidend, um kluge Entscheidungen zu treffen. Wie man mit Immobilien bzw. Kapitalanlagen Vermögen aufbaut, ist bisher noch ein Mysterium für dich? Dann hol dir hier schnell die wichtigsten Grundlagen, um direkt mit der Investition in deine erste Kapitalanlage zu starten:

• Leitfaden für Kapitalanleger

Geduld wird ansehnlich belohnt

Geduld ist nicht nur eine Tugend, sondern bringt dir auch das große Geld. Warum? In einem Wort: Immobilienwertsteigerung. Kapitalanlagen erfordern oft eine langfristige Sichtweise. Geduld ist notwendig, um Wertsteigerungen und Renditen über die Zeit zu erzielen. Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich am besten für Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont. Der Wert von Immobilien steigt in der Regel im Laufe der Zeit, und die Mieteinnahmen können zu einem stabilen Einkommen führen. Wenn du bereit bist, dein Geld für Jahre oder sogar Jahrzehnte anzulegen, kann eine Immobilie eine gute Wahl sein.

Tipp! Diversifikation: Immobilieninvestitionen bieten eine Möglichkeit zur Diversifikation des Portfolios. Wenn du bereits in Aktien und Anleihen investierst, kann das Hinzufügen von Immobilien eine Risikostreuung bieten, da sich Immobilienmärkte oft unabhängig von anderen Anlageklassen entwickeln.

Keine Anlageberatung: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Immobilien-Investments sind mit erheblichen Risiken verbunden. Bitte konsultiere vor jeder Investitionsentscheidung einen unabhängigen Finanzberater und spezialisierten Steuerberater.

Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Im Gegensatz zur selbstgenutzten Immobilie wird eine Kapitalanlage-Immobilie vermietet. Ziel ist es, durch Mieteinnahmen einen regelmäßigen Cashflow zu erzielen und langfristig von der Wertsteigerung zu profitieren. Die Immobilie soll sich im besten Fall durch die Mieteinnahmen selbst finanzieren — und nach einigen Jahren Gewinne abwerfen.

• Einnahmen durch Mietrendite (laufender Cashflow)
• Wertsteigerung über Zeit (unrealisierter Gewinn)
• Inflationsschutz durch Sachwert
• Steuerliche Vorteile (Abschreibungen, Werbungskosten)

Wie starte ich? Schritt für Schritt für Einsteiger

1. Finanzcheck: Eigenkapital berechnen (mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten ca. 10–15 %).
2. Marktrecherche: Lage, Mietspiegel, Leerstandsquote in der Zielregion analysieren.
3. Renditeziel definieren: Mindest-Bruttomietrendite von 4–6 % anstreben.
4. Finanzierung prüfen: Angebote von mindestens 3 Banken vergleichen, Zinsbindung und Tilgungsrate optimieren.
5. Due Diligence: Gebäudezustand, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis prüfen.
6. Kaufvertrag: Notar beauftragen, alle Punkte prüfen.
7. Mieter suchen: Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, Schufa — niemals leichtfertig vermieten.

Beste Anlageimmobilien: Typen im Überblick

Renditepotenzial und Risiken realistisch einschätzen

Formel für die Bruttomietrendite:

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

Beispiel: Jahresmiete 9.600 Euro ÷ Kaufpreis 200.000 Euro × 100 = 4,8 % Bruttomietrendite. Nach Abzug von Verwaltung, Reparaturen und Leerstand ergibt sich die Nettomietrendite — die häufig 1–2 Prozentpunkte niedriger liegt.

Reale Risikofaktoren:

• Mietausfall durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter
• Unerwartete Reparaturen (Dach, Heizung, Elektrik)
• Wertverlust durch schlechte Lage oder demografischen Wandel
• Steigende Zinsen, die die Refinanzierung verteuern
• Änderungen im Mietrecht (Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen)

Steuerliche Aspekte für Vermieter in Deutschland

• Abschreibung (AfA): 2 % des Gebäudewertes jährlich absetzbar (Neubauten bis 2022: 3 %). Das reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich.
• Werbungskosten: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zum Objekt — alles absetzbar.
• Spekulationssteuer: Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei.
• Kapitalertragsteuer: Gilt nicht für Mieteinnahmen — diese werden mit dem persönlichen Steuersatz (Einkommensteuer) besteuert.
• Steuerberater empfohlen: Immobilien-Steuerrecht ist komplex. Ein spezialisierter Berater amortisiert sich in der Regel im ersten Jahr.

