Mietausfall: Rendite Effekt

Leerstand, Mietrückstand oder auch Neuvermietung und Mieterauswahl. Beim Kauf von Immobilien gibt es für dich einiges zu beachten. Auch wenn Du in der Immobilien Akquise eine profitable Immobilie gefunden haben, mit einer guten Immobilienrendite, 2 oder 3 Monate Leerstand im Jahr sorgen dafür, dass deine Kapitalanlage plötzlich unrentabel wird. Warum und wieso die Standortwahl / Immobilienart so wichtig?  Hier lernst Du mehr im Ratgeber Risiko Immobilienkauf.

In diesem Ratgeber geht es also um die Sensibilisierung im Thema Standortwahl und Immobilienart. Beim Kauf einer Immobilie übernimmst Du in den meisten Fällen den aktuellen Mieter. Deshalb schon einmal wichtig: Check immer auch die Mieter-Historie vom Verkäufer!

Mietausfall = Du zahlst die Kosten, statt dein Mieter

Starten wir zunächst mit dem Thema Leerstand.

• Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
• Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung
• Mieterauswahl – Wer ist Mieter? Kreditwürdigkeit (und Vertrauen)

Je besser Du dich beim Kauf deiner ersten Immobilie darauf vorbereiten, desto besser.

• Standortwahl: A-, B- und C-Lage
• Immobilienart: Häuser oder Wohnungen

Leerstand oder nicht: Kreditrate muss bezahlt werden

Die allermeisten finanzieren Ihre Immobilie. Das heißt, Du gibst circa 15% Eigenkapital und eine Bank gibt Ihnen den Rest (85%) als Kredit. Den Kredit zahlst Du zurück. Die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen nennt man Kreditrate. Der Bank ist egal, ob Ihr Mieter Schwierigkeiten macht. Die monatliche Rate musst Du zahlen.

Egal was passiert:

Alle Kosten laufen weiter!

Leerstand: Einfluss auf Immobilienrendite

Wenn Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden, geht es vor allem um Rendite. Die Mietrendite gibt einfach gesagt an, wie viele Mieteinnahmen du im Verhältnis zur Investition (Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten, Instandhaltung) erzielst. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Je höher, desto besser.

Beispiel (einfach):

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 3.000 Euro
• Rendite = 3%

3% wären relativ wenig, da Du für Zinsen / Tilgung und Instandhaltung (aktuell) mit circa 6% rechnen musst. Das heißt, deine Immobilie muss mindestens 6% Rendite bringen, damit die Kosten gedeckt sind“.

Sobald Du unter ~ 6% Rendite rutschen, zahlst Du drauf

Angenommen Du hast extrem knapp kalkuliert beim Immobilienkauf. So, dass Du geradeso 6% Rendite erreichen, die für Bewirtschaftung / Kreditrate (Zinsen und Tilgung) decken. Jetzt hast Du nur 2 Monate Mietausfall – schon stimmt die Rechnung nicht mehr und die Rendite sinkt auf 5%. Bei 5% muss das „fehlende“ Prozent aus eigener Tasche gezahlt werden.

• Immobilienrendite berechnen

Berechnung: Rendite Effekt 2 Monate Ausfall

Rechnen wir jetzt mit der extrem knapp kalkulierten 6%-Rendite-Immobilie. Das große Ziel in all unseren Ratgeber:

Ihr Mieter zahlt deine Immobilie = gute Rendite

Beispiel 6% Rendite bei voller Mietzahlung:

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 12
• Mieteinnahmen / Jahr: 6.000 Euro
• Rendite = 6%

Beispiel Effekt Mietausfall (2 Monate):

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 10
• Mieteinnahmen / Jahr: 5.000 Euro
• Rendite = 5%

Das heißt, in diesem Jahr 1.000 Euro aus eigener Tasche.

– 1.000 Euro statt „Mieter zahlt deine Immobilie“

Finanzielle Freiheit? Deshalb ist die Vorbereitung so wichtig!

Mieter sollten deshalb immer genau unter die Lupe genommen werden. Du solltest einen wirklich intensiven Check machen.

• Selbstauskunft
• Vorvermieter sprechen
• Schufa-Auskunft
• …

Mietrückstand und Rücklagen

Es muss nicht immer der vollständige Mietausfall sein. In der Praxis gibt es viele Gründe, zum Beispiel könnte Ihr Mieter eine Mietpreisanpassung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren. Das heißt, du modernisierst und passen den Mietpreis an und Ihr Mieter verweigert die Mieterhöhung.

Auch hier stehst Du vor dem Problem, dass du deine Investitionen getätigt hast und plötzlich verweigert sich der Mieter. So ein Streit kann unter Umständen lang gehen und wie in der äußersten Konsequenz, dauert es 6 – 12 Monate, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist.

Damit Du sorgenfrei in deine erste Immobilie gehen kannst, denk daran:

Rücklagen bilden!

Was heißt das?

Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Schütze dich im Idealfall finanziell vor zwei Möglichkeiten:

1. Rücklage für Instandhaltung
2. Rücklage für Mietausfälle
3. Rücklage für alle Eventualitäten

Rücklagen müssen nicht gebildet werden. Sie schützen dich aber vor Kosten, die du eventuell nicht spontan decken kannst. Denn wie Du gelernt haben, egal ob Mietrückstand, Mietausfall oder Leerstand:

All deine Kosten laufen weiter

Rücklage für Instandhaltung

Ein Kostenfaktor, der immer auf dich zukommt ist Instandhaltung. Natürlich mehr oder weniger, je nach Baujahr und Zustand der Immobilie. Im Allgemeinen berechnest Du aber schon in der ersten Renditeberechnung 2% Rücklagen für die Instandhaltung.

Teil der Renditeberechnung, 2% Instandhaltungsrücklage:

2% Rücklage für Instandhaltung

Immobilie für 100.000 Euro (Investition) = 2.000 Euro Rücklage / Jahr

Rücklage für Mietausfälle

Zusätzlich empfiehlt sich eine 6% Mietrücklage, für eventuelle Mietausfälle:

+ 6% Rücklage für Mietausfälle

Immobilie für 100.000 Euro = 6.000 Euro Rücklage

6% entspräche auch einer Rendite von 6% = 1 Jahreskaltmiete.

Rücklage: Extra, für alle Eventualitäten

Insbesondere bei der ersten Immobilie, ohne großes, eigenes Vermögen (im Regelfall), solltest Du über eine zusätzliche Rücklage nachdenken. Warum? Damit Ihnen nie Geld ausgeht und eine Rate an Bank ausfällt.

Idealerweise für die erste Immobilie, kein Muss, aber Sicherheit:

+ 10% Extra-Rücklage

Immobilie für 100.000 Euro = 10.000 Euro Rücklage

Anschlussfinanzierung: Risiken und Zinsänderung

Leerstand hat nicht nur negative Effekte auf die Rendite. Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung mit fester Laufzeit. Nach Ende der Laufzeit werden die Konditionen neu verhandelt, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Hier kommen wieder die 2 zentralen Aspekte ins Spiel:

• Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
• Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung

Kreditvergabe: Faktoren

Auch bei Anschlussfinanzierungen verfolgt die Bank einen klaren Weg. Sagen wir, bei der ersten Immobilienfinanzierung hast Du die Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben. Nach 10 Jahren bleibt, bei 25 üblicher Tilgung, eine Restschuld circa 76%. Diese muss jetzt noch finanziert werden.

Für die Anschlussfinanzierung gehst Du erneut zu deiner Bank oder zu einer anderen. Sollten dir bessere Konditionen angeboten werden, lohnt sich das Einholen von alternativen Angeboten für die Anschlussfinanzierung. Bank A, B, aber auch C wirft erneut einen fokussierten Blick auf deine Immobilie und auf Sie:

• Immobilie
• Bonität

Strukturelle Veränderung: Geringere Immobilienbewertung

Faktor 1: Strukturelle Veränderung – Denn, für die Anschlussfinanzierung wird alle neu bewertet. Sagen wir nach 10 Jahren läuft deine Zinsbindung aus und die Bank sagt, die Immobilie ist jetzt 20% weniger wert, zum Beispiel weil im letzten Jahrzehnt viele Menschen aus der Region gezogen sind, die Grundstückspreise sinken und so weiter.

Banken wollen Sicherheit, wenn die Immobilie dann weniger wert ist, hätten die Bank im Worst-Case (Kreditrate bleibt aus, Zwangsverkauf / -versteigerung), Geld verloren. Also steigt der Zins.

Zinsänderung: Zinsentwicklung in 10, 15, 20 Jahren

Faktor 2: Zinsänderung – Die Zinsen sind derzeit so günstig wie nie. Wie die Zinsen in 10, 15 und auch 20 Jahren stehen, kann man nicht seriös prognostizieren. Ein Rückblick zeigt aber, bis 1990 lagen die Zinsen hierzulande noch über 8% Zinsen, bis 2000 bei 4-6%, aktuell sind wir bei nur 1-2% Zinsen für Immobiliendarlehen. Sollten die Zinsen sinken, ist es für deine Anschlussfinanzierung super. Steigen die Zinsen allerdings, ist es schlecht, denn dann zahlst Du mehr und die Renditeberechnung geht nicht mehr auf.

Was tun? Tipps für gute Rendite

Zuallererst: Augen auf beim Immobilienkauf!

Kauf dir keine Probleme ein!

Kauf dir keine Probleme ein, lern hier mit uns Schritt für Schritt, wie Du deine erste Immobilie kaufen, von der Vorbereitung, über die Akquise (das Finden von profitablen Immobilien), bis zum Kaufvertrag. Spätestens, wenn Du unseren Ratgeber erste Immobilie kaufen durchgelesen haben, weißt du, wie wichtig es ist, in der Immobilien Akquise profitable Immobilien zu finden.

Lies hier auch noch einmal:

• Standortwahl: A-, B- und C-Lage kaufen?
• Immobilienart: Häuser oder Wohnungen?

3 Tipps: Niedrige Zinsen

Du weißt jetzt, es ist sehr ungünstig, wenn die Immobilie plötzlich Geld kostet, statt Geld einzubringen. Was tun? Hier 3 einfach nachvollziehbare Tipps:

Tipp 1: Günstig einkaufen – Es klingt einfach, doch „im Einkauf liegt der Gewinn“. Eine kaufmännische Weisheit, die auch beim Kauf von Immobilien stimmt. Günstig kaufen heißt, eine Immobilie finden, die unter Marktwert verkauft wird, bzw. die Du als Käufer, unter Marktwert kaufen. Mehr zum Thema haben wir hier: Immobilie kaufen.

