Was ist ein Immobilienkredit? Grundlagen einfach erklärt

Ein Immobilienkredit (auch: Baufinanzierung, Hypothekendarlehen) ist ein zweckgebundenes Darlehen, das speziell für den Kauf oder Bau einer Immobilie vergeben wird. Im Gegensatz zu Konsumentenkrediten ist er durch die Immobilie selbst abgesichert — die Bank erhält ins Grundbuch eingetragen ein Grundpfandrecht.

Wie funktioniert das konkret?

• Sie leihen sich von einer Bank oder einem Kreditinstitut einen bestimmten Betrag
• Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten (Zins + Tilgung)
• Die Laufzeit beträgt typischerweise 15–30 Jahre
• Die Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld im Grundbuch)

Warum sind Immobilienkredite günstiger als andere Kredite?
Weil die Bank bei Zahlungsausfall die Immobilie verwerten kann, trägt sie ein geringeres Risiko. Das spiegelt sich in niedrigeren Zinssätzen wider als bei ungesicherten Verbraucherkrediten.

Wichtiger Hinweis: Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung. Planen Sie immer mit einem monatlichen Puffer und kalkulieren Sie für höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung. Keine Immobilie kaufen, wenn die monatliche Rate mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens beträgt.

Schritt-für-Schritt: Immobilienkredit beantragen

1. Budget und maximale Rate festlegen: Monatliches Nettoeinkommen minus alle laufenden Ausgaben = maximaler Spielraum für die Kreditrate. Als Faustregel: max. 30–35 % des Nettoeinkommens.
2. Eigenkapital ermitteln: Ersparnisse, Wertpapiere, Schenkungen. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten empfohlen.
3. Maximalen Kaufpreis berechnen: Eigenkapital + maximales Darlehensvolumen (abhängig von Rate, Laufzeit und Zinssatz) ergibt den Budgetrahmen.
4. Mehrere Angebote einholen: Direktbanken, Filialbanken, Vermittler und unabhängige Berater vergleichen. Mindestens 3–5 Angebote einholen.
5. Effektiven Jahreszins vergleichen: Nicht der Nominalzins, sondern der effektive Jahreszins (inklusive Nebenkosten) ist der entscheidende Vergleichswert.
6. Zinsbindungsdauer wählen: Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) bringt Planungssicherheit, kurze (5–10 Jahre) oft günstigere Konditionen mit Risiko bei Anschlussfinanzierung.
7. Sondertilgungsrecht vereinbaren: Möglichkeit, jährlich 5–10 % des Darlehensbetrags zusätzlich zurückzuzahlen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
8. Kreditantrag stellen und Unterlagen einreichen: Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Energieausweis der Immobilie.

Kosten-Übersicht: Was kostet ein Immobilienkredit wirklich?

Typische Fehler beim Immobilienkredit vermeiden

• Zu wenig Eigenkapital: Wer unter 20 % Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und hat weniger Puffer bei Wertverlusten.
• Nur ein Angebot eingeholt: Der erste Vergleich spart im Schnitt Zehntausende Euro über die Laufzeit.
• Nominalzins statt effektivem Zins verglichen: Nur der effektive Jahreszins macht Angebote vergleichbar.
• Zu niedrige Tilgung gewählt: Anfangstilgung unter 2 % bedeutet sehr lange Laufzeiten und hohe Gesamtkosten. Mindestens 2–3 % Anfangstilgung empfohlen.
• Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — das können 10–15 % des Kaufpreises ausmachen.
• Sondertilgungsrecht nicht vereinbart: Wer später Geld hat (Erbschaft, Bonus), will flexibel tilgen können.
• Anschlussfinanzierung nicht geplant: Nach Ablauf der Zinsbindung drohen höhere Zinsen. Forward-Darlehen frühzeitig prüfen.
• Rate zu hoch gewählt: Eine zu hohe monatliche Belastung führt bei unvorhergesehenen Ausgaben schnell in Probleme.

Checkliste für Immobilienkredit-Antragsteller

1. Eigenkapital vollständig ermittelt (Ersparnisse, Wertpapiere, mögliche Schenkungen)
2. Maximale monatliche Rate berechnet (max. 30–35 % Nettoeinkommen)
3. Mindestens 3–5 Angebote verglichen (effektiver Jahreszins)
4. Tilgungshöhe festgelegt (mindestens 2–3 % Anfangstilgung)
5. Zinsbindungsdauer bewusst gewählt
6. Sondertilgungsrecht vereinbart
7. Kaufnebenkosten vollständig eingeplant
8. Wohngebäudeversicherung vorbereitet
9. Anschlussfinanzierungs-Strategie überlegt
10. Alle Unterlagen für den Kreditantrag bereit

Finanzierung & Förderungen: Staatliche Hilfe nutzen

Viele Käufer verschenken Tausende Euro, weil sie staatliche Förderprogramme nicht kennen oder nicht rechtzeitig beantragen.

KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124): Zinsgünstige Kredite für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum. Antragsstellung vor dem Notartermin über die Hausbank.

KfW BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude): Für den Kauf oder Bau energieeffizienter Gebäude gibt es besonders günstige Zinsen und Tilgungszuschüsse. Je besser der Energiestandard, desto höher die Förderung.

Wohnriester: Wer in die Riester-Rente einzahlt, kann das angesparte Kapital für den Immobilienkauf nutzen (Eigenheimrente, „Wohn-Riester“).

Regionale Programme: Viele Bundesländer und Kommunen fördern den Ersterwerb von Wohneigentum. Anlaufstellen: Investitionsbanken der Länder (z.B. KfW Bayern, NRW.BANK, Wohnraumförderung Berlin).

Familienhilfe: Familien mit Kindern profitieren oft von besonders günstigen KfW-Konditionen und zusätzlichen Länderprogrammen.

Immobilienkredit regional: Unterschiede in Deutschland

Der Immobilienmarkt und damit auch die Kreditanforderungen variieren stark je nach Region:

Großstädte (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin): Hohe Kaufpreise erfordern größere Darlehen und mehr Eigenkapital. Banken prüfen Beleihungsausläufe besonders streng.

Mittelstädte und Speckgürtel: Oft attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Gute Möglichkeit, mit weniger Eigenkapital in den Immobilienmarkt einzusteigen.

Ländlicher Raum: Günstigere Kaufpreise, aber Banken bewerten die Beleihung konservativer (geringerer Wiederverkaufswert). Teilweise höhere Zinszuschläge.

Ostdeutschland: In strukturschwachen Regionen verlangen Banken oft höheres Eigenkapital. In Leipzig und Dresden hingegen dynamische Märkte mit guten Finanzierungskonditionen.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkredit

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkredit?
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) aus eigenen Mitteln. Bei weniger als 20 % steigen die Zinsen merklich an.

Wie berechne ich, wie viel Haus ich mir leisten kann?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte maximal 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Das verfügbare Eigenkapital plus das maximale Darlehensvolumen ergibt den Kaufpreisrahmen — abzüglich der Kaufnebenkosten.

