Kein Anlageberatung: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Bitte konsultiere vor jeder Anlageentscheidung einen unabhängigen Finanzberater. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden — der investierte Betrag kann im Wert sinken.

Was ist das Altersvorsorgedepot?

Das Altersvorsorgedepot ist ein neues, staatlich gefördertes Anlageprodukt, das die bisherige Riester-Rente ablöst. Der entscheidende Unterschied: Statt in teure Versicherungsprodukte mit Garantiezins fließt das Geld direkt in ETFs, Aktienfonds oder Einzelaktien. Die Rendite bleibt während der gesamten Ansparphase steuerfrei — keine Abgeltungssteuer, keine Kapitalertragssteuer auf Dividenden oder Kursgewinne.

Das Prinzip ist simpel: Du eröffnest ein Depot bei einer Bank oder einem Broker deiner Wahl, zahlst regelmäßig ein und profitierst von staatlichen Zulagen. Erst bei der Auszahlung im Rentenalter wird besteuert — dann allerdings oft zu einem deutlich niedrigeren Steuersatz als im Berufsleben.

Wie starte ich? Schritt für Schritt

1. Informieren: Alle Anbieter stellen ihre Produkte ab Ende 2026 vor. Jetzt ist die Zeit, Konditionen zu vergleichen.
2. Anbieter wählen: Auf niedrige Depotgebühren, breite ETF-Auswahl und transparente Kostenstrukturen achten (TER unter 0,3 % empfohlen).
3. Depot eröffnen: Ab dem 1. Januar 2027 direkt online beantragen — bei Banken, Direktbrokern oder Versicherungen.
4. Mindesteigenbeitrag einzahlen: Schon 120 Euro jährlich (10 Euro/Monat) sichern dir die volle Grundzulage von 540 Euro.
5. Zulagenantrag stellen: Wird meist automatisch vom Anbieter übernommen — einmal beantragen, jährlich automatisch.
6. ETF-Sparplan anlegen: Welt-ETF (MSCI World oder FTSE All-World) als Basisanlage empfohlen.
7. Jährlich prüfen: Kinderzulagen, Sonderausgabenabzug bis 3.000 Euro/Jahr in der Steuererklärung eintragen.

Die besten Anbietertypen im Überblick

Die Zulagen im Überblick: Bis zu 840 Euro jährlich

Rechenbeispiel: Eine 30-jährige Angestellte mit zwei Kindern zahlt 120 Euro ein und erhält 1.140 Euro staatliche Zulagen — bei nur 10 Euro monatlichem Eigenanteil. Über 30 Jahre ergibt das bei 7 % ETF-Rendite ein Vermögen von über 100.000 Euro.

Renditepotenzial und Risiken

Der historische Durchschnitt breit gestreuter Welt-ETFs liegt bei 7–8 % jährlicher Rendite (nach Kosten, vor Steuern). Das Altersvorsorgedepot profitiert zusätzlich von der steuerfreien Ansparphase und den staatlichen Zulagen — ein erheblicher Rendite-Booster gegenüber privaten ETF-Sparplänen.

• Kursschwankungen: Aktienmärkte können in einzelnen Jahren 30–50 % fallen. Wer langfristig (15+ Jahre) anlegt, gleicht Einbrüche statistisch aus.
• Inflationsrisiko: Bei niedrigen Renditen kann Inflation den realen Wertzuwachs aufzehren — ETFs bieten hier historisch den besten Schutz.
• Anbieterrisiko: Depots unterliegen der deutschen Einlagensicherung (Wertpapiere sind Sondervermögen, von Insolvenz nicht betroffen).
• Gesetzgebungsrisiko: Änderungen an Steuerregeln oder Zulagen sind möglich — wie bei der Riester-Rente gesehen.

Steuerliche Aspekte in Deutschland

Das Altersvorsorgedepot nutzt das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: In der Ansparphase fallen keine Steuern an. Erst bei der Auszahlung im Rentenalter gilt der persönliche Einkommensteuersatz — der bei den meisten Rentnern deutlich unter dem Berufssteuersatz liegt.

• Sonderausgabenabzug: Bis zu 3.000 Euro jährlich absetzbar.
• Keine Abgeltungssteuer in der Ansparphase: Dividenden und Kursgewinne bleiben steuerfrei, solange das Geld im Depot bleibt.
• Freistellungsauftrag: Gilt nur für normale Depots (Sparer-Pauschbetrag 1.000 Euro/Jahr) — beim Altersvorsorgedepot nicht relevant.
• Kapitalertragsteuer bei Auszahlung: Leibrente oder Teilauszahlung wird mit dem individuellen Steuersatz versteuert.

Häufige Fehler vermeiden

• Zu spät anfangen: Jedes Jahr Wartezeit kostet im Zinseszins-Effekt Tausende Euro Rendite.
• Zu wenig einzahlen: Nur 120 Euro/Jahr reichen für die Grundzulage — aber mehr einzahlen lohnt sich fast immer.
• Kinderzulage vergessen: Eltern müssen den Zulagenantrag für jedes Kind separat stellen.
• Teure Produkte wählen: Verwaltungsgebühren über 1 % p.a. fressen langfristig einen erheblichen Teil der Rendite.
• Riester-Vertrag einfach laufen lassen: Bestehende Verträge auf Kosten und Rendite prüfen — Umschichtung oft sinnvoll.
• Zu früh auszahlen: Vorzeitige Entnahme führt zur Rückzahlung aller Zulagen plus Steuerbelastung.
• Markt-Timing versuchen: Regelmäßiges Einzahlen (Cost-Average-Effekt) schlägt langfristig jedes Markt-Timing.
• Nur einen Anbieter kennen: Vor Vertragsabschluss mindestens 3 Angebote vergleichen.

Für wen lohnt sich das Altersvorsorgedepot?

Video: Vermögensaufbau vs. Altersvorsorge erklärt

Der Unterschied zwischen privatem Vermögensaufbau und geförderter Altersvorsorge — und welche Strategie wann sinnvoller ist:

FAQ: Häufige Fragen zum Altersvorsorgedepot

Kann ich das Altersvorsorgedepot auch als Selbstständiger nutzen?

Ja — das ist eine der wichtigsten Neuerungen gegenüber der Riester-Rente. Selbstständige sind ab 2027 erstmals förderberechtigt und erhalten dieselben Zulagen wie Angestellte.

Was passiert mit meinem Geld, wenn ich vor dem Rentenalter sterbe?

Das Guthaben fließt in den Nachlass. Erben müssen jedoch die angesammelten Steuervorteile und Zulagen anteilig zurückzahlen, sofern keine Risikoabsicherung mitversichert wurde.

Welchen ETF soll ich im Altersvorsorgedepot besparen?

Finanzexperten empfehlen breit gestreute Welt-ETFs wie den MSCI World oder FTSE All-World mit einem TER unter 0,3 %. Diese decken 1.500 bis 3.500 Unternehmen weltweit ab.

Kann ich das Altersvorsorgedepot jederzeit kündigen?

Technisch ja — aber alle erhaltenen Zulagen und Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden (schädliche Verwendung). Eine vorzeitige Auflösung lohnt sich in den seltensten Fällen.

Wie viel muss ich mindestens einzahlen?

Der Mindesteigenbeitrag für die volle Grundzulage beträgt 120 Euro pro Jahr (10 Euro pro Monat). Bei geringerem Eigenbeitrag wird die Zulage anteilig gekürzt.

Weitere Informationen: Video-Tipps zu Investieren und Rente | Immobilie als Kapitalanlage | Crowdinvesting in Immobilien | Voraussetzungen für den Vermögensaufbau

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Kleines Geld, große Chance: Mikroapartments

Im Talk mit Lukinski / Kapitalanlagen (Stephan M. Czaja) – Investieren mit wenig Geld, Risiko von Anfang an streuen und durch Kicker wie möblierte Vermietung direkt noch mehr Geld verdienen – klingt gut? Ist es auch!

Mein Tipp für junge Investoren*innen: Investiere in Mikroapartments – auch mit wenig Geld! Warum, das zeige ich dir hier!

Auch mit wenig Startkapital kannst du dir einen Einstieg in den Immobilienmarkt ermöglichen. Gerade Mikroapartments bieten dir den Vorteil, dass sie überschaubar im Preis sind, aber trotzdem eine solide Rendite abwerfen können – vor allem in gefragten Lagen.

Perfekt für Azubis, Studenten, Berufseinsteiger! Solche Wohnungen mit 25m², 30m² bekommst du in mittleren und größeren Städten auch schonmal für weniger als 20.000 Euro (mit 20% Eigenkapital, bräuchtest du nur ~ 4.000 €)

Richtig gehört! Weiter gehts:

Was ist ein Mikroapartment?

Ein Mikroapartment ist eine kleine, effiziente Wohnung mit rund 20 bis 30 m². Perfekt für Studierende, Berufseinsteiger oder Pendler, die zentral und kompakt wohnen möchten. Für dich als Anleger: niedriger Kaufpreis, einfache Vermietung.

