Eigenkapital: Tipps für Eigennutz und Kapitalanlage deiner ersten Wohnung

Eigenkapital – Egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, bei egal welcher Immobilienart muss man zuerst über die Finanzierung nachdenken. Hierbei ist das Eigenkapital ein wichtiges Thema, vom Eigenkapitaleinsatz bis zum Unterschied durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Die große Frage hierbei ist, wie viel Eigenkapital benötigt man, wenn man alle Kosten vom Kaufpreis bis hin zu den Kaufnebenkosten mit einberechnet? Hier lernst du alles zum Thema Finanzierung und Eigenkapital.

Eigenkapital: Einsatz für Eigennutz und Kapitalanlage

Für die Finanzierung einer Immobilie verlangt die Bank eine gewisse Sicherheit. Je besser die Bonität, desto weniger Eigenkapital muss man aufbringen. Beim Kauf der ersten Immobilie gelten für Eigennutz und Kapitalanlage zwei grundsätzliche Regeln.

  • Eigennutz = So viel Eigenkapital wie möglich
  • Kapitalanlage = So wenig Eigenkapital wie möglich

Das Eigenkapital von der gesamten Investitionssumme abgezogen, ergibt die Darlehenssumme, die man von der Bank benötigt. Dieses Darlehen wird durch eine monatliche Tilgung, inclusive Zinsen zurück gezahlt.

Was ist bei der Rückzahlung wichtig?

  • Kapitalanleger: Zinsen könne steuerlich abgesetzt werden
  • Eigennutzer: Zinsen können nicht steuerlich abgesetzt werden
  • Rückzahlung: Tilgung + Zinsen für Darlehenssumme

Eigennutzer: Hohes Eigenkapital

Bei dieser Art des Immobilienkaufs kann man die Zinsen der Finanzierung nicht von der Steuer absetzen. Damit die Zinsen am Ende trotzdem möglichst gering bleiben, loht es sich hier möglichst viel Eigenkapital einzubringen. So hat die Bank mit deiner Finanzierung ein geringeres Risiko und desto geringer werden die Zinsen kalkuliert.

  • Mehr Eigenkapital, desto besser sind die Konditionen
  • Mindestens 20% Eigenkapital für Eigennutzer

Kosten pro Monat für Eigennutz

Generell gilt, für die Finanzierung einer Immobilie sollten die Kosten für das Darlehen 40% des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen. Zudem sollte man im Blick haben, dass sich die Kosten und Zinsen ändern können. Ebenso schnell wie der Zinssatz können sich die Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, wie Wasser, Strom und Gas ändern.

  • Eigennutz < 40% des Einkommens (Netto, nach Steuern)
  • Zinsen und Bewirtschaftungskosten können sich ändern

Kapitalanlage: Geringeres Eigenkapital

Wenn man eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kann man die Zinsen der Finanzierung vollständig von der Steuer absetzten. Bei einer ausreichenden Mietrendite zahlt sogar der Mieter fast komplett selbstständig ab. Allerdings müssen Überschüsse, die aus der Rendite erwirtschaftet werden, versteuert werden, was ein großer Nachteil ist.

  • Zinsen sind absetzbar
  • Mieter zahlt durch ausreichende Rendite die Zinsen
  • Weniger als 10 – 15% Eigenkapital für Kapitalanlage

Rollierendes Eigenkapital

Einfach erklärt bedeutet rollierendes Eigenkapital, dass man seinen Einsatz von Eigenkapital ausgezahlt bekommt, sobald die Tilgung bei der Bank abbezahlt ist. Kurz gesagt also, wie bekommt man Ihr eingesetztes Eigenkapital, so schnell wie möglich, wieder aus einem Immobilien Investment heraus? Um dies zu erreichen, gibt es zwei Möglichkeiten.

Zwei Möglichkeiten:

  • Gebundenes Eigenkapital
  • Vollfinanzierung

Gebundenes Eigenkapital

Bei dieser Option des Eigenkapitaleinsatzes ist  bis zu Verkauf der Immobilie das Eigenkapital gebunden, das heißt, man kann während dieser Zeit nicht auf das Eigenkapital zugreifen.

Beispielberechnung:

  • Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
  • Eigenkapital nach Bank (15%): 37.500
    _____________________
  • Darlehenssumme: 212.500
  • 32.500 Euro als Eigenkapital gebunden

Vollfinanzierung

Hierbei wird mit der Bank vereinbart, dass der Kaufpreis inklusive Nebenkosten vollständig finanziert wird. Das Eigenkapital wird auf einem extra Konto oder Depot als Sicherheit angelegt, welches freigegeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens die Hohe des Eigenkapitals erreicht.

Beispielberechnung:

  • Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
    _____________________
  • Darlehenssumme: 250.000

Zusätzlich:

  • Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital & Co.

Bevor man sein Eigenkapital bei der Bank angibt, sollte man sich über die Frage wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? im Klaren sein.

Diese Frage steht zu Beginn des Kaufprozesses der vielleicht ersten Wohnung und hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählt deine Bonität und Selbstauskunft, im Bezug auf Vermögen, die monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), das Eigenkapital und der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie. Hier lernst du alles wichtige zur maximalen Kaufpreisermittlung.

Lesen sie hier alles über den möglichen maximalen Kaufpreis ihrer ersten Immobilie!

Selbstauskunft für die Bank

Vor der Ermittlung des benötigten Eigenkapitals, sollte man der Bank eine Selbstauskunft über seine finanzielle Lage erbringen. Was das bedeutet, erfährst du hier!

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!