Kapitalanlage Immobilie – Geld langfristig in Immobilieneigentum investieren

Die Frage, welche Kapitalanlage die lukrativste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Je nach Investitionsmenge und persönlichen Zielen gestaltet sich die Suche nach der besten Kapitalanlagen als mehr oder weniger schwierig. Tatsache ist jedoch, dass die richtige Kapitalanlage mit einer passenden Rendite eine lohnende Wertsteigerung mit sich bringt und viele Vorteile für den Kapitalgeber hat. Immobilien als Kapitalanlage werden besonders auf dem aktuellen Zinstief für viele Investoren sehr attraktiv und bieten viele Vorteile für eine langfristige Investition und Wertsteigerung.

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Immobilien als Kapitalanlage – Häuser und Grundstücke im Vergleich

Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen ist momentan ein Trend und das aus gutem Grund. Die Zinsen befinden sich derzeit in einem historischen Tiefstand was sich nicht nur negativ auf die Rentabilität klassischer Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen oder Aktien auswirkt, sondern auch auf die Konditionen für Darlehen. Die sind durch die niedrigen Zinsen sehr attraktiv wodurch Hauskäufer Darlehen zu sehr vorteilhaften Konditionen bei Banken aufnehmen können. Aber auch die Entwicklung des Immobilienmarktes spricht für die Investition in eine Immobilie. Die Preise für Anlageimmobilien steigen stetig, besonders in angesagten Gegenden, wie Berlin, Hamburg oder München was sich in einer hohen Rendite widerspiegelt.

Immobilien als Kapitalanlage können auf drei unterschiedliche Weisen genutzt werden. Zuerst einmal durch die Selbstnutzung. Eine Immobilie wird gekauft und der Besitzer wohnt selbst in dieser, spart somit Mietkosten und nutzt seine Kapitalanlage. Die Immobilie kann aber natürlich auch vermietet werden. Somit wird die Kapitalanlage dazu genutzt monatliche Mieten einzunehmen und so sein Eigenkapital zu steigern. Des Weiteren kann das Geld aber auch indirekt in Immobilien angelegt werden und das durch Immobilienaktien oder Fonds. Eine lukrative Methode für Anleger von kleinerem Kapital oder solchen, die den Verwaltungsaufwand einer eigenen Immobilie scheuen. Deutlich zu erwähnen ist jedoch, dass eine Immobilie eine langfristige Anlage ist und sich nicht für kurzfristige Anlagen eignet oder rentiert.

Die 9 wichtigsten Kennzahlen – Immobilien als Kapitalanlagen

  • Kaufpreis – Der Kaufpreis sollte immer ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete gesetzt werden. Überprüfen Sie hier, ob das Verhältnis üblich für den Standort ist. Ein Faktor von 20-25 ist tendenziell günstig und in den meisten Lagen üblich, ab einem Faktor von 30 wird es aber teuer.
  • Nebenkosten – Beachten Sie in ihrer Kalkulation auf jeden Fall die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision, da diese eine beträchtliche Menge ausmachen können
  • Steuern – Wie hoch ist die Abschreibung und der Grenzsteuersatz und welche Auswirkungen kann das auf die Immobilie als Kapitalanlage haben?
  • Nutzdauer – Eine Immobilie ist eine langfristige Kapitalanlage. Die angestrebte Nutzdauer sollte vorab immer bekannt sein auch, um die Lukrativität der Immobilie zu bewerten.
  • Wiederverkauf – Was beeinflusst die Wertentwicklung Ihrer Immoblie und wie können Sie diese in Zukunft gewinnbringend wieder verkaufen?
  • Einnahmen – In welchem Bereich liegen die Quadratmeterkosten in ihrer Region? Und mit welchen Mieteinnahmen können gerechnet werden? Bedenken Sie auch den Fall, falls die Immobilie leer steht und ein neuer Mieter gefunden werden muss und damit verbundene Mietausfälle.
  • Erhaltungsaufwand – Wie alt ist die Immobilie und ist es möglich das in Zukunft Kosten für Sanierung, Renovierung etc. anfallen?
  • Verwaltungskosten – Wie hoch sind die Verwaltungskosten, die die Immobilie in Anspruch nimmt?
  • Finanzierung – Benötigen Sie eine Finanzierung um die Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben? Achten Sie unbedingt auf die monatlichen Tilgungssätze und ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage dann noch für Sie lohnt.

Hier findest du die Antwort auf die Frage: Wie kann ich mein Geld sinnvoll investieren?

