Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll investieren

Viele Menschen kommen im Laufe Ihres Lebens auf die Idee in eine Eigentumswohnung zu investieren. Insbesondere als Laie kommen einem da immer wieder Fragen auf. Wir haben für euch mit einem Experten auf diesem Gebiet ein Interview geführt. Hier erfahren Sie alles rund um das Thema Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV.

Tipp! Kapitalanlage und Geld verdienen mit Immobilien auf IHV: Kapitalanlage

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

FIV: Sie sind seit über 15 Jahren erfolgreich als Immobilienmakler im Rhein-Main-Gebiet und darüber hinaus tätig. Was sind die fünf wichtigsten Eigenschaften, die man Ihrer Meinung nach als Makler haben muss, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht?

Im Grunde gilt hier das gleiche wie für den Makler, der beim Kauf einer Immobilie aktiv werden soll. Ich sage es zunächst mal mit Stichworten:

  1. Ein guter Makler verfügt nachweisbar über Erfahrungen.
  2. Ein guter Makler kennt den lokalen Immobilienmarkt.
  3. Gute Kenntnisse im Bauwesen zeichnen den guten Makler aus.
  4. Er hat alle relevanten Unterlagen ungefragt bereit bzw. stellt sie korrekt zusammen.
  5. Ein guter Makler begleitet den Verkaufsprozess zumindest bis zum Abschluss des Notarvertrag und begleitet den Vertragstermin.

FIV: Aber woran soll das jemand erkennen, der zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus verkauft?

Sie werden es vielleicht etwas merkwürdig finden, aber auch hier – wie im Leben allgemein – ist der erste Eindruck schon sehr entscheidend. Niemand lässt sich heute mehr blenden von dicken Autos, Anzug und Schlips. Ein guter Makler schaut sich das Objekt zunächst gründlich an und spricht mit dem Verkäufer über seine Wünsche und Ziele. Zuhören und ansehen: das ist der Start in eine erfolgreiche Geschäftsbeziehung mit dem Makler.

Bewertungen für Immobilienportale

FIV: Wie stehen Sie denn zu den Bewertungen auf den verschiedenen Internetportalen?

Das ist wirklich eine sehr gute erste Möglichkeit, sich über die Qualität eines Maklers zu informieren. Man sollte sich dabei jedoch nicht nur oberflächlich auf die Bewertungssterne verlassen, sondern die einzelnen Rezensionen lesen. Zumindest die aktuelleren, denn da bekommt man einen guten Überblick über die Arbeitsqualität des Maklers und seine Wirkung auf den Kunden. Auch die Anzahl der erhaltenen Bewertungen spielt eine wichtige Rolle. Hier gilt die Devise “viel hilft viel”, um einen wirklich repräsentativen Eindruck von der Qualität des Maklers zu bekommen.

Ob der Makler den Immobilienmarkt kennt, in dem das Objekt verkauft werden soll, ist ebenfalls gut überprüfbar. So sollte er wissen, welche Preise aktuell für Häuser verschiedener Qualitätsstufen gezahlt werden; er sollte die sogenannten “Mikrolagen” mittels Quartiers- oder Straßennamen zuordnen können – am besten sogar, ohne danach gefragt zu werden.

Ich empfehle zudem auch, dass sich der Verkäufer, bevor er sich einen Makler aussucht, in der Stadt oder Region umhört, welchen Ruf das entsprechende Maklerbüro hat. Gerade wer zum ersten Mal mit einem Makler arbeitet, bekommt auf diesem Wege viele nützliche erste Informationen und Eindrücke.

Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Hier sehen Sie die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen im 4. Quartal des Jahres 2018:

  1. München: 17,56 Euro/m²
  2. Frankfurt am Main: 13,96 Euro/m²
  3. Stuttgart: 13,64 Euro/m²
  4. Berlin: 12, 29 Euro/m²
  5. Darmstadt: 12,23 Euro/m²
  6. Mainz: 12,17 Euro/m²
  7. Freiburg: 12,13 Euro/m²
  8. Wiesbaden: 12,03 Euro/m²
  9. Hamburg: 11,94 Euro/m²
  10. Ingolstadt: 11,91 Euro/m²

Statistik: Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland im 4. Quartal 2018 (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

FIV: Worauf sollte ich in einem ersten Beratungsgespräch achten, um seriöse Makler von unseriösen zu unterscheiden? Gibt es drei konkrete Tipps, die man im Gespräch oder auch schon beim ersten Gespräch am Telefonat beachten soll?

