Sozialbindung: Was ist das überhaupt?

Sozialbindung bedeutet für den Wohnungsbau, dass günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel gefördert werden. Das bedeutet, dass es gegen die Verpflichtung günstiger Mieten zinsgünstige Darlehen oder Förderungen für Investoren gibt. Der Haken? Nur Personen mit Wohnberechtigungsschein dürfen diese Wohnungen mieten.

• Günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
• Sehr gute Konditionen für Darlehen oder Zuschüsse
• Miete für Personen mit Wohnberechtigungsschein

Nachbindung

Käufer sind so lange an Sozialwohnungen gebunden, bis die öffentlichen Darlehen zurück gezahlt wurden. Durch die Nachbindungsfrist muss man allerdings nach der Rückzahlung 10 weitere Jahre warten, bis die Sozialbindung endet.

• Bindung an Sozialwohnung bis Darlehen zurück gezahlt ist

Begrenzte Miete

Durch die Kostenmiete wird der maximale Mietpreis der Wohnungen ausgebremst. Der Wohnungsbau ist also Preisgebunden, wodurch garantiert wird, dass von den Mietern nur die Kostenmiete verlangt werden kann. Erhöht werden darf die Miete in diesem Zeitraum nur alle 3 Jahre, nach Verbraucherpreisindex.

• Maximaler Mietpreis durch „Kostenmiete“ begrenzt

Egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, bei egal welcher Immobilienart muss man zuerst über die Finanzierung nachdenken. Hierbei ist das Eigenkapital ein wichtiges Thema, vom Eigenkapitaleinsatz bis zum Unterschied durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Die große Frage hierbei ist, wie viel Eigenkapital benötigt man, wenn man alle Kosten vom Kaufpreis bis hin zu den Kaufnebenkosten mit einberechnet? Hier lernst du alles zum Thema Finanzierung und Eigenkapital.

Mietrendite: Was ist das eigentlich?

Wenn man seine gekaufte Immobilie finanziert und vermietet, erwirtschaftet man Einnahmen durch die Mieter. Die Mietrendite setzt deine Investitionen ins Verhältnis zum möglichen Mietertrag.

Mit dieser einfachen Formel lässt sich die Mietrendite problemlos berechnen:

• Jahresmiete /Investition x 100 = Mietrendite

Mit dem Faktor der Mietrendite lässt sich bestimmen, ob die Mieteinnahmen die Zinsen, Tilgung und die laufenden Betriebskosten decken und ob am Ende ein Überschuss zum Vermögensaufbau übrig bleibt. Außerdem lassen sich so angebotene Renditeobjekte bestens vergleichen.

Wenn man eine Wohnung kauft, fragt man sich, neben der Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage und Rendite oder Investment Immobilie, ob man in Bestand oder Neubau investieren soll. Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind, lernst du in diesem Artikel kennen.

Der richtige Standort: Eigennutzer oder Kapitalanlage?

Wo genau soll ich meine erste Immobilie kaufen? Eigennutzer und Kapitalanleger, sowie Rendite Objekte oder Investoren mit dem Ziel der Wertsteigerung, dementsprechend fällt auch die Entscheidung des perfekten Standorts anders aus. Hier gehen wir nochmals in die Analyse, um dir die Suche nach dem besten Standort für deine Ziele zu erleichtern!

• Der richtige Standort 

Immobilie kaufen: Was kann ich mir leisten?

Um sich eine Immobilie von bestimmtem Wert leisen zu können, muss man meistens zu seinem Teile an Eigenkapital einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Die Bank bestimmt, in welcher höhe sie einen Kredit an bestimmte Personen auszahlt, das wiederum ist an Faktoren gebunden.

Faktoren zum eingrenzen der zur Verfügung stehenden Summe:

• Bonität & Selbstauskunft
• Beleihungswert der Immobilie
• Eigenkapital in Abhängigkeit zur Bonität
• Monatliche Belastung

Die Selbstauskunft ist ein Überblick deiner finanziellen Verhältnisse. Der Bank wird somit ein Einblick in die momentane Vermögenssituation gegeben und gilt somit als wichtige Entscheidungsgrundlage. Von ihr hängen die Kredithöhe und Konditionen der Finanzierung ab.

