Warum in Immobilien investieren?

Immobilien haben historisch gesehen tendenziell an Wert gewonnen, was sie zu einer langfristig stabilen Anlageoption macht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2022 bei etwa 162,9 Punkten lag. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 62,9 Prozent zugenommen. (Statista, 2023)

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt oft im Laufe der Zeit. Immobilien sind damit eine beliebte Wahl, weil sie langfristige Vorteile bieten. Sie können regelmäßige Mieteinnahmen generieren und im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Immobilieninvestitionen bieten außerdem Steuervorteile und eine gewisse Sicherheit gegen Inflation.

Immobilie als Kapitalanlage: die Basics im Blick

Darauf kommt es wirklich an, wenn du in eine Kapitalanlage investieren möchtest.

• Die passende Lage (A-, B-, C-Lage)
• Rendite von min. 9 % und positiver Cashflow (Gewinn über die Kostendeckung hinaus)
• langfristige Finanzierung mit 20 % Eigenkapital & Kreditabzahlung durch Mieteinnahmen

In diesem Beitrag lernst du das Wichtigste zur Kapitalanlage und bekommst hilfreiche Tipps an die Hand, sodass du sofort entscheiden kannst – investieren ja oder nein?

• Wohnung als Kapitalanlage
• Haus als Kapitalanlage
• Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage
• Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Lesetipp! Immobilien mit guter Rendite finden & kaufmännische Prüfung.

Wohnungen sind oft einfach zu vermieten und ziehen Mieter an, die langfristig bleiben wollen. Einzelne Familienhäuser sind auch eine beliebte Wahl und können höhere Mieteinnahmen bringen. Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen und Industriegebäude. Sie bieten oft höhere Renditen, erfordern jedoch mehr Management. Mehrfamilienhäuser können eine gute Wahl sein, wenn du mehrere Mieteinnahmequellen wünschst.

Üblicherweise starten Anfänger im Immobilienbereich gerne mit einer Eigentumswohnung. Egal, ob Haus oder Wohnung, die Lage ist entscheidend!

A-, B- & C-Lage: die Bedeutung des Standorts

Tipp: Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Was bedeuten A-, B- und C-Lage einer Immobilie und warum ist es so wichtig für deine Kapitalanlage?

Die Begriffe A-Lage, B-Lage und C-Lage sind gängige Bezeichnungen in der Immobilienwelt, um die Qualität und die Lage einer Immobilie zu bewerten. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg deiner Kapitalanlage, da sie maßgeblich die Mietrendite, die Wertentwicklung und das Risiko beeinflusst.

A-Lage: hoher Kaufpreis & niedrigere Einnahmen

A-Lagen sind erstklassige Standorte. Sie befinden sich in den besten und begehrtesten Stadtvierteln oder in unmittelbarer Nähe zu wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Stadtzentren, Einkaufszentren, Schulen und Verkehrsanbindungen.

Immobilien in A-Lagen sind in der Regel teurer, aber sie bieten oft die höchsten Mieteinnahmen und die beste Wertentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum in A-Lagen ist hoch, und diese Lagen sind weniger anfällig für Wirtschaftsschwankungen. Mit einer A-Lage fährst du eine langfristige, gewinnbringende Strategie. Wer kurzfristig auf hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, greift dann eher zu einer B- oder C-Lage.

B-Lage: die goldene Mitte

B-Lagen sind in guten, aber nicht erstklassigen Gegenden. Sie liegen möglicherweise etwas weiter von den wichtigsten städtischen Zentren entfernt, bieten jedoch immer noch eine solide Anbindung und gute Lebensqualität. Immobilien in B-Lagen sind oft erschwinglicher als in A-Lagen, und die Mieteinnahmen sind solide. Die Wertentwicklung kann immer noch attraktiv sein, wenn die Gegend an Attraktivität gewinnt.

C-Lage: niedriger Kaufpreis & hohe Einnahmen

C-Lagen sind in weniger begehrten Gegenden, die normalerweise weiter von Stadtzentren und wichtigen Einrichtungen entfernt sind. Diese Lagen können manchmal sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen gegenüberstehen. Immobilien in C-Lagen sind in der Regel preiswert, aber die Mieteinnahmen sind niedriger. Die Wertentwicklung kann begrenzt sein, und diese Lagen sind anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen. Das Risiko bei C-Lagen ist höher, allerdings kann man mit C-Lagen kurzfristig Geld machen.

Die Bedeutung dieser Lagen für deine Kapitalanlage liegt darin, dass sie deine Rendite und dein Risiko beeinflussen

Wichtig dabei ist es, die Mieteinnahmen, Wertentwicklung und das Risiko zu bedenken.

Mieteinnahmen

Immobilien in A-Lagen generieren oft höhere Mieteinnahmen, was deine laufende Rendite steigern kann.

Wertentwicklung

A-Lagen haben oft das Potenzial für eine stärkere Wertsteigerung über die Zeit.

Risiko

Immobilien in C-Lagen können höheren Risiken ausgesetzt sein, wie etwa Leerstand oder schlechte Mieter. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

A-, B- oder C-Immobilie?

Es ist wichtig, deine Anlageziele und deine Risikobereitschaft zu berücksichtigen, wenn du eine Immobilie kaufst. Wenn du nach stabilen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung suchst, könnte eine B-Lage die beste Wahl sein. Wenn du höhere Renditen erzielen möchtest und bereit bist, ein höheres Risiko einzugehen, könntest du in Erwägung ziehen, in A-Lagen zu investieren. In jedem Fall ist es entscheidend, den Immobilienmarkt und die spezifische Lage gründlich zu recherchieren, bevor du investierst. (Quelle: Lukinski.de)

Tipps zu weitere Überlegungen zur Immobilienauswahl findest du in den folgenden Beiträgen:

• Vermietet oder Unvermietet kaufen?
• Wohnfläche für Eigennutzer und Kapitalanleger
• Baujahr und Zustand von Immobilien
• Bestand oder Neubau?

Die Rendite entscheidet: investieren ja oder nein?

Nachdem du die Entscheidung über die passende Immobilienlage getroffen hast, musst du dir die zwei wichtigsten Fragen beim Kauf einer Kapitalanlage stellen, um die Investition in eine Immobilie zu bewerten. Diese Fragen sind:

• Wie viel brauche ich?
• Wie viel bringt mir die Immobilie?

So bewertest du eine Kapitalanlage, los geht es!

Wie viel brauche ich?

Im Grunde ist diese Frage ganz einfach in gängigen Zahlen zu beantworten.

Du brauchst min. 9 % Tilgung, um die Kosten der Investition zu decken.

Diese bestehen aus 2 % Tilgung/ Kaufpreis, 2 % Instandhaltung der Immobilie und den aktuellen Zinsen. Die Zinsen liegen derzeit (stand 2023) bei 5 %. So kommt man also in der heutigen Immobilienlage auf 9 % Rendite, die die Immobilie bringen muss.

Tipp! Minimale Mietrendite

Wie viel bringt mir die Immobilie?