Beim ersten Telefonat passiert in der Regel nichts weiter, als sich über die Modalitäten einer Zusammenarbeit auszutauschen und dann ggf. einen Besichtigungstermin vor Ort zu vereinbaren.
Beim ersten Beratungsgespräch ist es wichtig, dass Ihnen der Makler erklärt, welche Infos er zu Ihrer Immobilie benötigt und über welche Wege er die Vermarktung angeht. Auch der Verkaufspreis wird im ersten Termin besprochen. Der Verkäufer sollte umgekehrt seine eigenen Wünsche und Ziele im Verkaufsprozess benennen.

Ansonsten lassen Sie den Makler beim ersten Besichtigungstermin in aller Ruhe in jede Ecke gucken! Wenn er von sich aus die traditionellen “Schwachstellen” von Immobilien aufsucht, wissen Sie: der Mann ist vom (Bau-)fach. Denn selbst wenn Sie als Verkäufer mögliche Problemzonen der Immobilie verstecken oder verschweigen wollen: der erfahrene Käufer wird sie entdecken und schlimmstenfalls vom Kauf absehen.

Der gute Makler schaut in den Keller, unters Dach, bewertet den Zustand von Mauerwerk, Fenstern, Heizung usw. und gibt Ihnen daraufhin Empfehlungen, ob und in welchem Umfang Schäden behoben werden müssen vor dem Verkauf. Das ist oftmals ein heikles Thema. Die wenigsten Verkäufer haben Interesse daran, in das zu verkaufende Objekt ihrerseits zu investieren. Wir raten aber dazu, wenigstens in grundlegende Instandhaltungen zu investieren, um möglichen Schäden an der Immobilie vorzubeugen. So sollte das Dach wirklich dicht sein, damit keine schlimmen Feuchtigkeitsschäden entstehen.

Die Planung eines Maklers

FIV: Gibt es bei Maklern so etwas wie eine Check-Liste, die ich von ihm erwarten darf?

Nein, mit einer Liste zum Abhaken arbeiten wir nicht. Was für den erfolgreichen Immobilienverkauf nötig und wichtig ist, weiß ein erfahrener Makler aus seiner beruflichen Qualifikation heraus. Er wird den Verkäufer im Beratungsgespräch nach den Verkaufsgrundlagen fragen. Dazu gehören etwa Grundrisse, Angaben von Wohnflächen, Baujahr des Hauses, Datierungen von Sanierungsarbeiten uvm.

Schließlich zeigt Ihnen ein guter Makler alle Schritte auf, die von der Wertermittlung über die Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen bis hin zum Notartermin nötig und wichtig sind. Zudem zeigt er Ihnen, welche Leistungen er im Rahmen dieses Prozesses erbringt.

FIV: Das ist ja schon ein erheblicher Aufwand bis hierhin. Muss der Verkäufer diese Beratung bezahlen? Was genau ist danach für den Makler zu tun und wieviel Zeit braucht es bis zum erfolgten Verkauf?

Tatsächlich wird der Makler erst bezahlt, wenn das Objekt verkauft ist. Alle Leistungen, die er bis zu diesem Zeitpunkt erbringt, bietet er als Vorleistung. Wir werden später noch sehen, welcher Arbeitsaufwand geleistet wird.
Lassen Sie mich an dieser Stelle etwas zum Stichwort “Alleinauftrag” sagen. Wer seine Immobilie erfolgreich in absehbarer Zeit verkaufen will, sollte dem Makler diesen Alleinauftrag geben, idealerweise für einen Zeitraum von einem halben Jahr. Diese “Exklusivität” ist schon allein deswegen wichtig, dass der Makler sich auch mit der nötigen Intensität an den Verkaufsprozess macht. Wenn ich weiß, dass viele “Köche” im sprichwörtlichen Brei rühren, dann wird viel weniger Einsatz des Einzelnen nötig und möglich. Die Beauftragung mehrerer Makler ist auch an anderer Stelle problematisch. Mehrere Makler führen oft zu unterschiedlichen Verkaufspreisen. Wenn diese dann alle zeitgleich am Markt auftauchen, wirft das ein unseriöses Licht auf den Verkäufer und seine Immobilie.