5 Fakten: Was macht ein Mikroapartment aus

Diese Features sind bei Mikroapartments Standard und machen sie besonders attraktiv:

1. Kleine Wohnfläche von 25m² – 40m²
2. Kombinierter Wohn- und Schlafbereich
3. Kompakte Küchenzeile oder Kitchenette
4. Kleines Bad mit Dusche
5. Möblierung mit cleveren Stauraumlösungen

Mikroapartment?! Kleine Wohnung, viel Rendite

Mehr Videos von mir findest du YouTube x Immobilien Erfahrung!

Warum Mikroapartments für dich interessant sind

Wenn du klein starten willst, ist diese Wohnform ideal. Du brauchst nicht viel Kapital und profitierst trotzdem von stabiler Nachfrage und guten Mietmöglichkeiten.

Vorteile auf einen Blick

Diese Argumente sprechen klar für Mikroapartments als Einstieg:

• Schon unter 20.000 € verfügbar
• Leicht zu vermieten – möbliert und kompakt
• Geringe Nebenkosten durch kleine Fläche
• Beliebt in Städten mit Unis oder Pendlerstruktur

Rechenbeispiel: So realistisch ist dein Einstieg

Ein Mikroapartment für 25.000 € findest du in Städten wie Braunschweig oder Magdeburg. Mit Verhandlung und etwas Glück zahlst du nur 18.000 €. Bei 20 % Eigenkapital – also 3.600 € – finanzierst du den Rest über die Mieteinnahmen. Dein Start in die Immobilienwelt – ohne Riesenbudget.

Worauf du beim Kauf achten solltest

Gerade beim Einstieg ist es wichtig, nicht zu emotional zu kaufen. Diese Faktoren solltest du vorher prüfen:

Checkliste für deinen Kauf

Mach dir vor dem Kauf ein Bild – diese Punkte helfen dir:

• Wie ist die Lage? (Nähe zu Uni, City oder Bahnhof)
• Wie hoch ist der Renovierungsbedarf?
• Gibt es vergleichbare Mietpreise in der Umgebung?
• Ist das Apartment möbliert oder musst du nachrüsten?

Warum die Nachfrage so hoch ist

Der Trend geht klar zur kleinen, effizienten Wohnung, denn immer mehr leben allein. Das zeigen auch die Zahlen aus den letzten Jahren:

• Fast 50 % aller Haushalte in Deutschland sind Einpersonenhaushalte
• Viele leben heute allein – ob jung oder alt
• Der Wunsch nach zentralem Wohnen steigt weiter
• Die Mieten klettern – vor allem bei kleinen Einheiten

Was du beachten solltest?

Mikroapartments haben viele Vorteile, aber du solltest auch ihre Grenzen kennen:

• Wenig Platz – nichts für Familien oder Möbel-Fans
• Fluktuation kann höher sein (z. B. bei Kurzzeitmieten)
• Möblierte Vermietung braucht etwas mehr Organisation

So startest du jetzt richtig!

Dein Einstieg muss nicht kompliziert sein. Schau dir konkrete Angebote an, kalkuliere realistisch und setz auf gute Lagen mit hoher Nachfrage. Die ersten Erfahrungen sammelst du am besten mit einem kleinen, überschaubaren Objekt.

Mein Tipp für junge Investoren*innen: Investiere in Mikroapartments – auch mit wenig Geld

Auch wenn du „nur“ 10.000 oder 15.000 € zur Verfügung hast: Du kannst loslegen! Mikroapartments bieten dir eine echte Chance auf ein erstes Immobilien-Investment mit überschaubarem Risiko und Potenzial für mehr. Mein Tipp: Schau dir dazu auch das vollständige Video auf YouTube an oder besuche immobilienerfahrung.de für weitere Tipps aus der Praxis.

Gekauft und jetzt? Vermieten als….

Stell dir vor, du steigst in die Welt der Immobilien ein – nicht mit Millionen auf dem Konto, sondern mit nur rund 5.000 Euro Eigenkapital. Klingt wie ein Traum? Ist aber machbar. Genau darum geht’s in unserem heutigen Special: Wie du mit Stil, Farbe und ein bisschen Mut deine erste eigene Wohnung als Kapitalanlage startest.

• Studentenwohnung vermieten

Interview: Familienstiftung in Deutschland

FIV: Damit wir uns alle ein Bild machen können, was sind große Familienstiftungen, die jeder kennt?

Stephan: Da gibt es einige bekannte Beispiele, die den meisten ein Begriff sein dürften. Die „Krupp-Stiftung“ oder die „Siemens Stiftung“ sind zwei der bekanntesten Familienstiftungen in Deutschland. Beide Stiftungen haben es sich zur Aufgabe gemacht, das Familienvermögen zu erhalten und in die nächste Generation zu überführen. Sie fördern aber auch soziale und kulturelle Projekte. Der Zweck einer Familienstiftung ist in erster Linie, das Vermögen der Familie langfristig zu sichern und zu vermehren.

FIV: Was ist ihr Zweck, warum gründen diese bekannten Familien Stiftungen?

Stephan: Bei großen Familienstiftungen wie Krupp oder Siemens geht es oft darum, das Unternehmen und das dazugehörige Vermögen in der Familie zu halten und generationsübergreifend zu schützen. Durch die Stiftung wird das Vermögen vom Privatvermögen getrennt und kann nicht so leicht veräußert oder vererbt werden. Außerdem ermöglichen Familienstiftungen eine langfristige Steueroptimierung und bieten einen rechtlichen Rahmen, um das Erbe vor äußeren Einflüssen zu schützen.

FIV: Wir stehen ja auch für Namen und wer hat was! Kannst du uns eine kleine top 3 der größeren Stiftungen geben?

Stephan: Lass mich kurz überlegen.

• Es gibt die Körber-Stiftung mit glaube ich circa 600 Millionen Euro Volumen, gegründet von Kurt A. Körber,
• da wäre die Robert Bosch Stiftung mit ein paar Milliarden Euro Volumen, gegründet von Robert Bosch,
• oder auch die Quandt-Stiftung, die jeder kennt BMW mit circa 1 Milliarde Euro Volumen, gegründet von Johanna und Susanne Klatten.

Familienstiftung erklärt: Was ist das?

FIV: Was genau ist eine Familienstiftung und wie unterscheidet sie sich von anderen Stiftungen?

Stephan: Eine Familienstiftung ist eine private Stiftung, deren Zweck hauptsächlich darin besteht, das Vermögen einer Familie über Generationen hinweg zu erhalten. Im Gegensatz zu gemeinnützigen Stiftungen, bei denen das Gemeinwohl im Vordergrund steht, liegt der Fokus bei Familienstiftungen auf dem Schutz und Erhalt des Familienvermögens, wie Immobilien, Unternehmen oder andere Kapitalanlagen. Der Clou dabei ist, dass das Vermögen in die Stiftung eingebracht wird und somit rechtlich gesehen der Stiftung gehört und nicht mehr dem Stifter oder den Nachkommen. Das bietet einige Vorteile, wie den Schutz vor Erbstreitigkeiten oder Zugriffen Dritter.

Was bringt eine Familienstiftung?

FIV: Was bringt eine Familienstiftung konkret? Welche Vorteile kann man davon erwarten?

Stephan: Der größte Vorteil liegt sicherlich in der Sicherung des Familienvermögens. Durch die Stiftung bleibt das Vermögen gebündelt und kann nicht so leicht aufgespalten oder verkauft werden, beispielsweise im Falle einer Scheidung oder Erbstreitigkeiten. Zudem gibt es steuerliche Vorteile. Einkünfte, die innerhalb der Stiftung erzielt werden, unterliegen meist einer geringeren Steuerlast als private Einkünfte. Auch Schenkungs- und Erbschaftssteuer können durch die Gründung einer Familienstiftung legal minimiert werden.

Hier nochmal in ganz kurz:

1. Schutz des Familienvermögens vor Verkauf oder Erbstreit
2. Steuerliche Vorteile durch geringere Steuerlast
3. Minimierung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Wer gründet eine Familienstiftung?

FIV: Wer macht das? Gibt es einen bestimmten Typ von Person oder Familie, für den sich eine Familienstiftung besonders lohnt?

Stephan: Familienstiftungen sind besonders attraktiv für Unternehmerfamilien, die ihr Unternehmen über Generationen hinweg in der Familie halten wollen, oder für Familien mit großem Immobilienbesitz. Aber auch vermögende Privatpersonen, die ihr Kapital sichern und steuerlich optimieren wollen, nutzen diese Option. Oftmals kommt die Gründung einer Familienstiftung ins Spiel, wenn das Vermögen die Grenze von etwa 1 Million Euro überschreitet – ab diesem Punkt lohnt es sich wirklich, darüber nachzudenken.

