Makler Interview Köln: J. Westermann über Mieten, Kaufen und den Wohnungsmarkt in Köln

Immobilienmakler Interview Köln – Jaap Westermann verfolgt als Makler und Gründer der Firma Rheingold Immobilien in Köln vor allem den Anspruch, durch herausragenden Service zu den besten Immobilienmaklern der Stadt zu gehören. Seit 2007 führt er die Firma mit Erfolg. Vor seinem Wirken als Makler arbeitete Herr Westermann als Unternehmensberater, und hat daher viel Expertise im Bereich Marketing und Change Management. Mittlerweile ist er auch Sachverständiger für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke, was er als elementare Qualifikation eines Makler einschätzt. Als Teil des Competence Club der Immobilienprofis, und seit 2018 sogar Regionaldirektor im Bundesverband für Immobilienwirtschaft (bvfi), verfügt er über ein großes, professionelles Netzwerk und ist stets mit Kollegen im Austausch über Verbesserungsmöglichkeiten in der Dienstleistung. Rheingold Immobilien möchte sich im Servicebereich von großen Maklerunternehmen und Franchiseketten durch Expertise absetzen. Herr Westermann arbeitet nicht wie sonst oft üblich mit Handelsvertretern, sondern mit festangestellten Mitarbeitern. Mit uns hat der Immobilien Profi über den Kölner Wohnungsmarkt, Kosten, Tipps, Finanzierungsmöglichkeiten beim Immobilienkauf und über aufsteigende Viertel Köln gesprochen.

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Kölner Makler über Immobilienmarkt, Tipps & Entwicklung

Der Kölner Immobilienmakler Jaap Westermann ist seit nunmehr über 13 Jahren als Immobilienmakler in Köln und Region tätig, und daher ein absoluter Immobilienexperte. Mit dem FIV Magazine hat er über attraktive Stadtviertel, Finanzierungsmöglichkeiten und den Kölner Immobilienmarkt gesprochen. Profitiere auch du vom Know-How des Profis und lerne vieles rund um die Suche, den Kauf und die Finanzierung von Immobilien.

Bei Maklern beliebte Immobilientypen & die persönlich aufregendsten Projekte

FIV: Bevor wir auf die vielen Details der Stadt eingehen: welchen Haustyp/ Wohnungstyp vermitteln Sie als Immobilienmakler in Köln am allerliebsten? Gibt es Favoriten, beispielsweise die normale 3-Zimmer-Wohnung, das Loft oder doch eher die Luxusimmobilie am Stadtrand?

Westermann: Das Auge isst natürlich nicht nur bei den Kaufinteressenten mit, sondern auch bei uns Maklern. Je attraktiver die Immobilie und das Umfeld, desto mehr Freude hat man daran. Generell gilt: je mehr man sich vorstellen kann, dass eine Immobilie zu meiner eigenen, jetzigen, zukünftigen oder vergangenen Lebenssituation passt, desto einfacher ist es natürlich. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist es schöner, wenn diese leer sind oder werden. Dann hat man mögliche Eigenbedarfskündigungen für die Mieter nicht im Hintergrund – und zudem bessere Möglichkeiten Homestaging durchzuführen. Bei Mehrfamilienhäusern stellt sich dieses Problem nicht.

FIV: Was war die aufregendste Immobilie, die Ihnen aus den Jahren als Immobilienmakler noch in Erinnerung ist?

Westermann: Die aufregendsten sind sicher die Fälle, in denen Menschen weniger harmonisch miteinander umgehen (Erbe, Scheidung). Da sind wir froh, wenn wir als Mediator, häufig auch mit den Rechtsanwälten der beteiligten Parteien, in ruhiges Fahrwasser kommen. Bei den schönsten Immobilien fallen mir mehrere ein. Das Mehrfamilienhaus mit Entwicklungspotenzial in Deutz, die moderne Stadtwohnung am Waidmarkt, wo ein Homestaging niemals möglich gewesen wäre, weil alles so perfekt eingerichtet war, die Dachgeschossaltbaumaisonette mit Dachterrasse in Klettenberg in traumhafter Lage, eine Wohnung in der 39. Etage des Uni-Centers, wo ich 2 Stunden Fotos zur blauen Stunde und beim Sonnenuntergang gemacht habe, und viele mehr.

