Makro, Meso, Mikro: Von der Stadt bis in die Nachbarschaft

Die Makro, Meso und Mikro Lage ist ein Größenvergleich von Standorten, an welchem genau eine Immobilie gekauft werden soll. Dabei geht es immer weiter in die Tiefe, von der Frage welche Stadt? (Makro), über welcher Stadtteil? (Meso), bis hin zu der exakten Lage, also der unmittelbaren Nachbarschaft (Mikro).

Hier ein kurzer Überblick über die Lagearten:

• Makro- Lage: (A-, B- und C-Lage, also wo im Land / welche Stadt?)
• Meso- Lage: Welcher Stadtteil
• Mikro- Lage: exakte Lage/ Nachbarschaft

Hierbei geht es vor allem um die Entscheidung, an welchem Standort man grob im Land investieren will. Was es mit der A-, B- und C- Lage auf sich hat, hast du in unserem Artikel über Lagearten schon gelernt. Hier nochmal in kurz die Lagearten erklärt, die prinzipiell ein Vergleich von Orten bieten:

• A-Lage (einfach: Metropole)
• B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
• C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Meso- Lage: Zweite Entscheidung – Der Stadtteil

Die Meso- Lage geht in der Analyse eine Stufe tiefer und beschreibt den konkreten Stadtteil, in der sich deine Immobilie befinden soll. Das ist wichtig, denn viele Einflussfaktoren wie Infrastruktur, Bildungseinrichtungen oder die Nähe zum öffentlichen Verkehrsmitteln ist entscheidend. So hat jeder Stadtteil seine individuellen Vor- und Nachteile, die es zu differenzieren gilt.

Hier nochmal die Meso- Lage im kurzen Überblick:

• Infrastruktur wie Straßen- und Bahnverbindungen, Bildungseinrichtungen, Ärzte, Flughafen, usw.
• Wirtschaftliche Situation
• Allgemeine Attraktivität der Lage
• Umwelteinflüsse wie Überschwemmungen, usw.

Mikro- Lage: Dritte Entscheidung – Die Nachbarschaft

Hier wird auf die unmittelbare Umgebung geschaut. Parkplätze, Ärzte, Supermärkte, Parks und die Geräuschkulisse in der Nachbarschaft. Je nach Ziel, muss man entscheiden, was für einen selbst am wichtigsten ist.

Hier nochmal die Mikro-Lage im Überblick:

• Öffentlicher Verkehrsmittel wie Bahn, Bus, Taxi
• Parkmöglichkeiten von öffentlich bis Carport und Tiefgarage
• Einkaufsmöglichkeiten wie Supermarkt und sonstige Geschäfte
• Parks und Spielplätze

Für Beispiele und mehr Details lies hier mehr zu der Lage Analyse/ Immobilien-Erfahrung.de

Nächster Schritt: Der richtige Standort

Wo genau soll ich meine erste Immobilie kaufen? Eigennutzer und Kapitalanleger, sowie Rendite Objekte oder Investoren mit dem Ziel der Wertsteigerung, dementsprechend fällt auch die Entscheidung des perfekten Standorts anders aus. Hier gehen wir nochmals in die Analyse, um dir die Suche nach dem besten Standort für deine Ziele zu erleichtern!

Rendite vs. Investment Immobilie: Cashflow oder Wertsteigerung

Rendite vs. Investmentimmobilie – Was ist das überhaupt? Was ist der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen? Und was genau ist eine A- B- oder C- Lage? Das wichtigste dabei: Bei beiden Anlageformen springt Profit für dich raus. In welcher Form, kannst du hier nachlesen. Hier erfährst du alles wichtige, was du über die Rendite und das Investment einer Immobilie wissen musst.

 Vermietete Immobilie: Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigentümer haben das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen, insofern die Eigenbedarfskündigung alle gesetzlichen Fristen einhält, das sind 3 bis 9 Monate. Generell gilt, du als Vermieter und Eigentümer musst die Wohnung für dich oder ein Familienmitglied wirklich benötigen, es müssen nachvollziehbare und driftige Gründe vorliegen.

Hier die Fakten in kurz:

• Gesetzliche Fristen zwischen 3-9 Monaten
• Nachvollziehbarer Grund

Lies hier alles über das Gesetz zu Eigenbedarf/ Immobilien-Erfahrung.de

Du hast das nötige Kleingeld zusammen und hast dich entschieden, in eine Immobilie zu investieren. Doch wo genau kaufe ich diese Immobilie? Zuerst stellt sich hier die Frage: Rendite oder Investment Immobilie? Diese Frage spielt bei der Wahl der Lage einer Immobilie für Kapitalanleger aber auch Eigennutzer eine große Rolle. Was genau bedeutet eigentlich A-, B- oder C- Lage und was sind die Unterschiede? Lies hier alles über die Lage von Immobilien mit ihren Vor -, Nachteilen und Risiken.