Jetzt hast du allerdings noch keinen Gewinn gemacht. Wenn die Rendite über 9 % liegt, bist du im Gewinnbereich gelandet. Das nennt man dann positiver Cashflow, den du deckst mit der Investition nicht nur alle verbundenen Kosten, sondern erzielst zusätzlich monatlich positives Einkommen. Um genau zu wissen, wie viel die Kapitalanlage dir bringen kann, berechnet man die Bruttorendite. Hierfür ist es wichtig, den Kaufpreis der Immobilie und die zu erwartenden Mieteinnahmen zu kennen. Dafür solltest du ähnliche Objekte und deren Mieten aus der Umgebung mit deiner Immobilie vergleichen. Wie man die Bruttorendite berechnet, zeigt dir das folgende Beispiel.

Bruttorendite berechnen: Beispiel

Die Bruttorendite einer Kapitalanlage berechnet sich einfach durch:

Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) * 100

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Wert der Immobilie in Prozent. Sie ist eine erste Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität.

Hier ein einfaches Beispiel, damit du die Rechnung verstehst:

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 180.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen aus dieser Immobilie betragen 16.500 Euro. Dann würde die Rechnung so aussehen:

Bruttorendite = (16,500 / 180,000) * 100 = 9,17 %

In diesem Beispiel beträgt die Bruttorendite 9,17 %. Das bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 9,17 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, bevor irgendwelche Kosten berücksichtigt werden.

Bruttorendite & Nettorendite

Die Bruttorendite bietet lediglich eine grundlegende Kennzahl, die dir einen groben Überblick über die Rentabilität einer Kapitalanlage gibt. Für schnelle Entscheidungen ist diese Rechnung ein Hilfsmittel. Genauer ist allerdings die Nettorendite. Warum die Nettorendite wichtiger ist: Die Nettorendite ist eine umfassendere und präzisere Kennzahl, da sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Sie bezieht Kosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten mit ein. Daher bietet die Nettorendite eine realistischere Vorstellung von der tatsächlichen Rendite deiner Kapitalanlage.

Nettorendite berechnen: Beispiel

Wie schon gelernt berücksichtigt die Nettorendite einer Kapitalanlage alle Einnahmen und Ausgaben, einschließlich Betriebskosten, Steuern und Finanzierungskosten. Hier ist ein einfaches Beispiel zur Berechnung der Nettorendite:

Angenommen, du kaufst eine Mietwohnung für 200.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 15.000 Euro. Die jährlichen Betriebskosten (wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung) belaufen sich auf 3.000 Euro. Jährliche Steuern auf die Mieteinnahmen betragen 2.000 Euro, und du zahlst jährlich 5.000 Euro an Zinsen für deine Hypothek.

Die Nettorendite berechnet sich dann wie folgt:

Nettorendite = ((Jährliche Mieteinnahmen – Jährliche Betriebskosten – Jährliche Steuern – Jährliche Zinsen) / Kaufpreis der Immobilie) * 100

Nettorendite = ((15,000 – 3,000 – 2,000 – 5,000) / 200,000) * 100

Nettorendite = (5,000 / 200,000) * 100

Nettorendite = 2,5 %

In diesem Beispiel beträgt die Nettorendite 2,5 %. Dies bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 2,5 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden. Die Nettorendite gibt also eine genauere Vorstellung von der tatsächlichen Rentabilität deiner Investition im Vergleich zur Bruttorendite, die nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis berücksichtigt. (Quelle: Immobilien-erfahrung.de)

Auch eine wichtige Information in dem Zusammenhang mit dem Kauf einer Kapitalanlage ist die Spekulationssteuer: Wann muss ich Steuern auf meine Gewinne zahlen?

Spekulationssteuer: Eigennutz & Vermietung

Eine wichtige Information für dich: Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalanlagen wie Aktien oder Immobilien, wenn diese innerhalb einer bestimmten Haltefrist verkauft werden. In einfach erklärt: Du zahlst diese Steuer, wenn du mit einer Kapitalanlage Gewinne erzielst. Bei Eigennutz ist diese nach drei Jahren fällig. Bei Vermietung nach 10 Jahren.

Bei Eigennutz bei 3 Jahren

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei. Für volle Steuerfreiheit musst du die Immobilie mindestens 2 Jahre selbst bewohnt und darfst sie in den letzten 10 Jahren nicht bereits steuerfrei verkauft haben.

Bei Vermietung bei 10 Jahren

Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien unterliegen der Spekulationssteuer. Die Haltedauer beeinflusst die Steuerlast. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf kann Steuern fällig sein. Höhe der Steuer hängt von den erzielten Gewinnen und den individuellen Steuersätzen ab. (Quelle: Haufe.de)

Zuletzt ist die Finanzierung deiner Kapitalanlage der dritte wesentliche Faktor für den Erfolg deiner Investition. Was Sie hier wissen müssen, jetzt!

Finanzierung deiner Investition

Die meisten von uns können keine Immobilie in bar kaufen. Du wirst wahrscheinlich einen Hypothekenkredit benötigen. Dafür solltest du deine Bonität überprüfen und sicherstellen, dass du die monatlichen Raten bequem bezahlen kannst.

Die Bedeutung des Standorts

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Die Vermietung deiner Immobilie

Sobald du die Immobilie gekauft hast, musst du Mieter finden. Erstelle ansprechende Anzeigen, führe gründliche Hintergrundüberprüfungen durch und sorge für regelmäßige Instandhaltung.

Verwaltung und Unterhalt

Die Instandhaltung deiner Immobilie ist entscheidend, um den Wert zu erhalten. Du musst Reparaturen und Renovierungen planen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Steuerliche Überlegungen

Sprich mit einem Steuerberater, um herauszufinden, wie Immobilieninvestitionen deine Steuersituation beeinflussen. Du könntest von Abschreibungen, Steuervorteilen und anderen Regelungen profitieren. Mehr zu Steuervorteilen von Kapitalanlage Immobilien, hier:

• Steuervorteile

Am Ende entscheidend ist die Antwort auf folgende Frage:

Wie finanziert man eine Kapitalanlage am sinnvollsten?

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage mit Blick auf die Inflation ist es wichtig, langfristige Strategien in Betracht zu ziehen. Inflation verringert die Kaufkraft des Geldes im Laufe der Zeit, daher ist es entscheidend, die langfristige Werterhaltung deines Kapitals sicherzustellen. Die Verwendung deines eigenen Geldes (Eigenkapital von min. 20 % des Kaufpreises), um die Kapitalanlage zu finanzieren, ist die einfachste und risikofreiste Option. Es minimiert Fremdschulden und Zinsbelastungen.

Tipp: Mit dem Bauzinsenrechner von Dr. Klein kannst du dir schnell einen ersten Überblick über deine potenzielle Baufinanzierung verschaffen.

Jetzt kennst du die Grundlagen, um loszulegen. Denke daran, dass Immobilieninvestitionen Zeit und Engagement erfordern, aber sie können eine lohnende Möglichkeit sein, langfristigen Wohlstand aufzubauen. Viel Erfolg bei deinem Immobilienabenteuer!

Wenn du noch weiter in die Materie der Immobilieninvestition einsteigen möchtest, dann findest du hier noch mehr hilfreiche Tipps! Schöpfe aus dem Wissen der Immobilienexperten und profitiere von ihren Erfahrungen. Alle Fehler wurden bereits von jemandem gemacht. Informiere dich, und werde zu einem echten Profi im Kauf von Kapitalanlagen.

• Immobilie als Kapitalanlage

Steuerberatung einfach erklärt: 7 Bereiche

Die Aufgaben des Steuerberaters unterscheiden sich, je nachdem, welche Aufgaben du selbst übernimmst. Die wesentlichen Aufgaben des Steuerberaters liegen in der Buchführung, der Finanzbuchführung, Abrechnung von Löhnen und Gehältern, der Jahresabschluss und natürlich die allgemeine Beratung zum Thema Steuern und Steueroptimierung.