Häufige Fehler beim Immobilieninvestment vermeiden

• Zu wenig Eigenkapital: Wer unter 20 % Eigenkapital einbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen und trägt mehr Risiko.
• Schlechte Lage kaufen: „Günstig und abgelegen“ führt oft zu dauerhaftem Leerstand.
• Zu wenig Due Diligence: Gebäudeschäden, Rechtsstreitigkeiten, Altlasten — immer alles vor Kauf prüfen.
• Cashflow nicht durchrechnen: Viele Käufer unterschätzen Nebenkosten, Verwaltung und Rücklagen.
• Emotionale Entscheidungen: Kaufe nie eine Immobilie, in der du selbst wohnen möchtest — das trübt den Blick für die Rendite.
• Klumpenrisiko: Alles in eine Immobilie stecken ist nicht diversifiziert. Mehrere kleinere Objekte oder Kombination mit Crowdinvesting erwägen.
• Keine Rücklage für Reparaturen: Mindestens 1–1,5 % des Immobilienwertes jährlich zurücklegen.
• Mietrecht ignorieren: Fehler im Mietvertrag oder bei der Betriebskostenabrechnung können teuer werden.

Für wen lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

Video: Riester, ETF oder Immobilie — was lohnt sich?

Ein Vergleich der wichtigsten Altersvorsorge- und Investment-Strategien für Deutsche:

FAQ: Häufige Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, dazu kommen Kaufnebenkosten von ca. 10–12 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei einem 200.000-Euro-Objekt bedeutet das 60.000–65.000 Euro Eigenkapitalbedarf.

Welche Rendite ist bei Anlageimmobilien realistisch?

Realistische Bruttomietrenditen liegen je nach Lage zwischen 3 % (teure Metropolen) und 8 % (strukturschwache Regionen mit Leerstandsrisiko). Eine gute Kapitalanlage in B-Lage bringt 4–6 % Bruttomietrendite — Nettomietrendite nach allen Kosten eher 2,5–4,5 %.

Wann muss ich Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen?

Wenn du eine Mietimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufst und dabei Gewinn erzielst, fällt Einkommensteuer auf diesen Gewinn an. Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Selbstgenutztes Wohneigentum ist grundsätzlich von der Spekulationssteuer ausgenommen.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage trotz hoher Kaufpreise?

In Metropolen wie München oder Frankfurt sind die Kaufpreise so hoch, dass Renditen unter 2 % netto kaum lohnend sind. In B- und C-Städten mit stabiler Nachfrage (mittelgroße Universitätsstädte, wirtschaftsstarke Regionen) sind noch attraktive Renditen möglich. Entscheidend ist immer das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete (Kaufpreisfaktor).

Wie finde ich einen guten Mieter?

Immer Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise (3 Monate Gehaltsabrechnungen) und Selbstauskunft verlangen. Die Miete sollte maximal ein Drittel des Nettoeinkommens des Mieters betragen. Ein persönliches Besichtigungsgespräch gibt zusätzliche Einblicke.

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Concept Bau GmbH

Concept Bau: Projektentwickler und Bauträger für München und Münchner Umland. Seit 1982 ein zu verlässlicher Partner für Neubau-Eigentumswohnungen, Reihen- oder auch Doppelhaus. Projekte wie Eigentumswohnungen in Milbertshofen mit 86 Einheiten oder das Plaza Pasing mit stilvollen Eigentumswohnungen in bester Lage gehören aktuell zum Repertoire.

• Bewertung: 3,8 von 5 (15 Bewertungen)
• Hans-Cornelius-Straße 4, 82166 Gräfelfing
• 089 2123980
• conceptbau.de

Alpenimmobilien

Alpenimmobilien: Der Bauträger für Hotel-Apartments oder Chalets in den Bergen. Auf der Suche nach einem modernen Apartment, einer Almhütte oder einem Haus am See? Aktuelle Angebote wie das Sonnenhotel Weingut Römmert, welches direkt am Weingut liegt, aber dennoch nur wenige Gehminuten vom Volkacher Zentrum entfernt ist oder das urige, aber  hochwertige Chalet im traditionellen Stil im Skigebiet Monte Lussari in Italien machen es möglich.

• Bewertung: 4,5 von 5 (15 Bewertungen)
• Wolfratshauser Str. 119. 82049 München
• 089 7596988820
• alpenimmobilien.de

Baywobau Baubetreuung GmbH – München

Baywobau – mit Leidenschaft und höchster Bauqualität seit mehr als 54 Jahren bei der Sache, um ihr zu Hause zu einer Wohlfühloase zu machen. Projekte wie attraktive 1- bis 3-Zimmer Wohnungen im urbanen Trendviertel Obersendling oder das innovative Z Stadtquartier für jede Lebensphase gehören zum Münchner Sortiment.

