Risiko beim Immobilienkauf: Leerstand, Mietausfall und negativer Rendite Effekt - FIV

Risiko beim Immobilienkauf - 50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf solltest Du niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Die Frage "wie viel Immobilie kann ich mir leisten?" haben wir bereits im Ratgeber maximaler Kaufpreis besprochen. Unser Fokus heute: Leerstand. Steigende Mieteinnahmen sind super für dich als Kapitalanleger, sinkende Mieteinnahmen (zum Beispiel durch Leerstand) sind schwierig. Probleme mit der Bank. Unerwartete Kosten. Typische Fehler beim Immobilienkauf passen, wenn Käufer nicht gut vorbereitet sind - ein Blick auf Risiko Leerstand und Mietausfall.

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Mietausfall: Rendite Effekt

Leerstand: Einfluss auf Immobilienrendite

Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Anschlussfinanzierung: Risiken und Zinsänderung

Was tun? Tipps für gute Rendite

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mietausfall: Rendite Effekt

Leerstand, Mietrückstand oder auch Neuvermietung und Mieterauswahl. Beim Kauf von Immobilien gibt es für dich einiges zu beachten. Auch wenn Du in der Immobilien Akquise eine profitable Immobilie gefunden haben, mit einer guten Immobilienrendite, 2 oder 3 Monate Leerstand im Jahr sorgen dafür, dass deine Kapitalanlage plötzlich unrentabel wird. Warum und wieso die Standortwahl / Immobilienart so wichtig? Hier lernst Du mehr im Ratgeber Risiko Immobilienkauf.

In diesem Ratgeber geht es also um die Sensibilisierung im Thema Standortwahl und Immobilienart. Beim Kauf einer Immobilie übernimmst Du in den meisten Fällen den aktuellen Mieter. Deshalb schon einmal wichtig: Check immer auch die Mieter-Historie vom Verkäufer!

Mietausfall = Du zahlst die Kosten, statt dein Mieter

Starten wir zunächst mit dem Thema Leerstand.

Gründe für Leerstand und Mietausfälle

Denn, Mieter, die nicht zahlen wollen, sorgen dafür, dass Kapitalanlage schnell unprofitabel wird. Es muss aber nicht immer der Worst-Case sein - Mietnomaden sind selten - Mietausfälle können auch auftreten, weil Ihr Mieter finanzielle Schwierigkeiten hat und die Miete nicht mehr pünktlich zahlen kann. Oder auch der Mieterwechsel, beim Umzug und Ihr neuer "Wunsch"-Mieter zieht erst einen oder zwei Monate später ein.

Dazu kommen noch strukturelle Veränderungen, langfristiger Leerstand, wenn die Lage für Mieter unattraktiv wird.

Gründe für Mietausfälle sind also vielfältig:

Mietzahlung bleibt aus - Mieter hat finanzielle Probleme
Leerstand, z.B. bei Neuvermietung - "Wunsch"-Mieter kommt erst später
Leerstand durch strukturelle Veränderungen - In 5, 10, 15 Jahren

Standort + Immobilie + Mieterauswahl

Zum Aspekt Standortwahl und Immobilienart kommt für dich, als zukünftiger Vermieter einer Kapitalanlage, also noch die Mieterauswahl.

Betrachten wird auch hier einen Worst Case als Beispiel. Ihr Mieter verweigert die Zahlung der Miete, unabhängig, ob private Gründe, finanziell, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist, vergehen 9 Monate. Wenn der Mieter selbst nicht ausreichend liquide ist, siehst du dein Geld (Kosten der Räumungsklage) nie wieder.

Zentral, Gedanken machen, um:

Standortwahl - Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
Immobilienart - Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung
Mieterauswahl - Wer ist Mieter? Kreditwürdigkeit (und Vertrauen)

Je besser Du dich beim Kauf deiner ersten Immobilie darauf vorbereiten, desto besser.