Was ist der Unterschied zwischen Soll- und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Kosten wie Bearbeitungsgebühren und ist deshalb der einzig valide Vergleichswert zwischen verschiedenen Angeboten.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Das Restdarlehen muss zu neuen Konditionen finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, erhöht sich die monatliche Rate. Abhilfe: Forward-Darlehen bereits 1–3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung vereinbaren.

Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen?
Grundsätzlich ja, aber in der Zinsbindungsphase fällt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ausnahme: vereinbarte Sondertilgungen und das gesetzliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit (§ 489 BGB).

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Warum in Immobilien investieren?

Immobilien haben historisch gesehen tendenziell an Wert gewonnen, was sie zu einer langfristig stabilen Anlageoption macht. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2022 bei etwa 162,9 Punkten lag. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 62,9 Prozent zugenommen. (Statista, 2023)

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt oft im Laufe der Zeit. Immobilien sind damit eine beliebte Wahl, weil sie langfristige Vorteile bieten. Sie können regelmäßige Mieteinnahmen generieren und im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Immobilieninvestitionen bieten außerdem Steuervorteile und eine gewisse Sicherheit gegen Inflation.

Immobilie als Kapitalanlage: die Basics im Blick

Darauf kommt es wirklich an, wenn du in eine Kapitalanlage investieren möchtest.

• Die passende Lage (A-, B-, C-Lage)
• Rendite von min. 9 % und positiver Cashflow (Gewinn über die Kostendeckung hinaus)
• langfristige Finanzierung mit 20 % Eigenkapital & Kreditabzahlung durch Mieteinnahmen

In diesem Beitrag lernst du das Wichtigste zur Kapitalanlage und bekommst hilfreiche Tipps an die Hand, sodass du sofort entscheiden kannst – investieren ja oder nein?

• Wohnung als Kapitalanlage
• Haus als Kapitalanlage
• Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage
• Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Lesetipp! Immobilien mit guter Rendite finden & kaufmännische Prüfung.

Wohnungen sind oft einfach zu vermieten und ziehen Mieter an, die langfristig bleiben wollen. Einzelne Familienhäuser sind auch eine beliebte Wahl und können höhere Mieteinnahmen bringen. Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen und Industriegebäude. Sie bieten oft höhere Renditen, erfordern jedoch mehr Management. Mehrfamilienhäuser können eine gute Wahl sein, wenn du mehrere Mieteinnahmequellen wünschst.

Üblicherweise starten Anfänger im Immobilienbereich gerne mit einer Eigentumswohnung. Egal, ob Haus oder Wohnung, die Lage ist entscheidend!

A-, B- & C-Lage: die Bedeutung des Standorts

Tipp: Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Was bedeuten A-, B- und C-Lage einer Immobilie und warum ist es so wichtig für deine Kapitalanlage?

Die Begriffe A-Lage, B-Lage und C-Lage sind gängige Bezeichnungen in der Immobilienwelt, um die Qualität und die Lage einer Immobilie zu bewerten. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg deiner Kapitalanlage, da sie maßgeblich die Mietrendite, die Wertentwicklung und das Risiko beeinflusst.

A-Lage: hoher Kaufpreis & niedrigere Einnahmen

A-Lagen sind erstklassige Standorte. Sie befinden sich in den besten und begehrtesten Stadtvierteln oder in unmittelbarer Nähe zu wichtigen Einrichtungen und Annehmlichkeiten wie Stadtzentren, Einkaufszentren, Schulen und Verkehrsanbindungen.

Immobilien in A-Lagen sind in der Regel teurer, aber sie bieten oft die höchsten Mieteinnahmen und die beste Wertentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum in A-Lagen ist hoch, und diese Lagen sind weniger anfällig für Wirtschaftsschwankungen. Mit einer A-Lage fährst du eine langfristige, gewinnbringende Strategie. Wer kurzfristig auf hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, greift dann eher zu einer B- oder C-Lage.

B-Lage: die goldene Mitte

B-Lagen sind in guten, aber nicht erstklassigen Gegenden. Sie liegen möglicherweise etwas weiter von den wichtigsten städtischen Zentren entfernt, bieten jedoch immer noch eine solide Anbindung und gute Lebensqualität. Immobilien in B-Lagen sind oft erschwinglicher als in A-Lagen, und die Mieteinnahmen sind solide. Die Wertentwicklung kann immer noch attraktiv sein, wenn die Gegend an Attraktivität gewinnt.

C-Lage: niedriger Kaufpreis & hohe Einnahmen

C-Lagen sind in weniger begehrten Gegenden, die normalerweise weiter von Stadtzentren und wichtigen Einrichtungen entfernt sind. Diese Lagen können manchmal sozialen und wirtschaftlichen Herausforderungen gegenüberstehen. Immobilien in C-Lagen sind in der Regel preiswert, aber die Mieteinnahmen sind niedriger. Die Wertentwicklung kann begrenzt sein, und diese Lagen sind anfälliger für wirtschaftliche Schwankungen. Das Risiko bei C-Lagen ist höher, allerdings kann man mit C-Lagen kurzfristig Geld machen.

Die Bedeutung dieser Lagen für deine Kapitalanlage liegt darin, dass sie deine Rendite und dein Risiko beeinflussen

Wichtig dabei ist es, die Mieteinnahmen, Wertentwicklung und das Risiko zu bedenken.

Mieteinnahmen

Immobilien in A-Lagen generieren oft höhere Mieteinnahmen, was deine laufende Rendite steigern kann.

Wertentwicklung

A-Lagen haben oft das Potenzial für eine stärkere Wertsteigerung über die Zeit.

Risiko

Immobilien in C-Lagen können höheren Risiken ausgesetzt sein, wie etwa Leerstand oder schlechte Mieter. B-Lagen bieten oft ein ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Risiko.

A-, B- oder C-Immobilie?

Es ist wichtig, deine Anlageziele und deine Risikobereitschaft zu berücksichtigen, wenn du eine Immobilie kaufst. Wenn du nach stabilen Mieteinnahmen und langfristiger Wertsteigerung suchst, könnte eine B-Lage die beste Wahl sein. Wenn du höhere Renditen erzielen möchtest und bereit bist, ein höheres Risiko einzugehen, könntest du in Erwägung ziehen, in A-Lagen zu investieren. In jedem Fall ist es entscheidend, den Immobilienmarkt und die spezifische Lage gründlich zu recherchieren, bevor du investierst. (Quelle: Lukinski.de)

Tipps zu weitere Überlegungen zur Immobilienauswahl findest du in den folgenden Beiträgen:

• Vermietet oder Unvermietet kaufen?
• Wohnfläche für Eigennutzer und Kapitalanleger
• Baujahr und Zustand von Immobilien
• Bestand oder Neubau?

Die Rendite entscheidet: investieren ja oder nein?

Nachdem du die Entscheidung über die passende Immobilienlage getroffen hast, musst du dir die zwei wichtigsten Fragen beim Kauf einer Kapitalanlage stellen, um die Investition in eine Immobilie zu bewerten. Diese Fragen sind:

• Wie viel brauche ich?
• Wie viel bringt mir die Immobilie?