Das schönste Erlebnis entsteht aber vor allem durch die Gespräche mit den Verkäufern und Mietern, mit denen man den intensivsten Kontakt hat. Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit und später glückliche Gesichter bei Käufer(n) und Verkäufer(n) sorgen dann für die richtig schönen Momente. Unabhängig von der Immobilie.

„Nur wer weiß, wie eine Immobilie bewertet wird, kann auf Augenhöhe mit Finanzberatern und erfahrenen Anlegern kommunizieren. Nur wenn man weiß, was eine Bank unter normalen Umständen finanziert, weiß man auch, wieviel Eigenkapital bei Liebhaberpreisen vonnöten ist.“

Rheingold Immobilien: Webseite & Youtube

Wohin sollte man in Köln ziehen? Stadtteile für Singles, Familien und mehr

FIV: Der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Damit unsere Leser*innen direkt einen Einblick in Köln haben: Wenn jemand neu nach Köln zieht und Ihnen als Experte in Köln die Frage stellt „wohin sollte man ziehen?“, welche Stadtteile würden Sie empfehlen für:

  • Alleinstehende / Karriereorientierte?
  • Familien mit Kind(ern)?
  • Vermögende Personen (Immobilienpreise über 1 Mio.)?

Westermann: Ich halte es für schwierig, das pauschal zu beantworten. Mir Kölsche sagen ja: Jeder Jeck is anders. Manche zieht es dorthin, wo am meisten los ist, andere suchen in der Ruhe den Ausgleich. Für manche sind die Schulen im Umfeld das Wichtigste, für andere der Weg zur Arbeit, zum Flughafen oder zum Hauptbahnhof. Manche Vermögende lieben die Möglichkeit sich im Hahnwald bei Bauvorhaben recht frei entfalten zu können, andere zieht es eher Richtung Innenstadt.

Ich empfehle jedem Kaufinteressenten, sich zunächst die Frage zu stellen: Was ist mir wichtig? Bei Familien sollten dies alle Familienmitglieder tun. Neben der Lage sollten auch die Anforderungen an die Traumimmobilie aufgeschrieben werden. Die zweite Frage sollte sein: Was kann ich ausgeben? Im dritten Schritt sollte man prüfen, wo man bereit ist Kompromisse zu machen. Kann das Budget doch erhöht werden? Welche Punkte zur Ausstattung und zur Lage sind „must haves“ und welche „nice to have“? Zu den Stadtvierteln haben wir auf unserer Webseite Stadtteilbeschreibungen geschrieben. Hier erfährt man, was ein Viertel ausmacht. Zudem haben wir dort auch Informationen zu den Immobilienpreisen aus unserem jährlichen Immobilienmarktbericht aufgenommen. Da sieht man gleich, ob es passt oder Kompromisse notwendig erscheinen.

Immobilien Preise in Köln, attraktive Stadtteile: Kauf oder Miete, Stadtvergleich

FIV: Mit welchen Kosten muss man in Köln, bei Miete und noch wichtiger, beim Kauf von Wohnung oder Haus rechnen? Wie würden Sie Köln mit anderen Städten vergleichen und welche Stadtteile sind derzeit besonders attraktiv?

Westermann: Verglichen mit Berlin oder München geht es in Köln bei den Kaufpreisen sicherlich noch moderat zu. Ausländische Investoren konzentrieren sich eher auf diese Städte, teilweise mit Leerstand in den erworbenen Immobilien und mit spekulativen Erwartungen sich weiter steigender Verkaufspreise. Hamburg ragt sicherlich aufgrund der Bautätigkeiten heraus. Hier hat eine Stadt die richtigen Weichen gestellt, um Nachfrage und Angebot wieder anzugleichen. In Köln hat sich zwar schon vieles verbessert, aber es ist dennoch viel zu tun. Die heutigen Baumaßnahmen reichen nicht aus um die Nachfrage zu befriedigen.

Für den Preis kommt es immer auf die Kombination Lage, Ausstattung, Baujahr, Stand der Modernisierungen an. Beim Wohnungskauf ist zudem wichtig, wie hoch das Hausgeld ist und wie viel Rücklagen eine Hausgemeinschaft für anstehende Maßnahmen angespart hat. Grundsätzlich gilt aber: Je zentraler die Lage und besser der Zustand (Baujahr, Modernisierungen) desto teurer wird es. Besondere Attraktivität entfalten aber auch bestimmte Straßen (z. B. Alleen mit gründerzeitlichen Häusern), Parklagen oder direkte Rheinlagen.