Bonität: Die eigenen Vermögenswerte

Die Bonität muss zuerst von der Bank geprüft werden. Hierzu werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenüber gestellt. Wichtig: Die Vermögensbilanz muss immer positiv sein! Wenn dieser Fall vorliegt, ist man Kreditwürdig. Sollte das nicht so sein, bedeutet das, je geringer die Kreditwürdigkeit, desto mehr Eigenkapital muss aufgebracht werden.

Bonität heißt also:

• Je höher die Bonität, desto geringer der Eigenkapitalanteil
• Je geringer die Bonität, desto höher der Eigenkapitalanteil

Schritt 2: Der Beleihungswert der Immobilie

Es gibt einen Verkehrswert (Marktpreis) und einen Beleihungswert (Verkehrswert abzüglich 20%).

Verkehrswert

Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie, unter den aktuellen Marktgegebenheiten.

Beleihungswert

Der Beleihungswert liegt meist circa 20% unter dem angesetzten Verkehrswert. Banken bewerten Immobilien, die als Sicherheit (Finanzierung) hinterlegt werden, geringer als den Marktpreis. Einfach gesagt, diesen Betrag würde die Bank, im Falle eines Verkaufs oder sogar einer Zwangsversteigerung, auf jeden Fall bekommen.

Schritt 3: Eigenkapital in Abhängigkeit zur Bonität

Wie viel Haus ist drin? Grundsätzlich wird bei der Finanzierung einer Immobilie 20% Eigenkapital verlangt. Dass die Kreditwürdigkeit und die Bonität eine wichtige Rolle spielen, wurde in Schritt 1 bekannt. Allerdings gelten die 20% nicht immer, denn die höhe des Eigenkapitals richtet sich primär nach der Bonität und dem ermittelten Beleihungswert.

• Standard ist 20% Eigenkapital
• Bonität: reduziert Eigenkapital
• Kaufpreis: reduziert Eigenkapital (wenn unter Marktpreis)

Schritt 4: Monatliche Belastung

Hier interessiert sich die Bank für dein monatliches Einkommen und die Ausgaben. Das zur Verfügung stehende Einkommen ist entscheidend, für die Rückzahlung der Zinsen und Tilgung. Ist dies zu gering und die Ausgaben zu hoch, kann dies zu einer schlechteren Kreditwürdigkeit führen.

• Monatliche Einnahmen und Ausgaben
• Entscheidend für Rückzahlung von Zinsen und Tilgung

Fazit: Wie viel Immobilie ist es am Ende?

Als Angestellter mit regelmäßigem Einkomme und einer gut strukturierten Selbstauskunft, sollte es kein Problem sein, auf eine Eigenkapitalquote von 10% zu kommen. Die Höhe des Kaufpreises ergibt sich dann aus folgender Rechnung:

• Eigenkapital x 10 = Kaufpreis der Immobilie

Hier erfährst du noch mehr zum maximalen Kaufpreis einer Immobilie/ Immobilien-Erfahrung.de

8 Fehler beim Immobilienkauf: Lage, Eigennutz &Wiederverkaufswert

Fehler schleichen sich immer wieder gerne in den Kaufprozess einer Immobilie ein. Egal ob eine schlechte Lage der Immobilie, Gründe gegen Eigennutz oder einem Kauf aus Emotion – Fehler kosten dich viel Geld. Um das zu vermeiden, haben wir dir hier einen Ratgeber zusammen gestellt, mit dem du garantiert nie wieder ein Fehler beim Kauf deiner nächsten Immobilie machst.