Wie kann man eine Familienstiftung selbst gründen?

FIV: Wenn man selbst eine Familienstiftung gründen möchte, was sind die ersten Schritte?

Stephan: Der erste Schritt ist, sich umfassend beraten zu lassen. Es gibt viele rechtliche und steuerliche Aspekte, die zu beachten sind, und Fehler können teuer werden. Grundsätzlich beginnt alles mit der Erstellung einer Stiftungssatzung, die den Zweck der Stiftung, die Organisation und die Verwaltung des Vermögens regelt. Danach muss die Stiftung beim zuständigen Finanzamt und der Stiftungsaufsicht beantragt werden. Es ist auch wichtig, sich Gedanken über die Besetzung des Stiftungsvorstands zu machen, denn dieser ist für die Verwaltung der Stiftung verantwortlich.

FIV: Kann man Immobilien und Vermögen auch in eine neugegründete Stiftung übertragen?

Stephan: Ja, das ist möglich, ich habe dazu online einen großen Ratgeber, vielleicht könnt ihr den verlinken: Immobilien in Stiftungen übertragen.

FIV: Vielen Dank für das Gespräch, Stephan! Gibt es noch etwas, das du unseren Lesern zum Thema Familienstiftung mit auf den Weg geben möchtest?

Stephan: Ja, ich würde sagen: Informiert euch gut und lasst euch professionell beraten. Eine Familienstiftung ist ein großartiges Instrument, um Vermögen zu schützen und Steuern zu sparen, aber sie muss gut geplant und sorgfältig umgesetzt werden. Wenn man es richtig macht, kann man damit seine Familie und sein Vermögen nachhaltig absichern. Darf ich noch zwei Link Tipps geben?

FIV: Ja klar!

Stephan: Wer noch mehr über

1. Stiftungen im Allgemeinen erfahren will, schaut auch gern beim Bundesverband Stiftungen vorbei
2. Familienstiftungen für Immobilien gründen, gern bei mir schauen unter Stiftungsgründung
3. und jetzt ganz allgemein auf Sparen One über Familienstiftung in Deutschland

Das Design des Louis Vuitton Sandwich Bags

Der Louis Vuitton Sandwich Bag ist eine Handtasche aus hochwertigem Leder, sowohl innen als auch außen. Er ist in der MM-Größe erhältlich und zeichnet sich durch seine außergewöhnliche Form aus. Der Name „Sandwich Bag“ mag auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheinen, aber er beschreibt treffend die besondere Form dieser Tasche.

5 Fakten zur Sandwich Bag

1. Der Louis Vuitton Sandwich Bag ist ein einzigartiges Luxus-Accessoire aus hochwertigem Leder.
2. Teil der Herrenkollektion von Louis Vuitton mit auffälligem Design.
3. Geräumiges Hauptfach mit Klettverschluss, schlichtes Äußeres mit Monogramm-Muster.
4. Preis: $3.100 ($3.500 mit Steuern), betont hohe Qualität und Handwerkskunst.
5. Interessant für Sammler und Modekenner aufgrund des einzigartigen Designs und hochwertiger Materialien.

Die Frühjahr/Sommer 2024 Kollektion von Louis Vuitton ist da, und ein ganz besonderes Accessoire sticht hervor: die Ledersandwichtasche. Inspiriert von klassischen Schulmittagstaschen, verfügt sie über hochwertiges Leder, das mit dem Louis Vuitton-Logo und dem Gründungsjahr verziert ist. Ein auffälliger blauer Zuglasche sorgt für den Verschluss. Dieses einzigartige Stück ist eine Hommage an Virgil Abloh und steht für den neuen Luxus (Hypebea).

Die Besonderheiten des Louis Vuitton Sandwich Bags

Diese Tasche verfügt über ein geräumiges Hauptfach, das ohne zusätzliche Fächer oder Reißverschlüsse auskommt. Der Verschluss des Sandwich Bags ist mit Klettverschluss ausgestattet, was für eine einfache Handhabung sorgt. Das Design der Tasche ist schlicht und dennoch auffällig, mit dem ikonischen Louis Vuitton Monogramm-Muster auf der Außenseite.

Preis und Wertigkeit des Louis Vuitton Sandwich Bags

Der Preis für den Louis Vuitton Sandwich Bag liegt bei $3.100, und mit Steuern kann der Gesamtpreis auf etwa $3.500 steigen.

Dies mag auf den ersten Blick hoch erscheinen, aber bedenkt man die Handwerkskunst und die hochwertigen Materialien, die bei der Herstellung dieser Tasche verwendet werden, wird der Preis verständlicher.

Obwohl der Louis Vuitton Sandwich Bag sicherlich nicht für jeden Geschmack geeignet ist, hat er dennoch das Potenzial, zu einem begehrten Accessoire in der Welt der Luxusmode zu werden. Sein einzigartiges Design und die Qualität, die mit dem Namen Louis Vuitton verbunden ist, machen ihn zu einem interessanten Sammlerstück für Modekenner.

Louis Vuitton Sandwich Bag! Investieren?

Insgesamt ist der Louis Vuitton Sandwich Bag ein mutiges und kreatives Design, das die Grenzen der Luxusmode neu definiert. Für diejenigen, die bereit sind, in ein einzigartiges und außergewöhnliches Accessoire zu investieren, könnte dieser Tasche einen Blick wert sein. Sein einzigartiges Design und die hochwertigen Materialien machen ihn zu einem einzigartigen Stück, das in keiner Sammlung fehlen sollte.

Virgil Abloh: Wer war er?

Virgil Abloh war ein einflussreicher Modedesigner, Kreativdirektor und Unternehmer, der im Jahr 2021 verstorben ist. Er wurde am 30. September 1980 in Rockford, Illinois, USA, geboren. Abloh war bekannt für seine wegweisende Arbeit im Bereich der Straßenmode und Streetwear und wurde zu einem der führenden Köpfe der zeitgenössischen Modewelt.

Er erlangte Berühmtheit als kreativer Direktor der Modemarke Off-White, die er im Jahr 2012 gründete. Off-White wurde für seine einzigartigen Designs und die Verbindung von Streetwear-Elementen mit High-Fashion-Appeal bekannt. Abloh arbeitete auch als Artistic Director für die Herrenmode bei Louis Vuitton und wurde damit zu einem der wenigen Afroamerikaner, die in einer führenden Position bei einem renommierten französischen Luxusmodehaus tätig waren.

Seine kreative Arbeit beeinflusste die Modeindustrie weitreichend, und er galt als Vorreiter für Diversität und Inklusion in der Branche. Sein tragischer Tod im Jahr 2021 hinterließ eine Lücke in der Mode- und Designwelt, aber sein Erbe und seine Einflüsse werden weiterhin in der Modeindustrie und darüber hinaus fortleben.

Pharrell Williams x LV: New Era

Pharrell Williams ist seit seinem Debüt bei Louis Vuitton eine wichtige kreative Kraft. Seine Zusammenarbeit mit dem Luxushaus hat innovative Designs und einzigartige Stücke hervorgebracht. In der Frühjahr/Sommer 2024 Kollektion zeigt sich erneut seine künstlerische Vision, die sich in der auffälligen Ledersandwichtasche widerspiegelt. Diese Partnerschaft zwischen Pharrell Williams und Louis Vuitton hat die Welt der Mode aufregender und kreativer gemacht.

• Louis Vuitton

Mietausfall: Rendite Effekt

Leerstand, Mietrückstand oder auch Neuvermietung und Mieterauswahl. Beim Kauf von Immobilien gibt es für dich einiges zu beachten. Auch wenn Du in der Immobilien Akquise eine profitable Immobilie gefunden haben, mit einer guten Immobilienrendite, 2 oder 3 Monate Leerstand im Jahr sorgen dafür, dass deine Kapitalanlage plötzlich unrentabel wird. Warum und wieso die Standortwahl / Immobilienart so wichtig?  Hier lernst Du mehr im Ratgeber Risiko Immobilienkauf.

In diesem Ratgeber geht es also um die Sensibilisierung im Thema Standortwahl und Immobilienart. Beim Kauf einer Immobilie übernimmst Du in den meisten Fällen den aktuellen Mieter. Deshalb schon einmal wichtig: Check immer auch die Mieter-Historie vom Verkäufer!

Mietausfall = Du zahlst die Kosten, statt dein Mieter

Starten wir zunächst mit dem Thema Leerstand.

• Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
• Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung
• Mieterauswahl – Wer ist Mieter? Kreditwürdigkeit (und Vertrauen)

Je besser Du dich beim Kauf deiner ersten Immobilie darauf vorbereiten, desto besser.

• Standortwahl: A-, B- und C-Lage
• Immobilienart: Häuser oder Wohnungen

Leerstand oder nicht: Kreditrate muss bezahlt werden

Die allermeisten finanzieren Ihre Immobilie. Das heißt, Du gibst circa 15% Eigenkapital und eine Bank gibt Ihnen den Rest (85%) als Kredit. Den Kredit zahlst Du zurück. Die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen nennt man Kreditrate. Der Bank ist egal, ob Ihr Mieter Schwierigkeiten macht. Die monatliche Rate musst Du zahlen.