So bewertest du eine Kapitalanlage, los geht es!

Wie viel brauche ich?

Im Grunde ist diese Frage ganz einfach in gängigen Zahlen zu beantworten.

Du brauchst min. 9 % Tilgung, um die Kosten der Investition zu decken.

Diese bestehen aus 2 % Tilgung/ Kaufpreis, 2 % Instandhaltung der Immobilie und den aktuellen Zinsen. Die Zinsen liegen derzeit (stand 2023) bei 5 %. So kommt man also in der heutigen Immobilienlage auf 9 % Rendite, die die Immobilie bringen muss.

Tipp! Minimale Mietrendite

Wie viel bringt mir die Immobilie?

Jetzt hast du allerdings noch keinen Gewinn gemacht. Wenn die Rendite über 9 % liegt, bist du im Gewinnbereich gelandet. Das nennt man dann positiver Cashflow, den du deckst mit der Investition nicht nur alle verbundenen Kosten, sondern erzielst zusätzlich monatlich positives Einkommen. Um genau zu wissen, wie viel die Kapitalanlage dir bringen kann, berechnet man die Bruttorendite. Hierfür ist es wichtig, den Kaufpreis der Immobilie und die zu erwartenden Mieteinnahmen zu kennen. Dafür solltest du ähnliche Objekte und deren Mieten aus der Umgebung mit deiner Immobilie vergleichen. Wie man die Bruttorendite berechnet, zeigt dir das folgende Beispiel.

Bruttorendite berechnen: Beispiel

Die Bruttorendite einer Kapitalanlage berechnet sich einfach durch:

Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) * 100

Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Wert der Immobilie in Prozent. Sie ist eine erste Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität.

Hier ein einfaches Beispiel, damit du die Rechnung verstehst:

Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 180.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen aus dieser Immobilie betragen 16.500 Euro. Dann würde die Rechnung so aussehen:

Bruttorendite = (16,500 / 180,000) * 100 = 9,17 %

In diesem Beispiel beträgt die Bruttorendite 9,17 %. Das bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 9,17 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, bevor irgendwelche Kosten berücksichtigt werden.

Bruttorendite & Nettorendite

Die Bruttorendite bietet lediglich eine grundlegende Kennzahl, die dir einen groben Überblick über die Rentabilität einer Kapitalanlage gibt. Für schnelle Entscheidungen ist diese Rechnung ein Hilfsmittel. Genauer ist allerdings die Nettorendite. Warum die Nettorendite wichtiger ist: Die Nettorendite ist eine umfassendere und präzisere Kennzahl, da sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Sie bezieht Kosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten mit ein. Daher bietet die Nettorendite eine realistischere Vorstellung von der tatsächlichen Rendite deiner Kapitalanlage.

Nettorendite berechnen: Beispiel

Wie schon gelernt berücksichtigt die Nettorendite einer Kapitalanlage alle Einnahmen und Ausgaben, einschließlich Betriebskosten, Steuern und Finanzierungskosten. Hier ist ein einfaches Beispiel zur Berechnung der Nettorendite:

Angenommen, du kaufst eine Mietwohnung für 200.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 15.000 Euro. Die jährlichen Betriebskosten (wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung) belaufen sich auf 3.000 Euro. Jährliche Steuern auf die Mieteinnahmen betragen 2.000 Euro, und du zahlst jährlich 5.000 Euro an Zinsen für deine Hypothek.

Die Nettorendite berechnet sich dann wie folgt:

Nettorendite = ((Jährliche Mieteinnahmen – Jährliche Betriebskosten – Jährliche Steuern – Jährliche Zinsen) / Kaufpreis der Immobilie) * 100

Nettorendite = ((15,000 – 3,000 – 2,000 – 5,000) / 200,000) * 100

Nettorendite = (5,000 / 200,000) * 100

Nettorendite = 2,5 %

In diesem Beispiel beträgt die Nettorendite 2,5 %. Dies bedeutet, dass du eine jährliche Rendite von 2,5 % deines investierten Kapitals durch Mieteinnahmen erzielst, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden. Die Nettorendite gibt also eine genauere Vorstellung von der tatsächlichen Rentabilität deiner Investition im Vergleich zur Bruttorendite, die nur die Mieteinnahmen und den Kaufpreis berücksichtigt. (Quelle: Immobilien-erfahrung.de)

Auch eine wichtige Information in dem Zusammenhang mit dem Kauf einer Kapitalanlage ist die Spekulationssteuer: Wann muss ich Steuern auf meine Gewinne zahlen?

Spekulationssteuer: Eigennutz & Vermietung

Eine wichtige Information für dich: Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalanlagen wie Aktien oder Immobilien, wenn diese innerhalb einer bestimmten Haltefrist verkauft werden. In einfach erklärt: Du zahlst diese Steuer, wenn du mit einer Kapitalanlage Gewinne erzielst. Bei Eigennutz ist diese nach drei Jahren fällig. Bei Vermietung nach 10 Jahren.

Bei Eigennutz bei 3 Jahren

Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei. Für volle Steuerfreiheit musst du die Immobilie mindestens 2 Jahre selbst bewohnt und darfst sie in den letzten 10 Jahren nicht bereits steuerfrei verkauft haben.

Bei Vermietung bei 10 Jahren

Gewinne aus dem Verkauf von vermieteten Immobilien unterliegen der Spekulationssteuer. Die Haltedauer beeinflusst die Steuerlast. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf kann Steuern fällig sein. Höhe der Steuer hängt von den erzielten Gewinnen und den individuellen Steuersätzen ab. (Quelle: Haufe.de)

Zuletzt ist die Finanzierung deiner Kapitalanlage der dritte wesentliche Faktor für den Erfolg deiner Investition. Was Sie hier wissen müssen, jetzt!

Finanzierung deiner Investition

Die meisten von uns können keine Immobilie in bar kaufen. Du wirst wahrscheinlich einen Hypothekenkredit benötigen. Dafür solltest du deine Bonität überprüfen und sicherstellen, dass du die monatlichen Raten bequem bezahlen kannst.

Die Bedeutung des Standorts

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend. Eine gute Lage kann zu höheren Mieteinnahmen und Wertsteigerung führen. Achte auf Infrastruktur, Zugang zu Schulen und Geschäften sowie die Entwicklung in der Umgebung.

Die Vermietung deiner Immobilie

Sobald du die Immobilie gekauft hast, musst du Mieter finden. Erstelle ansprechende Anzeigen, führe gründliche Hintergrundüberprüfungen durch und sorge für regelmäßige Instandhaltung.

Verwaltung und Unterhalt

Die Instandhaltung deiner Immobilie ist entscheidend, um den Wert zu erhalten. Du musst Reparaturen und Renovierungen planen und sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Steuerliche Überlegungen

Sprich mit einem Steuerberater, um herauszufinden, wie Immobilieninvestitionen deine Steuersituation beeinflussen. Du könntest von Abschreibungen, Steuervorteilen und anderen Regelungen profitieren. Mehr zu Steuervorteilen von Kapitalanlage Immobilien, hier:

• Steuervorteile

Am Ende entscheidend ist die Antwort auf folgende Frage:

Wie finanziert man eine Kapitalanlage am sinnvollsten?

Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage mit Blick auf die Inflation ist es wichtig, langfristige Strategien in Betracht zu ziehen. Inflation verringert die Kaufkraft des Geldes im Laufe der Zeit, daher ist es entscheidend, die langfristige Werterhaltung deines Kapitals sicherzustellen. Die Verwendung deines eigenen Geldes (Eigenkapital von min. 20 % des Kaufpreises), um die Kapitalanlage zu finanzieren, ist die einfachste und risikofreiste Option. Es minimiert Fremdschulden und Zinsbelastungen.

Tipp: Mit dem Bauzinsenrechner von Dr. Klein kannst du dir schnell einen ersten Überblick über deine potenzielle Baufinanzierung verschaffen.

Jetzt kennst du die Grundlagen, um loszulegen. Denke daran, dass Immobilieninvestitionen Zeit und Engagement erfordern, aber sie können eine lohnende Möglichkeit sein, langfristigen Wohlstand aufzubauen. Viel Erfolg bei deinem Immobilienabenteuer!

Wenn du noch weiter in die Materie der Immobilieninvestition einsteigen möchtest, dann findest du hier noch mehr hilfreiche Tipps! Schöpfe aus dem Wissen der Immobilienexperten und profitiere von ihren Erfahrungen. Alle Fehler wurden bereits von jemandem gemacht. Informiere dich, und werde zu einem echten Profi im Kauf von Kapitalanlagen.

• Immobilie als Kapitalanlage

Interview: Darum geht es

Als Unternehmer:in ist es wichtig, von Anfang an darüber nachzudenken, wie das eigene Vermögen und das eigene Unternehmen langfristig gesichert und erhalten werden kann. Eine Familienstiftung kann hierbei eine interessante Option darstellen, da sie nicht nur Vermögensschutz und Erbschaftsplanung bietet, sondern auch potenzielle Steuervorteile aufweisen kann. Durch die Gründung einer Familienstiftung können Unternehmer:innen beispielsweise ihre steuerliche Belastung reduzieren und somit eine Steuerersparnis erzielen.

Das Interview führen wir mit Immobilien-Erfahrung.de (im Gespräch „IE“). Wir sprechen im Interview über:

1. Was ist eine Familienstiftung, warum und wann „braucht“ man sie
2. Was sind die 3 zentralen Vorteile einer Stiftung
3. Was ist mit Steuern? Körperschaft, Schenkung, Erbschaft & Co.

Was ist eine Familienstiftung?

FIV: Starten wir erstmal mit einem Überblick:

IE: Um sicherzustellen, dass Familienvermögen langfristig erhalten bleibt, ist es wichtig, es vor verschiedenen Risiken wie Erbstreitigkeiten, Gläubigern und dem Finanzamt zu schützen. Eine mögliche Option hierbei ist die Gründung einer Familienstiftung, welche den Stifter und seine Familie über Generationen hinweg wirtschaftlich absichern und das Vermögen vor Zerschlagung bewahren kann. Dabei handelt es sich um eine rechtlich selbständige Stiftung, die Immobilien, Unternehmensanteile und andere Vermögenswerte verwaltet.

Also kurz zusammengefasst:

• Schutz des Familienvermögens über Generationen hinweg
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten und Zerschlagung des Vermögens
• Möglichkeit, Vermögenswerte wie Immobilien und Unternehmensanteile in der Stiftung zu verwalten
• Steuerliche Vorteile durch die Besteuerung der Stiftung mit Körperschaftsteuer
• Möglichkeit, den Pflichtteilsanspruch von Familienmitgliedern zu umgehen

Interview Tipp! Familienstiftung für Immobilien – neu

Das große Ziel: Vermögen schützen, Vermögen in die nächste Generation übertragen und vor allem, Steuern sparen. Ab etwa 1 Million Vermögen lohnt es sich, über diese Option nachzudenken. Doch worauf achten beim Gründen einer Familienstiftung? Stephan Czaja vermittelt Stiftungsexperten in ganz Deutschland, mit Immobilien Erfahrung Vermögensschutz und ganz neue mit Steuern Sparen One (spezialisiert auf Stiftungsgründung) und gibt uns heute ein kleines 1×1 zum Thema Familienstiftungen in Deutschland. Lies jetzt:

• Familienstiftung Immobilien – Interview

Bekannte Familienstiftungen in Deutschland

FIV: Stark, denn wir haben viele Artikel zum Thema erste Kapitalanlage kaufen & Co. Damit es für unsere Leser nicht zu abstrakt wird, was sind die bekanntesten Familienstifungen in Deutschland? Wen kennt man? Kannst du uns 3 Beispiele verraten?

IE: Ja klar, es gibt zum Beispiel die Bertelsmann Stiftung, gegründet von Reinhard Mohn, ist eine der größten Stiftungen in Deutschland und engagiert sich in den Bereichen Bildung, Gesellschaft und Kultur.

Außerdem gibt es die Robert Bosch Stiftung, gegründet von Robert Bosch, fördert Projekte in den Bereichen Gesundheit, Wissenschaft und Technik sowie internationale Beziehungen. Ein weiteres Flagship wäre die Krupp-Stiftung, gegründet von der Familie Krupp, engagiert sich in den Bereichen Kultur, Bildung und Wissenschaft sowie in der Förderung von sozialen Projekten.

Dann gibt es noch:

• Aldi Nord und Aldi Süd Stiftung Stiftungs GmbH
• Otto Group Stiftung
• BMW Stiftung von Herbert Quandt
• Und viele mehr!

Wann ist eine Familienstiftung sinnvoll?

IE: Grob gesagt, ganz grob gesagt:

Sinnvoll ist die Gründung einer Familienstiftung erst wirklich ab einer Kapitalausstattung von ca. 1 Million Euro.

Schutz von Familienvermögen und Unternehmen

FIV: Kommen wir jetzt zum Kern des Interviews, zum warum und wieso! Was heißt Vermögen schützen, vor wem und warum sollte ich mein Vermögen schützen – sobald ich Millionär bin?

IE: Auch wenn die Familienstiftung nicht steuerbefreit ist, kann sich die Gründung aufgrund mehrerer Faktoren lohnen:

Eine Familie zu gründen ist oft ein langer und mühsamer Prozess, der von harter Arbeit und Entbehrungen geprägt ist. Daher ist es verständlich, dass Unternehmer besorgt sind, dass ihr Vermächtnis nach ihrem Ableben nicht in ihrem Sinne weitergeführt wird.

Eine Möglichkeit, diese Sorgen zu mindern, besteht darin, eine Familienstiftung zu gründen.

Scheidung, Erbschaft, Familienstreit – Beispiele

Durch die Gründung einer Familienstiftung wird gewährleistet, dass das Vermögen des Unternehmers in der Familie bleibt und nicht durch Scheidung oder Erbschaft zersplittert wird.