Leerstand oder nicht: Kreditrate muss bezahlt werden

Die allermeisten finanzieren Ihre Immobilie. Das heißt, Du gibst circa 15% Eigenkapital und eine Bank gibt Ihnen den Rest (85%) als Kredit. Den Kredit zahlst Du zurück. Die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen nennt man Kreditrate. Der Bank ist egal, ob Ihr Mieter Schwierigkeiten macht. Die monatliche Rate musst Du zahlen.

Egal was passiert:

Alle Kosten laufen weiter!

Leerstand: Einfluss auf Immobilienrendite

Wenn Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden, geht es vor allem um Rendite. Die Mietrendite gibt einfach gesagt an, wie viele Mieteinnahmen du im Verhältnis zur Investition (Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten, Instandhaltung) erzielst. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Je höher, desto besser.

Beispiel (einfach):

Investition in Immobilie: 100.000 Euro
Mieteinnahmen / Jahr: 3.000 Euro
Rendite = 3%

3% wären relativ wenig, da Du für Zinsen / Tilgung und Instandhaltung (aktuell) mit circa 6% rechnen musst. Das heißt, deine Immobilie muss mindestens 6% Rendite bringen, damit die Kosten gedeckt sind".

Sobald Du unter ~ 6% Rendite rutschen, zahlst Du drauf

Angenommen Du hast extrem knapp kalkuliert beim Immobilienkauf. So, dass Du geradeso 6% Rendite erreichen, die für Bewirtschaftung / Kreditrate (Zinsen und Tilgung) decken. Jetzt hast Du nur 2 Monate Mietausfall - schon stimmt die Rechnung nicht mehr und die Rendite sinkt auf 5%. Bei 5% muss das "fehlende" Prozent aus eigener Tasche gezahlt werden.

Immobilienrendite berechnen

Berechnung: Rendite Effekt 2 Monate Ausfall

Rechnen wir jetzt mit der extrem knapp kalkulierten 6%-Rendite-Immobilie. Das große Ziel in all unseren Ratgeber:

Ihr Mieter zahlt deine Immobilie = gute Rendite

Beispiel 6% Rendite bei voller Mietzahlung:

Investition in Immobilie: 100.000 Euro
Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 12
Mieteinnahmen / Jahr: 6.000 Euro
Rendite = 6%

Beispiel Effekt Mietausfall (2 Monate):

Investition in Immobilie: 100.000 Euro
Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 10
Mieteinnahmen / Jahr: 5.000 Euro
Rendite = 5%

Das heißt, in diesem Jahr 1.000 Euro aus eigener Tasche.

- 1.000 Euro statt "Mieter zahlt deine Immobilie"

Finanzielle Freiheit? Deshalb ist die Vorbereitung so wichtig!

Mieter sollten deshalb immer genau unter die Lupe genommen werden. Du solltest einen wirklich intensiven Check machen.

Selbstauskunft
Vorvermieter sprechen
Schufa-Auskunft
...

Mietrückstand und Rücklagen

Es muss nicht immer der vollständige Mietausfall sein. In der Praxis gibt es viele Gründe, zum Beispiel könnte Ihr Mieter eine Mietpreisanpassung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren. Das heißt, du modernisierst und passen den Mietpreis an und Ihr Mieter verweigert die Mieterhöhung.

Auch hier stehst Du vor dem Problem, dass du deine Investitionen getätigt hast und plötzlich verweigert sich der Mieter. So ein Streit kann unter Umständen lang gehen und wie in der äußersten Konsequenz, dauert es 6 - 12 Monate, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist.

Damit Du sorgenfrei in deine erste Immobilie gehen kannst, denk daran:

Rücklagen bilden!

Was heißt das?

