Video: Diese Fehler solltest du vermeiden!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie du diese vermeiden kannst, um dein Geld zu schützen und die maximale Rendite aus deinen Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Fehler 1 – Die Lage ist entscheidend

Eine Immobilie in einer schlechten Lage ohne hohe Nachfrage wird schnell zu einem Problem. Deshalb sollte man immer in einer attraktiven Lage kaufen.

Immobilie in schlechter Lage:

• Geringe Nachfrage
• Vermietung wird schwer
• Folge: Leerstand

Deshalb unser Tipp: Auf A- B- und C- Lagen achten!

Immobilien in guter Lage:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Spezielle Immobilien fordern eine spezielle Käufergruppe – und diese ist nicht leicht zu finden. Deshalb sollte man immer auf Immobilien setzten, deren Nutzen und Gebrauch die Bedürfnisse der breiten Masse abdeckt. In unserem Artikel zu Immobilienarten kannst du alles über Wohnung, Haus und Co. lernen. Was wird also auf dem Immobilien Markt gesucht?

Wovon also die Finger lassen?

• Loft/ Villa/ Apartment, alles was den normal Verbraucher übersteigt
• Diese Art von Immobilie muss sich in einer top A- Lage befinden, um es verkaufen/ vermieten zu können.

Unser Tipp: 1-2 Zimmer Wohnung

In allen Lagen, sei es A, B, oder auch C, sind 1-2 Zimmer Wohnungen zu finden und die Nachfrage steigt stetig. Da immer mehr Menschen alleine Leben, lohnt sich ein Blick auf die Singleapartments allemal.

Ein Beispiel für eine Spezial Immobilie in C- Lage: schwer zu verkaufen.

Fehler 3 – Eigennutz statt Investition

Über Eigennutz kannst du viel in unserem Artikel zum Thema nach lesen. Hier erfährst du nochmals in Kürze, warum es nicht Ratsam ist, seine erste Immobilie zum Eigennutz einzusetzen. Deshalb unser Tipp: Kaufe keinen Eigennutz ohne Kapitalanlage, denn du bist für 100% der Betriebskosten zuständig, weder Mieter noch das Finanzamt kommt dir finanziell zur Hilfe.

Gründe gegen Eigennutz

• Eigennutz ist die teuerste Art des Wohnens
• Man wird durch laufende Kosten nie ganz mietfrei
• Man zahlt die Immobilie selbst ab
• Eigennutz reduziert Bonität
• Immobilie ist später nicht altersgerecht

Fehler 4 – Ein Haus als Erstimmobilie

Wenn man als Erstimmobilie ein Haus wählt, muss man sich auch im klaren sein, dass dies für dich zu 100% das tragen der Kosten bedeutet. Deshalb unser Tipp: Kaufe als Erstimmobilie eine Eigentumswohnung.

Eigentumswohnung: Kostenverteilung leicht gemacht

Sobald man eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus zu seinem Eigentum erwirbt, wird man Teil einer Eigentümergemeinschaft. Somit teilen sich alle laufenden Kosten, die für Reparatur, Instandhaltung und Modernisierung anfallen, auf alle Parteien des Hauses aufgeteilt.

Hier ein kleines Beispiel:

• Hauseigentümer (100%): 12.000 Euro
• 4-Parteien Haus (25%): 3.000 Euro (-9.000 Euro)
• 8-Parteien Haus (12,5%): 1.500 Euro (-10.500 Euro)

Fehler 5 – Die Emotionen einfließen lassen

Immobilien sollten immer Rational statt Emotional betrachtet werden. Deshalb unser Tipp: Kaufe eine Immobilie nie aus einer Emotion heraus. Auch wenn du die Immobilie auf den ersten Blick wahnsinnig schön findest, denke nochmal gut darüber nach. Oft sind solche Gebäude durch das Baujahr und den Zustand baufällig oder Modernisierungsbedürftig, wodurch für dich am Ende viel mehr Kosten anfallen, als eigentlich raus springen.

Was soll man also tun?

• Vermeide Spontankäufe!
• Prüfung auf kaufmännischer und technischer Ebene
• Prüfung Rendite, Kauf- und Wiederverkaufswert

Eine typische Immobilie die aus Emotion gekauft wird: Viel Charme, wenig Profit.

Fehler 6 – Keine Acht auf den Wiederverkaufswert

Ein echt toller Kaufpreis! – Und nun? Wie viel springt am Ende dabei raus? Viele achten beim Kauf einer Immobilie nicht auf den Wiederverkaufspreis, was du aber unbedingt tun solltest!