• Bewertung: 2,8 von 5 (22 Bewertungen)
• Geyerstraße 32, 80469 München
• 089 286500
• baywobau.de

MünchenBau

MünchenBau: Höchste Qualität für anspruchsvolle Kunden. Der Bauträger überzeugt durch Wohn- und Bürokonzepte, wie das 33 Hektar große Quartier „Belvedere“  inmitten einer grünen Oase, nahe am Puls des Lebens oder die einzigartigen, edlen „Lichthöfe“, ein Bürogebäude im Fabrikdesign, dass bis Ende 2023 fertig gestellt werden soll und auf 9.000 Quadratmetern Bürofläche reichlich Platz für die Erschaffung innovativer Ideen bietet.

• Bewertung: 4 ,2 von 5 (11 Bewertungen)
• Franziska-Bilek-Weg 9, 80339 München
• 089 74366300
• muenchenbau.com

RS-Wohnbau GmbH

RS-Wohnbau GmbH: 35 Jahre Qualität und bereits 700 erstelle Häuser und 6000 erstelle Eigentumswohnungen in München. Aktuelle stehen Projekte, wie ein Mehrfamilienhaus mit Lift und Tiefgarage in Maxhof oder das neoklassizistische Stadtpalais nahe Schlosskanal in Obermenzing auf dem Plan.

• Bewertung: 4,5 von 5 (41 Bewertungen)
• Steinsdorfstraße 13/ 4. Stock, 80538 München
• 089 2903710
• rs-wohnbau.de

DEMOS Wohnbau GmbH

Demos Wohnbau überzeugt durch moderne Eigentumswohnungen wie beispielsweise das Projekt „die neue Gerberau“ in München-Karlsfeld. In Zukunft soll  unter anderem das Alexis Quartier in München-Perlach, direkt an der Allee, entstehen. Aktuell zählen viele Eigentumswohnungen, Häuser oder Gewerbeflächen zum Angebot.

• Bewertung: 3,7 von 5 (26 Bewertungen)
• Thalkirchner Str. 26, 80337 München
• 089 231730
• demos.de

Hachinger Bau GmbH

Hachinger Bau: Experte für Bauprojekte in der Münchner Umgebung. Ob kleine, individuelle Wohnanlagen oder Doppelhäuser mit fünf bis 15 Wohneinheiten – der exzellente Wohnstandard steht hier an erster Stelle.

• Bewertung: 4,0 von 5 (5 Bewertungen)
• Münchner Str. 70, 82008 Unterhaching
• 089 67359530
• hachingerbau.de

HI Wohnbau GmbH

Hi Wohnbau: Der kompetente Partner für den Erwerb von Qualitäts-Wohneigentum. Die Doppelhaus-Villen mit sechs Zimmern  oder der PAOSOPARK mit Eigentumswohnungen in München-Passing sind unter anderem ein Beispiels für aktuelle Projekte.

• Bewertung: 4,2  von 5 (15 Bewertungen)
• Seidlstraße 23, 80335 München
• 089 20603300
• hi-wohnbau.de

DOMINO Bau- und Handels GmbH

Die DOMINO Bau- und Handels GmbH steht für stilvolles und hochwertiges Wohnen mit durchdachten Raumkonzeptionen und hochwertiger Ausstattung. Villen,  Doppelhaushälften aber auch Wohnungen gehören zu Repertoire. Aktuelle Projekte sind unter anderem ein idyllisches Mehrfamilienhaus mit sieben Einheiten in Alperlach oder sechs puristische Stadthäuser in Obermenzing.

• Bewertung: 5,0 von 5,0 (9 Bewertungen)
• Winzerstraße 47, 80797 München
• 089 3079220
• domino-bau.de

Immobilie verkaufen: Das solltest du beachten

Wer sich entscheidet seine Eigentumswohnung zu verkaufen, der steht vor einigen Aufgaben. Wir haben für dich, die wichtigsten Dinge, die es zu beachten gilt in diesem Artikel zusammengefasst. Von der Wertermittlung bis zur Objekt Übergabe ist alles mit dabei.

Ablauf & Planung des Wohnungsverkaufs

In der Planung des Verkaufs einer Eigentumswohnungen muss einiges beachtet werden. Neben den klassischen Dokumenten, in denen sich die Wohnung nicht vom Eigenheim unterscheidet, sind weitere Unterlagen und Nachweise notwendig. Das ist besonders wichtig, wenn es sich um eine um eine vermietete Eigentumswohnung oder um eine Eigentümergemeinschaft als Kapitalanlage handelt.