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Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Schütze dich im Idealfall finanziell vor zwei Möglichkeiten:

Rücklage für Instandhaltung
Rücklage für Mietausfälle
Rücklage für alle Eventualitäten

Rücklagen müssen nicht gebildet werden. Sie schützen dich aber vor Kosten, die du eventuell nicht spontan decken kannst. Denn wie Du gelernt haben, egal ob Mietrückstand, Mietausfall oder Leerstand:

All deine Kosten laufen weiter

Rücklage für Instandhaltung

Ein Kostenfaktor, der immer auf dich zukommt ist Instandhaltung. Natürlich mehr oder weniger, je nach Baujahr und Zustand der Immobilie. Im Allgemeinen berechnest Du aber schon in der ersten Renditeberechnung 2% Rücklagen für die Instandhaltung.

Teil der Renditeberechnung, 2% Instandhaltungsrücklage:

2% Rücklage für Instandhaltung

Immobilie für 100.000 Euro (Investition) = 2.000 Euro Rücklage / Jahr

Rücklage für Mietausfälle

Zusätzlich empfiehlt sich eine 6% Mietrücklage, für eventuelle Mietausfälle:

+ 6% Rücklage für Mietausfälle

Immobilie für 100.000 Euro = 6.000 Euro Rücklage

6% entspräche auch einer Rendite von 6% = 1 Jahreskaltmiete.

Rücklage: Extra, für alle Eventualitäten

Insbesondere bei der ersten Immobilie, ohne großes, eigenes Vermögen (im Regelfall), solltest Du über eine zusätzliche Rücklage nachdenken. Warum? Damit Ihnen nie Geld ausgeht und eine Rate an Bank ausfällt.

Idealerweise für die erste Immobilie, kein Muss, aber Sicherheit:

+ 10% Extra-Rücklage

Immobilie für 100.000 Euro = 10.000 Euro Rücklage

Anschlussfinanzierung: Risiken und Zinsänderung

Leerstand hat nicht nur negative Effekte auf die Rendite. Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung mit fester Laufzeit. Nach Ende der Laufzeit werden die Konditionen neu verhandelt, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Hier kommen wieder die 2 zentralen Aspekte ins Spiel:

Standortwahl - Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
Immobilienart - Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung

Kreditvergabe: Faktoren

Auch bei Anschlussfinanzierungen verfolgt die Bank einen klaren Weg. Sagen wir, bei der ersten Immobilienfinanzierung hast Du die Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben. Nach 10 Jahren bleibt, bei 25 üblicher Tilgung, eine Restschuld circa 76%. Diese muss jetzt noch finanziert werden.

Für die Anschlussfinanzierung gehst Du erneut zu deiner Bank oder zu einer anderen. Sollten dir bessere Konditionen angeboten werden, lohnt sich das Einholen von alternativen Angeboten für die Anschlussfinanzierung. Bank A, B, aber auch C wirft erneut einen fokussierten Blick auf deine Immobilie und auf Sie:

Immobilie
Bonität

Strukturelle Veränderung: Geringere Immobilienbewertung

Faktor 1: Strukturelle Veränderung - Denn, für die Anschlussfinanzierung wird alle neu bewertet. Sagen wir nach 10 Jahren läuft deine Zinsbindung aus und die Bank sagt, die Immobilie ist jetzt 20% weniger wert, zum Beispiel weil im letzten Jahrzehnt viele Menschen aus der Region gezogen sind, die Grundstückspreise sinken und so weiter.

Banken wollen Sicherheit, wenn die Immobilie dann weniger wert ist, hätten die Bank im Worst-Case (Kreditrate bleibt aus, Zwangsverkauf / -versteigerung), Geld verloren. Also steigt der Zins.

Zinsänderung: Zinsentwicklung in 10, 15, 20 Jahren

Faktor 2: Zinsänderung - Die Zinsen sind derzeit so günstig wie nie. Wie die Zinsen in 10, 15 und auch 20 Jahren stehen, kann man nicht seriös prognostizieren. Ein Rückblick zeigt aber, bis 1990 lagen die Zinsen hierzulande noch über 8% Zinsen, bis 2000 bei 4-6%, aktuell sind wir bei nur 1-2% Zinsen für Immobiliendarlehen. Sollten die Zinsen sinken, ist es für deine Anschlussfinanzierung super. Steigen die Zinsen allerdings, ist es schlecht, denn dann zahlst Du mehr und die Renditeberechnung geht nicht mehr auf.