Egal was passiert:

Alle Kosten laufen weiter!

Leerstand: Einfluss auf Immobilienrendite

Wenn Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden, geht es vor allem um Rendite. Die Mietrendite gibt einfach gesagt an, wie viele Mieteinnahmen du im Verhältnis zur Investition (Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten, Instandhaltung) erzielst. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Je höher, desto besser.

Beispiel (einfach):

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Jahr: 3.000 Euro
• Rendite = 3%

3% wären relativ wenig, da Du für Zinsen / Tilgung und Instandhaltung (aktuell) mit circa 6% rechnen musst. Das heißt, deine Immobilie muss mindestens 6% Rendite bringen, damit die Kosten gedeckt sind“.

Sobald Du unter ~ 6% Rendite rutschen, zahlst Du drauf

Angenommen Du hast extrem knapp kalkuliert beim Immobilienkauf. So, dass Du geradeso 6% Rendite erreichen, die für Bewirtschaftung / Kreditrate (Zinsen und Tilgung) decken. Jetzt hast Du nur 2 Monate Mietausfall – schon stimmt die Rechnung nicht mehr und die Rendite sinkt auf 5%. Bei 5% muss das „fehlende“ Prozent aus eigener Tasche gezahlt werden.

• Immobilienrendite berechnen

Berechnung: Rendite Effekt 2 Monate Ausfall

Rechnen wir jetzt mit der extrem knapp kalkulierten 6%-Rendite-Immobilie. Das große Ziel in all unseren Ratgeber:

Ihr Mieter zahlt deine Immobilie = gute Rendite

Beispiel 6% Rendite bei voller Mietzahlung:

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 12
• Mieteinnahmen / Jahr: 6.000 Euro
• Rendite = 6%

Beispiel Effekt Mietausfall (2 Monate):

• Investition in Immobilie: 100.000 Euro
• Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 10
• Mieteinnahmen / Jahr: 5.000 Euro
• Rendite = 5%

Das heißt, in diesem Jahr 1.000 Euro aus eigener Tasche.

– 1.000 Euro statt „Mieter zahlt deine Immobilie“

Finanzielle Freiheit? Deshalb ist die Vorbereitung so wichtig!

Mieter sollten deshalb immer genau unter die Lupe genommen werden. Du solltest einen wirklich intensiven Check machen.

• Selbstauskunft
• Vorvermieter sprechen
• Schufa-Auskunft
• …

Mietrückstand und Rücklagen

Es muss nicht immer der vollständige Mietausfall sein. In der Praxis gibt es viele Gründe, zum Beispiel könnte Ihr Mieter eine Mietpreisanpassung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren. Das heißt, du modernisierst und passen den Mietpreis an und Ihr Mieter verweigert die Mieterhöhung.

Auch hier stehst Du vor dem Problem, dass du deine Investitionen getätigt hast und plötzlich verweigert sich der Mieter. So ein Streit kann unter Umständen lang gehen und wie in der äußersten Konsequenz, dauert es 6 – 12 Monate, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist.

Damit Du sorgenfrei in deine erste Immobilie gehen kannst, denk daran:

Rücklagen bilden!

Was heißt das?

Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Schütze dich im Idealfall finanziell vor zwei Möglichkeiten:

1. Rücklage für Instandhaltung
2. Rücklage für Mietausfälle
3. Rücklage für alle Eventualitäten

Rücklagen müssen nicht gebildet werden. Sie schützen dich aber vor Kosten, die du eventuell nicht spontan decken kannst. Denn wie Du gelernt haben, egal ob Mietrückstand, Mietausfall oder Leerstand:

All deine Kosten laufen weiter

Rücklage für Instandhaltung

Ein Kostenfaktor, der immer auf dich zukommt ist Instandhaltung. Natürlich mehr oder weniger, je nach Baujahr und Zustand der Immobilie. Im Allgemeinen berechnest Du aber schon in der ersten Renditeberechnung 2% Rücklagen für die Instandhaltung.

Teil der Renditeberechnung, 2% Instandhaltungsrücklage:

2% Rücklage für Instandhaltung

Immobilie für 100.000 Euro (Investition) = 2.000 Euro Rücklage / Jahr

Rücklage für Mietausfälle

Zusätzlich empfiehlt sich eine 6% Mietrücklage, für eventuelle Mietausfälle:

+ 6% Rücklage für Mietausfälle

Immobilie für 100.000 Euro = 6.000 Euro Rücklage

6% entspräche auch einer Rendite von 6% = 1 Jahreskaltmiete.

Rücklage: Extra, für alle Eventualitäten

Insbesondere bei der ersten Immobilie, ohne großes, eigenes Vermögen (im Regelfall), solltest Du über eine zusätzliche Rücklage nachdenken. Warum? Damit Ihnen nie Geld ausgeht und eine Rate an Bank ausfällt.

Idealerweise für die erste Immobilie, kein Muss, aber Sicherheit:

+ 10% Extra-Rücklage

Immobilie für 100.000 Euro = 10.000 Euro Rücklage

Anschlussfinanzierung: Risiken und Zinsänderung

Leerstand hat nicht nur negative Effekte auf die Rendite. Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung mit fester Laufzeit. Nach Ende der Laufzeit werden die Konditionen neu verhandelt, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Hier kommen wieder die 2 zentralen Aspekte ins Spiel:

• Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
• Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung

Kreditvergabe: Faktoren

Auch bei Anschlussfinanzierungen verfolgt die Bank einen klaren Weg. Sagen wir, bei der ersten Immobilienfinanzierung hast Du die Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben. Nach 10 Jahren bleibt, bei 25 üblicher Tilgung, eine Restschuld circa 76%. Diese muss jetzt noch finanziert werden.

Für die Anschlussfinanzierung gehst Du erneut zu deiner Bank oder zu einer anderen. Sollten dir bessere Konditionen angeboten werden, lohnt sich das Einholen von alternativen Angeboten für die Anschlussfinanzierung. Bank A, B, aber auch C wirft erneut einen fokussierten Blick auf deine Immobilie und auf Sie:

• Immobilie
• Bonität

Strukturelle Veränderung: Geringere Immobilienbewertung

Faktor 1: Strukturelle Veränderung – Denn, für die Anschlussfinanzierung wird alle neu bewertet. Sagen wir nach 10 Jahren läuft deine Zinsbindung aus und die Bank sagt, die Immobilie ist jetzt 20% weniger wert, zum Beispiel weil im letzten Jahrzehnt viele Menschen aus der Region gezogen sind, die Grundstückspreise sinken und so weiter.

Banken wollen Sicherheit, wenn die Immobilie dann weniger wert ist, hätten die Bank im Worst-Case (Kreditrate bleibt aus, Zwangsverkauf / -versteigerung), Geld verloren. Also steigt der Zins.

Zinsänderung: Zinsentwicklung in 10, 15, 20 Jahren

Faktor 2: Zinsänderung – Die Zinsen sind derzeit so günstig wie nie. Wie die Zinsen in 10, 15 und auch 20 Jahren stehen, kann man nicht seriös prognostizieren. Ein Rückblick zeigt aber, bis 1990 lagen die Zinsen hierzulande noch über 8% Zinsen, bis 2000 bei 4-6%, aktuell sind wir bei nur 1-2% Zinsen für Immobiliendarlehen. Sollten die Zinsen sinken, ist es für deine Anschlussfinanzierung super. Steigen die Zinsen allerdings, ist es schlecht, denn dann zahlst Du mehr und die Renditeberechnung geht nicht mehr auf.

Was tun? Tipps für gute Rendite

Zuallererst: Augen auf beim Immobilienkauf!

Kauf dir keine Probleme ein!

Kauf dir keine Probleme ein, lern hier mit uns Schritt für Schritt, wie Du deine erste Immobilie kaufen, von der Vorbereitung, über die Akquise (das Finden von profitablen Immobilien), bis zum Kaufvertrag. Spätestens, wenn Du unseren Ratgeber erste Immobilie kaufen durchgelesen haben, weißt du, wie wichtig es ist, in der Immobilien Akquise profitable Immobilien zu finden.

Lies hier auch noch einmal:

• Standortwahl: A-, B- und C-Lage kaufen?
• Immobilienart: Häuser oder Wohnungen?

3 Tipps: Niedrige Zinsen

Du weißt jetzt, es ist sehr ungünstig, wenn die Immobilie plötzlich Geld kostet, statt Geld einzubringen. Was tun? Hier 3 einfach nachvollziehbare Tipps:

Tipp 1: Günstig einkaufen – Es klingt einfach, doch „im Einkauf liegt der Gewinn“. Eine kaufmännische Weisheit, die auch beim Kauf von Immobilien stimmt. Günstig kaufen heißt, eine Immobilie finden, die unter Marktwert verkauft wird, bzw. die Du als Käufer, unter Marktwert kaufen. Mehr zum Thema haben wir hier: Immobilie kaufen.