Solltest du dich noch mehr für die Abläufe, die einzelnen Aufgabenbereiche interessieren, dann bist du hier genau richtig. Lerne die Risiken kennen, beim Beauftragen eines Steuerberaters, ebenso wie 3 Tipps um einen guten, wirklich guten Steuerberater zu finden. Danach geben wir dir noch tiefe Einblicke, in die tägliche Zusammenarbeit, mit deinem Steuerberater gibt.

7 typische Aufgaben von Steuerberatern in Unternehmen:

1. Beratung zur steuerlichen Aufstellung und Gestaltung
2. Buchhaltung und Finanzbuchhaltung
3. Lohnbuchhaltung und Gehaltsabrechnungen
4. Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)
5. Steuererklärungen (dazu später viel mehr)
6. Prüfungen der Steuerbescheide
7. Vertretung gegenüber Finanzamt und Gericht

Quelle: Lukinski.de, Steuerberater für Unternehmen

Warum ist es so wichtig, einen guten, seriösen Steuerberater zu finden?

Jeder Euro, der nicht für Steuern ausgegeben wird, kann reinvestiert werden und erwirtschaftet weitere Rendite (Gewinne)

Das heißt, wenn du zu viel Steuern zahlst, ist dein Geld weg. Du kannst es nicht für neue Ideen und Projekte verwenden, die dir wiederum mehr Gewinne und Vermögen bringen. Für deinen Vermögensaufbau ist ein guter Steuerberater deshalb, so wichtig.

Aufgaben vom Steuerberater: Steuererklärungen, Löhne & Co.

Nach Lukinski bestehen die 4 zentralen Aufgaben vereinfacht aus diesen Bereichen:

1. Steuererklärungen (monatliche Anmeldungen und jährliche Auswertungen)
2. Löhne für Mitarbeiter
3. Bilanzen (Jahresabschluss)
4. Steuergestaltung (Aufstellung und Optimierung)

Beratung: Gründung, Tagesgeschäft und Entwicklung

Das wichtigste, insbesondere für Gründer, ist die steuerliche Beratung und Gestaltung. Steuern sind nicht nur ein Thema für großen Firmen und Konzerne. Es beginnt schon beim Geschäftsführergehalt und Freibeträgen. Im Wachstumsprozess gibt es aber auch um Änderungen in der Rechtsform vom Unternehmen (Liste extern). Wenn man einen möglichen Ablauf betrachtet, könnte dies zum Beispiel folgende Stufen enthalten, die du als selbstständige Person Schritt für Schritt durchläufst.

Evolution eine Firma (beispielhaft):

• Einzelunternehmen
• Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
• Aktiengesellschaft (AG)
• Holding (mit Tochterunternehmen)

Steuerliche Beratung beginnt also schon vor der Firmengründung. Es geht weiter bei einfachen, ersten Aspekte wie deinem Geschäftsführergehalt und geht weiter, bis zum Wechsel der einzelnen Rechtsformen von Unternehmen.

Bearbeitung von Steuerangelegenheiten

Beratungsgespräche zur steuerlichen Gestaltung, Konzepterstellung zur Steuervermeidung, das ist natürlich nicht der Alltag in der Zusammenarbeit. In der täglichen Zusammenarbeit mit deinem Steuerberater geht es vor allem um die Bearbeitung von Steuerangelegenheiten, von der Lohnbuchhaltung, über die Buchführung und Erstellung von Steuererklärungen, bis hin zu besonderen Anfragen. Eine Stichpunktliste sagt mehr als tausend Worte, deshalb hier zusammengefasst, worum es in der „täglichen Arbeit“ geht, die Aufgaben des Steuerberaters.

Steuerberater Aufgaben im Detail:

• Buchführung; dazu gehört die Einrichtung der Buchführung, Erstellung eines Kontenplans, Buchführung selbst, Kontieren der Belege)
• Lohnbuchhaltung
• Steueranmeldungen; dazu gehören Lohnsteuer-, Kapitalertragssteuer- und Umsatzsteuervoranmeldung
• Erstellung von Steuerklärungen; dazu gehören Einkommens-, Körperschafts-, Gewerbe-, Umsatz-, Schenkungs- und Erbschaftssteuererklärungen.
• Erstellung von Abschlüssen; dazu gehört die Einnahmen-Überschussrechnung (EÜR), Eröffnungsbilanz, Jahresabschluss, Zwischenabschluss, Auseinandersetzungsbilanz, Liquidationsbilanz und Erläuterungsberichte
• … und besondere Anträge

Der Vollständigkeit halber, Steuerberater helfen natürlich nicht nur beim Aufbau bzw. der Aufstellung des Unternehmens, sondern auch bei der Abwicklung, also Insolvenz, sollte etwas schiefgehen.

Muss ich einen Steuerberater beauftragen?

Als Firma und Selbstständige Person, bist du nicht dazu verpflichtet, einen Steuerberater zu beauftragen.

Wenn du aber selbst keine fundierte Ausbildung hast oder die Risiken zu groß sind, zum Beispiel weil du kein Kleinunternehmen bist (mit „nur“ 5.000, 7.000 oder 10.000 Umsatz pro Jahr), dann solltest du zwingend auf die Unterstützung eines Steuerberaters setzen. Denn je höher der Umsatz, desto größer das Risiko Fehler zu begehen. Schließlich trägst du in deiner Firma nicht nur Verantwortung für dich persönlich, sondern auch für deine Mitarbeiter. Sie verlassen sich auf dich, ebenso wie auf regelmäßige Lohnzahlungen.

Die perfekte Überleitung zu deinen Aufgaben!

Auch wenn du einen Steuerberater beauftragt hast, lohnt es sich, bestimmte Aufgaben selbst zu übernehmen. Denn je nachdem, wie viele Aufgaben du in deiner Firma selbst (oder durch Mitarbeiter) übernimmst, sparst du dir Kosten beim Steuerberater.

Wessen Arbeit kostet dich mehr pro Stunde: Mitarbeiter oder Steuerberater?

Manche Gründer sammeln alle Quittungen, geben sie dann gesammelt, aber unsortiert in die Kanzlei. Schon der erste Fehler, denn so geschieht die Zuordnung, zu den einzelnen Kontobewegungen, durch den Steuerberater. Bei 100 Belegen schnell ein paar extra Stunden, mit allen Rückfragen.

Deine Aufgaben: Steuerberater zuarbeiten = Geld sparen

Jede Stunde, die dein Steuerberater für dich arbeitet, abseits der regulären Aufgaben, kostet extra. Sendest du deine Belege (Eingangsrechnungen und Ausgangsrechnungen) unsortiert, muss der Steuerberater, bzw. ein Mitarbeiter, quasi alles erledigen. Im Umkehrschluss: Lieferst du alles sortiert, zugewiesen (Beleg = Kontobewegung) und kontiert, minimiert es den Arbeitsaufwand extrem.

