Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Immobilie als Kapitalanlage – Viele Menschen kommen irgendwann in ihrem Leben zu dem Punkt, an dem sie sich fragen, ob es sinnvoll sein könnte in eine Immobilie zu investieren. Als Laie ist es manchmal ziemlich schwierig sich rund um die Themen zu Immobilien zurecht zu finden. Wir haben ein Interview mit einem Experten für euch geführt, dass euch alle offenen Fragen beantworten soll.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV – Die Immobilien Makler.

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Daß ich als Makler auf diese Frage mit einem eindeutigen “ja” antworte, wird niemanden wundern. Aber es kommt auf die Begründung an! Beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage – und da ist es letztlich egal, ob Haus, Grundstück oder eine Wohnung – sprechen ja alle Menschen gerne vom “Betongold”. Das hat seinen Grund: denn tatsächlich sind Immobilien in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten stetig im Wert gewachsen. Ganz allgemein gesprochen, jedenfalls. Wie beim Gold muß man auch bei der Immobilie Zeiten mit schlechterer Wertentwicklung oder sogar einem Abwärtstrend aushalten.

FIV: Dann kann ich doch lieber gleich in Gold investieren. Schließlich muss ich Gold niemals “renovieren” oder mich um Mieterfragen kümmern?

Vordergründig ist das zunächst richtig. Aber auf den zweiten Blick wird schnell klar: wer es mit seinen Immobilien richtig anstellt, kann Wertzuwächse in Zeiträumen und Höhen erreichen, bei der Goldanleger nur träumen. Ich spreche hier vom “Hebeleffekt” beim Immobilienkauf. In Kurzform: Das beim Kauf eingesetzte Kapital erfährt bereits nach zehn Jahren bei Verkauf der Immobilie einen Wertzuwachs im ordentlichen zwei- bis dreistelligen Bereich. Das schafft kein Gold der Welt!

Das schafft kein Gold der Welt!

Allerdings ist es beim Gold ganz egal, wo es sich befindet – Hauptsache in einem gesicherten Wertschrank bei einer Bank. Bei einer Immobilie ist das nicht egal. Neben dem Bauzustand spielt hier die Lage eine entscheidende Rolle bei der Wertentwicklung.

Geld anlegen in Frankfurt & im Rhein-Main-Gebiet

FIV: Wie sieht das denn im Rhein-Main-Gebiet aus? Welche Regionen sind gefragt?

Der Raum Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz liegt in Sachen Nachfrage nach Immobilien bekanntermaßen ganz oben auf der Skala. Da braucht man nur einmal morgens und zum Feierabend die einschlägigen Autobahnen zu befahren, um zu wissen, daß hier viele Menschen arbeiten und wohnen. Der städtische Ballungsraum ist für viele Menschen interessant, um die Wege zur Arbeit zu verkürzen.

Aber natürlich gibt es auch Unterschiede in der Nachfrageintensität und damit in der Preisentwicklung. Richtig teuer ist es überall dort, wo Menschen gute Anbindungen an Bus und Bahn sowie Straßen haben. Die Rheinschiene bis Bingen etwa steht daher sehr gut da, oder das Umland von Frankfurt bis hin etwa nach Butzbach, Hanau usw.

Immobilien als Kapitalanlagen passen in diese Lagen des Rhein-Main-Gebietes bestens hinein!

Etwas weniger gut hingegen sind aber schon die Lagen etwa im Mittelrheintal, oder im hinteren Main-Taunus-Kreis. Dort werden Immobilien eher ver- als gekauft. Grundsätzlich sinken die Kaufpreise mit der Entfernung zu den großen Zentren. Für Kapitalanleger ist das insofern interessant, weil zwar oft die Kaufpreise für Immobilien in der Peripherie günstiger sind, die zu erzielenden Mieteinnahmen jedoch nicht. Auf die Rendite der Immobilie hat das einen spürbar positiven Aspekt.

Frankfurt von oben: Die Metropole

Brexit und Immobilien Preise?

FIV: Denken Sie, daß der Brexit eine Rolle spielt bei den Immobilienpreisen im Rhein-Main-Gebiet?

Ja! Da bin ich mir ganz sicher!! Denn seitdem die Austrittsentscheidung getroffen wurde, haben viele Unternehmen ihre Stammsitze nach Kontinentaleuropa verlegt. Frankfurt ist als Sitz von Bank- und Finanzdienstleistungen eine der ersten Adressen in der Welt, so daß aus diesem Sektor schon einige Unternehmen neu nach Frankfurt gekommen sind. Andere werden folgen. Im Vergleich zu den Mieten und Kaufpreisen in London und Umgebung erscheinen den Bankern unser Preise eher moderat.