• Fehler beim Immobilienkauf

Der nächste Schritt: Mietrendite und Kaufpreisfaktor

Wie finde ich gute Rendite Immobilien? Diese Frage stellen sich vor allem Kapitalanleger, da diese vor allem auf positiven und schnellst möglichen Cashflow aus sind. Mit einer ausreichenden Rendite hat man das Glück, dass der Mieter die gekaufte Immobilie abzahlt. Hier lernst du alles darüber, wie du die beste Mietrendite erwirtschaften kannst.

Selbstauskunft für die Bank: Haus & Wohnung kaufen

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!

• Selbstauskunft

Eigennutzer: Worauf kommt es für mich an?

Immobilien für Eigennutz sind oft mit einem emotionalen Wert verbunden, sie müssen einem gefallen. Dementsprechend wird die Immobilie der Örtlichkeit vorgezogen. Faktoren wie der Weg zur Arbeit oder zum Kindergarten haben dann Priorität, kurz, die Mikrolage wird entscheidend.

Hier noch einmal in Kürze:

• Immobilie, die persönlich gefällt
• Nähe zur Arbeit/ Kindergarten/ Schule/ …
• Mikrolage/ Lebensqualität ist Priorität

Wiederverkaufswert: Lage ist entscheidend

Man sollte allerdings immer im Blick haben, dass es dennoch sein könnte, dass man seine Traumimmobilie später wieder verkaufen muss. Gründe dafür können Altersgerechtigkeit, Jobwechsel oder das Wachsen der Familie sein. Deshalb sollte man beim Kauf immer einen Blick auf die Lage der Immobilie haben, denn diese bestimmt den Wiederverkaufswert.

C-Lage: Der Traum vom Land

Wenn man seine Traumimmobilie im Grünen, auf dem Land kaufen möchte, muss man bei einer C-Lage mit möglichen Verlusten rechnen. Hier kurz die Faktoren, die für einen sinkenden Immobilienwert verantwortlich sind.

• Sinkende Bevölkerungszahlen
• Negative Entwicklung der Wirtschaft
• Enger Markt vor Ort, wenig Nachfrage

Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Diese Frage steht zu Beginn des Kaufprozesses der vielleicht ersten Wohnung und hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählt deine Bonität und Selbstauskunft, in Bezug auf Vermögen, die monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), das Eigenkapital und der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie. Hier lernst du alles Wichtige zur maximalen Kaufpreisermittlung.

Makro, Meso, Mikro: Von der Stadt bis in die Nachbarschaft

Die Makro, Meso und Mikro Lage ist ein Größenvergleich von Standorten, an welchem genau eine Immobilie gekauft werden soll. Dabei geht es immer weiter in die Tiefe, von der Frage welche Stadt? (Makro), über welcher Stadtteil? (Meso), bis hin zu der exakten Lage, also der unmittelbaren Nachbarschaft (Mikro).

Hier ein kurzer Überblick über die Lagearten:

• Makro- Lage: (A-, B- und C-Lage, also wo im Land / welche Stadt?)
• Meso- Lage: Welcher Stadtteil
• Mikro- Lage: exakte Lage/ Nachbarschaft

Hierbei geht es vor allem um die Entscheidung, an welchem Standort man grob im Land investieren will. Was es mit der A-, B- und C- Lage auf sich hat, hast du in unserem Artikel über Lagearten schon gelernt. Hier nochmal in kurz die Lagearten erklärt, die prinzipiell ein Vergleich von Orten bieten:

• A-Lage (einfach: Metropole)
• B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
• C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Meso- Lage: Zweite Entscheidung – Der Stadtteil

Die Meso- Lage geht in der Analyse eine Stufe tiefer und beschreibt den konkreten Stadtteil, in der sich deine Immobilie befinden soll. Das ist wichtig, denn viele Einflussfaktoren wie Infrastruktur, Bildungseinrichtungen oder die Nähe zum öffentlichen Verkehrsmitteln ist entscheidend. So hat jeder Stadtteil seine individuellen Vor- und Nachteile, die es zu differenzieren gilt.