Tipp 2: Zinsbindung – Wenn du deine Zinsen für 10 Jahre festlegen, musst du dich in 10 Jahren um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Je länger die Zinsbindung, desto länger musst Du dir um keine Gedanken um Zinsänderungen machen. Um die derzeit niedrigen Zinsen zu halten, kannst Du eine längere Zinsbindung vereinbaren, beispielsweise 15 Jahre oder 20 Jahre. Im Zweifelsfall bis zum Ende des Darlehens.

Tipp 3: Höhere Tilgung – Sollten die Zinsen einmal explodieren und viele Renditeberechnungen zunichtemachen, sind höhere Tilgungsraten eine Option, um die Zinsen zu senken. Zinsen berechnen sich immer anhand der Schuld, bzw. ab der ersten Zahlung, anhand der Restschuld. Je geringer die Restschuld, desto geringer die Zinsen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen lohnt es sich aber, Immobilien über lange Zeit zu finanzieren, denn die Inflation sorgt dafür, dass deine Kreditrate immer „kleiner“ wird, gemessen an der Kaufkraft.

Ebenso kannst Du direkt zu Beginn mit mehr Eigenkapital in die Finanzierung gehen. So ist die Kreditsumme kleiner, damit auch die Tilgung. Heißt: Der Kredit ist schneller zurückbezahlt und langfristige Zinsänderungen wirken sich nicht mehr auf deine Finanzierung aus.

Fassen wir die 3 Tipps noch einmal zusammen:

1. Kaufpreis – Günstig einkaufen (unter Marktwert)
2. Zinsbindung – Längere Zinsbindungen vereinbaren (15 Jahre, 20 Jahre)
3. Tilgungsrate – Mehr Tilgen oder Anfangs schon mit höherem Eigenkapital

Hier noch 2 praktische Tipps um „problemlose“ Immobilien zu finden:

2 Tipps: Immobilien-Besichtigung

Hier noch 2 praktische Tipps für deine Immobiliensuche.

Tipp 1: Achte auf die Hausverwaltung – Macht die Hausverwaltung aus deiner Perspektive einen guten Job? Oder anders gesagt, hast Du das Gefühl, die Hausverwaltung weiß, was sie tut?

Tipp 2: Eigennutzer im Haus – Wenn Du Immobilien besichtigst, achten Sie auch darauf, dass ein paar Eigennutzer im Haus wohnen. Du passt eher darauf auf, dass die Immobilie „gepflegt“ bleibt, was den Zustand, aber auch die Mieter betrifft.

Kurz zusammengefasst, achtest Du auf:

1. Hausverwaltung und Vertrauen
2. Eigennutzer im Haus

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

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Mit Immobilien Geld verdienen

Als Inflationsschutz werden Kapitalanlage aktuell immer beliebter. Inflation mindert die Kaufkraft deines Geldes im Laufe der Zeit. Durch die steigende Inflation wird dein Geld also im Grunde entwertet. Das zeigt die Inflationsrate in Deutschland.

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

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Immobilien steigen mit der Zeit im Wert, und können daher nicht nur den Wert deines Geldes sichern, sondern auch als Vermögensaufbau dienen.

Finanzielle Freiheit mit Immobilien erreichen

Kapitalanlagen sind für immer mehr Menschen der Weg in die finanzielle Freiheit und in eine sichere Rente. Wer mit Immobilien Geld machen möchte, kauft Immobilien in guter Lage, mit einer profitablen Rendite, mithilfe einer Finanzierung bei der Bank, vermietet die Immobilie anschließend und zahlt die monatlichen Raten dann durch die Mieten ab. Auf lange Sicht macht der Kapitalanleger so monatlich zusätzlichen Gewinn, der auf sein Konto kommt.

Das ist natürlich nicht alles, was du als Immobilieninvestor wissen solltest. Um das Risiko von Verlusten zu minimieren, benötigst du möglichst viel Know-how. Eine gute Nachricht! Du musst nicht von null anfangen oder tausende Bücher durchforsten. Es gibt bereits viele erfahrene Kapitalanleger, die mit Immobilien erfolgreich ihr Geld verdienen. Deswegen gibt es in diesem Beitrag jetzt für dich 5 Tipps von echten Experten zum Thema.

5 Tipps von echten Profis

Wenn du über gute Kapitalanlagen zur Vermögenssteigerung nachdenkst, ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage genau der richtige Weg für sich. Immobilien sind eine bewährte Art, sein Vermögen zu optimieren und finanzielle Freiheit zu erlangen. Du bist ein totaler Neuling in dem Business? Kein Problem. Es gibt bereits Hunderte an Erfolgsgeschichten von Experten, die mit Immobilien Geld verdienen. Wir tragen das Wissen für dich in einem Artikel zusammen. Hier sind 5 Tipps von echten Profis!

Geheimtipp: Die Lage ist der Schlüssel zum Erfolg

Der erste Tipp verspricht, das große Geheimnis hinter dem Immobilienerfolg zu sein. Die Lage einer Immobilie ist von entscheidender Bedeutung für den Erfolg deiner Kapitalanlage. Immobilienexperten empfehlen, in erstklassige oder aufstrebende Stadtviertel zu investieren, da sie oft die besten Mieteinnahmen und die beste Wertentwicklung bieten. A-Lagen sind erstklassige Standorte in der Nähe von wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten. B-Lagen bieten eine goldene Mitte, während C-Lagen eine preiswerte, aber riskantere Option darstellen. Es gilt, die passende Strategie für die eigenen Zukunftspläne zu wählen. Deine Wahl sollte also von deinen Anlagezielen und deiner Risikobereitschaft abhängen.

Das solltest du dir zu den verschiedenen Lage Strategien merken:

• A-Lage – Preis aufwendig & profitabel
• B-Lage – die gute Mitte
• C-Lage – preiswert & riskant

Eine sorgfältige Renditeberechnung schütz vor Verlusten

Die Rendite ist ein entscheidender Faktor bei der Beurteilung einer Kapitalanlage. Das Stichwort hier ist: Rendite-Formel. Experten empfehlen, eine Bruttorendite und eine Nettorendite zu berechnen. Die Bruttorendite betrachtet die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Betriebskosten, Steuern und Finanzierungskosten. Es wird empfohlen sicherzustellen, dass die Rendite deinen finanziellen Zielen entspricht, bevor du investierst.

Die Bruttorendite hilft bei ersten Entscheidungen für oder gegen eine Investition in eine Immobilie. Bevor du endgültige Schlüsse ziehst, sollte aber auch die Nettorendite berechnet werden. Ansonsten können spätere Verluste nicht ausgeschlossen werden.

Wichtig zu wissen ist:

Die Nettorendite ist sicherer als die Bruttorendite Rechnung.

Wie hoch die Rendite aktuell sein muss, verraten wir in dem Leitfaden für Immobilieninvestments: Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger.

Eine Finanzierung klug und reichlich überlegt angehen

Die richtige Finanzierung ist entscheidend. Es ist ratsam, mindestens 20 % Eigenkapital zu verwenden, um die Hypothekenzinsen und das Risiko zu minimieren. Stelle sicher, dass du deine Bonität überprüft hast und die monatlichen Raten problemlos bezahlen kannst. Die Wahl der richtigen Finanzierungsoption kann langfristig einen erheblichen Unterschied in deinem Immobilieninvestment machen. In der Regel wird ein Annuitätendarlehen als Kredit abgeschlossen.

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Wer kurzfristig denkt, gibt am Ende weit mehr aus

Immobilieninvestitionen sollten mit einer langfristigen Perspektive betrachtet werden. Experten empfehlen, nicht in Immobilien zu investieren, wenn du kurzfristige Gewinne erwartest. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt im Laufe der Zeit, was langfristige Vorteile bietet. Plane für langfristigen Erfolg und bleibe geduldig.

Professionelle Unterstützung hebt dich aufs nächste Level

Es kann ratsam sein, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Immobilienmakler, Finanzberater und Steuerexperten können wertvolle Ratschläge und Unterstützung bieten. Ein erfahrener Immobilienexperte kann dir bei der Auswahl der richtigen Immobilie und der Verwaltung deiner Kapitalanlage helfen. Unser Tipp: Viele Immobilienberater bieten ein kostenloses Erstgespräch an, bei denen du all deine Fragen zum Thema Immobilien Investment loswerden kannst.

Die wichtigsten Aussagen der Profis zusammengefasst

Immobilieninvestitionen erfordern Forschung, Planung und eine klare Strategie. Wenn du diese Tipps von Experten berücksichtigst, kannst du deine Erfolgschancen erhöhen und dein Portfolio als Immobilieninvestor aufbauen. Rekapitulieren wir noch einmal, worauf es wirklich ankommt.