Ganz sicher aber wird der Verkaufsprozess durch die Beauftragung mehrerer Makler auch nicht beschleunigt. Der Verkauf eines Hauses dauert tatsächlich oft bis zu einem halben Jahr oder länger. Sehr selten dauert es nur wenige Wochen.

Und das hat nicht immer etwas mit der Qualität der Immobilie zu tun! Allein die Erstellung des Exposés durch den Makler, die Platzierung der Immobilie bei der passenden Kundengruppe, in den entsprechenden Portalen nimmt etwas Zeit in Anspruch. Vor allem aber kommt hier die Vermittlungsarbeit des Maklers ins Spiel. Sein Job besteht ja auch darin, zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln. Etwa hinsichtlich des Verkaufspreises, des geplanten Übergabetermins usw.

Auf Seiten des Verkäufers hängt der Zeitraum zum Beispiel davon ab, ob alle wichtigen Unterlagen schon vorhanden sind, oder erst besorgt werden müssen. Ganz wichtig ist auch die Lage des Hauses. In begehrten Wohnlagen geht es oft viel schneller, ein Haus zu verkaufen. Auch wenn es nicht im besten Zustand ist.

Entwicklung von Verkaufspreisen

FIV: Noch ein paar Worte zum Verkaufspreis. Schrauben Makler die Verkaufspreise zusammen mit den Verkäufern künstlich nach oben? Der Makler wegen der Provision, der Verkäufer wegen des Erlöses?

Sicher nicht! Über den Preis einer Immobilie entscheiden neben der allgemeinen Marktsituation von Angebot und Nachfrage vor allem ganz handfeste Dinge. Dazu gehören eben die Lage, der Bauzustand, das Alter des Hauses und im Einzelfall auch die näheren Umstände beim Verkäufer, also ob er das Haus evtl. aus einer Zwangslage heraus verkaufen muss.

Ansonsten ist es Zeichen eines Qualitäts-Maklers, dass er nicht einfach nur den höchsten Preis erarbeitet und in den Markt gibt. Es gibt tatsächlich Makler, die mit hohen Einstiegspreisen versuchen, sich den Alleinauftrag für das Objekt zu sichern. Nach der Devise: runter gehen mit dem Preis kann ich ja später immer noch. Der Verkaufspreis als taktisches Mittel des Maklers… Das ist klar zum Nachteil des Verkäufers! Wir hingegen ermitteln einen optimalen Preis für Ihre Immobilie, der die oben genannten Gesichtspunkte berücksichtigt. Das schafft übrigens auch Vertrauen auf der Käuferseite! Denn meist sind die Käufer über die Immobilienpreise gut informiert und entlarven die taktischen Hochpreisangebote.

FIV: Welchen Einfluss hat das Thema “Finanzierung des Immobilienkaufs” auf die Dauer des Verkaufsprozesses?

Damit sind wir wieder auf der Seite des Käufers. In der Tat ist die Finanzierung des Kaufpreises auf der Seite des Interessenten häufig eine Bremse im Verkaufsprozess. Es gibt immer wieder Käufer, die erst dann ins Bankgespräch einsteigen, wenn sie das Objekt besichtigt haben. Im schlechtesten Fall stellen sie dann erst sehr spät fest, dass der eigene Finanzspielraum nicht dazu ausreicht, die angebotene Immobilie zu erwerben. Schon von daher ist es aus Verkäufersicht wiederum wichtig, mit mehreren Interessenten zu arbeiten. Diese Interessenten zu gewinnen und sie im Besichtigungstermin zu begeistern, ist dann auch eine der wichtigen und arbeitsintensiven weiteren Aufgaben des Maklers.

Aufgaben eines Maklers

FIV: Das ist ein guter Einstieg für die nächste Frage: Was tun Sie, außer Interessenten auf den Besichtigungstermin in Empfang zu nehmen?