Tipp 2: Zinsbindung – Wenn du deine Zinsen für 10 Jahre festlegen, musst du dich in 10 Jahren um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Je länger die Zinsbindung, desto länger musst Du dir um keine Gedanken um Zinsänderungen machen. Um die derzeit niedrigen Zinsen zu halten, kannst Du eine längere Zinsbindung vereinbaren, beispielsweise 15 Jahre oder 20 Jahre. Im Zweifelsfall bis zum Ende des Darlehens.

Tipp 3: Höhere Tilgung – Sollten die Zinsen einmal explodieren und viele Renditeberechnungen zunichtemachen, sind höhere Tilgungsraten eine Option, um die Zinsen zu senken. Zinsen berechnen sich immer anhand der Schuld, bzw. ab der ersten Zahlung, anhand der Restschuld. Je geringer die Restschuld, desto geringer die Zinsen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen lohnt es sich aber, Immobilien über lange Zeit zu finanzieren, denn die Inflation sorgt dafür, dass deine Kreditrate immer „kleiner“ wird, gemessen an der Kaufkraft.

Ebenso kannst Du direkt zu Beginn mit mehr Eigenkapital in die Finanzierung gehen. So ist die Kreditsumme kleiner, damit auch die Tilgung. Heißt: Der Kredit ist schneller zurückbezahlt und langfristige Zinsänderungen wirken sich nicht mehr auf deine Finanzierung aus.

Fassen wir die 3 Tipps noch einmal zusammen:

1. Kaufpreis – Günstig einkaufen (unter Marktwert)
2. Zinsbindung – Längere Zinsbindungen vereinbaren (15 Jahre, 20 Jahre)
3. Tilgungsrate – Mehr Tilgen oder Anfangs schon mit höherem Eigenkapital

Hier noch 2 praktische Tipps um „problemlose“ Immobilien zu finden:

2 Tipps: Immobilien-Besichtigung

Hier noch 2 praktische Tipps für deine Immobiliensuche.

Tipp 1: Achte auf die Hausverwaltung – Macht die Hausverwaltung aus deiner Perspektive einen guten Job? Oder anders gesagt, hast Du das Gefühl, die Hausverwaltung weiß, was sie tut?

Tipp 2: Eigennutzer im Haus – Wenn Du Immobilien besichtigst, achten Sie auch darauf, dass ein paar Eigennutzer im Haus wohnen. Du passt eher darauf auf, dass die Immobilie „gepflegt“ bleibt, was den Zustand, aber auch die Mieter betrifft.

Kurz zusammengefasst, achtest Du auf:

1. Hausverwaltung und Vertrauen
2. Eigennutzer im Haus

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Warum finanzieren?

Das Erwerben einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, egal ob als Kapitalanlage, Eigenheim oder als private Vorsorge. Mit den verschiedenen Finanzierungsarten ist es jedem möglich sich sein erstes Eigenheim oder sein erste Kapitalanlage zu ermöglichen. Bevor du eine Finanzierung eingehst solltest du dich vorher mit einigen Punkten beschäftigen. Du solltest vor allen dein Eigenkapital checken , die Erwerbsnebenkosten beachten, Zinsen und Tilgung kalkulieren, Wohngeld und Rücklagen berücksichtigen, sowie deine monatliche Belastung berechnen.

Eigenheim oder Immobilie als Kapitalanlage

Der Kauf der ersten eignen Wohnung oder des eigenen Hauses ist eine reine emotionale Entscheidung wohin gegen es bei Immobilien als Kapitalanlage rein auf den wirtschaftlichen Aspekt ankommt und deshalb eine emotionslose Entscheidung getroffen werden muss. In beiden Fällen ist es jedoch wichtig sich mit einer Checkliste und den Kaufnebenkosten zu befassen, um gravierende Fehler zu vermeiden.

Erste Wohnung kaufen

Seine erste eigene Wohnung zu kaufen ist ein großes Erlebnis im Leben. Damit beim ersten Wohnungskauf nichts falsch läuft solltest du dir am besten eine Checkliste zur Seite nehmen!

• Erste Wohnung kaufen
• Wohnung kaufen: Checkliste

Kaufpreis + Kaufnebenkosten / Bonität (Faustformel: Wie viel bleibt im Monat übrig?)

Ein Wohnungs- oder Hauskauf bringt immer Nebenkosten mit sich! Um diese abdecken zu können sollte man sich im Voraus Gedanken machen, wie hoch der maximale Kaufpreis sein darf und wie viel Geld im Monat zur Verfügung steht.

• Maximaler Kaufpreis
• Kaufnebenkosten

Arten der Finanzierung

Erwirbt man eine Immobilie, so wird der Kaufpreis in den meisten Fällen mithilfe einer Immobilienfinanzierung abbezahlt. Dazu stehen dem Käufer verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Von Annuitätendarlehen, Teilungsdarlehen, Vollfinanzierung, Baufinanzierung bis hinzu vielen weiteren Finanzierungsarten.