Welche Gegenden im Rhein-Main-Gebiet vom Zuzug exilierter Brexit-Opfer profitieren, läßt sich hingegen nicht so eindeutig sagen. So wurde zum Beispiel für die Innenstadt von Frankfurt ein noch größerer Druck auf den Wohnungsmarkt vorhergesagt als er es ohnehin schon ist. Das ist bislang aber ausgeblieben. Viele Interessenten suchen nun doch gezielt im Umland nach Haus oder Wohnung. Der Ballungsraum Rhein-Main ist nämlich deutlich überschaubarer in seinen Dimensionen als der Großraum London. Die Fahrt mit Bahn oder Auto zur Arbeit nach Frankfurt  ist für viele Kaufinteressenten offensichtlich akzeptabel. Von dieser Entwicklung können auch Immobilienkäufer in weiter entfernten Räumen profitieren. Die entsprechenden Immobilien und Lagen müssen nur professionell in der Zielgruppe der Interessenten vermarktet werden. Das Rhein-Main-Gebiet wird halt immer teurer, so daß Lagen, die gestern noch als mäßig galten, heute als Kapitalanlage interessant sind. Dazu gehört zum Beispiel Rheinhessen.

3 Tipps für Kapitalanlagen in Immobilien

FIV: Welche drei Tipps würdest Du unseren Lesern mit auf den Weg geben, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen wollen.

  • Tipp 1: Trau Dich, für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, auch Geld von der Bank zu holen.
  • Tipp 2: Für den Anfang tut´s auch ne schicke 2-Zimmer-Wohnung in begehrter Lage, um in das Anlagegeschäft mit Immobilien einzusteigen.
  • Tipp 3: Höre beim Kauf auch auf Dein “Bauchgefühl” und nicht nur auf die werbenden Sprüche des Maklers.

FIV: Wie hoch sind die Immobilienpreise in Frankfurt und Umgebung? Welche Stadtteile sind derzeit besonders gefragt bei Käufern und Anlegern?

Die Preise für Immobilien werden in der Regel gerne pro Quadratmeter angegeben. In Frankfurt liegen Sie zwischen 3.500 € und etwa 8.000 € bei Bestandsimmobilien und zwischen 5.000 € und über 11.000 € bei Neubauten. Da habe ich jetzt auch Wohnungen und Häuser gemeinsam betrachtet. Einen guten ersten Überblick bekommt man da schon über die Seite wohnlagenkarte.de.

Quadratmeterpreis zwischen 3.500 und 8.000 Euro im Bestand

Quadratmeterpreis zwischen 5.000 und 11.000 Euro für Neubau

Wie hoch der Preis dann wirklich ist, entscheidet sich nicht nur über das Alter der Immobilie. Sanierungszustand, Ausstattung, Lage zu öffentlichen Einrichtungen und Nahversorgern spielt da auch eine entscheidende Rolle. Wie oben schon gesagt, ist auch die Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln und guten Straßen sehr wichtig im Hinblick auf den Kaufpreis.

Welcher Stadtteile – nicht nur in Frankfurt – besonders gefragt sind, hängt von vielen lokalen Gegebenheiten ab. Außerdem ist die Rangfolge von “in-Stadtteilen” sehr variabel. Wer hätte in Frankfurt etwa gedacht, daß das Ostend einmal ein wirklich begehrter Stadtteil werden wird? Vor der Entscheidung, dort die EZB (Europäische Zentralbank; Anm. d. Red.) neu zu bauen, war das Ostend beinahe sowas wie die Schmuddelecke der Stadt. Das hat sich nun geändert und ein Ende der positiven Entwicklung fürs Ostend ist nicht absehbar.

Klar! Bockenheim, das Westend oder auch Sachsenhausen sind immer noch erste Wahl für Frankfurt. Richtig gemacht hat sich auch der Stadtteil Gallus.

Überall dort, wo etwa aus alten Industrieanlagen vielseitige Quartiersanlagen mit Kultur- und Einkaufsmöglichkeiten entstehen, wo Industriebrachen mit durchdachten Neubauanlagen überbaut werden, wird ein Stadtteil zum bevorzugten Lebensort und damit auch zum lukrativen Anlageort für Immobilienkäufer.

Neubau in guter Lage – was sagen Sie?

FIV: Wenn ich jetzt in einen Neubau in sehr guter Lage investiere, bin ich dann auf der sicheren Seite?

Da gibt´s von mir ein klares “Jain”! Ein Ja deswegen, weil bei einem ordentlich ausgeführten Neubau erst einmal Ruhe herrscht vor Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Vielleicht auch deswegen, weil für den Mieter, denn den will ich als Kapitalanleger ja gewinnen, ein Neubau meist attraktiver erscheint als der Bezug einer Bestandsimmobilie.

Das NEIN gilt zum Beispiel der Tatsache, daß die Investition in Neubauobjekte in der Regel deutlich höher ist als in Bestandsimmobilien. Da muß dann der zu erzielende Mietpreis schon soviel höher sein, daß meine Rendite aus den Mieteinnahmen so hoch ist bei bei Bestandsimmobilien. Die Immobilie als Kapitalanlage ist ja nicht nur wegen der regelmäßigen Mieteinnahmen interessant. Letztlich wird ja die Rendite dann erzielt, wenn ich die Immobilie irgendwann einmal wieder verkaufe. In guten Lagen wird sich dann der Wert des Objektes weiter nach oben entwickeln. Wer aber beim Kauf eines Neubaus schon sehr hoch eingestiegen ist im Preis, muss schon eine stabile und sehr steile Wertentwicklung erleben, damit es mit der Kapitalanlage klappt.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie – natürlich auch in entsprechend guter Lage – kann da deutlich besser und sicherer als Kapitalanlage funktionieren. Das muss man alles mit seinem Banker, aber auch mit einem qualifizierten Makler durchrechnen.