Video: Diese Fehler solltest du vermeiden!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie du diese vermeiden kannst, um dein Geld zu schützen und die maximale Rendite aus deinen Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Fehler 1 – Die Lage ist entscheidend

Eine Immobilie in einer schlechten Lage ohne hohe Nachfrage wird schnell zu einem Problem. Deshalb sollte man immer in einer attraktiven Lage kaufen.

Immobilie in schlechter Lage:

• Geringe Nachfrage
• Vermietung wird schwer
• Folge: Leerstand

Deshalb unser Tipp: Auf A- B- und C- Lagen achten!

Immobilien in guter Lage:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Spezielle Immobilien fordern eine spezielle Käufergruppe – und diese ist nicht leicht zu finden. Deshalb sollte man immer auf Immobilien setzten, deren Nutzen und Gebrauch die Bedürfnisse der breiten Masse abdeckt. In unserem Artikel zu Immobilienarten kannst du alles über Wohnung, Haus und Co. lernen. Was wird also auf dem Immobilien Markt gesucht?

Wovon also die Finger lassen?

• Loft/ Villa/ Apartment, alles was den normal Verbraucher übersteigt
• Diese Art von Immobilie muss sich in einer top A- Lage befinden, um es verkaufen/ vermieten zu können.

Unser Tipp: 1-2 Zimmer Wohnung

In allen Lagen, sei es A, B, oder auch C, sind 1-2 Zimmer Wohnungen zu finden und die Nachfrage steigt stetig. Da immer mehr Menschen alleine Leben, lohnt sich ein Blick auf die Singleapartments allemal.

Ein Beispiel für eine Spezial Immobilie in C- Lage: schwer zu verkaufen.

Fehler 3 – Eigennutz statt Investition

Über Eigennutz kannst du viel in unserem Artikel zum Thema nach lesen. Hier erfährst du nochmals in Kürze, warum es nicht Ratsam ist, seine erste Immobilie zum Eigennutz einzusetzen. Deshalb unser Tipp: Kaufe keinen Eigennutz ohne Kapitalanlage, denn du bist für 100% der Betriebskosten zuständig, weder Mieter noch das Finanzamt kommt dir finanziell zur Hilfe.

Gründe gegen Eigennutz

• Eigennutz ist die teuerste Art des Wohnens
• Man wird durch laufende Kosten nie ganz mietfrei
• Man zahlt die Immobilie selbst ab
• Eigennutz reduziert Bonität
• Immobilie ist später nicht altersgerecht

Fehler 4 – Ein Haus als Erstimmobilie

Wenn man als Erstimmobilie ein Haus wählt, muss man sich auch im klaren sein, dass dies für dich zu 100% das tragen der Kosten bedeutet. Deshalb unser Tipp: Kaufe als Erstimmobilie eine Eigentumswohnung.

Eigentumswohnung: Kostenverteilung leicht gemacht

Sobald man eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus zu seinem Eigentum erwirbt, wird man Teil einer Eigentümergemeinschaft. Somit teilen sich alle laufenden Kosten, die für Reparatur, Instandhaltung und Modernisierung anfallen, auf alle Parteien des Hauses aufgeteilt.

Hier ein kleines Beispiel:

• Hauseigentümer (100%): 12.000 Euro
• 4-Parteien Haus (25%): 3.000 Euro (-9.000 Euro)
• 8-Parteien Haus (12,5%): 1.500 Euro (-10.500 Euro)

Fehler 5 – Die Emotionen einfließen lassen

Immobilien sollten immer Rational statt Emotional betrachtet werden. Deshalb unser Tipp: Kaufe eine Immobilie nie aus einer Emotion heraus. Auch wenn du die Immobilie auf den ersten Blick wahnsinnig schön findest, denke nochmal gut darüber nach. Oft sind solche Gebäude durch das Baujahr und den Zustand baufällig oder Modernisierungsbedürftig, wodurch für dich am Ende viel mehr Kosten anfallen, als eigentlich raus springen.

Was soll man also tun?

• Vermeide Spontankäufe!
• Prüfung auf kaufmännischer und technischer Ebene
• Prüfung Rendite, Kauf- und Wiederverkaufswert

Eine typische Immobilie die aus Emotion gekauft wird: Viel Charme, wenig Profit.

Fehler 6 – Keine Acht auf den Wiederverkaufswert

Ein echt toller Kaufpreis! – Und nun? Wie viel springt am Ende dabei raus? Viele achten beim Kauf einer Immobilie nicht auf den Wiederverkaufspreis, was du aber unbedingt tun solltest!