Eine Stiftung kann auch dazu beitragen, eine Zerschlagung des Unternehmens zu vermeiden, da Stiftungen keine Anteile ausgeben, die aufgekauft werden können. Dies bietet einen effektiven Vermögensschutz, da die Stiftung die Kontrolle über das Vermögen behält und es in Übereinstimmung mit den Wünschen des Unternehmers und seiner Familie verwaltet.

Darüber hinaus können Familienstiftungen auch dazu beitragen, den Familienfrieden zu bewahren, da sie eine klare Struktur für die Verwaltung und Verteilung des Vermögens schaffen.

Die Stiftung kann aber auch eine wichtige Rolle bei der Unterstützung von Wohltätigkeitsorganisationen und gemeinnützigen Projekten spielen, was für Unternehmer, die sich für soziale Verantwortung engagieren möchten, von großer Bedeutung sein kann, natürlich auch im Punkt Eigen-PR.

Erbschaft: Steuern und Schutz

FIV: Laut Hans-Böckler Stiftung, wird das jährliche Erbvolumen in Deutschland inklusive Schenkungen im Zeitraum bis 2027 bis zu 400 Milliarden Euro betragen – pro Jahr. Erbe ist ein wichtiges Thema. Deshalb die Frage, was kann eine Familienstiftung im Bezug auf Erbschaften?

Zur Veranschaulichung hier noch einmal die Zahlen, der Anzahl der steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen in Deutschland von 2008 bis 2021.

400 Milliarden pro Jahr

180.000 Erbschaften pro Jahr

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

IE: Durch die Gründung einer Familienstiftung können die Familienmitglieder bereits zu Lebzeiten des Stifters verbindlich abgesichert werden. Die klare Struktur der Stiftung kann dazu beitragen, mögliche Erbschaftsstreitigkeiten im Vorhinein zu entschärfen. Insbesondere bei großen Vermögen oder komplexen familiären Strukturen kann dies von großem Vorteil sein.

Erbe und Pflichtanteile

Ein weiterer Vorteil der Gründung einer Familienstiftung besteht darin, dass der Stifter den Anspruch von Kindern oder Eltern auf sein Erbe (sogenannter Pflichtteilsanspruch) umgehen kann, wenn er das Vermögen zehn Jahre vor seinem Tod auf die Stiftung überträgt. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn der Stifter beabsichtigt, sein Vermögen auf bestimmte Familienmitglieder zu konzentrieren oder wenn er beispielsweise eine Wohltätigkeitsorganisation unterstützen möchte.

Außerdem kann die Gründung einer Familienstiftung auch dazu beitragen, das Vermögen vor Gläubigern zu schützen. Solange das Vermögen innerhalb der Stiftung bleibt, kann es nicht von Gläubigern des Stifters gepfändet werden. Dies kann für Unternehmer von Bedeutung sein, die ein hohes persönliches Haftungsrisiko haben oder die in einem besonders risikoreichen Geschäftsfeld tätig sind.

Steuervorteile: Nur noch 15% Steuern

FIV: Jetzt zu Frage, die alle am meisten interessiert, was hat es mit dem „Steuern sparen“ auf sich, wenn man eine Familienstiftung gründet?

Stiftung vs „normalen“ GmbH

IE: In Deutschland kann die Gründung einer Familienstiftung steuerliche Vorteile mit sich bringen. Die Stiftung unterliegt der Körperschaftsteuer, was im Vergleich zu anderen Gesellschaftsformen wie beispielsweise der GmbH, die Gewerbesteuer zahlen müssen, zu einer niedrigeren Steuerbelastung führen kann. Zudem können Spenden an die Stiftung unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar sein.

Einfach gesagt:

Mit einer Familienstiftung kannst du deine Steuerlast legal auf 15 % senken.

FIV: Wie funktioniert das, auch im Vergleich zu einer „normalen“ GmbH?

IE: Die Gründung einer Familienstiftung führt dazu, dass du Körperschaftsteuer zahlst, die auf das Einkommen der Stiftung erhoben wird, diese liegt bei nur 15%, statt Gewerbesteuer die höher liegt. Im Gegensatz dazu muss eine „normale“ GmbH die Gewerbesteuer zahlen, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen kann. Hinzu kommt die Körperschaftsteuer, die auf das Einkommen der GmbH erhoben wird und in der Regel höher ausfällt als bei einer Familienstiftung.

Die 15 % Körperschaftsteuer für Familienstiftungen gelten jedoch nur bis zu einem bestimmten Freibetrag und sind abhängig von verschiedenen Faktoren wie der Größe des Vermögens und der Struktur der Stiftung. Das rechnet sich aber, vor allem über die Jahre.

Wir wollen aber nicht zu sehr ins Detail gehen!

Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer

FIV: Soweit ich weiß, hat man auch Vorteile in Punkto Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer, insbesondere durch die Freibeträge, die günstiger versteuert werden und die so Jahr für Jahr einbezahlt werden können. Kannst du uns noch etwas dazu sagen?

IE: Im Gegensatz zu gemeinnützigen Stiftungen genießt die Familienstiftung keine automatische steuerliche Begünstigung – das nur vorab. Trotzdem kann sie im Vergleich zu anderen Gesellschaftsformen ein großes Potenzial für Steueroptimierung bieten.

Übertragen von Vermögenswerten auf die Stiftung

Beim Übertragen von Vermögenswerten auf die Stiftung – insbesondere bei der Gründung – fallen Schenkungs- oder Erbschaftssteuern an. Bei einer „normalen“ Privatstiftung wird in der Regel die ungünstige Erbschaftsteuerklasse 3 angewendet. Bei einer Familienstiftung hingegen ist das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Stifter und den berechtigten Familienangehörigen (Destinatäre) ausschlaggebend. Wenn nur der Ehepartner und die Abkömmlinge (Kinder, Enkel) begünstigt sind, gilt die günstige Steuerklasse 1.

Hier ein Tipp am Rand, wir haben auch einen praktischen Schenkungssteuer Rechner. Hier kann man mal durchrechnen, was typischerweise versteuert werden muss.

Allerdings wird bei Familienstiftungen alle 30 Jahre ein fiktiver Erbfall angenommen, auf den Erbersatzsteuern anfallen. Hier gilt ein Freibetrag von 800.000 Euro, der sogenannte doppelter Kinderfreibetrag. Ansonsten gelten die allgemeinen Regelungen für Erbschafts- und Schenkungssteuern. Wenn jedoch begünstigtes Betriebsvermögen vorliegt, kann der entsprechende Verschonungsabschlag zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.

Wer mehr darüber erfahren will, schaut gern bei uns im Blog vorbei. Empfehlen kann ich unter anderem die Artikel Asset Protection und Vermögensschutz durch Familienstiftungen von unserem Stiftungs-Experten.

FIV: Vielen Dank für den Einblick in Familienstiftungen!