In Köln gibt es nur wenige Lagen, die nicht nachgefragt sind. Das Preisniveau ist aber sicherlich vor allem in der kompletten Innenstadt, den Stadtteilen im Kölner Südwesten, Nippes im Norden, Dellbrück und Brück im Rechtsrheinischen besonders hoch. Daneben aber natürlich auch in anderen Stadtteilen in direkter Rheinlage oder direkt am Park. Nicht zuletzt durch Corona weiß man dies noch mehr zu schätzen. Details finden Ihre Leser in unserem jährlichen Immobilienmarktbericht.

Stadtteile mit Aufschwung: Sülz, Klettenberg, Zollstock oder Hürth?

FIV: Noch ein Blick auf diejenigen, die investieren wollen und vermieten. Als echter Köln-Insider, welche(r) Stadtteil(e) erlebt gerade einen Aufschwung und ist insbesondere für Kapitalanleger / Investoren interessant? Welche Stadtteile sind hier spannend für Vermieter und Anleger?

Westermann: Aufgrund des knappen Marktes ist es sicherlich immer da am interessantesten, wo es zwischen zwei benachbarten Stadtteilen noch zu starken Preisfällen kommt. Sucht jemand in Sülz und Klettenberg, wird dort aber nicht fündig, dann ist es nicht selten der Blick über den Tellerrand in den nächsten Stadtteil. Das sorgt für steigende Preise in Zollstock und Hürth. Gleiches gilt auch für andere Stadtteile. Als Kapitalanleger ist es vor allem relevant, was man möchte: eine Immobilie, die in einem sehr guten Zustand ist mit guten Mieten, die man solide weitervermieten kann oder eher eine Immobilie mit Entwicklungspotenzial (Mietpotenzial, Leerstand und/oder Ausbaupotenzial).

Wann lohnt sich die Beschäftigung eines Maklers? Vor- & Nachteile

FIV: Laut Statistik werden weit über 50% aller Immobilien in Köln mit Makler gekauft / verkauft. Aus Ihrer Sicht: wann sollte man privat suchen und wann sollte man einen professionellen Immobilienmakler für die Suche beauftragen? Wo sind die Vor- und Nachteile?

Westermann: Als Suchender sollte man sich hier generell nicht einschränken und einfach alle Möglichkeiten in Betracht ziehen. Suchprofile würde ich bei den Maklern anlegen, wo man vermutet, am wahrscheinlichsten zur Traumimmobilie zu kommen.

Ich wohne selber in einer Immobilie, die ich über einen Makler gekauft habe, wobei die Maklerleistung mich nicht überzeugt hat. Wenn der Gesamtpreis aus Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbsteuer) aber stimmt, so sollte man bei der Traumimmobilie zuschlagen. Zur Not mit der Faust in der Tasche. Die Professionalität eines Maklers sehen Sie anhand der Referenzen, der Arbeitsweise, dem Exposé, der Möglichkeit der virtuellen Besichtigung nach Freischaltung durch den Makler und der Vollständigkeit von den für die Banken erforderlichen Unterlagen.

Tipps für den ersten Immobilienkauf: Typische Fehler bei Erstkäufern

FIV: Wie schon vorab gesagt, der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Was sind Fehler, die Erstkäufer typischerweise machen? Im Umkehrschluss, welche Ratschläge würden Sie als Experte mitgeben, wenn sich jemand seine oder ihre erste Immobilie kauft?

Westermann: Nicht am falschen Ende sparen und da, wo es erforderlich ist, Rat einholen. Lieber ein paar Mal Geld für eine Kaufberatung ausgegeben, als einen hohen Verlust durch einen überzogenen Kaufpreis oder eklatanter Mängel, die man mangels Wissen nicht bemerkt hat, zu erleiden. Kritische Bereiche sind immer Keller und Dachgeschoss (Feuchtigkeit, Schimmel), und Ausbauten von Dachgeschoss, Wintergarten oder Keller (Genehmigung erforderlich, damit dies zur Wohnfläche wird). Bei guten Maklern sollte alles in Ordnung sein, wobei man von einem guten bekannten Markennamen nicht auf die Arbeit schließen sollte. Der Großteil der Franchiseunternehmen und Internetunternehmen arbeitet mit Freiberuflern. Entsprechend kann man Glück oder Pech haben.

Finanzierungsmöglichkeiten: Bausparvertrag – ja oder nein?

