Erste Eigentumswohnung kaufen – Kriterien, Kaufpreis & Kapitalanlage – 11 Punkte Checkliste

Erste Eigentumswohnung kaufen – Die Immobilie für Ersteinsteiger. Du willst eine Eigentumswohnung als Erstimmobilie kaufen, weißt aber nicht, wo du anfangen sollst? Hier haben wir für dich eine Checkliste mit 11 Punkten erstellt, mit der du die Grundlagen und Kriterien deiner Immobiliensuche bestimmen kannst. Egal ob die Bestimmung des Maximalen Kaufpreises, die Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage, Rendite oder Investment Immobilie sowie Bestand oder Neubau – Hier bekommst du alle Antworten auf deine Fragen.

Checkliste: Ziele und Kriterien der ersten Eigentumswohnung

Beim kauf der ersten Immobilie sollte man eine gut überlegte Entscheidung treffen. Man sollte sich ein Ziel stecken, welche Kriterien für einen in einer Immobilie die größte Rolle spielen und auf gar keinen Fall aus emotionalen Gründen kaufen. Triff deine Entscheidung aufgrund von betriebswirtschaftlichen Fakten und Kennzahlen, die sich gut vergleichen lassen.

Im folgenden Beitrag haben wir dir die Punkte für die Zielsetzung beim Kauf einer Immobilie aufgeschlüsselt. Hier unsere elf Punkte in kurzen Fragen zusammengefasst:

  1. Eigennutz oder doch Kapitalanlage?
  2. Wie hoch ist der maximale Kaufpreis?
  3. Wie niedrig ist die Maximale Bruttomietrendite?
  4. Soll ich vermietet oder unvermietet kaufen?
  5. Welche Städte kommen in Frage?
  6. Was ist der perfekte Standort?
  7. In Bestand oder Neubau investieren?
  8. Wie alt darf eine Immobilie sein?
  9. Wie Groß muss eine Immobilie sein?
  10. Erbpacht?
  11. Sozialbindung oder Nachbindung?

Step 1 – Eigennutz oder doch lieber Kapitalanlage?

Wie schon in unserem Artikel zum Thema Eigennutz vs. Kapitalanlage erklärt, ist es immer besser, vor allem die erste Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Denn, bei Eigennutz trägt man immer zu 100% der laufenden Betriebskosten selbst. Kapitalanleger dagegen lassen primär den Mieter und das Finanzamt zahlen.

Hier in kurz, was Eigennutz und Kapitalanlage bedeuten:

  • Eigennutz: 100% für Kosten selbst verantwortlich
  • Kapitalanlage: Mieter und Finanzamt zahlen

Step 2 – Wie hoch sollte der maximale Kaufpreis sein?

Diese Frage hängt von vielen Faktoren ab. Das wichtigste Kriterium ist aber wohl die Bonität im Bezug auf Vermögen, sowie die monatliche Vermögensbilanz und das Eigenkapital. Dies alles sind Entscheidende Faktoren für deine Bank, wenn es um die Entscheidung der Finanzierung geht.

Hier kurz die wichtigsten Faktoren im Überblick:

  • Bonität
  • monatliche Vermögensbilanz
  • Eigenkapital

Step 3 – Wie niedrig darf die minimale Bruttomietrendite sein?

Du willst aus deiner Wohnung den größte möglichen Profit rausschlagen. Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, dass der Mieter die Immobilie im Idealfall abzahlt und man selbst nicht für Tilgung und Zinsen aufkommen muss?

Hier in Kürze die Formel zur Berechnung der Bruttomietrendite:

Formel: Jahresmiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite

Dieses Ziel nennt man auch effizienter Vermögensaufbau. Dementsprechend hoch sollte auch die Bruttomietrendite einer Rendite Immobilie sein.

Step 4 – Ein Objekt vermietet oder unvermietet kaufen?

Wenn man eine Wohnung zum Eigenbedarf kauft, ist es immer ratsam, unvermietet zu kaufen. Die Ausnahme: Kündigung auf Eigenbedarf. Für Kapitalanleger allerdings wäre eine unvermietete Immobilie viel zeitaufwändiger, da man sich um neue Mieter kümmern muss.

Unvermietet kaufen als Kapitalanlage:

Hier in kurz die Vor- und Nachteile!

Vorteile:

  • Renovierungsarbeiten: Sofort durchführbar und absetzbar
  • Nutzung des eigenen Mietvertrags
  • Marktüblicher Mietpreis

Nachteile:

  • Leerstand zu Beginn: Mietausfall
  • Aufwand für Renovierung

Vermietet kaufen als Kapitalanlage:

Vorteile:

  • Kein Zeitaufwand für Neuvermietung
  • Zahlungsmoral und Verhalten der bestehenden Mieter ist bekannt
  • Geringes Risiko auf Leerstand

Nachteile:

  • Vermietung meist unter aktuellem Marktwert
  • Bestehende Mietverträge müssen übernommen werden

Step 5 – Welche Städte kommen in Frage?

A-, B- oder C- Lage, wo kaufe ich am Besten meine Immobilie? Die zentrale Frage hierbei ist, ob ich mich für eine Investment Immobilie oder eine Rendite Immobilie entscheide.