Zusammenfassung: 10 Learnings zur Familienstiftung

Fassen wir das Wichtigste noch einmal kurz für dich zusammen.

	Learning Stiftung
1	Eine Familienstiftung bietet Vermögensschutz und Erbschaftsplanung für Familienvermögen und Unternehmen.
2	Eine Familienstiftung kann das Vermögen vor Scheidung, Erbschaft und Zerschlagung schützen und damit Erbstreitigkeiten vermeiden.
3	Eine Familienstiftung bietet eine klare Struktur für die Verwaltung und Verteilung des Vermögens und kann den Familienfrieden bewahren.
4	Durch die Gründung einer Familienstiftung können Familienmitglieder bereits zu Lebzeiten des Stifters verbindlich abgesichert werden.
5	Eine Familienstiftung kann den Anspruch von Kindern oder Eltern auf das Erbe (Pflichtteilsanspruch) umgehen.
6	Eine Familienstiftung kann das Vermögen vor Gläubigern schützen.
7	Eine Familienstiftung kann als Instrument der sozialen Verantwortung genutzt werden.
8	Eine Familienstiftung unterliegt der Körperschaftsteuer und kann dadurch die Steuerlast auf 15 % senken.
9	Eine Familienstiftung bietet im Vergleich zu anderen Gesellschaftsformen ein großes Potenzial für Steueroptimierung.
10	Bei einer Familienstiftung ist das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Stifter und den begünstigten Familienangehörigen ausschlaggebend für die Steuerklassen bei Schenkungs- oder Erbschaftssteuern.

Wenn du wissen möchtest, welcher Bauspar-Anbieter die besten Konditionen bietet, kannst du sofort im Immobilien-Erfahrung Bauspar-Rechner die aktuellen Angebote vergleichen.

Bausparvertrag für junge Leute: Sparen für Wohnprojekte

Ob ein Bausparvertrag für dich als junge Person interessant ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise deinen finanziellen Möglichkeiten und Zukunftsplänen. Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, wenn du planst, eine Immobilie zu kaufen oder Renovierungsarbeiten durchzuführen. Durch den Abschluss eines Bausparvertrags kannst du über einen festgelegten, längeren Zeitraum Geld ansparen, dass du für diese Zwecke nutzen kannst.

Bausparen für junge Leute im Überblick:

• frühzeitig Sparen für spätere Wohnprojekte
• auch sinnvoll, wenn es keine konkreten Pläne gibt
• finanzielles Polster für unvorhersehbare Ereignisse

Ein Bausparvertrag kann auch dann sinnvoll sein, wenn du noch keine konkreten Pläne hast, aber du wünschst dir eine finanzielle Absicherung für die Zukunft. Durch den Abschluss eines Bausparvertrags kannst du dir ein finanzielles Polster aufbauen, das im Falle unvorhersehbarer Ereignisse eine finanzielle Absicherung bietet.

Keine Anlageberatung: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Crowdinvesting in Immobilien ist ein Risikokapital-Produkt — du kannst deinen gesamten Einsatz verlieren. Bitte konsultiere vor jeder Investition einen unabhängigen Finanzberater.

Was ist Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting (auch: Crowdfunding für Immobilien) ermöglicht es vielen Privatanlegern, gemeinsam in Immobilienprojekte zu investieren. Ähnlich wie eine Aktiengesellschaft Unternehmensanteile verkauft, teilt eine Crowdinvesting-Plattform ein Immobilienprojekt in viele kleine Investitionseinheiten auf. Du kaufst keine Immobilie — du gibst dem Entwickler ein Darlehen oder wirst Miteigentümer.

• Viele Anleger finanzieren gemeinsam eine Immobilie
• Schon ab 100–500 Euro Einstieg möglich (je nach Plattform)
• Rendite aus Zinsen (Darlehensmodell) oder Mietanteil (Eigentumsmodell)
• Keine direkte Verwaltungsarbeit — die Plattform organisiert alles

Wie starte ich? Schritt für Schritt

1. Plattform auswählen: Auf Regulierung (BaFin-Zulassung), Track Record und Transparenz achten.
2. Registrieren und verifizieren: KYC-Prozess (Ausweiskopie, Selbstauskunft) — dauert 1–3 Tage.
3. Projekte analysieren: Lage, Entwickler, Laufzeit, Zinssatz, Risikoeinstufung vergleichen.
4. Investition tätigen: Betrag überweisen, Vertrag digital unterzeichnen.
5. Laufzeit abwarten: Typische Laufzeiten sind 12–36 Monate — kein vorzeitiger Ausstieg möglich.
6. Auszahlung erhalten: Zinsen und Kapital werden nach Projektabschluss zurückgezahlt.
7. Diversifizieren: Nie alles in ein Projekt stecken — Risikostreuung ist entscheidend.

Plattformen im Überblick

Renditepotenzial und Mietrendite berechnen

Die typischen Zinssätze bei Crowdinvesting-Projekten liegen zwischen 4 und 8 % jährlich. Wie du selbst eine Mietrendite berechnest:

Jahresmiete ÷ Investition × 100 = Mietrendite in Prozent

Beispiel: Jahresmiete 8.000 Euro ÷ Investition 100.000 Euro × 100 = 8 % Mietrendite. Bei Crowdinvesting erhältst du deinen Anteil daran proportional zu deiner Beteiligung.

Risiken und realistisches Risikoprofil

Crowdinvesting ist kein sicheres Investment. Die Hauptrisiken:

• Totalverlust möglich: Wenn der Projektentwickler insolvent wird, kann das investierte Kapital komplett verloren gehen. Nachrangdarlehen haben keine vorrangige Insolvenzabsicherung.
• Illiquidität: Dein Geld ist für die gesamte Laufzeit gebunden — kein Sekundärmarkt bei den meisten Plattformen.
• Projektrisiken: Bauverzögerungen, Kostenüberschreitungen, schlechte Lage — alles Faktoren, die Renditen drücken.
• Plattformrisiko: Manche Plattformen sind bereits insolvent gegangen (z. B. Zinsland). Auf Seriosität und Regulierung achten.
• Regulierungsrisiko: BaFin kann Regeln ändern, die Crowdinvesting einschränken.

Steuerliche Aspekte für Crowdinvestoren in Deutschland

• Zinsen als Kapitalertrag: Zinszahlungen unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag (26,375 % gesamt).
• Freistellungsauftrag nutzen: Der Sparer-Pauschbetrag beträgt 1.000 Euro/Jahr (2.000 Euro für Ehepaare). Bis zu dieser Grenze sind Zinsen steuerfrei.
• Verluste verrechenbar: Verluste aus Crowdinvesting können mit Gewinnen aus anderen Kapitalerträgen verrechnet werden (Verlustverrechnungstopf).
• Steuererklärung: Plattformen stellen Jahressteuerbescheinigungen aus. Automatische Abführung der Steuer durch die meisten DE-Plattformen.