Investieren in Immobilien kann eine kluge Kapitalanlage sein, wenn du auf die richtigen Faktoren achtest. Die Wahl der Lage, die Renditeziele und die richtige Finanzierung sind entscheidend für deinen Erfolg. Denk daran, dass Immobilieninvestments Geduld erfordern und am besten langfristig angelegt sind. Wenn du diese Punkte beachtest, kann die Immobilie als Kapitalanlage eine lukrative Investition sein, die dir langfristige finanzielle Stabilität bietet.

Jetzt richtig mit Immobilien durchstarten mit dem Leitfaden für Anfänger – ein Beitrag alles Wichtige gelernt!

Leitfaden für Beginner

Dein Entschluss steht, du möchtest in Immobilien investieren – Das ist eine großartige Idee! Immobilien können eine stabile und rentable Form der Kapitalanlage sein. Wenn Rendite und positiver Cashflow noch Fremdwörter für dich sind, dann bist du hier genau richtig. Wir lüften das Mysterium um die Geldmaschine des Immobilienbesitzes. In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Kapitalanlage. Lage, Rendite, Finanzierung: Worauf kommt es wirklich an?

• Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger

5 Fehler! Worauf achten bei einer Kapitalanlage?

Dein Ziel ist die finanzielle Freiheit? Mit Immobilien kann jeder Vermögen aufbauen. Kapitalanlagen ermöglichen es dir, langfristig Geld aufzubauen. Durch Investitionen kannst du deine Immobilien für dich arbeiten lassen und im Laufe der Zeit von Zinsen, Dividenden und Kursgewinnen profitieren. Ganz ohne Wissen ist die Investition in Immobilien allerdings zu riskant. Das Rad neu erfinden musst du nicht. Jeder Immobilienprofi hat bereits Fehler gemacht, von denen du profitieren kannst. Halte dich an diese Checkliste, vermeide die 5 Fehler und minimiere dein Risiko zu Scheitern. Let’s go!

Risiko-Checkliste: Was du vermeiden solltest

Halte dich an diese Punkte und deiner erfolgreichen Investition steht nichts im Wege:

1. Investiere nicht in Immobilien mit zu niedriger Rendite
2. Finanzierung langfristig statt kurzfristig gestalten
3. Genug Eigenkapital einbringen
4. Finanzierungen verglichen
5. Nettorendite nicht nur Bruttorendite ausrechnen

Was die 5 größten Fehler sind, die man bei einer Kapitalanlage machen kann, erfährst du jetzt.

• Leitfaden für Beginner

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien haben historisch gesehen tendenziell an Wert gewonnen, was sie zu einer langfristig stabilen Anlageoption macht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2022 bei etwa 162,9 Punkten lag. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 62,9 Prozent zugenommen. (Statista, 2023)

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt oft im Laufe der Zeit. Immobilien sind damit eine beliebte Wahl, weil sie langfristige Vorteile bieten. Sie können regelmäßige Mieteinnahmen generieren und im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Immobilieninvestitionen bieten außerdem Steuervorteile und eine gewisse Sicherheit gegen Inflation.

Immobilie als Kapitalanlage: die Basics im Blick

Darauf kommt es wirklich an, wenn du in eine Kapitalanlage investieren möchtest.

• Die passende Lage (A-, B-, C-Lage)
• Rendite von min. 9 % und positiver Cashflow (Gewinn über die Kostendeckung hinaus)
• langfristige Finanzierung mit 20 % Eigenkapital & Kreditabzahlung durch Mieteinnahmen

In diesem Beitrag lernst du das Wichtigste zur Kapitalanlage und bekommst hilfreiche Tipps an die Hand, sodass du sofort entscheiden kannst – investieren ja oder nein?

• Wohnung als Kapitalanlage
• Haus als Kapitalanlage
• Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage
• Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Lesetipp! Immobilien mit guter Rendite finden & kaufmännische Prüfung.

Wohnungen sind oft einfach zu vermieten und ziehen Mieter an, die langfristig bleiben wollen. Einzelne Familienhäuser sind auch eine beliebte Wahl und können höhere Mieteinnahmen bringen. Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen und Industriegebäude. Sie bieten oft höhere Renditen, erfordern jedoch mehr Management. Mehrfamilienhäuser können eine gute Wahl sein, wenn du mehrere Mieteinnahmequellen wünschst.

Üblicherweise starten Anfänger im Immobilienbereich gerne mit einer Eigentumswohnung. Egal, ob Haus oder Wohnung, die Lage ist entscheidend!

A-, B- & C-Lage: die Bedeutung des Standorts

Tipp: Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Was bedeuten A-, B- und C-Lage einer Immobilie und warum ist es so wichtig für deine Kapitalanlage?

Die Begriffe A-Lage, B-Lage und C-Lage sind gängige Bezeichnungen in der Immobilienwelt, um die Qualität und die Lage einer Immobilie zu bewerten. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg deiner Kapitalanlage, da sie maßgeblich die Mietrendite, die Wertentwicklung und das Risiko beeinflusst.

A-Lage: hoher Kaufpreis & niedrigere Einnahmen

A-Lagen sind erstklassige Standorte. Sie befinden sich in den besten und begehrtesten Stadtvierteln oder in unmittelbarer Nähe zu wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Stadtzentren, Einkaufszentren, Schulen und Verkehrsanbindungen.

Immobilien in A-Lagen sind in der Regel teurer, aber sie bieten oft die höchsten Mieteinnahmen und die beste Wertentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum in A-Lagen ist hoch, und diese Lagen sind weniger anfällig für Wirtschaftsschwankungen. Mit einer A-Lage fährst du eine langfristige, gewinnbringende Strategie. Wer kurzfristig auf hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, greift dann eher zu einer B- oder C-Lage.

B-Lage: die goldene Mitte

B-Lagen sind in guten, aber nicht erstklassigen Gegenden. Sie liegen möglicherweise etwas weiter von den wichtigsten städtischen Zentren entfernt, bieten jedoch immer noch eine solide Anbindung und gute Lebensqualität. Immobilien in B-Lagen sind oft erschwinglicher als in A-Lagen, und die Mieteinnahmen sind solide. Die Wertentwicklung kann immer noch attraktiv sein, wenn die Gegend an Attraktivität gewinnt.

C-Lage: niedriger Kaufpreis & hohe Einnahmen

C-Lagen sind in weniger begehrten Gegenden, die normalerweise weiter von Stadtzentren und wichtigen Einrichtungen entfernt sind. Diese Lagen können manchmal sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen gegenüberstehen. Immobilien in C-Lagen sind in der Regel preiswert, aber die Mieteinnahmen sind niedriger. Die Wertentwicklung kann begrenzt sein, und diese Lagen sind anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen. Das Risiko bei C-Lagen ist höher, allerdings kann man mit C-Lagen kurzfristig Geld machen.

Die Bedeutung dieser Lagen für deine Kapitalanlage liegt darin, dass sie deine Rendite und dein Risiko beeinflussen

Wichtig dabei ist es, die Mieteinnahmen, Wertentwicklung und das Risiko zu bedenken.

Mieteinnahmen

Immobilien in A-Lagen generieren oft höhere Mieteinnahmen, was deine laufende Rendite steigern kann.

Wertentwicklung

A-Lagen haben oft das Potenzial für eine stärkere Wertsteigerung über die Zeit.

Risiko

Immobilien in C-Lagen können höheren Risiken ausgesetzt sein, wie etwa Leerstand oder schlechte Mieter. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

A-, B- oder C-Immobilie?

Es ist wichtig, deine Anlageziele und deine Risikobereitschaft zu berücksichtigen, wenn du eine Immobilie kaufst. Wenn du nach stabilen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung suchst, könnte eine B-Lage die beste Wahl sein. Wenn du höhere Renditen erzielen möchtest und bereit bist, ein höheres Risiko einzugehen, könntest du in Erwägung ziehen, in A-Lagen zu investieren. In jedem Fall ist es entscheidend, den Immobilienmarkt und die spezifische Lage gründlich zu recherchieren, bevor du investierst. (Quelle: Lukinski.de)

Tipps zu weitere Überlegungen zur Immobilienauswahl findest du in den folgenden Beiträgen:

• Vermietet oder Unvermietet kaufen?
• Wohnfläche für Eigennutzer und Kapitalanleger
• Baujahr und Zustand von Immobilien
• Bestand oder Neubau?

Die Rendite entscheidet: investieren ja oder nein?

Nachdem du die Entscheidung über die passende Immobilienlage getroffen hast, musst du dir die zwei wichtigsten Fragen beim Kauf einer Kapitalanlage stellen, um die Investition in eine Immobilie zu bewerten. Diese Fragen sind:

• Wie viel brauche ich?
• Wie viel bringt mir die Immobilie?

So bewertest du eine Kapitalanlage, los geht es!