Schreibst du Rechnungen, in denen zum Beispiel deine Steuernummer fehlt, musst dein Steuerberater darauf hinweisen, du musst alles abändern, erneut senden. Sammelst du deine Rechnungen nicht sortiert und chronologisch, muss dein Steuerberater die Aufgabe erledigen, einige Belege sind unklar, wieder Rückfragen, Zeit und Kosten. Wenn du noch keine digitale Buchführung nutzt, durch Steuer-Software, müssen Belege noch von Hand eingegeben werden. All das sind Faktoren, die die Kosten für deinen Steuerberater nach oben treiben.

Deshalb noch einmal schnell zusammengefasst, was sind deine Aufgaben, wenn du mit einem Steuerberater zusammen arbeitest? Denn:

Dem Steuerberater zuarbeiten = Geld sparen

Ganz grundsätzlich gibt es 4 Bereiche, die du sauber abarbeiten solltest.

Löhne, Anmeldung, Krankenkasse, etc.

Theoretisch kommt zuallererst die Steuer, ermittelt durch die monatliche Buchführung. Doch für uns ist vor allem eines wichtig, deine Mitarbeiter! Denn nur durch gutes Teamwork, kannst du mit deiner Firma gute Ergebnisse erreichen. Deshalb, für uns zuallererst Löhne, Krankenkassen und andere Verbindlichkeiten, die für ein gutes und effektives Team sorgen.

PS: Gutes Teamwork heißt auch immer, dass du ein guter Motivator für deine Mitarbeiter bist.

Zentral ist die Abgabe der Lohndaten, immer zum 15. des Monats. Zur Monatsmitte? Ja genau, denn die Lohndaten müssen erst verarbeitet werden, häufig geschieht dies in externen Lohnbüros, die wiederum von deinem Steuerberater beauftragt werden. Das passiert insbesondere in den kleineren Steuerkanzleien, wenn die nötigen personellen Ressourcen noch nicht gegeben sind.

Das heißt, immer zur Hälfte des Monats schickst du Löhne, feste Zeiten und voraussichtlich erzielte Zeiten an den Steuerberater. Wenn du also Mitarbeiter beschäftigt, die keine festen, monatlichen Arbeitszeiten haben, musst du die wahrscheinliche Arbeitszeit hochrechnen. Diese geschätzten Zeiten, werden dann wiederum im Folgemonat, mit den tatsächlichen Arbeitszeiten (des Vormonats) verrechnet.

Vorsicht, unbewusste Kostenfalle! Krankenkasse

Krankenkassen sind nicht Teil der Löhne und insbesondere Firmengründer rechnen oft nur (!) mit der Summe für Löhne und Gehälter, anstatt die gesamten Kosten zu sehen, die für Mitarbeiter entstehen.

Hier ein kleines Beispiel:

• Gehalt (Überweisung): 1.500 €
• Krankenkasse: 700 €
• Kosten für Lohnbuchhaltung: 15 €
• Zentrale Lohnkosten: 2.225 €
• Unbewusste Kosten: + 32,6 %

Die Lücke zwischen den gedanklich kalkulierten 1.500 Euro und den tatsächlich bezahlten 2.225 Euro beträgt ganze 725 € und damit + 32,6 Prozent. Deshalb denke immer daran, dass zu den Kosten für Lohn und Gehalt letztendlich nicht nur die eigentliche Zahlung an den Mitarbeiter gehört, sondern auch die Krankenkasse und die Kosten für die Lohnbuchhaltung, die für jeden einzelnen Mitarbeiter zusätzlich zu entrichten sind.

Dieser Rechenfehler potenziert sich mit jedem einzelnen Mitarbeiter. Wer also zum Beispiel durch ein Investment oder durch ein Kredit, direkt zur Firmengründung 5 Mitarbeiter anstellt und die Kosten für Krankenkasse und Lohnbuchhaltung nicht im Blick hat, hat im Rechenbeispiel ein monatliches Defizit von 3.575 Euro. Wenn du einen Kredit von 50.000 Euro hast oder ein Investment, 5 Mitarbeiter einstellst, hat das schnell Konsequenzen. Nach einem Zeitraum von 6 Monaten ist der plötzliche, vermeintliche Verlust schon bei 21.450 Euro. Finanzen sind der Nummer 1 Grund für das Scheitern von Firmen.

Hier kommt direkt eine andere Statistik ins Spiel, 9 von 10 Unternehmen scheitern in den ersten 5 Jahren. Der häufigste Grund ist die mangelnde Finanzierung und Kapitalausstattung. Vermeintlich, denn vielleicht ist es nur die falsche Kalkulation.

Deshalb ist auch immer wichtig: Du musst dich selbst für Steuern und Abgaben interessieren.

Überlasse die Arbeit nicht (nur) deinem Steuerberater!

Fassen wir Löhne, Mitarbeiter und Krankenkassen noch einmal zusammen:

• Abgabe der Lohndaten zum 15. des Monats
• Abgabe der tatsächlichen und geschätzten Arbeitszeiten (je nach Mitarbeitertyp)

Monatliche Steuern: Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, etc.

Von unserem langen Blick auf die Mitarbeiter nun zu dem Punkt, um den es geht, monatliche Steuern! Als Unternehmen (außer Kleingewerbe) bist du verpflichtet Umsatzsteuer zu berechnen, wenn der Rechnungsempfänger im Inland ist (Unternehmen) und immer, wenn der Kunde eine Privatperson ist.

Das aller Wichtigste für Buchhaltung und für Buchhalter:

Jede Buchung (Transaktion) bekommt eine Zuweisung (Beleg)

Oder anders gesagt, für jeden Eingang und Abgang auf deinem Konto, gibt es einen Beleg, der einen Nachweis liefert, wofür das Geld verwendet wurde.

Diese monatliche Auswertung ermittle die Höhe der Umsatzsteuer, die du an das Finanzamt abführen muss.

Wenn dein Umsatz hoch genug ist, bittet dich das Finanzamt zum ersten Mal wirklich zur Kasse, indem du Gewerbesteuer zahlen musst. Die Umsatzsteuer ist ein durchlaufender Posten. Die Gewerbesteuer mindert als du deinen Gewinn, die Umsatzsteuer nicht. Lies hier mehr über die Steuerarten in Deutschland.

Noch einmal zusammengefasst die wichtigsten Aufgaben für dich, in der Vorbereitung der Buchhaltung:

• Jede Buchung ein Beleg
• Buchhaltung fast 1 Monat zusammen
• Abgabe spätestens zum 10. des Folgemonats (Finanzamt, vorher an Steuerberater)

Jährliche Steuern: Jahresabschluss

Zum Ende des Jahres werden, je nach Rechtsform und Firmenstruktur, Abschlüsse an das Finanzamt gesendet.

Der Jahresabschluss wird, wenn du deine Steuererklärung nicht selbst abgibst, vollständig von deinem Steuerberater erstellt.

Dein Jahresabschluss gibt Auskunft über die finanziellen Verhältnisse deiner Firma. Der Jahresabschluss ist Pflicht, für alle Arten von Gesellschaften und wird außerdem an den Bundesanzeiger übersendet. So sind Bilanzen von Unternehmen öffentlich einsehbar. Das erleichtert anderen Firmen Bonitätsprüfungen und gibt dem Finanzamt einen Einblick in die aktuellen Verhältnisse.

Zum Jahresende gibt es verschiedene Erklärungen, die eingereicht werden müssen, je nach Rechtsform(en) und Firmenkonstrukt. Dazu gehört für Selbständige die Einkommensteuererklärung oder im Allgemeinen die Umsatzsteuererklärung. Wie gesagt, um all diese Aspekte kümmert sich in deinen Steuerberater.