Häufige Fehler vermeiden

• Alles in ein Projekt stecken: Diversifikation über mindestens 5–10 Projekte ist Pflicht.
• Plattform nicht prüfen: Immer BaFin-Registrierung und Track Record checken.
• Unrealistische Renditeerwartungen: 15 % sind keine seriösen Versprechen.
• Illiquidität vergessen: Das Geld ist bis Projektabschluss gebunden — kein Notfalltopf verwenden.
• Nachrangdarlehen unterschätzen: Im Insolvenzfall bekommst du erst nach allen anderen Gläubigern etwas zurück.
• Nur auf den Zinssatz schauen: Lage, Entwickler-Bonität und Laufzeit sind mindestens genauso wichtig.

Für wen ist Crowdinvesting geeignet?

Video: Lohnt sich Crowdinvesting in Immobilien?

Die Süddeutsche Zeitung erklärt, ob sich Crowdinvesting in Immobilien für Privatanleger lohnt:

FAQ: Häufige Fragen zu Crowdinvesting

Wie sicher ist Crowdinvesting in Immobilien?

Crowdinvesting ist kein sicheres Investment. Nachrangdarlehen — das häufigste Modell — sind im Insolvenzfall nachrangig. Du kannst den gesamten eingesetzten Betrag verlieren. Nur BaFin-regulierte Plattformen mit transparentem Track Record nutzen und nur Kapital einsetzen, das du nicht dringend brauchst.

Ab wie viel Euro kann ich mit Crowdinvesting starten?

Je nach Plattform ab 100 bis 500 Euro. Die Einstiegshürde ist bewusst niedrig gehalten, um Kleinanleger zu ermöglichen. Allerdings solltest du für sinnvolle Diversifikation mindestens 2.000–5.000 Euro verteilt auf mehrere Projekte einplanen.

Muss ich Steuern auf Crowdinvesting-Gewinne zahlen?

Ja. Zinserträge unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 % plus Soli. Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro/Jahr gilt — stelle sicher, dass du einen Freistellungsauftrag bei der Plattform gestellt hast.

Wie lange ist mein Geld gebunden?

Typischerweise 12 bis 36 Monate, je nach Projekt. Ein vorzeitiger Ausstieg ist bei den meisten Plattformen nicht möglich. Plane dein Investment als mittel- bis langfristig gebunden.

Was passiert, wenn die Plattform insolvent geht?

Das ist ein reales Risiko — mehrere Plattformen haben in der Vergangenheit den Betrieb eingestellt. Bei BaFin-regulierten Plattformen werden die Verträge mit dem Projektentwickler durch einen Treuhänder weitergeführt. Das Plattformrisiko ist aber nicht vollständig eliminierbar.

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Eigenkapital: Einsatz für Eigennutz und Kapitalanlage

Für die Finanzierung einer Immobilie verlangt die Bank eine gewisse Sicherheit. Je besser die Bonität, desto weniger Eigenkapital muss man aufbringen. Beim Kauf der ersten Immobilie gelten für Eigennutz und Kapitalanlage zwei grundsätzliche Regeln.

• Eigennutz = So viel Eigenkapital wie möglich
• Kapitalanlage = So wenig Eigenkapital wie möglich

Das Eigenkapital von der gesamten Investitionssumme abgezogen, ergibt die Darlehenssumme, die man von der Bank benötigt. Dieses Darlehen wird durch eine monatliche Tilgung, inklusive Zinsen zurückgezahlt.

Was ist bei der Rückzahlung wichtig?

• Kapitalanleger: Zinsen könne steuerlich abgesetzt werden
• Eigennutzer: Zinsen können nicht steuerlich abgesetzt werden
• Rückzahlung: Tilgung + Zinsen für Darlehenssumme

• Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
• Eigenkapital nach Bank (15 %): 37.500
  _____________________
• Darlehenssumme: 212.500
• 32.500 Euro als Eigenkapital gebunden

Vollfinanzierung

Hierbei wird mit der Bank vereinbart, dass der Kaufpreis inklusive Nebenkosten vollständig finanziert wird. Das Eigenkapital wird auf einem extra Konto oder Depot als Sicherheit angelegt, welches freigegeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens die Hohe des Eigenkapitals erreicht.

Beispielberechnung:

• Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
  _____________________
• Darlehenssumme: 250.000

Zusätzlich:

• Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500

Der nächste Schritt: Kaufmännische Prüfung

Du hast deinen maximalen Kaufpreis ermittelt und stehst nun vor der kaufmännischen Prüfung, damit das vorher festgelegte und bestimmte Budget eingehalten wird. Diese Prüfung ist für den Kauf der ersten Immobilie wie Wohnung oder Haus besonders wichtig, dass damit unnötige Kosten und Fehler beim Immobilienkauf vermieden werden. Zu dieser Prüfung zählen neben den Kosten auch die Prüfung und die Mängel nach Baujahren sowie die Instandhaltung eines Gebäudes. Lies hier alles zum Thema kaufmännische Prüfung!

Selbstauskunft für die Bank

Vor der Ermittlung des benötigten Eigenkapitals sollte man der Bank eine Selbstauskunft über seine finanzielle Lage erbringen. Was das bedeutet, erfährst du hier!

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!

• Selbstauskunft

Neubau kaufen: Ist Neu immer besser?

Neubau bezieht sich ausschließlich auf vollständig, neu errichtete Objekte. Zum einen sind sie unkompliziert, da alles auf dem neuesten Stand der Technik ist, wodurch ein geringes Risiko der Instandhaltungs- und Reparaturkosten entsteht. Zum andern muss man hier mit deutlich höheren Investitionskosten rechnen, wodurch eine geringe Rendite und eine höhere Kaufpreisnebenkosten Zahlung zu erwarten ist.

Vorteile von Neubau

• Aktueller Stand der Technik
• Geringes  Risiko für Instandhaltung und Reparaturen
• Mitbestimmung beim Innenausbau

Nachteile von Neubau

• Höherer Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Geringere Mietrendite
• Hoher Wertverlust zu Beginn
• Weitere Kosten für öffentliche Erschließung

Lesen sie mehr zu Bestand oder Neubau/ Immobilien-Erfahrung.de

Fazit: In Neubau oder Bestand investieren?

Ob Neubau oder Bestand hängt von deinen individuellen Zielen ab. Dennoch sind Bestandsimmobilien mit einer höheren Rendite und einem geringen Kaufpreis und Kaufnebenkosten die sinnvollere Anlage, um die erste Immobilie zu kaufen.

Der nächste Schritt: Baujahr und Zustand einer Immobilie

Du willst in einen Altbau investieren? Dann musst du vor dem Kauf einiges beachten. Alte Immobilien bringen einige Vor-, aber auch Nachteile mit sich. Wir haben dir hier einen kurzen Überblick über alle Fakten der verschiedenen Baujahre im Vergleich zusammen getragen.

Mietrendite & Kaufpreisfaktor: Berechnungen

Eine Immobilie lässt sich in ihrer Rentabilität durch zwei Faktoren bewerten – der Mietrendite und dem Kaufpreisfaktor. Die Mietrendite sagt aus, wie hoch sich der Betrag der erwirtschafteten Kosten durch die Mieteinnahmen beläuft. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre man die zu kaufende Immobilie abzahlen müsste. Durch diese zwei Werte kann entscheiden werden, welches Immobilienangebot man annimmt.