Einfamilienhaus als Kapitalanlage – Vermietung, Eigennutzung oder als Ferienhaus

Die Kapitalanlage in ein Einfamilienhaus bringt viele Vorteile mit sich. Für die Kapitalanlage in ein Haus wird zuallererst natürliche ein beträchtliches Kapital vorausgesetzt. Durch Vermietung kann das eingesetzte Kapital jedoch wachsen und die Immobilie rentiert sich auf lange Sicht. Ein Einfamilienhaus bietet die Vorteile im Vergleich zu anderen Anlageimmobilien, dass es je nach Lage und Qualität zu einem hohen Mietsatz angeboten werden kann und sich die Investition nach kürzerer Zeit rentiert und erfolge hervorbringt. Einfamilienhäuser sind zudem besonders bei jungen Familien sehr gefragt und beliebt. Natürlich kann ein Einfamilienhaus auch zur Eigennutzung verwendet werden oder den eigenen Kindern oder Familienmitgliedern bereitgestellt werden. Einfamilienhäuser bieten sich in den richtigen Gegenden auch als Ferienhäuser an und können als solche zeitweise vermietet werden.

Grundstück als Kapitalanlage – clevere Geschäftsleute aufgepasst

Der Erwerb eines Grundstücks als Kapitalanlage kann sich als sehr gewinnbringend erweisen, wenn bestimmte Dinge beachtet werden. Zum einen ist aufgrund von stetig steigenden Bevölkerungsraten davon auszugehen, dass Grundstücke in Zukunft nicht mehr an Wert verlieren. Zudem haben Käufer den Vorteil, dass der Mehrerlös, der nach Verkauf des Grundstücks entsteht, nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren steuerfrei wird. Während der Haltungsdauer kann das eingesetzte Kapital zudem durch Miet- oder Pachteinnahmen zusätzlich gesteigert werden. Eine ergänzende Möglichkeit ist die Vermietung von Kleinstmietflächen, wie Garagen, Stellplätzen, Parkplätzen, Lagercontainern aber auch die Vermietung von Flächen für Werbung, Automaten oder Kleidersammelboxen ist möglich. Ein Trick, den clevere Geschäftsleute immer wieder anwenden, ist der Kauf von sehr großen Flächen bebaubarem Land. Dieses Land wird dann in kleinere Abschnitte eingeteilt und weiterverkauft für beispielsweise den Bau von Einfamilienhäusern. Große Grundstücke sind meist verhältnismäßig günstiger im Vergleich zu kleineren Grundstücken, wodurch der Verkauf von mehreren aufgeteilten kleinen Grunstücken gewinnbringend ist.

Die Investition in Grundstücke hat zudem einige Vorteile gegenüber der Investition in Immobilien. Die Haltekosten sind vergleichsweise Günstiger. Zudem besteht bei einem Grundstück ein geringeres Risiko, was beispielsweise Schäden am Gebäude oder Mietnomaden angeht.

Zweifamilien- & Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage – viel Verantwortung für Kapitalgeber

Zwei- oder Mehrfamilienhäuser haben zuallererst den Vorteil, dass sie regelmäßige Mieteinnahmen von mehreren Mietern erbringen, statt nur einen Mietertrag im Monat, wie bei Einfamilienhäusern. Die Sicherheit der Kapitalsteigerung ist bei Mehrfamilienhäusern also vergleichsweise hoch, wobei ebenfalls beachtet werden muss, dass die Kapitaleinlage auch höher sein muss als bei einem Einfamilienhaus oder einem Grundstück. Ein weiteres Risiko besteht in möglichen Mietausfällen oder teuren Reparaturen, die am Haus vorgenommen werden müssen. Die Investition in eine Mehrfamilienhaus birgt eine hohe Verantwortung und kann im schlimmsten Fall viel Arbeit bedeuten, jedoch kann die Kapitaleinlage auch sehr gewinnbringend sein und viele Vorteile haben.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage – kleines Startkapital, hohe Kapitalmaximierung

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage bietet tolle Möglichkeiten das eingesetzte Kapital zu maximieren. Die Möglichkeiten sind im Vergleich zu einem Haus als Kapitalanlage etwas eingeschränkt, jedoch ist dafür das Risiko geringer. Die Vermietung der Eigentumswohnung bringt eine monatliche Miete, die das eingesetzte Kapital erweitert. Als Voraussetzung ist jedoch ein niedrigeres Startkapital als bei Kauf eines Hauses nötig, welches für viele Käufer äußerst vorteilhaft ist. Das Risiko des Mietausfalls besteht auch bei dieser Kapitalanlage, jedoch ist das Risiko von Schäden sehr viel geringer als bei einem Haus. Die Eigentumswohnung kann zudem auch als Ferienwohnung genutzt werden und an Kurzzeit Mieter vermietet werden oder zur eigenen Nutzung verwendet werden.