Doch was bedeutet Finanzierung eigentlich? Es handelt sich, um eine Maßnahme zur Beschaffung und Rückzahlung von Kapital. Doch einige Finanzierungen verlangen Sicherheit für den Fall des Forderungsausfalls, die dann als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch vermerkt werden muss.

Annuitätendarlehen: Die wohl bekannteste Finanzierungsform

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um eine typische Immobilienfinanzierung. Die festgelegten Raten müssen regelmäßig bezahlt werden und setzen sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Das besondere an dem Darlehen ist, dass die Höhe der Rate während der gesamten Laufzeit gleichbleibt, sich aber dennoch das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Mit jeder Zahlung verringert sich die Kreditschuld und der Zinsanteil geht somit zurück, aber der Tilgungsanteil steigt.

Für wen eignet sich sich diese Art von Finanzierung? Für sicherheitsbewusste Geldanleger, die über den festgelegten Zinsbindungszeitraum mit festen Raten rechnen wollen.

Das wichtigste in Kürze:

• Festgelegte Raten
• Zusammensetzung aus Zins- & Tilgungsanteil
• Gleichbleibende Rate
• Änderung des Zins & Tilgung Verhältnis

Vorteile und Nachteile vom Annuitätendarlehen

Der wohl größte Vorteil dieser typischen Finanzierung ist die immer gleichbleibende Rate, mit der sich ein festes monatliches Budget genaustens planen lässt. Oftmals eröffnet sich auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu bestimmten Zeitpunkten zu leisten und somit schneller zu tilgen. Zu den Nachteilen zählt allerdings eine lange Zinsfestschreibung, bei der man für einen längeren Zeitraum an monatliche Raten gebunden ist. Ändert sich die persönliche Situation und man möchte früher tilgen, so muss man mit einer hohen Vollfälligkeitsentschädigung für die verfrühte Rückzahlung rechnen. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ist im Regel Fall eine Anschlussfinanzierung erforderlich, die Zinsen richten sich dabei an der aktuellen Marktanlage, dass kann entweder positiv oder negativ ausfallen.

Vorteile:

• Hohe Planungssicherheit
• schnelle Tilgung
• sinkende Zinsbelastung
• Genaue Kalkulation der Anschlussfinanzierung
• Restschuld von Beginn an festgelegt

Nachteile:

• Keine Vertragsänderung möglich
• Vereinbarung von Sondertilgungen für Flexibilität
• Kreditinstitute akzeptieren nicht immer Sondertilgungen
• Kreditnehmer muss Vollfälligkeitsentschädigung übernehmen

Umkehrhypothek: Beleihung des Eigenheims

Es gibt verschiedene Formen der Finanzierung, um sich den Traum des eignen Hauses oder der eignen Wohnung zu finanzieren. Die Umkehrhypothek ist eine Art von vielen Finanzierungsmöglichkeiten. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, dass von einer Versicherung, Bank oder einer Privatperson ausgezahlt wird. Der Grundgedanke dahinter ist, dass Immobilienbesitzer ihr Eigenheim beleihen und im Gegenzug von einer Bank, Versicherung oder Privatperson ein Darlehen mit festgelegter Laufzeit erhalten. Die Darlehenssumme wird dann als monatliche Rente oder als Einmalzahlung überwiesen. Eine richtige win-win Situation: Eigentümer können im Haus wohnen bleiben und können sogar gleichzeitig die Rente aufbessern.

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek? Insbesondere lohnt sich diese Finanzierungsform für ältere Menschen, die bereits im Ruhestand sind und ihr zuhause nicht mehr verlassen, aber dennoch ihre Rente aufbessern möchten.

• Auszahlung eines Darlehens durch Versicherung, Bank oder Privatperson
• Beleihung des Eigenheims
• Gegenzug erhalt eines Darlehens mit fester Laufzeit
• Wird als monatliche Rente oder Einmalzahlung ausgezahlt

Vorteile und Nachteile Umkehrhypothek

Für den Hauskauf steht dir kaum bis gar kein Eigenkapital zur Verfügung? Dann ist die Umkehrhypothek genau die richtige Finanzierungsform für dich.  Besonders eignet es sich für Rentner die ihr ganzes leben lang ihre Immobilie mit Ersparnissen und Einkommen abbezahlt haben. Ein besonderer Vorteil ist, dass Eigentümer bis zum Lebensende in der Immobilie leben dürfen und währenddessen Geld für ihre Immobilie bekommen. Die Rente kann somit aufgebessert werden. Somit wird eine hohe Planungssicherheit geschaffen, da die Höhe der Rente, Zinssat und Laufzeit im Voraus festgelegt wird. Deutliche Nachteile der Finanzierungsform sind anfallende Gebühren sowie der Zinssatz des Darlehens. Es können ebenfalls Abschlussgebühren anfallen, wenn das Durchschnitts Alter überschritten wird zudem reduziert sich erheblich die Erbmasse.