A-, B- oder C- Lage

Hier ein kurzer Überblick, wie welche der drei Lagearten definiert ist:

  • A-Lage (einfach: Metropole)
  • B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
  • C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Wo kaufe ich welche Immobilie?

Die verschiedenen Lagetypen vergleichen Gebiete. Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählt man, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.

  • Investment Immobilie: Nur in A- Lage zu finden
  • Rendite Immobilie: Gute B- oder auch C- Lage

Makro-, Meso-, Mikro- Lage

Nach dem Vergleich der A-, B- oder C- Lage, wird nun Hierbei werden Stadtteile und die konkrete Nachbarschaft verglichen

Hier kurz im Überblick:

  • Makro-Lage (A-, B- und C-Lage, also wo im Land / welche Stadt?)
  • Meso-Lage (wo in der Stadt)
  • Mikro-Lage (exakte Lage)

Step 6 – Was ist der perfekte Standort?

Wo genau soll ich meine erste Immobilie kaufen? Eigennutzer und Kapitalanleger, sowie Rendite Objekte oder Investoren mit dem Ziel der Wertsteigerung, dementsprechend fällt auch die Entscheidung des perfekten Standorts anders aus. Hier gehen wir nochmals in die Analyse, um dir die Suche nach dem besten Standort für deine Ziele zu erleichtern!

Step 7 – In Bestand oder Neubau investieren?

Wenn man eine Wohnung kauft, fragt man sich, neben der Frage nach Eigennutz oder Kapitalanlage und Rendite oder Investment Immobilie, ob man in Bestand oder Neubau investieren soll. Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind, lernst du in diesem Artikel kennen.

Vorteile von Neubau

  • Aktueller Stand der Technik
  • Geringes  Risiko für Instandhaltung und Reparaturen
  • Mitbestimmung beim Innenausbau

Nachteile von Neubau

  • Höherer Kaufpreis und Kaufnebenkosten
  • Geringere Mietrendite
  • Hoher Wertverlust zu Beginn
  • Weitere Kosten für öffentliche Erschließung

Step 8 – Wie alt darf eine Immobilie sein?

Du willst in einen Altbau investieren? Dann musst du vor dem Kauf einiges beachten. Alte Immobilien bringen einige Vor-, aber auch Nachteile mit sich. Wir haben dir hier einen kurzen Überblick über alle Fakten der verschiedenen Baujahre im Vergleich zusammen getragen.

Das Alter einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor, wenn es um den Kauf eines Objektes geht. Doch welche Unterschiede und Mängel gibt es, je nach Alter und Baujahr einer Immobilie? Lohnt es sich, in ein in die Jahre gekommenes Haus oder Wohnung zu investieren?

Step 9 – Wie Groß muss eine Immobilie sein?

Wie groß sollte meine erste Immobilie sein? Mikro- Apartment, 2, 3 oder sogar noch mehr Zimmer? Diese Frage wird hier durch einen Vergleich von Wohnfläche für Eigennutz und Kapitalanlage beantwortet. Generell ist die Quadratmeteranzahl und die Zimmeraufteilung besonders wichtig.

Hier kurz eine Zusammenfassung der Kriterien für Eigennutzer:

  • Wohlfühlen hat Priorität
  • Ausreichend Wohnfläche für die Zukunft mit einplanen, bspw. Familienplanung
  • Fläche nicht zu überdimensioniert > Kaufpreis, Nebenkosten
  • Ausstattung lässt sich später noch verbessern

Hier die drei Ziele für Kapitalanleger im Überblick:

  1. hohe Mietrendite
  2. gute Vermietbarkeit
  3. wenig Leerstand

Step 10 – Ist eine Erbpacht nötig?

Wenn man sich zum ersten Mal mit dem Thema Erbpacht beschäftigt, kommen viele Fragen auf. Was ist eine Erbpacht und ist die Erbpacht sinnvoll? Auch will man wissen, ob man die Kosten der Erbpacht, die Erbpachtzins von der Steuer absetzen kann? Hier werden alle deine Fragen beantwortet.

Hier die Erbpacht in kürze zusammengefasst:

  • Eigentums- und Nutzungsrecht dauerhaft getrennt
  • 2 Parteien: Erbbaurechtgeber und Erbbaurechtnehmer
  • Erbbaurechtgeber überlasst ein Grundstück zu Bebauung
  • Erbbaurechtgeber bekommt dafür Erbpachtzins

Step 11 – Sozialbindung & Nachbindung?

Vor der Wohnungssuche sollte man alles über das Thema Sozialbindung im Wohnbau kennen. Hier lernst du alle Vor- und Nachteile kennen und was du alles von zinsgünstigen Darlehen durch öffentliche Hand für Sozialwohnungen, über Verpflichtungen, bis hin zur Nachbindungsfrist.

Die Sozialbindung in Kürze zusammengefasst:

  • Günstiger Wohnraum durch öffentliche Mittel
  • Sehr gute Konditionen für Darlehen oder Zuschüsse
  • Miete für Personen mit Wohnberechtigungsschein

Die Nachbindung in Kürze:

  • Bindung an Sozialwohnung bis Darlehen zurück gezahlt ist