Der Jahresabschluss muss spätestens zum 31. Juli abgegeben werden. Außer, du bist durch einen Steuerberater betreut, dann kann die Abgabe bis zum 28. / 29. Februar des Folgejahres ausgedehnt werden.

Bevor wir nun zu den 3 Tipps kommen, um einen guten Steuerberater zu finden, zunächst die Risiken und Gefahren bei der Beauftragung des falschen Steuerberaters.

Steuerberater vergleichen: Risiko beim Beauftragen

Du willst einen guten Steuerberater finden! Denn, du willst Risiken und Gefahren vermeiden, schließlich kostet es dich bares Geld, wenn du die falsche Kanzlei für deine Buchhaltung beauftragst. Letztendlich auch ein Grund, weshalb Startups scheitern. Kosten für die zusätzliche Bearbeitung, Beratung und Dienstleitung und natürlich Verluste, zum Beispiel, wenn Steuervorteile nicht wahrgenommen werden (Zitat oben). Im Artikel auf Lukinski, werden 3 konkrete Risikofaktoren beschrieben, die sich meist erst nach Jahren der Zusammenarbeit zeigen. Die 3 Risiken zunächst im Überblick.

Risiken beim Steuerberater beauftragen:

1. Intensive, regelmäßige Zusammenarbeit; heißt Bindung und Zeit für Steuerberater Wechsel
2. Höhe der monatlichen und zusätzliche Kosten; Geld fehlt für Reinvestitionen
3. Langfristig: Geld verlieren (zu viel Steurer zahlen, zzgl. Kosten für Steuerberater, fehlende Reinvestition) durch zu qualitativ / quantitativ mangelnde Beratung

Lerne hier noch mehr über 3 großen Risiken bei der Beauftragung:

• Steuerberater beauftragen: 3 Fehler

Steuerberater finden: 3 Tipps

Um einen guten Steuerberater zu finden, gibt es im Artikel auf Lukinski direkt 3 praktische Tipps mit an die Hand, für deine Suche, nach einem guten Steuerberater in der Nähe.

Diese 3 Tipps helfen dir beim Steuerberater finden:

1. Klicke nicht auf die Werbeanzeige in den Suchergebnissen (gehe direkt auf Seite 2)
2. Bewertung auf Online-Portalen (mehr als 5 Meinungen)
3. Erfahrungen und Empfehlungen von erfolgreichen Unternehmern

Vermeide Werbeanzeigen in Suchergebnissen und Portalen

Zum einen, klicke niemals auf die Werbeanzeigen, denn diese Suchergebnisse entstehen nicht durch Qualität. Die Anzeigen stehen hier einzig und allein, weil Geld dafür bezahlt wird. Geld das für Werbung ausgegeben wird, muss natürlich auch wieder eingenommen werden. Schon steigen die Kosten für den Steuerberater, denn Marketing ist teuer. Vielleicht ist es auch nicht das beste Steuerbüro, schließlich müssen noch Kunden geworben werden. Mundpropaganda reicht nicht aus, um neue Kunden durch Empfehlungen, also durch zufriedene Kunden zu akquirieren.

Bewertungen mit Qualität und Quantität

Tipp Nummer 2 geht auf die Bewertung in Online-Portalen ein. Hier sollte man vor allem darauf achten, dass verhältnismäßig viele Meinungen da sind. Bewertungen kaufen ist ganz einfach. Schon für 19 $ gibt es echte Bewertungen in Suchmaschinen und auf sozialen Netzwerken. Deshalb solltest du zum einen die Anzahl der Bewertungen mit anderen Büros vergleichen, zum anderen die Meinungen anlesen oder sogar durchlesen. Ein einfaches „Sehr gut“ könnte unter Umständen auch gekauft sein.

Steuerberater Erfahrungen anderer, erfolgreicher Unternehmer

Tipp Nummer 3 ist der sicherste Weg, du fragst erfahrene und erfolgreiche Unternehmer in deiner Nähe, die dir gute Empfehlungen geben können. Ein weiterer Vorteil, du hast einen Türöffner zur Kanzlei. Denn gute Steuerberater warten nicht auf neue Kunden, sie haben genügend Anfragen durch Empfehlungen.

Hier noch einmal kurz zusammengefasst, die 3 Tipps aus der Praxis, um einen guten Steuerberater zu finden:

1. Klicke nicht auf die Werbeanzeige in den Suchergebnissen (gehe direkt auf Seite 2)
2. Bewertung auf Online-Portalen (mehr als 5 Meinungen)
3. Erfahrungen und Empfehlungen von erfolgreichen Unternehmern

Fazit: Steuerberater finden und beauftragen

Das war unser Einblick in das Thema Steuerberater finden und beauftragen. Merke dir also, überlasse die Arbeit nicht (nur) deinem Steuerberater! Je mehr du verstehst und machst, desto weniger bezahlst du für den Steuerberater und desto mehr Geld bzw. Gewinn bleibt dir, um Reinvestitionen zu tätigen.

Du hast viel über die Zusammenarbeit gelernt, von der monatlichen Buchhaltung und Löhnen, bis zum Jahresabschluss deiner Firma. Ebenso die 3 größten Risiken und 3 Tipps, damit du keine Fehler bei der Steuerberater Auswahl machst.

Mehr zum Thema findest du in der Quelle vom Artikel auf Luinski.de: Steuerberater.

Kosten und Abrechnung

Was kostet ein Steuerberater pro Stunde? Wie berechnen sich die Gebühren des Steuerberaters? Wie viel sollte ein Steuerberater kosten? Und was kostet ein Steuerberater für Kleinunternehmen? Wenn du noch keine Erfahrung mit Steuerberater gesammelt hast, dann haben wir hier offizielle Kosten und Preise für dich, von der Bundessteuerberater Kammer. Tipp! Unter der Erklärung zu Wertgebühr findest du die Kostentabelle für 100.000, 200.000 und 500.000 Euro – so viel kostet / verdient dein Steuerberater!

• Steuerberater Kosten

Fehler: 3 Risiken für deine Firma

Steuerberater beauftragen / Fehler – Du willst einen guten Steuerberater finden! Denn, du willst Risiken und Gefahren vermeiden, schließlich kostet es dich bares Geld, wenn du die falsche Kanzlei für deine Buchhaltung beauftragst. Kosten für die zusätzliche Bearbeitung, Beratung und Dienstleitung und natürlich Verluste, zum Beispiel, wenn Steuervorteile nicht wahrgenommen werden (Zitat oben). Im Artikel auf Lukinski, werden 3 konkrete Risikofaktoren beschrieben, die sich meist erst nach Jahren der Zusammenarbeit zeigen. Die 3 Risiken zunächst im Überblick.

• Steuerberater beauftragen: Fehler

Steuerberater in der Nähe

Steuerberater in der Nähe – Einen guten Steuerberater in der Nähe finden? Wir haben das Internet tagelang für dich durchsucht um die besten Empfehlungen für Steuerberater in deiner Nähe zu finden: Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, München, Stuttgart & Co. Für deine private Steuererklärung bzw. Einkommensteuererklärung oder komplexere Buchführung für Firmen, von der monatlichen Finanzbuchführung bis zum Jahresabschluss. Inklusive Adressen, Telefonnummer und Internetseite.