Vorteile:

• lebenslanges Wohnrecht
• Rente wird aufgebessert
• Keine Zins- oder Tilgungszahlung
• Erben können Immobilien auslösen

Nachteile:

• hohe Gebührenkosten
• geringe Auszahlungsbeträge
• Entfall der Vererbung
• Instandhaltung der Immobilie

Hier siehst du die Überprüfung des Eigenkapitals und des monatlichen Einkommens, um anschließend eine Finanzierungsart aufstellen zu können:

Tilgungsdarlehen: Sinkende Ratenbelastung während der Laufzeit

Unter Tilgungsdarlehen versteht man eine bestimmte Form der Finanzierung, die sich durch eine sinkende Ratenbelastung über die Kreditlaufzeit auszeichnet. Der Zinsanteil sinkt von Rate zu Rate, so dass sich diese konstant verringert und sich immer mehr dem Tilgungsbetrag annähert. Du fragst dich, ob das Tilgungsdarlehen für dich geeignet ist?

Wenn du dein Darlehen schnell und vor allen effizient tilgen möchtest, dann ist diese Finanzierungsform für dich geeignet. Du solltest aber ein regelmäßiges und solides Einkommen mitbringen, damit die hohen Ratenzahlungen am Anfang auch gezahlt werden können.

• Sinkende Ratenbelastung über die Laufzeit
• Konstante Verringerung
• Schnelle & effiziente Tilgung
• Regelmäßiges, solides Einkommen sollte vorhanden sein

Vorteile und Nachteile des Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen bringt Vor- und Nachteile mit sich, die man unbedingt vor einem Finanzierungsabschluss voneinander abwägen sollte. Ein erheblicher Vorteil besteht darin, dass der Darlehensnehmer einen festen Betrag pro Monat abbezahlt und somit die Restschuld sinkt. Das die Restschuld am Anfang jedoch relativ hoch bleibt und erst am Ende der Laufzeit stark abnimmt ist ein deutlicher Nachteil.

Vorteile:

• Schnellere Senkung der Restschuld & Zinsbeträge
• Freies Kapital kann genutzt werden
• Vermieter kann Erlöse durch Miete zu erhöhten Tilgung verwenden
• Geringe Gesamtkreditkosten

Nachteil:

• Restschuld am Anfang hoch
• Zusatzkosten bei frühen Verringerung der Restschuld
• Darlehensform selten für Privatleute zugänglich
• In den meisten Fällen längere Laufzeit

Bausparvertrag: Kombi aus Darlehen & Sparen

Ganz einfach! Es handelt sich hierbei um eine Kombination aus Immobiliendarlehen und üblichem Sparen. Zunächst wird festgelegt, wie viel im Monat gespart werden soll, woraus sich dann die Bausparsumme ergibt. Der Vertrag unterteilt sich insgesamt in verschiedene Phasen. In der ersten Phase zahlt der Bausparer monatlich einen festgelegten Betrag ein. Auf diesen Betrag erhält er dann Zinsen.

Die zweite Phase setzt dann ein, wenn eine bestimmte Summe angespart ist, beispielsweise 35 Prozent der gesamten Summe. Dann kommt es zur Zuteilung. Man erhält das Recht auf ein zinsgünstigeres Baudarlehen über den Restbetrag. Der Bausparvertrag eignet sich für Menschen, die sich den Traum ihrer eigenen Immobilie möglichst günstig finanzieren möchten. Diese Finanzierungsmöglichkeit ist jedoch nicht für kurzfristige Finanzierungsziele gedacht.

• Kombi aus Darlehen und Sparen
• Verschiedene Phasen
• Monatlich festgelegter Betrag mit Zinsen
• Ab einer angesparten Summe setzt die Zuteilung ein
• Recht auf Zinsgünstiges Darlehen
• Langfristige Finanzierung

Vorteile und Nachteile eines Bausparvertrags

Ein Bausparvertrag bringt Vor- und Nachteile mit sich. Wie es bei dieser Art von Finanzierung aussieht kannst du hier lesen.

Vorteile:

• Hohe Sicherheit
• Garantie des Kapitals
• Profit durch staatliche Förderungen
• Verwendungszweck flexibel

Nachteile:

• Guthabenzinsen in der Anfangsphase geringer
• Hohe Bearbeitungsgebühren
• monatliche Belastung höher als bei anderen Finanzierungen

Vollfinanzierung: Mit wenig Kapital zum Eigenheim

Es ist nur wenig oder kein Kapital für ein Immobilienkauf vorhanden? Es hat sich keine Gelegenheit ergeben Geld zu sparen  oder du hast grade erst damit begonnen? Genau dann kommt die Vollfinanzierung ins Spiel. Das Kreditinstitut übernimmt dann das fehlende Eigenkapital und finanziert falls nötig auch die Baunebenkosten. Dann muss man jedoch beachten, dass die Zinsen höher liegen.

• Wenig bis kein Kapital vorhanden
• Kreditinstitut übernimmt Eigenkapital
• Finanzierung von Baunebenkosten
• Hohe Zinsen

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Immobilie kann man auch ganz einfach ohne Eigenkapital finanzieren, dass kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen. Zunächst sind kurze Wartezeiten garantiert, weil bis zu keinem bestimmten Zeitpunkt gespart werden muss, der Traum des Eigenheims kann direkt erfüllt werden. Außerdem ist es immer gut möglichst früh zu finanzieren, damit man noch vor dem Rentenalter von Kosten befreit ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass mögliche Ersparnisse für Reparaturen oder neue Möbel verwendet werden können. Doch was sind die Nachteile? Es besteht das Risiko, dass die Tilgung durch mögliche Änderungen Probleme bereiten kann. Das können beispielsweise unvorhergesehene Arbeitslosigkeit oder auch falsche Kalkulation sein. Ein weiterer Punkt sind hohe Zinsen.