FIV: Welche Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie würden Sie in Köln – oder auch generell – am ehesten empfehlen, welche Möglichkeiten haben Erstkäufer? Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen und was sind weiter Faktoren, die eine Finanzierung / Bonität beeinflussen? Welche Tipps können Sie als Experte aus Ihrer Erfahrung mitgeben?

Westermann: Bausparvertrag nur im absoluten Ausnahmefall! Hier verdienen die Finanzdienstleister eine erhöhte Provision, sodass man dies gerne verkauft. Sprechen sie mit Ihrer Hausbank und zwei Finanzdienstleistern am besten zunächst immobilienunabhängig, was realistisch ist. Überlegen Sie im Vorfeld, wieviel Geld Sie jeden Monat benötigen. Vergessen Sie dabei nicht Zahlungen, die einmal jährlich anfallen: Urlaube, mögliche Reparaturen oder Neuanschaffungen. Eine Immobilie, die Sie an den Finanzierungsabgrund führt, ist schlichtweg die falsche für Sie.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Steuern, Kosten & Co.

FIV: Neben dem Kaufpreis gibt es natürlich auch Nebenkosten. Ein großer Faktor für Käufer in Köln sind Steuern. Mit welchen Steuern müssen Käufer in Köln rechnen, wenn Sie ein Haus am Rand der Stadt oder eine Eigentumswohnung in der Kölner Innenstadt kaufen?

Westermann: Die Grunderwerbssteuer beträgt 6,5% in NRW, dazu kommen Notariat und Eintragungskosten von 1,5-2%, ggf. Käuferprovision (üblich 0 bis 3,57% – höheres sollte man vom Kaufpreis abziehen lassen).

Am besten vergleicht man von Anfang an die Gesamtkosten der Immobilien miteinander. Wichtig sind auch die kommenden laufenden Kosten: Bei Eigentumswohnungen kann man diese Kosten sehr gut anhand der Hausgeldabrechnungen sehen. Achten sie auch darauf, wie viel an Rücklagen vorhanden ist. Je älter die Immobilie, desto eher sollte man für zukünftige Maßnahmen gerüstet sein. Sonst sollte man Sonderumlagen einplanen.

Bei Häusern ist es ratsam, eine Aufstellung über die laufenden Kosten zu erfragen (Grundsteuer, städtische Gebühren, Energieversorger). Energieausweise geben aus meiner Sicht häufig genug ein unzureichendes Bild ab.

  • Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Notariat & Eintragungskosten: 1,5 – 2%
  • Ggf. Käuferprovision: üblich 0 – 3,57%

Ansteigende Mietpreise in Köln: Ursachen laut Experten

FIV: Die Mieten und Kaufpreise in Köln sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Was ist der ausschlaggebende Faktor, der diese Entwicklung im Kölner Immobilienmarkt am stärksten treibt? Würden Sie derzeit eine Investition in Eigentum empfehlen oder warten?

Westermann: Die ausschlaggebenden Faktoren für die Entwicklung sind niedrige Zinsen – diese werden wohl aufgrund der hohen staatlichen Ausgaben absehbar niedrig bleiben -, zu geringe Bautätigkeit, wenig verfügbare freie Flächen und die hohe Attraktivität der Städte. Letzteres gilt nicht nur für junge Menschen, sondern zunehmend auch für Rentner, die in einem Umfeld leben wollen, wo die ärztliche Versorgung gut gesichert ist.

Spannend ist, was die Zeit uns noch an Entwicklungen bringt. Zieht es dadurch mehr Familien aufs Land? Vor allem wenn Homeoffice häufiger erlaubt wird? Gibt es zukünftig mehr Notverkäufe? Wenn ja, wie viele? Noch hat der Markt einen großen Nachholbedarf. Steigt aber das Angebot, wird nicht mehr alles so leicht verkauft, wie dies heute der Fall ist. Zudem merkt man bereits heute, dass nicht mehr alles finanziert wird. Utopische Preisvorstellungen scheitern spätestens an der Finanzierung.

Jaap Westermann selbst über sein Unternehmen:

„Wir sehen unseren Weg als spannende Reise mit immer neuen technischen Herausforderungen, aber auch Möglichkeiten. Im Mittelpunkt stehen bei uns aber immer unsere Mandanten. Sie werden bei uns freundlich, respektvoll und persönlich behandelt, so wie ich mir selber eine gute Dienstleistung vorstelle.“

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