Ein Makler nimmt die Interessenten beim Besichtigungstermin nicht nur einfach in Empfang! Schon die Terminabsprachen kosten – wie gesagt – viel Zeit… Ein Besichtigungstermin ist eine diffizile Angelegenheit. Das ist nicht nur eine Hausbesichtigung! Es geht darum, zu erspüren, wie die Kaufinteressenten “drauf sind”. Worauf legen sie Wert beim Haus? Wo könnte es nötig sein, zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln? Was sagen mir die Interessenten zwischen den Zeilen hinsichtlich ihrer Bedürfnisse beim Wohnen und Leben? Wir versuchen beim Besichtigungstermin auch zu ermitteln, ob die Finanzkraft der Käufer ausreicht für das Projekt. Denn schließlich sind wir ja zunächst der Vertreter des Verkäufers und möchten ihn vor unangenehmen Überraschungen schützen. Nichts ist schlimmer, als wenn der Verkauf kurz vor dem vereinbarten Notartermin platzt, weil doch kein Geld beim Käufer da ist…

Die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés hatten wir ja schon weiter oben erwähnt. Meist machen wir nicht nur ansprechende Texte, sondern auch die Fotos für das Exposé. Auch das dauert eine Zeit und braucht viel Erfahrung. Das Exposé ist meist auch die Grundlage für die Finanzierung beim Käufer. Darum sollte es so aussagekräftig wie möglich sein.

Der Verkaufsprozess endet erst, wenn alle Seiten glücklich sind. Bis dahin begleiten wir als Makler auch die Erstellung der Kaufverträge, die Notartermine und kontaktieren Käufer und Verkäufer. Je nach Größe des Objekt, Persönlichkeiten von Verkäufern und Käufern, oder auch Detailfragen hinsichtlich der Kaufpreisbezahlung, des Auszugstermins uvm. ist das eine aufreibende und langwierige Vermittlungsarbeit des Maklers. Und die bekommt er erst bezahlt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Eine Menge Vorleistung also.

Kosten rund um Immobilien

FIV: Welche Art von Immobilien kosten Sie am meisten Zeit, wenn es um die Vermittlung geht?

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist es vom Zeitaufwand gleich, ob ich ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus verkaufe. Tendenziell verkaufen sich Mehrfamilienhäuser jedoch nicht immer rasend schnell. Das liegt aber nicht daran, dass solche Objekte nicht begehrt sind. Im Gegenteil: das Mehrfamilienhaus ist meistens ein Kapitalanlageprojekt für den Käufer. Darum prüft der Käufer seine Anlage auf Herz und Nieren, umgekehrt sollte der Makler alle dafür nötigen Informationen bereithalten.
Beim Einfamilienhaus stellt oft eine zu hohe Preisvorstellung des Verkäufers die Hürde für einen schnellen Verkaufserfolg dar. Hier muss ein Makler ganz behutsam vorgehen, um einen realistischen Blick beim Verkäufer zu schaffen.

FIV: Wenn ich eine Immobilie kaufen will, egal ob Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, was muss ich tun oder was kann ich tun, um gegenüber anderen Interessenten einen Vorteil zu haben? Wie können wir also beim Inhaber oder Makler punkten?

Ganz einfach: Sein Sie ehrlich zu sich und zum Verkäufer bzw. seinem Vertreter dem Makler! Gaukeln Sie in Bezug auf Ihre finanziellen Möglichkeiten keine falschen Wahrheiten vor. Das kommt nämlich öfter vor als man denkt. Viele Käufer glauben, dass sie nur dick genug in Bezug auf ihre finanziellen Möglichkeiten auftragen müssen, um den Zuschlag zu bekommen. Der erfahrene Makler weiß aber, mit gezielten Fragen diese Maske aufzudecken.

Informieren Sie sich als möglicher Käufer vor dem Besichtigungstermin, welchen Finanzrahmen Ihnen ihre Bank gibt. Wenn Sie dann mit einer konkreten und aktuellen Finanzierungszusage einer Bank ins Gespräch gehen, unterstreicht das Ihre ernste Absicht und Ihre Seriosität gleichermaßen.

Schließlich ist es auch sehr wichtig, eigene Wünsche und Abneigungen in Bezug auf die Immobilie klar zu äußern. Das hilft beiden Seiten, Zeit zu sparen und sorgt für passgenaue Angebote seitens des Maklers.

Vielen Dank für das Interview!

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV – Die Immobilien Makler.

Kapitalanlage Immobilie: Langfristig investieren

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