• Keine lange Wartezeit
• Frühere Abzahlung des Kredits
• Freibleibendes Eigenkapital

Nachteile:

• Höhere Zinsen
• Längere Tilgungsdauer
• Unvorhergesehene Lebensänderungen

Eine Reihe an Mitarbeitern überprüft den aktuellen Marktzins und passt diesen an laufende Darlehen an:

Variable Darlehen: Flexibilität durch variable Zinsen

Es handelt sich um eine Finanzierungsart, die besonders für kurzfristige Immobilienfinanzierungen in Frage kommt. Das gute an dieser Finanzierungsform ist, dass man keine festen Sollzinsen zahlen muss, denn der Zinssatz wird immer an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Die Zinsen halten sich immer an den Euribor-Geldmarktzins. Doch was versteht man unter Euribor-Zins? Ganz einfach! Es handelt sich dabei um einen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank. Die Zinsen werden alle drei bis sechs Monate an die Zinsen des variablen Darlehens angepasst.

Doch für wen eignet sich eigentlich diese Finanzierungsform? Ganz klar für Käufer mit einer Risikobereitschaft. Ebenso bei Käufer und Bauherrn bei denen finanzielle Sicherheit garantiert ist.

• Kurzfristige Immobilienfinanzierung
• Keine festen Sollzinsen
• Anpassung an aktuellen Marktzins
• Zinsen werden alle 3 – 6 Monate ans Darlehen angepasst

Vorteile und Nachteile Variables Darlehen

Du interessierst dich für die Finanzierungsform variables Darlehen? Dann solltest du vorher unbedingt Vor- und Nachteile voneinander abwägen. Klar ist, dass es sich um ein risikoreiches Darlehen handelt. Ein unerwarteter Zinsanstieg führt nicht nur zu höheren Kosten, sondern erhöht auch die Darlehensrate. Das Darlehen bringt aber auch seine Vorteile mit sich. Bleibt das Zinsniveau über die Zeit hinweg gleich oder sinkt sogar, dann spart man beim Immobilienkredit ein. Außerdem kann das Darlehen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Alternativ haben Darlehensnehmer auch ein Recht darauf Sondertilgungen bis zu 100 % zu jedem Zinsanpassung vorzunehmen.

Vorteile:

• Beim Euribor Abfall sinnvoll, Zinsen günstiger
• Hohe Sicherheit
• jederzeit kündbar

Nachteil:

• Entwicklung der Zinssätze unsicher
• Zinsschwankung machen monatliche Kosten unberechenbar

Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung

Im Normalfall wird ein Baukredit mit einer Kapital Police kombiniert. Das bedeutet, dass der Käufer in geregelten Abständen ausschließlich Zinsen zahlt. Die Rückzahlung des Darlehens folgt mit der Auszahlung des Darlehens.

Vorteile und Nachteile Baufinanzierung

Wie bei jeder Finanzierung gibt es auch bei der Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung Vor- und Nachteile. Ein erheblicher Vorteil liegt darin, dass ein Bausparvertrag mit Lebensversicherung günstiger als ein Annuitätendarlehen ist und der Kredit auch bei einem Todesfall abgesichert ist. Ein Nachteil liegt darin, dass die Rendite sehr gering ausfällt.

Vorteile:

• günstiger als ein normales Annuitätendarlehen
• Kreditabsicherung bei Todesfall

Nachteile:

• geringe Rendite

Anschluss und Zwischenfinanzierung

Bei diesen Arten von Finanzierung spricht man von Finanzierungen, die meist nur kurzfristig angelegt werden. Hier erfährst du mehr über die jeweiligen Zwischenfinanzierungen:

Anschlussfinanzierung: Neuverhandlung des Kredits

Bei dieser Finanzierungsform handelt es sich um eine Neuverhandlung, eines bereits vorhandenen Kredits. Ist die bisherige Bau- oder Immobilien Finanzierung nach der Zinsbindungsfrist abgelaufen, so muss man sich spätestens ab diesem Punkt mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Viele Käufer nehmen einen Kredit auf, um sich den Traum einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Die Zinsfestschreibung bei einer Hausfinanzierung geht zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Eine Vielzahl an Kreditnehmern schaffen es aber in dieser Zeitspanne nicht das Darlehen zurück zu zahlen. Genau dann können Kreditnehmer neue Vereinbarung zur Rückzahlung der Restschuld vereinbaren.

Zwischenfinanzierung: Überbrückung von Engpässen

Eine Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierung, die nur über einen kurzfristige Zeitspanne läuft. Mit dieser Form von Finanzierung lassen sich finanzielle Engpässe auf bestimmter Zeit überbrücken. Die Besitzer einer Immobilie können sofort für finanzielle Mittel sorgen und anschließend als Eigenkapital einsetzen.