Hier erfährst du noch mehr zur Berechnung von Mietrendite und Kaufpreisfaktor/ Immobilien-Erfahrung.de

Mietrendite: Decken die Mieteinnahmen meine Kosten?

Die Mietrendite ist ein Betrag, der durch die Mieteinnahmen deiner Immobilie erwirtschaftet wird. Dieser muss vor dem Kauf einer Rendite Immobilie immer geprüft werden. 2 Faktoren sagen hierbei aus, ob eine Immobilie die monatlichen Kosten durch Mieteinnahmen deckt. Liegt dieser über 6%, sind die monatlichen Kosten, bei aktuellen Zinsniveau gedeckt. Alles darüber hinaus bedeutet für dich zusätzlicher Vermögensaufbau.

Eine gute Mietrendite:

Ab 5% aufwärts bei aktuellem Zinsniveau

Mit einer einfachen Formel lässt sich die Bruttomietrendite berechnen:

Jahresertrag (Miete) / Investition x 100 = Mietrendite

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Wie hoch muss die Mietrendite mindestens sein, dass ich ohne Sorgen meinen Mieter die gekaufte Immobilie abzahlen lassen kann, ohne für Zinsen und Tilgung aufkommen zu müssen? Diese Frage stellen sich besonders Kapitalanleger, wenn diese in ein Renditeobjekt investieren und dadurch einen effizienten Vermögensaufbau erreichen wollen. Hier lernst du alles darüber, welchen Betrag die Bruttomietrendite mindestens aufweisen sollte.

Immobilie kaufen: Was kann ich mir leisten?

Um sich eine Immobilie von bestimmtem Wert leisen zu können, muss man meistens zu seinem Teile an Eigenkapital einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Die Bank bestimmt, in welcher höhe sie einen Kredit an bestimmte Personen auszahlt, das wiederum ist an Faktoren gebunden.

Faktoren zum eingrenzen der zur Verfügung stehenden Summe:

• Bonität & Selbstauskunft
• Beleihungswert der Immobilie
• Eigenkapital in Abhängigkeit zur Bonität
• Monatliche Belastung

Die Selbstauskunft ist ein Überblick deiner finanziellen Verhältnisse. Der Bank wird somit ein Einblick in die momentane Vermögenssituation gegeben und gilt somit als wichtige Entscheidungsgrundlage. Von ihr hängen die Kredithöhe und Konditionen der Finanzierung ab.

Bonität: Die eigenen Vermögenswerte

Die Bonität muss zuerst von der Bank geprüft werden. Hierzu werden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten gegenüber gestellt. Wichtig: Die Vermögensbilanz muss immer positiv sein! Wenn dieser Fall vorliegt, ist man Kreditwürdig. Sollte das nicht so sein, bedeutet das, je geringer die Kreditwürdigkeit, desto mehr Eigenkapital muss aufgebracht werden.

Bonität heißt also:

• Je höher die Bonität, desto geringer der Eigenkapitalanteil
• Je geringer die Bonität, desto höher der Eigenkapitalanteil

Schritt 2: Der Beleihungswert der Immobilie

Es gibt einen Verkehrswert (Marktpreis) und einen Beleihungswert (Verkehrswert abzüglich 20%).

Verkehrswert

Der Verkehrswert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie, unter den aktuellen Marktgegebenheiten.

Beleihungswert

Der Beleihungswert liegt meist circa 20% unter dem angesetzten Verkehrswert. Banken bewerten Immobilien, die als Sicherheit (Finanzierung) hinterlegt werden, geringer als den Marktpreis. Einfach gesagt, diesen Betrag würde die Bank, im Falle eines Verkaufs oder sogar einer Zwangsversteigerung, auf jeden Fall bekommen.

Schritt 3: Eigenkapital in Abhängigkeit zur Bonität

Wie viel Haus ist drin? Grundsätzlich wird bei der Finanzierung einer Immobilie 20% Eigenkapital verlangt. Dass die Kreditwürdigkeit und die Bonität eine wichtige Rolle spielen, wurde in Schritt 1 bekannt. Allerdings gelten die 20% nicht immer, denn die höhe des Eigenkapitals richtet sich primär nach der Bonität und dem ermittelten Beleihungswert.

• Standard ist 20% Eigenkapital
• Bonität: reduziert Eigenkapital
• Kaufpreis: reduziert Eigenkapital (wenn unter Marktpreis)

Schritt 4: Monatliche Belastung

Hier interessiert sich die Bank für dein monatliches Einkommen und die Ausgaben. Das zur Verfügung stehende Einkommen ist entscheidend, für die Rückzahlung der Zinsen und Tilgung. Ist dies zu gering und die Ausgaben zu hoch, kann dies zu einer schlechteren Kreditwürdigkeit führen.

• Monatliche Einnahmen und Ausgaben
• Entscheidend für Rückzahlung von Zinsen und Tilgung

Fazit: Wie viel Immobilie ist es am Ende?

Als Angestellter mit regelmäßigem Einkomme und einer gut strukturierten Selbstauskunft, sollte es kein Problem sein, auf eine Eigenkapitalquote von 10% zu kommen. Die Höhe des Kaufpreises ergibt sich dann aus folgender Rechnung:

• Eigenkapital x 10 = Kaufpreis der Immobilie

Hier erfährst du noch mehr zum maximalen Kaufpreis einer Immobilie/ Immobilien-Erfahrung.de

8 Fehler beim Immobilienkauf: Lage, Eigennutz &Wiederverkaufswert

Fehler schleichen sich immer wieder gerne in den Kaufprozess einer Immobilie ein. Egal ob eine schlechte Lage der Immobilie, Gründe gegen Eigennutz oder einem Kauf aus Emotion – Fehler kosten dich viel Geld. Um das zu vermeiden, haben wir dir hier einen Ratgeber zusammen gestellt, mit dem du garantiert nie wieder ein Fehler beim Kauf deiner nächsten Immobilie machst.

• Fehler beim Immobilienkauf

Der nächste Schritt: Mietrendite und Kaufpreisfaktor

Wie finde ich gute Rendite Immobilien? Diese Frage stellen sich vor allem Kapitalanleger, da diese vor allem auf positiven und schnellst möglichen Cashflow aus sind. Mit einer ausreichenden Rendite hat man das Glück, dass der Mieter die gekaufte Immobilie abzahlt. Hier lernst du alles darüber, wie du die beste Mietrendite erwirtschaften kannst.

Selbstauskunft für die Bank: Haus & Wohnung kaufen

Du willst deine erste Wohnung kaufen oder das erste Haus kaufen und die Bank will eine Selbstauskunft von dir? Lerne hier, was eine Selbstauskunft ist, was darin steht und lad dir kostenlos eine Vorlage als PDF herunter, mit der du deine Bank überzeugen kannst!

• Selbstauskunft