5 Tipps für Käufer – eine Immobilie als Kapitalanlage

  • Tipp 1: Budget frühzeitig abklären
    Die Eigenkapitalmenge ist die wichtigste Kennzahl mit der sich künftige Immobilienbesitzer auseinandersetzten sollten. Diese Kennzahl ist nicht nur für die Kalkulation wichtig, sondern auch für die Tilgung des möglichen Kredites und der Zinsen. Wie viel Budget zur Verfügung steht, ist somit maßgeblich für den Kaufentscheidungsprozess und beeinflusst diesen am stärksten.
  • Tipp 2: möglichst hoch tilgen 
    Die anfängliche Tilgung sollte bei mindestens zwei Prozent liegen, damit Sie auch langfristig etwas von ihrer Immobilie haben. Besonders in Niedrigzinsphasen spielt dies eine wichtige Rolle, da der Tilgungsanteil an der Rate langsamer mit niedrigen Zinsen steigt, als mit hohen.
  • Tipp 3: Preise richtig einschätzen 
    Um ein Objekt nicht über dem Marktpreis zu kaufen, sollten vorab immer wichtige Parameter abgeglichen werden. Punkte, wie die Lage, die Preisentwicklung, das Umfeld und die Ausstattung bzw. die Größe des Hauses sollten mit dem individuellen Markt des Umfelds verglichen werden.
  • Tipp 4: Zinsen absichern
    Eine lange Sollzinsbindung zu wählen ist essenziell für Immobilienkäufer, denn wenn am Ende der Sollzinsbindung der Marktzins gestiegen ist, werden auch automatisch die Kreditraten teuer. Eine Niedrigzinsphase sollte also ausgenutzt werden, um nach Möglichkeit die besten Zinsen für die gesamte Laufzeit zu sichern. Volle Planungssicherheit bieten Volltilgerdarlehen, die am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind.
  • Tipp 5: immer die Ruhe bewahren 
    Auch wenn Marktdruck herrscht, sollte die Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage nicht voreilig getroffen werden. Es heißt Ruhe bewahren und die Entscheidung immer gut überdenken. Beachten Sie bei dieser Entscheidung auch immer die Mieteinnahmen in Relation zu den Renditen anderer Geldanlagen.

Neubau VS Altbau – Pflege und Wartung der Kapitalanlage

Die Frage, nach einem Neubau oder einem Altbau ist nicht immer ganz leicht, denn beide bestechen mit ihren eigenen Vorteilen. Ein Neubau hat den ausschlaggebenden Vorteil, dass die Immobilie ganz nach den Wünschen des Bauherren gestaltet werden kann. Dies gilt sowohl für die Immobilie selbst als auch für die Standortwahl. Wird ein Haus neu errichtet, wird immer mit der neusten Technik gearbeitet. Sowohl in Sachen Sicherheit und Diebstahlschutz als auch in Sachen Energieeffizienz. Die neuste Dämmung und Wärmeisolierung hilft nicht nur der Umwelt, sondern verringert auch die Heizkosten. Ein Bau bringt aber auch den ein oder anderen Nachteil mit sich. Ein Hausbau kann sehr anstrengend und kräftezehrend sein, da der Bauherr immer die Kontrolle über die Baustelle und die benötigten Arbeiten behalten muss. Bei Probleme mit dem Bauträger zieht der Bauherr immer den Kürzeren, da das eingesetzte Geld meist verloren geht. Zudem fallen bei einem Neubau Baufehler erst sehr spät auf, meist erst nach einigen Jahren. Ein Neubau ist zudem im Vergleich zum Altbau teurer, da alles neu gemacht werden muss. Bei einem Altbau hingegen fällt die stressige Planungs- und Bauphase weg und der Einzug kann sofort angegangen werden. Der Altbau hat zudem den Vorteil, dass er besichtigt und vorab auf Baufehler geprüft werden kann. Da keine Kosten für die öffentliche Erschließung anfallen, sind Altbauten meist günstiger als ein Neubau, auch wenn bei einem Altbau oft noch Renovierungs- und Sanierungskosten anfallen. Um diese Kosten so gut es geht zu vermeiden, sollte vorab ein ausführliches Gutachten des Gebäudes gemacht werden, um keine negativen Überraschungen zu bekommen. Ein weiterer Nachteil des Altbaus ist, dass Umbaumaßnahmen oft nur beschränkt möglich sind aufgrund der Baustruktur oder eines Denkmalschutzes.

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