Anschlussfinanzierung Immobilienkredit: Erklärung, Vorteile, Nachteile, Arten & Tipps – Häufige Fragen

Anschlussfinanzierung – In diesem Beitrag geht es um das Thema Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten und die Frage: Was, wenn die Zinsbindung meines Kredits abläuft, aber noch Restschuld besteht? Zunächst wird erklärt, was genau eine Anschlussfinanzierung ist und welche Vorteile und Nachteile damit verbunden sind. Anschließend werden verschiedene Möglichkeiten und Darlehensformen von Anschlussfinanzierungen vorgestellt und Tipps gegeben, worauf es ankommt. Zum Anschlussfinanzierungsrechner inkl. Angebotsvergleich geht’s hier: Anschlussfinanzierung.

Das Wichtigste auf einen Blick

Eine Anschlussfinanzierung wird genutzt, wenn die Restschuld eines Darlehens für die Finanzierung einer Immobilie nicht zurückgezahlt werden kann oder eine neue Zinsfestschreibung erfolgen soll, aus dem Grund, dass die Zinsbindung ausläuft.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Anschlussfinanzierung zu gestalten. Als Anschlussfinanzierungsmöglichkeiten stehen Ihnen die Zinsprolongation, die Umschuldung, das Forward-Darlehens oder bei mehreren Krediten auch die Darlehnskonsolidierung zur Verfügung. Die Anschlussfinanzierung kann entweder bei der alten Bank oder bei einem neuen Finanzierungsinstitut abgeschlossen werden. Eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung kann, je nach Finanzierungsart, notwendig sein.

Allgemein gilt es, die Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen: Je früher, desto besser (spätestens 3 Monate vor Ende der Kreditlaufzeit). Es gibt auch verschiedenste Arten von Darlehen zur Anschlussfinanzierung einer Immobilie, aus denen man wählen kann. Dazu im Folgenden mehr. Vergleichen Sie sofort aktuelle Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung mit dem Immobilien-Erfahrung.de Anschlussfinanzierungsrechner.

5 häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung werden im Folgenden beantwortet:

• Was ist die Anschlussfinanzierung?
• Was sind Vor- & Nachteile der Anschlussfinanzierung?
• Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?
• Was sind die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung?
• Aus welchen Darlehensarten kann ich für die Anschlussfinanzierung wählen?

1. Frage: Was ist die Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung tritt nach der Zinsbindungsfrist einer Immobilienfinanzierung in Kraft. Innerhalb dieser Frist haben viele Kreditnehmer das Darlehen bisher nicht zurückgezahlt. Danach können Kreditnehmer entweder eine erneute Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld bei der gleichen Bank treffen oder sich für eine Umschuldung entscheiden. Eine Anschlussfinanzierung ist ein Vertrag, der von Banken und Sparkassen angeboten wird und für alle Arten von Immobilien genutzt werden kann. Sie kann zum Ende oder während einer Kreditlaufzeit erfolgen.

2. Frage: Was sind Vor- & Nachteile der Anschlussfinanzierung?

3. Frage: Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten? – 3 Tipps

Bei der Anschlussfinanzierung ist wichtig:

1. Angebote zu vergleichen (z.B. mit dem Anschlussfinanzierungsrechner)
2. Nicht vor Verhandlungen mit der Bank schauen (um beste Bedingungen herauszuschlagen)
3. Früh eine lückenlose Planung der Rückzahlung zu erstellen

Bevor man sich für eine Anschlussfinanzierung entscheidet, sollte man die Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen, um sicherzustellen, dass man das für die eigene Finanzsituation beste Angebot erhalten hat. Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Gesamtkosten des Darlehens und andere Bedingungen wie die Bearbeitungsgebühren.

Sobald man ein Angebot erhalten hat, sollten man versuchen, die Bedingungen zu verbessern, indem Sie man mit der Hausbank verhandelt. Es ist meist effektiv, die Angebote anderer Banken zu nennen. Hausbanken versuchen dann vielleicht, den Zinssatz zu senken oder die Bearbeitungsgebühren zu reduzieren.

Sicherstellen, dass ein realistischer Plan für die Rückzahlung des Darlehens ausgearbeitet wurde, ist das A und O, um der Gefahr der Verschuldung aus dem Weg zu gehen. Berücksichtigen ist dabei das Einkommen, die monatlichen Ausgaben und die eigenen finanziellen Ziele. Wenn Kreditnehmer Schwierigkeiten haben, ihr Darlehen zurückzuzahlen, sollten diese sich an Ihren Kreditgeber wenden, um Hilfe zu erhalten.

4. Frage: Was sind die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung?

Es gibt einige Möglichkeiten, wie Sie die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie gestalten können:

• Zinsprolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen
• Darlehnskonsolidierung

Zinsprolongation

Als Prolongation bezeichnet man die Verlängerung einer bereits bestehenden Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Der Vorteil hier ist die aufwandsarme Art der Anschlussfinanzierung. Der Nachteil: Die Zinsen sind nicht immer attraktiv.