Hier nochmal die Meso- Lage im kurzen Überblick:

• Infrastruktur wie Straßen- und Bahnverbindungen, Bildungseinrichtungen, Ärzte, Flughafen, usw.
• Wirtschaftliche Situation
• Allgemeine Attraktivität der Lage
• Umwelteinflüsse wie Überschwemmungen, usw.

Mikro- Lage: Dritte Entscheidung – Die Nachbarschaft

Hier wird auf die unmittelbare Umgebung geschaut. Parkplätze, Ärzte, Supermärkte, Parks und die Geräuschkulisse in der Nachbarschaft. Je nach Ziel, muss man entscheiden, was für einen selbst am wichtigsten ist.

Hier nochmal die Mikro-Lage im Überblick:

• Öffentlicher Verkehrsmittel wie Bahn, Bus, Taxi
• Parkmöglichkeiten von öffentlich bis Carport und Tiefgarage
• Einkaufsmöglichkeiten wie Supermarkt und sonstige Geschäfte
• Parks und Spielplätze

Für Beispiele und mehr Details lies hier mehr zu der Lage Analyse/ Immobilien-Erfahrung.de

Nächster Schritt: Der richtige Standort

Wo genau soll ich meine erste Immobilie kaufen? Eigennutzer und Kapitalanleger, sowie Rendite Objekte oder Investoren mit dem Ziel der Wertsteigerung, dementsprechend fällt auch die Entscheidung des perfekten Standorts anders aus. Hier gehen wir nochmals in die Analyse, um dir die Suche nach dem besten Standort für deine Ziele zu erleichtern!

Rendite vs. Investment Immobilie: Cashflow oder Wertsteigerung

Rendite vs. Investmentimmobilie – Was ist das überhaupt? Was ist der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen? Und was genau ist eine A- B- oder C- Lage? Das wichtigste dabei: Bei beiden Anlageformen springt Profit für dich raus. In welcher Form, kannst du hier nachlesen. Hier erfährst du alles wichtige, was du über die Rendite und das Investment einer Immobilie wissen musst.

Rendite oder Investmentimmobilie: Unterschied liegt im Ziel

Der direkte Unterschied beider Anlageformen liegt in der Zielsetzung. Je nach dem, wie du gerne dein Geld anlegen möchtest, bringen dir beide Formen Profit. Kurz gesagt, durch die Rendite durch Miete bekommst du einen direkten Cashflow, durch eine Investmentimmobilie findet eine Wertsteigerung auf lange Sicht statt. Doch was bedeuten die Begriffe im einzelnen?

Rendite Immobilie: Ständiger Cashflow

Rendite Immobilien erwirtschaften eine hohe Mietrendite. Das heißt, nach allen Abzügen wie Tilgung, Zinsen und Bewirtschaftung bleibt ein Überschuss, den du deiner eigenen Tasche gutschreiben kannst. Das Ziel beim kauf einer Rendite Immobilie sollte dir immer vor Augen sein:

• Primär: Unmittelbarer Gewinn durch Überschuss aus Vermietung
• Entsprechende Mietrendite soll gewährleistet sein >6%
• Immobilien befinden sich in C+ (höhere Risiken) bis B+ (kaum Risiko) Lagen

Rendite Grundwissen: Erklärvideo

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Cashflow Grundwissen: Erklärvideo

Investment Immobilie: Wertsteigerung auf Langzeit

Beim kauf von Investmentimmobilien hält man sich das Ziel der Wertsteigerung vor Augen. Der rentable Verkauf der Immobilie mit Gewinn steht hierbei im Vordergrund, nicht die Einnahmen durch die Miete. Das Ziel beim Kauf einer Investmentimmobilie ist also folgendes:

• Primär: Wertsteigerung der Immobilie mit Gewinn aus dem Verkauf
• Immobilien sollten sich in A- Lagen befinden

Hier erfährst du mehr über A- B- und C- Lagen./ Immobilien-Erfahrung.de

Nächster Schritt: Selbstauskunft für die Bank

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!