Es gibt Dokumente, die besonders wichtig sind und die du unbedingt besorgen solltest: Der Grundbuchauszug, der Klarheit über deine Eigentümerschaft gibt.

Zahlst du die Wohnung hingegen noch ab und die Bank steht im Grundbuch, solltest du dich vor dem geplanten Verkauf absprechen und die Resttilgung im Detail besprechen. Ein Grundrissplan ist zwingend notwendig und auch der Nachweis über eine Brandversicherung, die Baubeschreibung und der Energieausweis sind von enormer Bedeutung.

Wenn du einen Makler für den Verkauf der Wohnung beauftragen möchtest, kannst du laut Gesetzgebung auf die Provisionszahlung durch den Käufer bestehen. Bei einer Vermietung trägst du als Eigentümer die Kosten. Eine Entscheidung zwischen Eigentumswohnungsverkauf und Vermietung wird dadurch um einiges einfacher.

Beim Privatverkauf solltest du dich unbedingt um Unterstützung kümmern. Im Regelfall benötigst du einen Notar, einen Anwalt und einen Steuerberater, der dich im Bezug auf finanzielle Verluste durch den Verzicht auf Steuerersparnisse berät. Da auch die Marktwertermittlung notwendig ist, benötigen Sie zusätzlich einen Gutachter oder Sachverständigen.

Unter dem Strich sind die Kosten für einzeln beauftragte Leistungen zum Verkauf der Eigentumswohnung höher, als wenn du dich entscheiden solltest direkt mit einem Makler zu kooperieren und dich für alle Leistungen aus einer Hand zu entscheiden. Du solltest den Verkauf der Eigentumswohnung vorteilhaft planen und dir ausrechnen, wie du am besten Geld sparen kannst, die wenigste Zeit aufwenden und nicht für jede Leistung eine andere Anlaufstelle aufsuchen müssen.

Die Wertermittlung

Damit du für deine Eigentumswohnung einen angemessenen Preis erreichst, ist es wichtig, dass du vorher den angemessenen Wert ermittelst. Denn was fühlt sich schlimmer an, als die geerbte Wohnung der Eltern, in der man seine komplette Kindheit verbracht hat und mit der man die schönsten Erinnerungen verbindet, zu einem geringeren Wert zu verkaufen als sie eigentlich wert wäre. Man hat seine ersten Schritte in dieser Immobilie getan, gemeinsam gemütliche Spielabende mit der Familie verbracht oder auch die besten Verstecke gesucht.

Wenn du emotional an deiner Eigentumswohnung hängen solltest, solltest du überlegen, ob es nicht das Sinnvollste wäre einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung deiner Immobilie zu beauftragen. Es gibt die unterschiedlichsten Faktoren, die in die Wertermittlung einer Wohnung miteinbezogen werden. Der Verkehrswert ist die wichtigste Grundlage, die bestimmt werden muss.

Käufer finden – Tipps & Tricks

Insbesondere wenn man an eine Immobilie emotional gebunden ist oder lange in einer Eigentumswohnung gewohnt hat, ist es vielen wichtig einen den Vorstellungen entsprechenden Käufer zu finden. Wenn die Bindung besonders stark ist, gehen manche sogar so weit, dass sie sagen die Eigentumswohnung wird nur an Verwandte oder enge Freunde verkauft. Für diejenigen ist es wichtig, dass sie ausreichend Zeit einplanen, um den richtigen Käufer zu finden. Falls du bestimmte Wünsche hast, was den Käufer betrifft solltest du diese Kriterien vorher mit dem Makler abstimmen.

Probleme bei Verkauf

Natürlich ist es nicht immer so, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung reibungslos abläuft. An unterschiedlichen Stellen des ganzen Prozedere kann es zu Problemen kommen. Damit du ausreichend auf mögliche Probleme vorbereitet bist, solltest du dir unseren Artikel durchlesen: Eigentumswohnung richtig verkaufen! In diesem Artikel erfährst du alles über Probleme, wie:

• Uneinigkeiten mit Verwalter
• Mehrere Eigentümer

Steuern – Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Wie sagt man so schön? Im Leben bekommst du nichts umsonst. Auch der Verkauf einer Eigentumswohnung muss in vielen Fällen versteuert werden. Welche Fälle das sind und welche Steuern genau für dich anfallen, erfährst du in diesem Artikel besonders gut erklärt: So lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden! Du erfährst sogar wie du versuchen kannst die Spekulationssteuer zu vermeiden.