Refinanzierung: Umstrukturierung des Darlehens

Was versteht man eigentlich unter einer Refinanzierung? Gemeint ist eine Anpassung oder Umstrukturierung von einem Darlehen. Egal, ob du ein Privat- oder Geschäftsdarlehen hast, du solltest dieses Darlehen auf alle Fälle alle paar Jahre überprüfen lassen, um sicher zu gehen, dass du das günstigste Darlehen hast. Beispielsweise kann es sein das du viele kleine Kredite aufgenommen hast, die man zu einem einzigen zusammenfassen kannst.

Mieten, kaufen, wohnen in Karlsruhe

Ein guter Einstieg in die Immobilienwelt ist immer der Kauf der ersten Wohnung. Frauke Helble erklärt in ihrem Interview mit FIV Magazine ihre Erfahrungen mit Immobilien in einer guten B-Lage. Die Rendite ist hierbei abhängig von der Hausart oder der Wohnungsart. So haben zum Beispiel Mikroapartments andere Ausschöpfungsmöglichkeiten als Einfamilienhäuser. Auch ist die Mesolage entscheidend bei der Preisgestaltung, ob in Durlach, Neureut oder andere Stadtteile wie Mühlburg oder Knielingen.

Hier liegt Karlsruhe in Deutschland:

Karlsruhe aus der Nähe:

Mieten: Vertrag & Abwicklung

Nach dem erfolgreichen Kauf der Immobilie und der Abwicklung des Kaufvertrags wollen Sie Ihre frisch erworbene Immobilie natürlich nach Ihren individuellen Bedürfnissen einrichten. Von der Wohnzimmereinrichtung, bis hin zur Gartengestaltung steht Ihnen Ihrer kreativen Vorstellung nichts im Weg.

Kaufen: Rendite durch Immobilien

In unserem Interview erfahren Sie alles zu Immobilien und Rendite in Karlsruhe. Sollten Sie in Karlsruhe eine Immobilie kaufen oder lohnt sich der Kauf in der Nähe mehr, zum Beispiel in Pforzheim oder Mannheim?

Maklerinterview über Immobilien in Karlsruhe

Die erste Eigentumswohnung oder doch Immobilien als Kapitalanlage? In diesem Interview erfahren Sie die wichtigsten Tipps & Tricks. Kaufen, mieten, wohnen in Karlsruhe aber auch Tipps für Kapitalanlagen. Wir stellen die Fragen, sie liefert die Antworten.

Helble & Richter Immobilien: Interviewpartner

FIV: Bevor wir auf Karlsruhe und dessen Immobilienmarkt und Ihre Empfehlungen für Mieter und Käufer eingehen, wollen wir noch ein wenig mehr über Ihre Agentur Helble & Richter erfahren. Könnten Sie unseren Lesern einmal kurz zusammenfassen, was Ihre Agentur macht und worauf Sie sich spezialisiert haben?

Frauke Helble: Wir sind seit knapp 20 Jahren auf dem Karlsruher Immobilienmarkt tätig und verfügen über ein großes Netzwerk. Hauptsächlich vermitteln wir Wohn- und Gewerbeimmobilien im Karlsruhe und Umgebung. Besonders zu erwähnen ist, dass wir ein reines Frauenbüro sind. Wir legen großen Wert auf Details, die Präsentation von uns und unseren Objekten und arbeiten eng mit unseren Kunden zusammen.

Lieblingsimmobilien: charmanter Altbau

FIV: Welche Immobilien vermittelt Sie als Makler in Karlsruhe persönlich am liebsten?

Frauke Helble: Ganz klar schöne Altbauobjekte. Ich liebe den Charm von alten Gebäuden und bin immer wieder fasziniert, was man daraus machen kann.

Die Maklerin Frauke Helble:

Stadtteile mit Zukunft: Bulach, Beiertheim & Daxlanden

FIV: Stadtteile für Singles, Familien & Co. – Für die, die noch nicht in Karlsruhe wohnen und nach Karlsruhe ziehen wollen, welche Stadtteile haben Zukunft? Wohin sollte man in Karlsruhe ziehen, wenn man schön wohnen will?

Frauke Helble: Wir haben unser Büro in der Karlsruher Weststadt. Hier kommen vor allem Altbauliebhaber voll auf Ihre Kosten. Daneben ist die Südweststadt und auch Teile der Oststadt äußerst attraktiv. Wer nicht ganz so städtisch wohnen möchte findet in Beiertheim, Bulach, Daxlanden, Durlach und Rüppurr sicherlich auch sein Traumobjekt.

Stadtteile mit Zukunft:

• Weststadt
• Oststadt
• Beiertheim
• Bulach
• Daxlanden
• Durlach
• Rüppurr

FIV: Mieten sind ein großes Thema, in ganz Deutschland. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt und die Mietpreise in Karlsruhe in den letzten Jahren und wie wird er sich zukünftig entwickeln?

Frauke Helble: In Karlsruhe haben wir wie in allen großen Städten eine massive Mietpreiserhöhung erfahren. Die aktuellen Gesetze wirken hier zwar etwas entgegen, ein weiterer Anstieg lässt sich dadurch aber nicht verhindern. Ein großes Thema werden auch in Zukunft die Nebenkosten sein. Hier sehe ich ein besonderes Problem, gerade für die Geringverdiener.

