Kaufmännische Prüfung: Kriterien einer Immobilie erkennen und bewerten

Kaufmännische Prüfung – Du hast deinen maximalen Kaufpreis ermittelt und stehst nun vor der Kaufmännischen Prüfung, damit das vorher festgelegte und bestimmte Budget eingehalten wird. Diese Prüfung ist für den Kauf der ersten Immobilie wie Wohnung oder Haus besonders wichtig, dass damit unnötige Kosten und Fehler beim Immobilienkauf vermieden werden. Zu dieser Prüfung zählen neben den Kosten auch die Prüfung und die Mängel nach Baujahren sowie die Instandhaltung eines Gebäudes. Lies hier alles zum Thema Kaufmännische Prüfung!

Kaufmännische Prüfung: Kriterien einer Immobilie

Vor dem Kauf sollte man eine Immobilie in jedem Fall überprüfen lassen. Die Kaufmännische Prüfung basiert auf den Daten, mit welchen man Immobilien vergleichen kann, wie die Mietrendite und der Kaufpreisfaktor, Eigennutz oder Kapitalanlage oder in welcher Lage man kaufen soll. Zur Prüfung sollte man unbedingt eine Checkliste mit allen negativen Punkte anfertigen, um besser aussortieren zu können.

Prüfung für Kapitalanleger

Bei der kaufmännischen Prüfung geht es besonders um die bestehenden Mietverträge, wenn man eine Wohnung unvermietet oder vermietet kauft. Vor allem für Kapitalanleger ist dieser Punkt interessant, denn wenn man zum Eigennutz kauft, dann sollte man eher in eine unvermietete Immobilie investieren.

Die Prüfung in Schritten:

  1. Mietverträge Checken
  2. Mietrückstand und Mieterhöhung
  3. Nicht umlagefähige Kosten
  4. Rücklagen und Rückstände

Schritt 1: Mietverträge Checken

Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, die man in einem bestehenden Mietvertrag auf jeden Fall überprüfen sollte.

  • Kann man alle laufenden Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen?
  • Gibt es eine Kaution?
  • Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?

Schritt 2: Mietrückstand oder Mieterhöhung

Diese Besonderheiten treten ein, wenn vereinbart wurde, dass Mieter die Wohnung bei Auszug renoviert zurück geben müssen.

  • Gibt es offene Mietrückstände?
  • Gibt es aktive Mietminderungen?
  • Wann gab es die letzte Mieterhöhung?

Schritt 3:  Nicht umlagefähige Kosten

Hier sollte man eine schnelle Marktanalyse zu Vergleichsmieten durchführen. Sollte das Gebäude, in welchem man in eine Wohnung investiert, einen Fahrstuhl besitzen, sollte man achtsam sein. Ein Fahrstuhl muss alle paar Jahre repariert oder gewartet werden. Diese hohen Kosten muss man meistens selbst übernehmen und kann sie nicht auf den Mieter umlegen.

  • Werden nicht umlagefähige Kosten erwartet?

Schritt 4: Rücklagen und Rückstände

Hierzu sollte man unbedingt anhand der letzten Hausgeldabrechnung die Instandhaltungsrücklage der WEG überprüfen, sowie die Höhe der Hausgeldrückstände insgesamt. Gibt es einzelne Wohnungseigentümer, die seit über vier Monaten Rückstände aufweisen, dann ist die Wahrscheinlichkeit einen Ausfalls hoch. Dementsprechend können Sonderumlagen die Folge sein.

  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Wohneigentümergemeinschaft (WEG)?
  • Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?
  • Ist die Beschlusssammlung überprüft?

Vermietet oder unvermietet kaufen

Bevor man eine kaufmännische Prüfung durchführt, sollte man sich überlegt haben, ob man eine Wohnung vermietet oder unvermietet kauft. Die Entscheidung wirkt sich auf die Prüfung der Mietverträge und der Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen aus. Prinzipiell liegt der Unterschied darin, ob man seine Immobilie zum Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen möchte. Hier haben wir für dich alle Vor- und Nachteile zum Kauf von vermieten und unvermieteten Immobilien zusammengefasst!