Bei einer Zinsprolongation muss das Angebot der Bank innerhalb von 14 Tagen unterschrieben an die Bank zurückgeschickt werden. Die Risiken der Anschlussfinanzierungsoption liegt in der Bequemlichkeit, damit verbundene Fehlentscheidungen sowie in der unflexiblen Vertragsgestaltung. Sind die Kosten für die Darlehens- und Sicherheitenübertragung an ein anderes Kreditinstitut oder Bank höher als die Zinsersparnis, lohnt sich die Prolongation allerdings meist dennoch.

Umschuldung

Der Gegensatz zur Prolongation ist die Umschuldung, Ablösen eines bestehenden Kredits durch ein Darlehen bei einer anderen Bank. Der Vorteil hier ist die Kostenersparnis bei Angeboten von anderen Bankinstituten, die Neukunden gewinnen wollen, mit besseren Kreditkonditionen. Allerdings sind mit der Umschuldung Aufwandskosten  verbunden, die bei der Prolongation gespart werden.

Daher sollte der Gewinn durch die Umschuldung immer die Gebühren für die Kreditablösung übersteigen. Tipp: Eine Umschuldung ist bereits rentabel, wenn der neue Zinssatz um 0,2 Prozentpunkte höher ist als der alte. Der Ablauf der Umschuldung nimmt mehr Zeit in Anspruch als die Prolongation, da man als erstes Angebote einholen muss, danach das Darlehen kündigen und zum Schluss den neuen Vertrag abschließen muss.

Forward-Darlehen

Das Forward Darlehen ist eine weitere Anschlussfinanzierungsoption. Die Besonderheit hier besteht aus der Möglichkeit eine Zinssicherung schon 6 Monate bis zu 5 Jahre vor Zinsablauf vorzunehmen, was für Kreditnehmer, die von steigenden Zinsen ausgehen, attraktiv erscheint. Der Vorteil hier ist also Zinsen in Zeiten steigender Zinsen sparen zu können.
Der Nachteil wiederum sind hohe Aufschläge (0,01 bis 0,02 Prozent pro Monat). Auch ist ein Risiko, das man nur Prognosen stellen kann, allerdings die Zinsen auch mit der Zeit sinken könnten, was höhere Kosten verursachen würde.

Dazu ist zu sagen, dass die Widerrufsfrist allein 14 Tage ausmachen, danach wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Aber es besteht ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren gemäß § 489 BGB. Meint nach 10 Jahren ist die Kündigung kostenlos.

Generell sollte die Anschlussfinanzierung in jedem Fall günstiger als die Erstfinanzierung sein. Daher der Tipp: Wenn die Zinsen in Zukunft steigen werden, lohnt sich das Forward Darlehen. Um sich sicher zu sein, kann man den Zinssatz mit der Formel (Aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen) ausrechnen.

Darlehnskonsolidierung

Die Darlehnskonsolidierung ist die Zusammenführung von mehreren bestehenden Immobilienkrediten in einen einzigen neuen Kredit. Der Grundgedanke dahinter ist die Senkung der monatlichen Belastung und die Verwaltung der Finanzierung übersichtlicher zu gestalten. Allerdings lohnen sich die Zusatzkosten und die längere Kreditlaufzeit nicht für Jeden. Eine Darlehenskonsolidierung lohnt sich i. d. R., wenn Sie mehrere Kredite oder Schulden mit hohen Zinsen haben und diese durch einen günstigeren Kredit ablösen können.

5. Frage: Aus welchen Darlehensarten kann ich für die Anschlussfinanzierung wählen?

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen, die für die Anschlussfinanzierung einer Immobilie infrage kommen können. Einige Beispiele sind etwa das Annuitätendarlehen, das Endfällige Darlehen, das Tilgungsdarlehen und das Variable Darlehen.

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen ist eine Tilgungsart, bei der der Kreditnehmer jeden Monat eine gleichbleibende Rate bestehend aus Tilgungsbetrag und Zinsen zahlt. Die Vorteiles in Planungssicherheit und eine meist schnellere Rückzahlung.

Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen erfordert, dass der Kreditnehmer am Ende der Laufzeit das gesamte Darlehen inklusive aller Zinsen auf einmal zurückzahlt. Der Vorteil ist eine feste Rate über einen bestimmten Zeitraum, was passend ist für Kreditnehmer, die in der Zukunft angemessen Geld haben werden. Nachteile sind allerdings höhere Zinsen, mögliche Schwierigkeiten bei der Rückzahlung des gesamten Darlehens auf einen Schlag und ein höheres Risiko für den Kreditgeber.

Tilgungsdarlehen

Kurz gesagt, bei einem Tilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer jeden Monat eine feste Tilgungsrate plus Zinsen, um das Darlehen über die Laufzeit abzuzahlen. Der Vorteil ist, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt werden kann, während der Nachteil darin besteht, dass die Zinsen in der Regel höher sind und monatliche Zahlungen eine Belastung darstellen können.

Variable Darlehen

Bei einem Darlehen mit variablen Zinsen kann der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens schwanken, was für den Kreditnehmer weniger Planungssicherheit bedeutet. Ein Vorteil ist, dass sie von sinkenden Zinsen profitieren können, während ein Nachteil darin besteht, dass es teurer wird, wenn der Referenzzinssatz steigt und die monatlichen Raten schwanken.

Auf Immobilien-Erfahrung.de werden noch viel mehr Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung im Finanzierungsratgeber beantwortet: Anschlussfinanzierung.