Die entscheidenden Faktoren für den Wiederverkaufswert sind:

• Immobilientyp
• Lage der Immobilie (siehe Rendite oder Investment)

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• A- Lage: Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr
• B- Lage: Wertsteigerung bei 1-2% im Jahr
• C- Lage: keine Wertsteigerung

Als Einsteiger entscheiden sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C- Lage oder B- Lage.

Fehler 7 – Top Ausstattung- schlechte Immobilie

Tolle Küche, tolle Möbel, du hast die Immobilie nur auf Grund ihrer tollen Ausstattung gekauft? Schlecht für dich, denn so springt weniger Profit raus. Was du suchst sind renovierungsbedürftige Immobilien, denn so kannst du sie selbst renovieren und dann verkaufen, wodurch Gewinn erzielt werden kann.

Fehler 8 – In riesigen Raten zahlen

Du willst deinen Kredit so schnell wie möglich tilgen und denkst, große Summen helfen dir dabei? Das ist leider falsch. Hier unser Tipp: Vereinbare bei der Bank lieber kleine Tilgungsraten.

• Der Mieter zahlt die Immobilie ab, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
• Durch die Inflation reduziert sich das Darlehen auf lange Zeit
• Je höher man die Tilgung ansetzt, desto weniger bleibt am Monatsende übrig
• Je schneller eine Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss

Nächster Schritt: Kriterien zur Eigentumswohnung

Die Immobilie für Ersteinsteiger. Du willst eine Eigentumswohnung als Erstimmobilie kaufen, weißt aber nicht, wo du anfangen sollst? Hier haben wir für dich eine Checkliste mit 11 Punkten erstellt, mit der du die Grundlagen und Kriterien deiner Immobiliensuche bestimmen kannst. Egal ob die Bestimmung des Maximalen Kaufpreises, die Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage, Rendite oder Investment Immobilie sowie Bestand oder Neubau – Hier bekommst du alle Antworten auf deine Fragen.

Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile des Eigenheims

Der Traum vom Eigenheim ist ein Ziel, das viele Leute vor Augen haben. Doch ist es sinnvoll, als erste Immobilienart ein Haus zum Eigennutz zu wählen? Oder ist es nicht doch vielleicht sinnvoller, vor allem die Erstimmobilie als Kapitalanlage zu nutzen? Im Alter mietfrei wohnen wird sich auch mit einem Eigenheim nie ganz erfüllen, denn du  bist immer zu 100% für alle laufenden Kosten verantwortlich. Deshalb findest du hier in diesem Artikel einen Vergleich zwischen Eigennutz und einer Immobilie als Kapitalanlage, der dir die Entscheidung zum Nutzen deiner Erstimmobilie erleichtern soll.

• Eigennutz vs. Immobilie als Kapitalanlage

Rendite oder Investmentimmobilie: Unterschied liegt im Ziel

Der direkte Unterschied beider Anlageformen liegt in der Zielsetzung. Je nach dem, wie du gerne dein Geld anlegen möchtest, bringen dir beide Formen Profit. Kurz gesagt, durch die Rendite durch Miete bekommst du einen direkten Cashflow, durch eine Investmentimmobilie findet eine Wertsteigerung auf lange Sicht statt. Doch was bedeuten die Begriffe im einzelnen?

Rendite Immobilie: Ständiger Cashflow

Rendite Immobilien erwirtschaften eine hohe Mietrendite. Das heißt, nach allen Abzügen wie Tilgung, Zinsen und Bewirtschaftung bleibt ein Überschuss, den du deiner eigenen Tasche gutschreiben kannst. Das Ziel beim kauf einer Rendite Immobilie sollte dir immer vor Augen sein:

• Primär: Unmittelbarer Gewinn durch Überschuss aus Vermietung
• Entsprechende Mietrendite soll gewährleistet sein >6%
• Immobilien befinden sich in C+ (höhere Risiken) bis B+ (kaum Risiko) Lagen

Rendite Grundwissen: Erklärvideo

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Cashflow Grundwissen: Erklärvideo

Investment Immobilie: Wertsteigerung auf Langzeit

Beim kauf von Investmentimmobilien hält man sich das Ziel der Wertsteigerung vor Augen. Der rentable Verkauf der Immobilie mit Gewinn steht hierbei im Vordergrund, nicht die Einnahmen durch die Miete. Das Ziel beim Kauf einer Investmentimmobilie ist also folgendes:

• Primär: Wertsteigerung der Immobilie mit Gewinn aus dem Verkauf
• Immobilien sollten sich in A- Lagen befinden

Hier erfährst du mehr über A- B- und C- Lagen./ Immobilien-Erfahrung.de

Nächster Schritt: Selbstauskunft für die Bank

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!