• Steuerberater in der Nähe

Steuervorteile Kapitalanlage

FIV: Geld anlegen ist komplex. Speziell, wenn es um Immobilien geht. Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Grundstücke oder ein ganzes Mehrfamilienhaus. Wie würden Sie Ihre Herangehensweise bei Kapitalanlagen in wenigen Sätzen für unsere Leser beschreiben? Was muss ich wissen, wenn ich Geld in Immobilien anlegen will?

Ich arbeite von Beginn an nach der Devise „nur wer sein Ziel kennt, kann es auch erreichen“! Hört sich banal an und ist es eigentlich auch. Ich muss bei dem Thema Kapitalanlage – wie auch sonst im Leben – eine klare Vorstellung haben von dem, was ich erreichen will. Wenn ich das Ziel definiert habe, geht es um die Strategie, es zu erreichen.

FIV: Ok! Dann sage ich mal „Ich möchte Millionär werden“. Das ist doch ein klares Ziel. Mit welcher Anlage kann ich das am besten und sichersten erreichen?

Da mein Geschäft das Immobilienwesen ist, kann ich letztlich nur für diesen Bereich sprechen. So viel ist aber sicher:

Wenn es um langfristige Perspektiven beim Kapitalaufbau geht, sind diese mit Immobilien sehr gut und sicher planbar.

Unternehmensbeteiligungen – egal ob als Fond oder Beteiligung an einem einzigen Unternehmen – sind in der Wertentwicklung starken Schwankungen unterworfen. Diese lassen sich zwar auch über einen längeren Anlagezeitraum ausgleichen; es bleibt aber doch ein höheres Restrisiko als bei Immobilien.

Dazu kommt noch ein essenzieller Aspekt bei Immobilien: Ich kann hier unter bestimmten Voraussetzungen mit meinem vorhandenen Eigenkapital deutlich größere Rendite erreichen als bei jeder anderen Anlage. Das liegt am sogenannten Hebeleffekt. Dieser tritt immer dann ein, wenn ich die gekaufte Immobilie nicht selbst nutze – also vermiete. Die Miete ist bei dieser Anlageform mein Ertrag. Wenn ich diesen Ertrag ausschließlich ins Verhältnis zu meinem eingesetzten Eigenkapital setze, dann entstehen Renditen im soliden zweistelligen Bereich.

Sollte man Risiken eingehen?

FIV: Aber das sind doch Taschenspielertricks?! Ich muss mir doch Geld von der Bank leihen, damit ich mir eine Immobilie kaufen kann. Das kostet doch auch Geld in Form von Zins und Tilgung.

Ich MUSS mir kein Geld leihen, ich sollte es aber unbedingt tun. Und das hat nichts mit den derzeit noch günstigen Zinsen zu tun.
Gesetzt den Fall, ich hätte so viel Eigenkapital, dass ich die gewünschte Immobilie ohne Kredit finanzieren kann. Dann spare ich zwar die Zinsen und Tilgung, habe aber eine deutlich schlechtere Rendite, weil ich viel eigens Geld einsetze, um die Mieteinnahme zu erzielen. Leihe ich mir dagegen das Geld von der Bank, dann muss ich – wenn ich seriös rangehe – von den Mieteinnahmen nur die Zinsen abziehen kann. Die Tilgung des Kredits ist ja mein über die Tilgungsjahre gestrecktes zusätzliches Eigenkapital, das ich in die „Spardose“ Immobilie stecke. Es geht also – streng genommen nicht von der Rendite auf das Eigenkapital ab. Im Gegenteil: Wenn ich bei der Auswahl der Wohnung oder des Mietshauses richtig gewählt habe, gewinnt die Wohnung in den kommenden Jahren weiter an Wert. Ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren und am besten auch die Finanzierungszeit abgelaufen, kann ich die Wohnung wieder verkaufen und den Wertzuwachs als zusätzliche Rendite auf mein Tilgungskapital einstreichen.

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100).

Quelle Statista.

Was muss ich beachten?

FIV: Klingt sehr einfach. Aber wo ist der Haken?

Nur an zwei Stellen muss man aufpassen! Die eine Stelle hatte ich mit der richtigen Lage der Immobilie schon erwähnt. Wer sein Geld in eine Mietwohnung anlegen möchte, muss unbedingt auf die Lage achten. Auch wenn es zum Zeitpunkt des Kaufs nicht die Top-Lage sein sollte, muss dort aber innerhalb des geplanten Anlagezeitraums – also so lang, wie man die Wohnung behalten will – eine spürbare Verbesserung in Sicht sein. Sonst wird es nichts mit dem Wertzuwachs.

Zum anderen funktioniert dieser Hebeleffekt nur dann, wenn die Finanzierungszinsen für mein aufgenommenes Fremdkapital nicht höher sind als die Gesamtkapitalrendite der Immobilie. Bei der aktuellen Zinslage ist das für den Kauf einer ordentlichen Wohnung heute jedoch kein Thema.

Ich empfehle hier, einfach mal die ein oder andere Bank zu besuchen. Dort bekommt man in der Regel klare Aussagen, welchen Finanzierungsrahmen die Bank bereit ist, abzudecken. Im Umkehrschluss weiß ich dann, wie viel eigenes Geld ich benötige als Kapitalanlage bzw. in welcher Liga ich mir ein Anlageobjekt leisten kann.

FIV: Was ist denn dann besser? Eine Wohnung oder ein Haus für sich selbst zu kaufen, oder eher es zu vermieten?

Wenn es rein um die Kapitalanlage und Rendite geht, ist eine Immobilie zur Vermietung die bessere Wahl. Will ich für „heute“ die Kapitalanlage und für die Zukunft das Objekt selbst bewohnen, dann sollte ich bei der Wahl der Immobilie darauf achten, dass Ausstattung und Lage des Objekts meinen eigenen Wohnansprüchen genügen.

Anzahl neu errichteter Wohngebäude in Deutschland nach Bundesland

Hier sehen Sie die Anzahl der neu errichteten Wohngebäude nach Bundesland:

• Bayern: 21.600
• Nordrhein-Westfalen: 17.400
• Niedersachsen: 15.400
• Baden-Württemberg: 14.500
• Schleswig-Holstein: 6.800
• Hessen: 6.400
• Brandenburg: 6.200
• Rheinland-Pfalz: 5.900
• Sachsen: 4.300
• Mecklenburg-Vorpommern: 2.400
• Berlin: 2.200
• Sachsen-Anhalt: 2.100
• Thüringen: 2.000
• Hamburg: 1.400
• Saarland: 900
• Bremen: 500

FIV: Wie geht man dann selbstbewusst auf dem Kapitalmarkt, insbesondere wenn die Zukunft immer ungewiss bleibt? Gibt es konkrete Empfehlungen von Ihnen als Experte für unsere Leser?

Ich werde mich hier natürlich nur über den Immobilienmarkt auslassen können und wollen. Wer lange im Immobiliengeschäft investiert, weiß schon, wie man in diesem Marktsegment auftritt. Alle anderen können das aber gut lernen! Für Anfänger im Anlagegeschäft empfehle ich dafür zunächst, klein anzufangen. Eine kleine Zweizimmerwohnung in einer Stadt oder Region, deren Bevölkerung in den vergangenen Jahren immer gewachsen ist, eignet sich gut für den Einstieg in die sichere Kapitalanlage mit Immobilien. Die Sicherheit, ob es auch für die Folgejahre oder -jahrzehnte Zuzug und damit Bedarf an Wohnraum gibt, bekommt man z.B. bei den jeweiligen Stadtverwaltungen. Oft ist auch schon auf der Homepage der Stadt oder Region einiges über die Stadtentwicklung zu erfahren.