Kaufen oder Mieten in Karlsruhe?

FIV: In Deutschland wird mehr gemietet, als gekauft. Was würden Sie einem jungen Paar oder auch einer alleinstehenden Person empfehlen, mieten oder kaufen in Karlsruhe?

Frauke Helble: Auf jeden Fall kaufen, je früher man kauft umso besser. Auch in Zukunft werden sich die Preise und natürlich auch die Zinsen nicht nach unten entwickeln.

Ein Altbau in der Südweststadt von Karlsruhe:

Die erste Eigentumswohnung: Investition & Kosten

FIV: Wer in Karlsruhe mietet ist relativ flexibel und kann bei Bedarf umziehen. Wer eine Immobilie kauft, egal ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, ist mindestens durch den Kredit bzw. Finanzierung langfristig an das Objekt gebunden. Was sind typische Erstkäufer-Fehler aus Ihrer Erfahrung als Immobilienmakler und wie kann man diese vermeiden?

Frauke Helble: Grundsätzlich ist der Kauf einer Immobilie eine eher langfristig angelegte Investition. Man sollte bei der Planung berücksichtigen wie lange die Nutzungsdauer geplant ist und dies ggf. mit der Zinsbindung abstimmen. Alternativ besteht in der Regel die Möglichkeit eine Immobilie zu vermieten, sollten sich die räumlichen Bedürfnisse verändern.

Grunderwerbssteuer und Kaufnebenkosten

FIV: Der Kaufpreis einer Immobilie ist eine Sache, doch mit welchen Nebenkosten und Steuern müssen Käufer in Karlsruhe rechnen?

Frauke Helble: Bei jedem Kauf fällt eine Grunderwerbssteuer – in Baden-Württemberg aktuell von 5% aus dem Kaufpreis an. Das kann von Bundesland zu Bundesland variieren. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 2% für Notar- und Grundbuchkosten. Wenn die Immobilie über ein Maklerbüro erworben wird, fällt außerdem die Courtage in Höhe von üblicherweise 3%+MwSt. an. Kleinere Posten können im Einzelfall dazu kommen.

Karlsruhe im Überblick:

• Grunderwerbssteuer: 5%
• Kaufnebenkosten: 2%
• Maklercourtage: 3%

Ein Einfamilienhaus in der Umgebung von Karlsruhe:

Immobilie als Kapitalanlage: Stadtteile & Infrastruktur

FIV: Karlsruhe Stadtteile für Immobilien-Investment – Kommen wir noch zu Immobilien als Kapitalanlage in Karlsruhe, für die, die kaufen und vermieten wollen. Wenn sich unsere*r Leser*in für den Kauf, mit anschließender Vermietung, entscheidet: Welche 2 Stadtteile oder auch Satelliten um Karlsruhe, würden Sie einem Käufer für dessen Kapitalanlage in Karlsruhe empfehlen? Wo liegen die meisten Zukunftschancen Ihrer Meinung nach als Experte?

Frauke Helble: Hier kann man eigentlich keinen Stadtteil besonders hervorheben. Je nach Immobilie und Mieterstruktur eignen sich alle Stadtteile. Immer ein Vorteil ist der Anschluss an die Straßenbahn.

Investmenttipps für Immobilien

FIV: Welche Immobilienart hat Ihrer Meinung nach Zukunft in Karlsruhe, worin sollte man investieren? Klein, groß, Bestand, Neubau?

Frauke Helble: Die Neubaupreise sind momentan sehr hoch – Tendenz steigend.

Deshalb eigenen sich als Investment eher Gebrauchtimmobilien.

Verkaufen einer Immobilie: aktuelle Markpreise

FIV: Zuletzt noch eine Frage: Die typischen Fehler Kauf einer Immobilie hatten Sie genannt. Viele kaufen, manche wollen aber auch verkaufen. Welche Tipps können Sie als erfahrener Makler in Karlsruhe denen geben, die zum ersten Mal eine Immobilie verkaufen? Was sind die ersten Schritte und wie verkauft man eine Immobilie in Karlsruhe erfolgreich?

Frauke Helble: Der erste Schritt und einer der wichtigsten ist die realistische Einwertung des aktuellen Marktpreises. Beim eigentlichen Verkauf spielt die Präsentation eine entscheidende Rolle. Zu guter Letzt sollte die Vertragsvorbereitung sowie die Nachbereitung gut überlegt sein und alle Besonderheiten der Immobilie erwähnen. Abschließend kann ich sagen, dass beim Verkauf jeder Immobilie Fachwissen und Erfahrung eine entscheidende Rolle spielen.

FIV: Danke an Helble & Richter für das Interview!

Das Büro in der Karlsruher Weststadt:

Mieten, Kaufen, Wohnen in Karlsruhe

Für die Verwirklichung ihres Traumes des ersten Eigenheims, ob Sie mit mieten oder kaufen, und wie Sie eine die maximale Rendite in Karlsruhe erzielen erfahren Sie in unserem Beitrag über Makler in Karlsruhe.

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Erste Wohnung kaufen: Eigennutz oder Kapitalanlage

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