Die entscheidenden Faktoren für den Wiederverkaufswert sind:

• Immobilientyp
• Lage der Immobilie (siehe Rendite oder Investment)

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• A- Lage: Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr
• B- Lage: Wertsteigerung bei 1-2% im Jahr
• C- Lage: keine Wertsteigerung

Als Einsteiger entscheiden sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C- Lage oder B- Lage.

Fehler 7 – Top Ausstattung- schlechte Immobilie

Tolle Küche, tolle Möbel, du hast die Immobilie nur auf Grund ihrer tollen Ausstattung gekauft? Schlecht für dich, denn so springt weniger Profit raus. Was du suchst sind renovierungsbedürftige Immobilien, denn so kannst du sie selbst renovieren und dann verkaufen, wodurch Gewinn erzielt werden kann.

Fehler 8 – In riesigen Raten zahlen

Du willst deinen Kredit so schnell wie möglich tilgen und denkst, große Summen helfen dir dabei? Das ist leider falsch. Hier unser Tipp: Vereinbare bei der Bank lieber kleine Tilgungsraten.

• Der Mieter zahlt die Immobilie ab, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
• Durch die Inflation reduziert sich das Darlehen auf lange Zeit
• Je höher man die Tilgung ansetzt, desto weniger bleibt am Monatsende übrig
• Je schneller eine Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss

Nächster Schritt: Kriterien zur Eigentumswohnung

Die Immobilie für Ersteinsteiger. Du willst eine Eigentumswohnung als Erstimmobilie kaufen, weißt aber nicht, wo du anfangen sollst? Hier haben wir für dich eine Checkliste mit 11 Punkten erstellt, mit der du die Grundlagen und Kriterien deiner Immobiliensuche bestimmen kannst. Egal ob die Bestimmung des Maximalen Kaufpreises, die Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage, Rendite oder Investment Immobilie sowie Bestand oder Neubau – Hier bekommst du alle Antworten auf deine Fragen.

Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile des Eigenheims

Der Traum vom Eigenheim ist ein Ziel, das viele Leute vor Augen haben. Doch ist es sinnvoll, als erste Immobilienart ein Haus zum Eigennutz zu wählen? Oder ist es nicht doch vielleicht sinnvoller, vor allem die Erstimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen? Im Alter mietfrei wohnen wird sich auch mit einem Eigenheim nie ganz erfüllen, denn du  bist immer zu 100% für alle laufenden Kosten verantwortlich. Deshalb findest du hier in diesem Artikel einen Vergleich zwischen Eigennutz und einer Immobilie als Kapitalanlage, der dir die Entscheidung zum Nutzen deiner Erstimmobilie erleichtern soll.

• Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Haus Kaufen: Hohe Kosten, hohes Risiko

Der Traum vom Eigenheim – für viele ist dies ein Lebensziel, das es zu erreichen gilt. Ein eigenes Haus hat neben vielen Positiven Aspekten auch seine Schattenseiten. Wenn du ein Einfamilienhaus kaufst, egal ob zum Eigennutz oder als Kapitalanlage, bist du immer zu 100% für die anfallenden Kosten verantwortlich. Lies hier mehr über das Risiko beim Hauskauf.

(Alb) – Traum: Die Tücke des Eigenheims

Für viele wird der einstige Traum eines eigenen Haus oft schnell zum Albtraum. Viele nutzen einen Bausparvertrag, um ein Haus bis zum Rentenalter abzuzahlen, mit der Intention des mietfreien Lebens. Jedoch trügt die Annahme meist und man verschuldet sich trotzdem, da man für 100% der anfälligen Kosten verantwortlich ist. Ganz mietfrei ist man also nie.

• 100% Investitionskosten
• 100% Selbstverantwortung für Kosten
• Selbst nach Abzahlung des Kredits nicht ganz mietfrei

3 Fehler beim Hauskauf

Beim Hauskauf gibt es viel zu bedenken. Was viele vergessen, sind Fehler, die einem beim Hauskauf unterlaufen können. Hier haben wir für dich die wichtigsten Punkte, warum wir von einem Haus als Erstimmobilie abraten.

Quelle: Immobilienarten/ Immobilien-Erfahrung.de

Mehrfamilienhaus: Hohes Eigenkapital, hohe Kosten

Eigennutz ist also die teuerste Art zu wohnen. Anders sieht es bei einer Immobilie zur Kapitalanlage aus. Hier zahlt der Mieter und das Finanzamt mehr oder weniger deine Schulden ab. Deshalb kommen wir jetzt zu einem Mehrfamilien/ Mehrparteien Haus. Doch Immobilien Einsteiger seid gewarnt! Dieses Gebiet ist eher was für erfahrenere Leute.