Rat einholen: Bewertung und Kaufpreis

Hinsichtlich der Immobilie selbst ist natürlich der gesamte Bau- und Ausstattungszustand wichtig. Im Zweifel kann man da durchaus auch einen Architekten, einen befreundeten Handwerker oder andere Menschen mit entsprechendem Immobilien-Sachverstand hinzuziehen. Welche Renovierungen sind gemacht? Welche stehen an? Wie sind die Eigentumsverhältnisse im Haus insgesamt? Wie hoch ist die Fluktuation bei den Mietern der anderen Wohnungen? Gibt es hierzu auch Informationen zu der Wohnung, die ich gerade kaufen will? Das geht natürlich nur bei Bestandsimmobilien. Bei Neubauten schaut man sich hierzu einmal die Häuser an, die der Bauträger schon anderswo gebaut hat und spricht ggf. mit den Bewohnern, die bei diesem Bauträger bereits gekauft haben.

Der richtige Kaufpreis?

Bleibt noch der „richtige“ Kaufpreis…. Da ist die Bank gefragt, so wie ich es vorhin schon einmal im Hinblick auf den Hebeleffekt erläutert habe. Lassen Sie sich unbedingt auch von mehreren Banken ausrechnen, wie Mieteinnahmen, laufende Kosten (Rücklagen usw.) mit den Darlehensbedingungen und dem Eigenkapital für Sie im Verhältnis stehen. Im Klartext: Sie bekommen von verschiedenen Banken auch verschiedene Angebote. Das kann sich für Sie lohnen.

FIV: Und nun noch die Frage, wie selbstbewusst soll ich auftreten im Gespräch:

Selbstbewusst heißt ja nicht, dass ich mit den sprichwörtlichen dicken Armen auftrete. Im Gegenteil: der Immobilienverkäufer und der Banker werden recht schnell merken, wie erfahren Sie in Sachen Kapitalanlage sind. Da ist es besser, wenn man sich als Anfänger outet! Schließlich sind Banker mittlerweile auch stark in Haftung, wenn sie falsch beraten.

Wie haben sich die ortsüblichen Mieten in den letzten Jahren in ihrer Region entwickelt?

Lohnt sich die Kapitalanlage?

FIV: Wir hören derzeit viel von Immobilienrenditen von 4, 5 Prozent, manchmal auch 6 Prozent. Im Kontext der aktuellen Zinsentwicklung bei Sparguthaben hört sich das nach einer sinnvollen Kapitalanlage an. Würden Sie mir denn zustimmen? Wie sehr rentieren sich Immobilien derzeit als Kapitalanlage?

Diese Renditeangaben sind wirklich seriös und durch meine Erfahrungen gedeckt. Hinsichtlich der reinen Eigenkapitalrendite sieht es ja sogar oft noch viel besser aus, wie wir oben gehört haben. Ich kann hier nur noch einmal wiederholen, dass Immobilien als Kapitalanlagen – das sogenannten „Betongold“ – hinsichtlich Rendite eine gute und sichere Anlage ist. Voraussetzung: die Lage der Immobilie ist so gesetzt, dass sie kontinuierliche Mieteinnahmen in marktüblicher Höhe einbringt. Wenn längere Mietausfallzeiten zu befürchten sind, etwa weil die Wohngegend oder das Haus eine hohe Mieterfluktuation aufweisen, dann rechnet sich die Kapitalanlage nicht.

Verschiedene Immobilientypen – Investitionsmöglichkeiten

FIV: Welcher Immobilientyp würde sich demnach für mich rechnen? Besser die kleine Single Wohnung, die große Eigentumswohnung für Familien oder doch besser ein Einfamilienhaus?

Sind Sie Anfänger im Immobiliengeschäft, dann fangen Sie ruhig mit der kleinen Singlewohnung an. Das Einfamilienhaus ist als Kapitalanlage zum Vermieten eher eine problematische Sache. Wenn Sie dann mal richtig drin sind und auch über das nötige Kapital verfügen, ist es bei Immobilien wie bei Aktien: Die Mischung macht’s! Singlewohnungen in entsprechenden Regionen (z.B. Studentenstädten) kombiniert mit großen Wohneinheiten ist sinnvoll. Ganz konkret: Ideal sind Häuser mit Wohnungen zwischen 50 qm und 110qm, denn Wohnungen über 110qm sind meist schwerer zu vermieten.

Ab wann lohnt es sich zu investieren?

FIV: Viele fragen sich, ab wann lohnt es sich zu investieren? 10.000 Euro, 20.000 Euro. Eignen sich die eben besprochenen Investitionsmöglichkeiten erst ab einem gewissen finanziellen Rahmen oder gibt es auch vielleicht auch neue Alternativen und Möglichkeiten, zum Beispiel in Form von regelmäßigen Raten?

Auch hier noch einmal der klare Hinweis: Auch mit kleinen Anlagebeträgen lassen sich gute Immobilien finanzieren. Voraussetzung ist, dass die Bank auch erkennt, dass es sich bei dem Objekt um eine sichere Anlage handelt.

Bauzustand, Lage, Höhe der Miete usw. – all das muss stimmen, damit Sie den Kredit für den geforderten Kaufpreis bekommen.

Letztlich ist die Jahresnettokaltmiete der sprichwörtliche springende Punkt. Alles ist natürlich auch davon abhängig, dass ich über ein regelmäßiges Einkommen verfüge.

Tipp! Mehr über die verschiedenen:

• Hausarten
• Wohnungsarten

Lage, Lage, Lage: Wo kaufen?

FIV: Für alle, die an den Verkauf oder auch an den Kauf denken. Welcher Region und Lage sprechen Sie in Deutschland das größte Potenzial zu?

Ach je… Da gibt es so viele Regionen. Ich selber wohne ja im Rhein-Main-Gebiet. Das ist in jedem Fall eine gute Region zum Kaufen. Und da rede ich nicht nur von den Großstädten Frankfurt, Wiesbaden, Mainz. Auch die Kleinstädte dieser Region laufen gut bei Immobilien. Hamburg, die Linie Bonn-Köln-Düsseldorf, der Raum München, Berlin und Stuttgart sind weitere Beispiele.

Investitionen in Alten- oder Pflegeheime

FIV: Zum Abschluss noch die Frage: Was halten Sie von Investitionen in Alten- oder Pflegeheime?

Nachteile und Risiko von Pflegeimmobilien

Sehr wenig! – ist meine knappe Antwort. Das hängt mit dem sehr hohen Risiko zusammen, die diese Wohnform als Kapitalanlage hat. Wir reden hier von sogenannten Sozialimmobilien. Im Hinblick auf die immer älter werdende Bevölkerung und den damit sicher steigenden Bedarf an Senioren- und Pflegewohnplätzen wird suggeriert, dass es eine sichere Investition sei.

Doch haben diese Immobilien als Management-Immobilien – wie auch z.B. Hotels – einen gravierenden Nachteil: Wenn die Betreibergesellschaft schlecht arbeitet, dann wird eine solche Immobilie schnell ein Fass ohne Boden.