Wie viel brauche ich?

Im Grunde ist diese Frage ganz einfach in gängigen Zahlen zu beantworten.

Du brauchst min. 9 % Tilgung, um die Kosten der Investition zu decken.

Diese bestehen aus 2 % Tilgung/ Kaufpreis, 2 % Instandhaltung der Immobilie und den aktuellen Zinsen. Die Zinsen liegen derzeit (stand 2023) bei 5 %. So kommt man also in der heutigen Immobilienlage auf 9 % Rendite, die die Immobilie bringen muss.

Tipp! Minimale Mietrendite

Wie viel bringt mir die Immobilie?

Jetzt hast du allerdings noch keinen Gewinn gemacht. Wenn die Rendite über 9 % liegt, bist du im Gewinnbereich gelandet. Das nennt man dann positiver Cashflow, den du deckst mit der Investition nicht nur alle verbundenen Kosten, sondern erzielst zusätzlich monatlich positives Einkommen. Um genau zu wissen, wie viel die Kapitalanlage dir bringen kann, berechnet man die Bruttorendite. Hierfür ist es wichtig, den Kaufpreis der Immobilie und die zu erwartenden Mieteinnahmen zu kennen. Dafür solltest du ähnliche Objekte und deren Mieten aus der Umgebung mit deiner Immobilie vergleichen. Wie man die Bruttorendite berechnet, zeigt dir das folgende Beispiel.

Bruttorendite berechnen: Beispiel

Die Bruttorendite einer Kapitalanlage berechnet sich einfach durch:

Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) * 100

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Wert der Immobilie in Prozent. Sie ist eine erste Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität.

Hier ein einfaches Beispiel, damit du die Rechnung verstehst:

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 180.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen aus dieser Immobilie betragen 16.500 Euro. Dann würde die Rechnung so aussehen:

Bruttorendite = (16,500 / 180,000) * 100 = 9,17 %

In diesem Beispiel beträgt die Bruttorendite 9,17 %. Das bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 9,17 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, bevor irgendwelche Kosten berücksichtigt werden.

Bruttorendite & Nettorendite

Die Bruttorendite bietet lediglich eine grundlegende Kennzahl, die dir einen groben Überblick über die Rentabilität einer Kapitalanlage gibt. Für schnelle Entscheidungen ist diese Rechnung ein Hilfsmittel. Genauer ist allerdings die Nettorendite. Warum die Nettorendite wichtiger ist: Die Nettorendite ist eine umfassendere und präzisere Kennzahl, da sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Sie bezieht Kosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten mit ein. Daher bietet die Nettorendite eine realistischere Vorstellung von der tatsächlichen Rendite deiner Kapitalanlage.

Nettorendite berechnen: Beispiel

Wie schon gelernt berücksichtigt die Nettorendite einer Kapitalanlage alle Einnahmen und Ausgaben, einschließlich Betriebskosten, Steuern und Finanzierungskosten. Hier ist ein einfaches Beispiel zur Berechnung der Nettorendite:

Angenommen, du kaufst eine Mietwohnung für 200.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 15.000 Euro. Die jährlichen Betriebskosten (wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung) belaufen sich auf 3.000 Euro. Jährliche Steuern auf die Mieteinnahmen betragen 2.000 Euro, und du zahlst jährlich 5.000 Euro an Zinsen für deine Hypothek.

Die Nettorendite berechnet sich dann wie folgt:

Nettorendite = ((Jährliche Mieteinnahmen – Jährliche Betriebskosten – Jährliche Steuern – Jährliche Zinsen) / Kaufpreis der Immobilie) * 100

Nettorendite = ((15,000 – 3,000 – 2,000 – 5,000) / 200,000) * 100

Nettorendite = (5,000 / 200,000) * 100

Nettorendite = 2,5 %

In diesem Beispiel beträgt die Nettorendite 2,5 %. Dies bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 2,5 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden. Die Nettorendite gibt also eine genauere Vorstellung von der tatsächlichen Rentabilität deiner Investition im Vergleich zur Bruttorendite, die nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis berücksichtigt. (Quelle: Immobilien-erfahrung.de)

Auch eine wichtige Information in dem Zusammenhang mit dem Kauf einer Kapitalanlage ist die Spekulationssteuer: Wann muss ich Steuern auf meine Gewinne zahlen?

Spekulationssteuer: Eigennutz & Vermietung

Eine wichtige Information für dich: Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalanlagen wie Aktien oder Immobilien, wenn diese innerhalb einer bestimmten Haltefrist verkauft werden. In einfach erklärt: Du zahlst diese Steuer, wenn du mit einer Kapitalanlage Gewinne erzielst. Bei Eigennutz ist diese nach drei Jahren fällig. Bei Vermietung nach 10 Jahren.

Bei Eigennutz bei 3 Jahren

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei. Für volle Steuerfreiheit musst du die Immobilie mindestens 2 Jahre selbst bewohnt und darfst sie in den letzten 10 Jahren nicht bereits steuerfrei verkauft haben.

Bei Vermietung bei 10 Jahren

Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien unterliegen der Spekulationssteuer. Die Haltedauer beeinflusst die Steuerlast. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf kann Steuern fällig sein. Höhe der Steuer hängt von den erzielten Gewinnen und den individuellen Steuersätzen ab. (Quelle: Haufe.de)

Zuletzt ist die Finanzierung deiner Kapitalanlage der dritte wesentliche Faktor für den Erfolg deiner Investition. Was Sie hier wissen müssen, jetzt!

Finanzierung deiner Investition

Die meisten von uns können keine Immobilie in bar kaufen. Du wirst wahrscheinlich einen Hypothekenkredit benötigen. Dafür solltest du deine Bonität überprüfen und sicherstellen, dass du die monatlichen Raten bequem bezahlen kannst.

Die Bedeutung des Standorts

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Die Vermietung deiner Immobilie

Sobald du die Immobilie gekauft hast, musst du Mieter finden. Erstelle ansprechende Anzeigen, führe gründliche Hintergrundüberprüfungen durch und sorge für regelmäßige Instandhaltung.

Verwaltung und Unterhalt

Die Instandhaltung deiner Immobilie ist entscheidend, um den Wert zu erhalten. Du musst Reparaturen und Renovierungen planen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Steuerliche Überlegungen

Sprich mit einem Steuerberater, um herauszufinden, wie Immobilieninvestitionen deine Steuersituation beeinflussen. Du könntest von Abschreibungen, Steuervorteilen und anderen Regelungen profitieren. Mehr zu Steuervorteilen von Kapitalanlage Immobilien, hier:

• Steuervorteile

Am Ende entscheidend ist die Antwort auf folgende Frage:

Wie finanziert man eine Kapitalanlage am sinnvollsten?

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage mit Blick auf die Inflation ist es wichtig, langfristige Strategien in Betracht zu ziehen. Inflation verringert die Kaufkraft des Geldes im Laufe der Zeit, daher ist es entscheidend, die langfristige Werterhaltung deines Kapitals sicherzustellen. Die Verwendung deines eigenen Geldes (Eigenkapital von min. 20 % des Kaufpreises), um die Kapitalanlage zu finanzieren, ist die einfachste und risikofreiste Option. Es minimiert Fremdschulden und Zinsbelastungen.

Tipp: Mit dem Bauzinsenrechner von Dr. Klein kannst du dir schnell einen ersten Überblick über deine potenzielle Baufinanzierung verschaffen.

Jetzt kennst du die Grundlagen, um loszulegen. Denke daran, dass Immobilieninvestitionen Zeit und Engagement erfordern, aber sie können eine lohnende Möglichkeit sein, langfristigen Wohlstand aufzubauen. Viel Erfolg bei deinem Immobilienabenteuer!

Wenn du noch weiter in die Materie der Immobilieninvestition einsteigen möchtest, dann findest du hier noch mehr hilfreiche Tipps! Schöpfe aus dem Wissen der Immobilienexperten und profitiere von ihren Erfahrungen. Alle Fehler wurden bereits von jemandem gemacht. Informiere dich, und werde zu einem echten Profi im Kauf von Kapitalanlagen.

• Immobilie als Kapitalanlage

Für wen lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Als Inflationsschutz werden Kapitalanlage aktuell immer beliebter. Inflationsraten können die Kaufkraft deines Geldes im Laufe der Zeit mindern. Immobilien können als Inflationsschutz dienen, da sie tendenziell mit steigenden Preisen einhergehen. Die Mieteinnahmen und der Wert der Immobilie können so von Inflationssteigerungen profitieren.

Der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage ist bereits eine bewährte Strategie zur Vermögensbildung und zur Erzielung passiver Einkommen. Dieser Ansatz ist jedoch nicht für jeden gleichermaßen geeignet. Um zu beurteilen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage für dich lohnt, solltest du deine individuellen Ziele, finanziellen Ressourcen und Risikotoleranz berücksichtigen. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf diejenigen, für die eine Immobilieninvestition sinnvoll sein könnte.

Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investition

Wer erfolgreich in eine Kapitalanlage investieren will, sollte folgende 5 Voraussetzungen erfüllen können.

• Finanzielle Stabilität
• Klare Anlageziele
• Risikobereitschaft
• Marktverständnis
• Geduld

• Ab welchem Gehalt Haus kaufen?

Klare Ziele, profitable Investments

Du solltest wissen, warum du in eine Kapitalanlage investierst. Sind es langfristige Wertsteigerung, Einkommensgenerierung oder Diversifikation deines Portfolios? Deine Ziele beeinflussen die Wahl der Anlageklasse und Strategie.

Risikobereitschaft & Risikomanagement

Jede Kapitalanlage birgt Risiken. Du musst deine eigene Risikotoleranz kennen und sicherstellen, dass deine Investitionen zu deinem Risikoprofil passen. Immobilien in C-Lagen sind meist mit höherem Risiko verbunden. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

Mehr Informationen zu den verschiedenen Immobilien Lagen, und in welche Kapitalanlagen Sie investieren sollten oder eben nicht, gibt es in unserem Leitfaden für Kapitalanleger:

• Immobilie als Kapitalanlage für Anfänger

Marktverständnis ist das A & O

Du solltest die spezifische Anlageklasse verstehen, in die du investieren möchtest, sei es Aktien, Anleihen, Immobilien oder andere Vermögenswerte. Marktkenntnisse sind entscheidend, um kluge Entscheidungen zu treffen. Wie man mit Immobilien bzw. Kapitalanlagen Vermögen aufbaut, ist bisher noch ein Mysterium für dich? Dann hol dir hier schnell die wichtigsten Grundlagen, um direkt mit der Investition in deine erste Kapitalanlage zu starten:

• Leitfaden für Kapitalanleger

Geduld wird ansehnlich belohnt

Geduld ist nicht nur eine Tugend, sondern bringt dir auch das große Geld. Warum? In einem Wort: Immobilienwertsteigerung. Kapitalanlagen erfordern oft eine langfristige Sichtweise. Geduld ist notwendig, um Wertsteigerungen und Renditen über die Zeit zu erzielen. Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich am besten für Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont. Der Wert von Immobilien steigt in der Regel im Laufe der Zeit, und die Mieteinnahmen können zu einem stabilen Einkommen führen. Wenn du bereit bist, dein Geld für Jahre oder sogar Jahrzehnte anzulegen, kann eine Immobilie eine gute Wahl sein.

Tipp! Diversifikation: Immobilieninvestitionen bieten eine Möglichkeit zur Diversifikation des Portfolios. Wenn du bereits in Aktien und Anleihen investierst, kann das Hinzufügen von Immobilien eine Risikostreuung bieten, da sich Immobilienmärkte oft unabhängig von anderen Anlageklassen entwickeln.

Keine Anlageberatung: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Immobilien-Investments sind mit erheblichen Risiken verbunden. Bitte konsultiere vor jeder Investitionsentscheidung einen unabhängigen Finanzberater und spezialisierten Steuerberater.

Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Im Gegensatz zur selbstgenutzten Immobilie wird eine Kapitalanlage-Immobilie vermietet. Ziel ist es, durch Mieteinnahmen einen regelmäßigen Cashflow zu erzielen und langfristig von der Wertsteigerung zu profitieren. Die Immobilie soll sich im besten Fall durch die Mieteinnahmen selbst finanzieren — und nach einigen Jahren Gewinne abwerfen.

• Einnahmen durch Mietrendite (laufender Cashflow)
• Wertsteigerung über Zeit (unrealisierter Gewinn)
• Inflationsschutz durch Sachwert
• Steuerliche Vorteile (Abschreibungen, Werbungskosten)

Wie starte ich? Schritt für Schritt für Einsteiger

1. Finanzcheck: Eigenkapital berechnen (mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten ca. 10–15 %).
2. Marktrecherche: Lage, Mietspiegel, Leerstandsquote in der Zielregion analysieren.
3. Renditeziel definieren: Mindest-Bruttomietrendite von 4–6 % anstreben.
4. Finanzierung prüfen: Angebote von mindestens 3 Banken vergleichen, Zinsbindung und Tilgungsrate optimieren.
5. Due Diligence: Gebäudezustand, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis prüfen.
6. Kaufvertrag: Notar beauftragen, alle Punkte prüfen.
7. Mieter suchen: Bonitätsprüfung, Selbstauskunft, Schufa — niemals leichtfertig vermieten.

Beste Anlageimmobilien: Typen im Überblick

Renditepotenzial und Risiken realistisch einschätzen

Formel für die Bruttomietrendite:

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

Beispiel: Jahresmiete 9.600 Euro ÷ Kaufpreis 200.000 Euro × 100 = 4,8 % Bruttomietrendite. Nach Abzug von Verwaltung, Reparaturen und Leerstand ergibt sich die Nettomietrendite — die häufig 1–2 Prozentpunkte niedriger liegt.

Reale Risikofaktoren:

• Mietausfall durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter
• Unerwartete Reparaturen (Dach, Heizung, Elektrik)
• Wertverlust durch schlechte Lage oder demografischen Wandel
• Steigende Zinsen, die die Refinanzierung verteuern
• Änderungen im Mietrecht (Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen)

Steuerliche Aspekte für Vermieter in Deutschland

• Abschreibung (AfA): 2 % des Gebäudewertes jährlich absetzbar (Neubauten bis 2022: 3 %). Das reduziert die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich.
• Werbungskosten: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zum Objekt — alles absetzbar.
• Spekulationssteuer: Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei.
• Kapitalertragsteuer: Gilt nicht für Mieteinnahmen — diese werden mit dem persönlichen Steuersatz (Einkommensteuer) besteuert.
• Steuerberater empfohlen: Immobilien-Steuerrecht ist komplex. Ein spezialisierter Berater amortisiert sich in der Regel im ersten Jahr.

Häufige Fehler beim Immobilieninvestment vermeiden

• Zu wenig Eigenkapital: Wer unter 20 % Eigenkapital einbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen und trägt mehr Risiko.
• Schlechte Lage kaufen: „Günstig und abgelegen“ führt oft zu dauerhaftem Leerstand.
• Zu wenig Due Diligence: Gebäudeschäden, Rechtsstreitigkeiten, Altlasten — immer alles vor Kauf prüfen.
• Cashflow nicht durchrechnen: Viele Käufer unterschätzen Nebenkosten, Verwaltung und Rücklagen.
• Emotionale Entscheidungen: Kaufe nie eine Immobilie, in der du selbst wohnen möchtest — das trübt den Blick für die Rendite.
• Klumpenrisiko: Alles in eine Immobilie stecken ist nicht diversifiziert. Mehrere kleinere Objekte oder Kombination mit Crowdinvesting erwägen.
• Keine Rücklage für Reparaturen: Mindestens 1–1,5 % des Immobilienwertes jährlich zurücklegen.
• Mietrecht ignorieren: Fehler im Mietvertrag oder bei der Betriebskostenabrechnung können teuer werden.

Für wen lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

Video: Riester, ETF oder Immobilie — was lohnt sich?

Ein Vergleich der wichtigsten Altersvorsorge- und Investment-Strategien für Deutsche:

FAQ: Häufige Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, dazu kommen Kaufnebenkosten von ca. 10–12 % (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei einem 200.000-Euro-Objekt bedeutet das 60.000–65.000 Euro Eigenkapitalbedarf.

Welche Rendite ist bei Anlageimmobilien realistisch?

Realistische Bruttomietrenditen liegen je nach Lage zwischen 3 % (teure Metropolen) und 8 % (strukturschwache Regionen mit Leerstandsrisiko). Eine gute Kapitalanlage in B-Lage bringt 4–6 % Bruttomietrendite — Nettomietrendite nach allen Kosten eher 2,5–4,5 %.

Wann muss ich Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen?

Wenn du eine Mietimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufst und dabei Gewinn erzielst, fällt Einkommensteuer auf diesen Gewinn an. Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Selbstgenutztes Wohneigentum ist grundsätzlich von der Spekulationssteuer ausgenommen.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage trotz hoher Kaufpreise?

In Metropolen wie München oder Frankfurt sind die Kaufpreise so hoch, dass Renditen unter 2 % netto kaum lohnend sind. In B- und C-Städten mit stabiler Nachfrage (mittelgroße Universitätsstädte, wirtschaftsstarke Regionen) sind noch attraktive Renditen möglich. Entscheidend ist immer das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete (Kaufpreisfaktor).

Wie finde ich einen guten Mieter?

Immer Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise (3 Monate Gehaltsabrechnungen) und Selbstauskunft verlangen. Die Miete sollte maximal ein Drittel des Nettoeinkommens des Mieters betragen. Ein persönliches Besichtigungsgespräch gibt zusätzliche Einblicke.

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