Wann also sollte man über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachdenken? Wenn man genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, um den Kaufpreisanteil, die Bewirtschaftungskosten, die Instandsetzungskosten und die Modernisierungskosten abzudecken. Trotz der laufenden Mieteinnahmen sind sie hier wie beim Eigennutz 100% selbst verantwortlich für alle anfallenden Kosten.

Hier nochmal in Kürze die Nachteile eines Mehrfamilienhauses zusammengefasst:

• hohes Eigenkapital benötigt, um Kosten abzudecken
• 100% der Kosten müssen als Eigentümer zu 100% selbst getragen werden

Wohn- und Geschäftshäuser (WGH)

WHGs verhalten sich  ähnlich wie Mehrfamilienhäuser, sind in der Investition trotzdem um einiges risikoreicher. Da sie neben wohnwirtschaftlichen Einhalten zudem mit gewerblichen Flächen ausgestattet sind, stehen diese öfters leer, als Wohneinheiten. Die Fläche muss trotzdem Instand gehalten werden, wodurch zusätzliche Kosten anfallen. Das bedeutet für dich wiederum mehr Eigenkapital aufbringen zu müssen.

• Hohes Risiko durch Leerstand
• Noch höheres Eigenkapital benötigt
• Leerstand muss in Betrieb gehalten werden – Mehr Kosten

Eigentumswohnung: Hoher Ertrag & Kostenteilung

Die Lösung für deine Erstimmobilie? Eine Eigentumswohnung! Der große Vorteil? Du bist beim Kauf einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft, somit hast du die anfallenden Kosten in einem Haus nicht alleine zu stemmen. Die Kosten für Unterhaltung, Instandsetzung und Modernisierung werden unter allen Eigentümern aufgeteilt. Egal ob Eigennützung oder Investmentimmobilie, die laufenden Kosten sind immer geringer als bei einem Haus, bei dem du alleiniger Eigentümer bist.

• Teil einer Eigentümergemeinschaft
• Alle anfallenden Kosten teilen sich du die Anzahl der Eigentümer

Ein kurzes Beispiel: Sagen wir, es geht um eine Heizungsanlage für 16.000 Euro. Du bist Teil eines 8-Parteien Mehrfamilienhauses, mit 1 Eigentumswohnung. Die Kosten teilen sich als durch 8. Du bezahlst also -14.000 weniger und nur noch 2.000 Euro, für die neue, moderne Heizanlage.

Gewerbe-, Spezial-Immobilien und Denkmalschutz

Mit Immobilien mit gewerblicher Nutzung, unter Denkmalschutz stehend oder mit Immobilien für einen speziellen Zweck sollte man sich vor dem Kauf näher beschäftigen. Warum, erfährst du hier in einer kurzen Übersicht!

Gewerbeimmobilie

• Nichts für Einsteiger
• Unterliegen anderen rechtlichen Rahmenbedingungen als Wohnraum
• Häufiger Leerstand als bei Wohnraum (Fluktuation)

Spezial Immobilien

Villa, Bauernhof, Weingut oder auch Werkstatt und Einkaufszentrum, all das sind Spezial-Immobilien.

• Schwerere Finanzierung da hohes Risiko für Banken
• Eher in A- und B- Lagen kaufen, da eine Ländliche Lage zu hohes Risiko birgt

Immobilien unter Denkmalschutz

Immobilien mit historischem Wert und besonderer Stellung (Rechte, Pflichten, Steuern und Förderungen).

• Steuerliche Förderung
• Höhere Kosten bei Instandsetzung
• Beschränkungen bei baulichen Veränderungen

Fazit: In was sollte ich zu Beginn Investieren?

Wenn man sich unseren Vergleich anschaut, sieht man deutlich, dass jede Immobilie, außer der Eigentumswohnung, Nachteile mit sich bringt. Deshalb lautet unser Fazit: Eigentumswohnungen sind der einfachste Einstieg in Immobilien. Hier nochmal kurz unsere wichtigsten Punkte im Überblick:

• Eigennutz ist die teuerste Art zu wohnen – du bist für 100% der Kosten selbstverantwortlich
• Idealfall zum Einstieg: Eigentumswohnung, zur Vermietung (Kapitalanlage), mit guter Rendite!
• Wenn es doch Eigennutz sein soll, dann aber direkt mit 2. oder 3. Immobilie als Kapitalanlage.

Der nächste Schritt: Wie baut man sein Vermögen auf?

Du hast Interesse an einer Immobilie zur Absicherung und zum Aufbau deines Vermögens? Dann lies hier weiter: Alles zum Thema Geldanlage, Wertanlage und Inflation.