Mittlerweile gibt es zahlreiche Beispiele von Pflegeheimen, die entweder nicht gut genug ausgelastet waren oder wo es an den nötigen Investitionen fehlte, um einen hohen Pflegestandard zu gewährleisten. Dann wiederum bleiben die Bewohner aus, was wiederum zu mangelnden Investitionen durch die Betreiber führt. Ein Teufelskreis! Da bleiben dann nicht nur die Mieteinnahmen aus, man muss in der Regel auch eine Menge Kapital nachgießen, um das Haus auf Vordermann zu bringen oder zu halten.

Schon bei den Kaufpreisen von Pflegeheimimmobilien werden Privatkunden gerne übervorteilt!

Üblicherweise werden Pflegewohnheime von sogenannten institutionellen Käufern erworben. Also etwa eine Krankenhausgesellschaft oder ähnlich. Diese sind aber nur bereit, maximal das 14-fache der zu erwartenden Nettojahresmieten zu investieren. Darum sind die Bauträger dieser Anlagen in der Vergangenheit dazu übergegangen, an Privatkunden heranzutreten – mit den entsprechenden Renditezusagen. Da wird dann oft das 20-fache der Nettojahresmiete als Kaufpreis verlangt, weil es ja eine angeblich tolle und sichere Anlage ist. Ich sage da nicht grundsätzlich „Finger weg“, aber da braucht es viel Erfahrung und Beratung, um in dieses Geschäft einzusteigen.

Vielen Dank für das Interview!

Tipp: Kapitalanlage Pflegeimmobilie & Pflegeapartment

Pflegeimmobilien kaufen als Kapitalanlage? Die wenigsten, die in Immobilien investieren wollen, kommen im ersten Gedanken auf ein Pflegeheim, bzw. Apartments. Dabei lohnt es sich (Rendite), einen Blick auf diese Art der Geldanlage zu werfen, auch in Hinsicht auf die Vorteile und Nachteile. Pflegeheime entstehen überall in Deutschland, nicht nur in Ballungsräumen, die Bevölkerung wird immer älter. In jedem Stadtteil gibt es Immobilien und Einrichtungen für Senioren. Sie bieten sich also Investitionsobjekt für regionale Investoren an, als Kapitalanlage in der Nähe, aber auch für überregionale Anleger. Wie entwickelt sich der Markt für Pflegeimmobilien in Deutschland? Welcher Typ / welche Lage, ist für die Geldanlage als Renditeimmobilie interessant?

Die Immobilienmakler von Lukinski haben 5 Faktoren identifiziert, im ersten Blick auf diese Form der Kapitalanlage.

• Kapitalanlage Pflegeimmobilie (extern)

Immobilienfinanzierung Guidelines

Immobilie finanzieren leicht gemacht! Wir haben für dich Tipps, Tricks und die wichtigsten Infos zum Thema Immobilienfinanzierung zusammengetragen, damit auch du deinen Traum vom Eigenheim verwirklichen kannst! Do’s und Don’ts, Tipps und Erfahrungen von Experten leiten dich an und beantworten all deine Fragen rund ums Thema „Wie finanziere ich (m)eine Immobilie“. Werde zum Profi und mache in Zukunft keine Fehler mehr!

Immobilienfinanzierung und -kauf (extern & kostenlos)

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Tipp! Übersicht Immobilien XXL

Die Welt der Immobilien ist komplex und vielseitig. Wer hier den Überblick behalten und keine Fehler machen will, der sollte sich gut vorbereiten und möglichst viele offene Fragen rechtzeitig klären. Egal ob man eine Immobilie bauen, kaufen und vermieten oder selbst bewohnen möchte, oder auch eine Immobilie als Kapitalanlage einsetzen möchte, um passives Einkommen zu generieren: Die Vorbereitung ist das A&O. Hier findest du Artikel, sowie Buch und Video Tipps mit erfolgreichen und hilfreichen Büchern und Videos rund um das Thema Immobilien – inklusive Tipps und Tricks von Profis und Experten.

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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

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Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung

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Der Praxisleitfaden ist für alle diejenigen geschrieben, die in Deutschland eine (kreditfinanzierte) Immobilie kaufen oder selbst bauen wollen. Der Autor stellt das Thema anschaulich und leicht verständlich dar, wobei er prägnant und detailliert sowohl an rechtliche als auch an wirtschaftliche Fragestellungen heranführt. Die Inhalte werden anhand von Beispielen mit konkreten Berechnungen und Bezügen zur aktuellen Rechtslage illustriert. Das Berechnungs-Tool hilft bei der Ermittlung der tatsächlichen Kosten einer Kreditfinanzierung.

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Immobilien-Praxishandbuch für Eigennutzer

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Kauf, Neubau und Finanzierung eines Eigenheims stellen langfristige und weitreichende Weichenstellungen dar. In diesem Ratgeber erhältst du umfangreiche Informationen und Checklisten für den Kauf einer gebrauchten Immobilie sowie für den Neubau in Eigenregie. Als Bonus ist ein Excel-Rechentool für Immobiliendarlehen verfügbar. Mit diesem Ratgeber wirst du in der Lage sein, die Anschaffung und Finanzierung gut zu organisieren und teure Fehlgriffe zu vermeiden.

Aus dem Inhalt:

• Kauf einer gebrauchten Immobilie
• Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger
• Kauf eines Grundstückes & Bau in Eigenregie
• Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
• Kauf in der Zwangsversteigerung
• Strategien für eine intelligente Finanzierung mit Darlehen & Eigenkapital
• Staatliche Förderung des Eigenheimerwerbs (z.B. Wohn-Riester)
• Berechnungstool für Darlehensfinanzierungen
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Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer

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„Dies ist das mit Abstand beste Buch zur Finanzierung der eigenen vier Wände, das ich gelesen habe. Wer dieses Buch liest und seine Ratschläge beherzigt, wird mit Sicherheit eine Menge Geld sparen und vor allem unnötige Risiken vermeiden. Wer glaubt, dass er das Buch nicht braucht, ist selbst schuld.“
Dr. Rainer Zitelmann, Immobilieninvestor, Gründer der Beratungsgesellschaft Dr. ZitelmannPB. GmbH

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Immobilienfinanzierung: Banken verstehen

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Wie bereitet man sich auf einen Immobilienkauf optimal vor? Was gibt es bei der Finanzierung zu beachten? Es gibt viele Bücher und Finanzzeitschriften zu diesem Thema, doch dieser Ratgeber ist anders. Mit diesem Fachbuch erhältst du einen praxisorientierten Leitfaden rund um das Thema Immobilienfinanzierung. Dem Autor gelingt es auf unterhaltsame und leserfreundliche Weise, die Tücken und Fallstricke der Immobilienfinanzierung einfach und verständlich zu erklären. Anhand vieler Praxisbeispiele verdeutlicht Dirk Nopp selbst schwierigste Themen und erläutert Fachbegriffe so, dass auch Laien sie verstehen.

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Bewertung: 4.2 von 5.0 (7 Bewertungen)

Der Grundstein für die eigenen vier Wände!

Wichtiger Baustein für die Altersvorsorge, Unabhängigkeit von Vermietern – der Besitz einer Immobilie bietet etliche Vorteile. Viele Menschen träumen deshalb vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, muss die Finanzierung auf soliden Füßen stehen – denn die Entscheidung für den Kauf bedeutet in der Regel eine jahrzehntelange wirtschaftliche Belastung.

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