Mögliche Kosten

Wer seine Eigentumswohnung verkauft, dem geht es oft darum einen ähnlichen Preis zu erzielen, wie den den man selbst einmal für die Immobilie gezahlt hat. Wenn die Wertermittlung der Eigentumswohnung erstmal abgeschlossen ist, taucht bei vielen die Frage auf, ob es weitere Kosten gibt, auf die man sich einstellen sollte. Natürlich kann man die Kosten, die bei dem Verkauf einer Wohnung anfallen nicht pauschalisieren. Dennoch kannst du damit rechen, dass einige dieser Kosten für dich anfallen werden:

• Wertermittlungsgebühr durch Makler oder anderen Sachverständigen
• Spekulationssteuer
• Lastenfreistellungskosten
• Weitere Kosten für Immobilienmakler
• Evtl. Werbungskosten z.B. für das Einstellen eines Inserats in der Zeitung

Erfahrungen im Verkauf

Du fühlst dich immer noch nicht ausreichend auf den Verkauf deiner Eigentumswohnung vorbereitet? Dann kann es sinnvoll sein, sich mit Verwandten oder engen Freunden, die schon Mal eine Eigentumswohnung verkauft haben auszutauschen. Oft ist es so, dass ehemalige Verkäufer schon genau wissen, worauf es ankommt und wertvolle Tipps für dich haben. Durch diese wertvollen Tipps kannst du meistens nicht nur enorm viel Zeit sparen, sondern auch Geld. Egal, ob es sich um eine Empfehlung für das Engagieren eines Maklers handelt, oder um Tipps dazu, wie man herausfindet, wer der beste potentielle Käufer sein könnte. – Viel Glück!

Kaufen, verkaufen und Kapitalanlage – Immobilien Magazin

Mehr zum Thema Immobilien findest du im Immobilien Magazin.

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Häufige Fragen vor Verkauf der Wohnung

Nicht selten gibt es noch einige Fragen, die auftauchen, wenn man sich dazu entschieden hat seine Immobilie zu verkaufen. Wir haben die häufigsten Fragen für dich zusammengetragen, sodass du schnellstmöglich die Antworten auf deine Fragen findest.

Wer trägt die Notarkosten beim Wohnungskauf?

Wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, ist die Betreuung durch einen Notar zwingend notwendig. In der Regel ist es so, dass die Notarkosten bei einem Immobilienverkauf größtenteils vom Käufer übernommen werden. Es gibt auch spezielle Vereinbarungen, in denen ein Teil vom Verkäufer und ein Teil vom Käufer übernommen werden.

Was ist eine Teilungserklärung Eigentumswohnung?

Eine Teilungserklärung interessiert insbesondere Eigentümer, die gemeinsam mit anderen Menschen eine Immobilie besitzen. In der Teilungserklärung ist genau festgelegt, wie die Immobilie unter den Eigentümern aufgeteilt wurde.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Immer wieder kommt die Frage auf, worum es sich bei einer Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt. Bei einer Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um eine Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum ausreichend von anderen Wohnung und Räumen abgeschlossen ist.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht ist für Eigentümer, die gemeinsam mit anderen Eigentümern eine Immobilie besitzen interessant. In einem Sondernutzungsrecht wird eine Befugnis festgelegt, dass ein Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen darf.

Wie viel Prozent Notarkosten?

Insbesondere die Käufer interessieren sich dafür, in welcher Höhe sie mit Notarkosten zu rechnen haben. Die Notarkosten sind immer unterschiedlich, denn sie orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. In der Regel handelt es sich um 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Wie hoch sind die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben. Wenn ein Grundstück oder der Teil eines Grundstücks verkauft wird, wird diese berechnet und an die Kommunen weitergeleitet.

Wohnungsformen im Überblick: Liste

Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Bauformen. Sowohl im Bereich der Wohnung, als auch der Häuser gibt es viele Formen und Arten, nach denen eine Immobilie gestaltet ist. Diese teilt man in unterschiedliche Formate auf. Wir haben dir hier einige der gängigsten Haus- und Wohnungstypen übersichtlich aufgelistet. Nähere Infos zu dem jeweiligen Immobilientyp findest du im entsprechenden Artikel, indem du auf den zugehörigen Link klickst.

Wohnungstypen Übersicht: Altbauwohnung bis Souterrain

Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft und es gibt viele unterschiedliche Wohnungsformen, die mit bestimmten Eigenschaften einhergehen. In den zugehörigen Artikeln findest du Definitionen und Informationen zu der jeweiligen Wohnungsform, sowie eine Auflistung von potentiellen Vor- und Nachteilen der entsprechenden Wohnung.

• Altbauwohnung
• Apartment
• Dachgeschosswohnung
• Einliegerwohnung
• Etagenwohnung
• Loft
• Maisonette Wohnung
• Penthouse
• Souterrain Wohnung
• Terrassenwohnung