Neubau? Baufertigstellungen von Wohnungen in Deutschland

Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zu: „Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland in den Jahren 2001 bis 2018 (in Tausend)“. Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Statistik: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland in den Jahren 2001 bis 2018 (in Tausend) | Statista

Wer baut am meisten?

Hier sehen Sie die Anzahl neu errichteter Wohngebäude in Deutschland nach Bundesland. Quelle: Immobilien Statistik / IHV

  • Bayern: 21.600
  • Nordrhein-Westfalen: 17.400
  • Niedersachsen: 15.400
  • Baden-Württemberg: 14.500
  • Schleswig-Holstein: 6.800
  • Hessen: 6.400
  • Brandenburg: 6.200
  • Rheinland-Pfalz: 5.900
  • Sachsen: 4.300
  • Mecklenburg-Vorpommern: 2.400
  • Berlin: 2.200
  • Sachsen-Anhalt: 2.100
  • Thüringen: 2.000
  • Hamburg: 1.400
  • Saarland: 900
  • Bremen: 500

Statistik: Anzahl neu errichteter Wohngebäude in Deutschland nach Bundesland in den Jahren von 2016 bis 2017 (in 1.000) | Statista

Sollte man jetzt seine Immobilie verkaufen?

FIV: Im Umkehrschluss – Profitieren Verkäufer vom aktuellen Trend?

Aber unbedingt! Denn alles, was ich aus der Perspektive des Käufers gesagt habe, gilt ja auch für den Verkäufer. Vor allem natürlich im Hinblick auf den zu erzielenden Verkaufspreis. Aber Achtung! Es gibt erste Anzeichen, daß das Drehen der Preisspirale nach oben langsamer wird. Manche warnen schon vor einer Immobilienblase. Denn in den vergangenen Jahren mit den günstigen Zinsen und dem starken Interesse an Immobilien hat sich auch gezeigt, daß für Häuser und Wohnungen teils echte Phantasiepreise aufgerufen werden. So mancher Verkäufer meint, nun das Geschäft seines Lebens machen zu können.

Aber immerhin: gerade wenn man seine Immobilie schnell verkaufen will oder sogar muss – etwa bei Todesfall, Insolvenz oder so etwas, erzielt der Verkäufer heute noch deutlich höhere Preise als vor wenigen Jahren.

Ich warne aber wirklich auch davor, den Aufwärtstrend bei den Preisen auch für die ferne Zukunft zu unterstellen. Und selbst wenn die Preise für Immobilien weiter steigen sollten, werden irgendwann die Zinsen wieder teurer. Dann werden viele vor dem Kauf einer Immobilie zurückschrecken und der Markt kühlt sich ab.

Preisentwicklung bei Immobilien und Quadratmetern

FIV: Wie steht es um die Preise im sogenannten Speckgürtel von Frankfurt? Wie haben sich Nachfrage und Immobilienpreise entwickelt?

Der sogenannte Speckgürtel reicht von Frankfurt aus mittlerweile weit in Westen Richtung Rhein, nach Norden bis in den Raum Gießen. Im Osten geht´s bis etwa nach Gelnhausen im Main-Kinzig-Kreis und im Süden ganz weit die Bergstraße hinunter.

Der engere Großraum um Frankfurt ist nach wie vor alles im vorderen Taunus von Hofheim bis Bad Homburg. Aber auch Friedberg darf schon dazu gezählt werden. Ich empfehle, einfach nur mal die S-Bahn-Karte mit den Endhaltestellen zu nehmen. Das gibt einen einigermaßen passenden Radius für den engeren Speckgürtel um Frankfurt. Da die Nachfrage hier auch entsprechend hoch ist und die Verbindungen ins Zentrum gut sind, spielen die Immobilienpreise im Umland leider oftmals auch in der gleichen Liga wie in der Innenstadt.

FIV: Wenn man das Geld hat, sollte man in 2019 kaufen oder nicht?

Auch wenn man das Geld nicht hat, kann man durchaus ans kaufen denken! Niemand erwartet ja, daß der Kaufpreis komplett aus Eigenkapital und möglichst noch bar bezahlt wird. Meist reicht schon etwas eigenes Geld im Verhältnis zum Gesamtpreis als Eigenkapital. Zudem bieten die Banken zur Zeit noch attraktive Zinsen! Das ist ja das Schöne bei der Vermögensbildung mittels Immobilien: man muss kein Vermögen mitbringen, mit der Immobilie kann man es erwirtschaften!

Vielen Dank für das Interview!

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV – Die Immobilien Makler.

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