Was tun? Tipps für gute Rendite

Zuallererst: Augen auf beim Immobilienkauf!

Kauf dir keine Probleme ein!

Kauf dir keine Probleme ein, lern hier mit uns Schritt für Schritt, wie Du deine erste Immobilie kaufen, von der Vorbereitung, über die Akquise (das Finden von profitablen Immobilien), bis zum Kaufvertrag. Spätestens, wenn Du unseren Ratgeber erste Immobilie kaufen durchgelesen haben, weißt du, wie wichtig es ist, in der Immobilien Akquise profitable Immobilien zu finden.

Lies hier auch noch einmal:

3 Tipps: Niedrige Zinsen

Du weißt jetzt, es ist sehr ungünstig, wenn die Immobilie plötzlich Geld kostet, statt Geld einzubringen. Was tun? Hier 3 einfach nachvollziehbare Tipps:

Tipp 1: Günstig einkaufen - Es klingt einfach, doch "im Einkauf liegt der Gewinn". Eine kaufmännische Weisheit, die auch beim Kauf von Immobilien stimmt. Günstig kaufen heißt, eine Immobilie finden, die unter Marktwert verkauft wird, bzw. die Du als Käufer, unter Marktwert kaufen. Mehr zum Thema haben wir hier: Immobilie kaufen.

Tipp 2: Zinsbindung - Wenn du deine Zinsen für 10 Jahre festlegen, musst du dich in 10 Jahren um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Je länger die Zinsbindung, desto länger musst Du dir um keine Gedanken um Zinsänderungen machen. Um die derzeit niedrigen Zinsen zu halten, kannst Du eine längere Zinsbindung vereinbaren, beispielsweise 15 Jahre oder 20 Jahre. Im Zweifelsfall bis zum Ende des Darlehens.

Tipp 3: Höhere Tilgung - Sollten die Zinsen einmal explodieren und viele Renditeberechnungen zunichtemachen, sind höhere Tilgungsraten eine Option, um die Zinsen zu senken. Zinsen berechnen sich immer anhand der Schuld, bzw. ab der ersten Zahlung, anhand der Restschuld. Je geringer die Restschuld, desto geringer die Zinsen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen lohnt es sich aber, Immobilien über lange Zeit zu finanzieren, denn die Inflation sorgt dafür, dass deine Kreditrate immer "kleiner" wird, gemessen an der Kaufkraft.

Ebenso kannst Du direkt zu Beginn mit mehr Eigenkapital in die Finanzierung gehen. So ist die Kreditsumme kleiner, damit auch die Tilgung. Heißt: Der Kredit ist schneller zurückbezahlt und langfristige Zinsänderungen wirken sich nicht mehr auf deine Finanzierung aus.

Fassen wir die 3 Tipps noch einmal zusammen:

Kaufpreis - Günstig einkaufen (unter Marktwert)
Zinsbindung - Längere Zinsbindungen vereinbaren (15 Jahre, 20 Jahre)
Tilgungsrate - Mehr Tilgen oder Anfangs schon mit höherem Eigenkapital

Hier noch 2 praktische Tipps um "problemlose" Immobilien zu finden:

2 Tipps: Immobilien-Besichtigung

Hier noch 2 praktische Tipps für deine Immobiliensuche.

Tipp 1: Achte auf die Hausverwaltung - Macht die Hausverwaltung aus deiner Perspektive einen guten Job? Oder anders gesagt, hast Du das Gefühl, die Hausverwaltung weiß, was sie tut?

Tipp 2: Eigennutzer im Haus - Wenn Du Immobilien besichtigst, achten Sie auch darauf, dass ein paar Eigennutzer im Haus wohnen. Du passt eher darauf auf, dass die Immobilie "gepflegt" bleibt, was den Zustand, aber auch die Mieter betrifft.

Kurz zusammengefasst, achtest Du auf: