Finanzierung von Haus & Wohnung: Darlehen, Kredit & Co. – Arten, Vorteile und Nachteile

Finanzierung von Haus & Wohnung – Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist der Traum von Millionen von Menschen, doch wie findet man die richtige Immobilienfinanzierung? Klar ist es gibt viele unterschiedliche Finanzierungsarten mit denen man sich den Traum des Eigenheims erfüllen kann. Die beliebteste Finanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Das Darlehen ist vor allen für langfristige Finanzierungen gedacht, die mit einem variablen oder einem festen Zinssatz abgeschlossen werden. Wichtig ist es sich mit dem Thema ausreichend zu beschäftigen, denn die Eigenheimfinanzierung erstreckt sich meist über mehrere Jahre. Deshalb stellen Fehler bei der Baufinanzierung ein besonders hohes Risiko dar. Diese Fehler können nicht nur das Eigenheim in große Gefahr bringen, sondern begleitet einen über mehrere Jahre hinweg. In unserem Beitrag erfährst du alles über die verschiedenen Finanzierungsformen, für wen sie geeignet sind und vor allen welche Vor- und Nachteile sie mitbringen.

Warum finanzieren?

Das Erwerben einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, egal ob als Kapitalanlage, Eigenheim oder als private Vorsorge. Mit den verschiedenen Finanzierungsarten ist es jedem möglich sich sein erstes Eigenheim oder sein erste Kapitalanlage zu ermöglichen. Bevor du eine Finanzierung eingehst solltest du dich vorher mit einigen Punkten beschäftigen. Du solltest vor allen dein Eigenkapital checken , die Erwerbsnebenkosten beachten, Zinsen und Tilgung kalkulieren, Wohngeld und Rücklagen berücksichtigen, sowie deine monatliche Belastung berechnen.

Eigenheim oder Immobilie als Kapitalanlage

Der Kauf der ersten eignen Wohnung oder des eigenen Hauses ist eine reine emotionale Entscheidung wohin gegen es bei Immobilien als Kapitalanlage rein auf den wirtschaftlichen Aspekt ankommt und deshalb eine emotionslose Entscheidung getroffen werden muss. In beiden Fällen ist es jedoch wichtig sich mit einer Checkliste und den Kaufnebenkosten zu befassen, um gravierende Fehler zu vermeiden.

Erste Wohnung kaufen

Seine erste eigene Wohnung zu kaufen ist ein großes Erlebnis im Leben. Damit beim ersten Wohnungskauf nichts falsch läuft solltest du dir am besten eine Checkliste zur Seite nehmen!

• Erste Wohnung kaufen
• Wohnung kaufen: Checkliste

Kaufpreis + Kaufnebenkosten / Bonität (Faustformel: Wie viel bleibt im Monat übrig?)

Ein Wohnungs- oder Hauskauf bringt immer Nebenkosten mit sich! Um diese abdecken zu können sollte man sich im Voraus Gedanken machen, wie hoch der maximale Kaufpreis sein darf und wie viel Geld im Monat zur Verfügung steht.

• Maximaler Kaufpreis
• Kaufnebenkosten

Arten der Finanzierung

Erwirbt man eine Immobilie, so wird der Kaufpreis in den meisten Fällen mithilfe einer Immobilienfinanzierung abbezahlt. Dazu stehen dem Käufer verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Von Annuitätendarlehen, Teilungsdarlehen, Vollfinanzierung, Baufinanzierung bis hinzu vielen weiteren Finanzierungsarten.

Doch was bedeutet Finanzierung eigentlich? Es handelt sich, um eine Maßnahme zur Beschaffung und Rückzahlung von Kapital. Doch einige Finanzierungen verlangen Sicherheit für den Fall des Forderungsausfalls, die dann als Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch vermerkt werden muss.

Annuitätendarlehen: Die wohl bekannteste Finanzierungsform

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um eine typische Immobilienfinanzierung. Die festgelegten Raten müssen regelmäßig bezahlt werden und setzen sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Das besondere an dem Darlehen ist, dass die Höhe der Rate während der gesamten Laufzeit gleichbleibt, sich aber dennoch das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Mit jeder Zahlung verringert sich die Kreditschuld und der Zinsanteil geht somit zurück, aber der Tilgungsanteil steigt.

Für wen eignet sich sich diese Art von Finanzierung? Für sicherheitsbewusste Geldanleger, die über den festgelegten Zinsbindungszeitraum mit festen Raten rechnen wollen.

Das wichtigste in Kürze:

• Festgelegte Raten
• Zusammensetzung aus Zins- & Tilgungsanteil
• Gleichbleibende Rate
• Änderung des Zins & Tilgung Verhältnis

Vorteile und Nachteile vom Annuitätendarlehen

Der wohl größte Vorteil dieser typischen Finanzierung ist die immer gleichbleibende Rate, mit der sich ein festes monatliches Budget genaustens planen lässt. Oftmals eröffnet sich auch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu bestimmten Zeitpunkten zu leisten und somit schneller zu tilgen. Zu den Nachteilen zählt allerdings eine lange Zinsfestschreibung, bei der man für einen längeren Zeitraum an monatliche Raten gebunden ist. Ändert sich die persönliche Situation und man möchte früher tilgen, so muss man mit einer hohen Vollfälligkeitsentschädigung für die verfrühte Rückzahlung rechnen. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ist im Regel Fall eine Anschlussfinanzierung erforderlich, die Zinsen richten sich dabei an der aktuellen Marktanlage, dass kann entweder positiv oder negativ ausfallen.

Vorteile:

• Hohe Planungssicherheit
• schnelle Tilgung
• sinkende Zinsbelastung
• Genaue Kalkulation der Anschlussfinanzierung
• Restschuld von Beginn an festgelegt

Nachteile:

• Keine Vertragsänderung möglich
• Vereinbarung von Sondertilgungen für Flexibilität
• Kreditinstitute akzeptieren nicht immer Sondertilgungen
• Kreditnehmer muss Vollfälligkeitsentschädigung übernehmen

Umkehrhypothek: Beleihung des Eigenheims

Es gibt verschiedene Formen der Finanzierung, um sich den Traum des eignen Hauses oder der eignen Wohnung zu finanzieren. Die Umkehrhypothek ist eine Art von vielen Finanzierungsmöglichkeiten. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, dass von einer Versicherung, Bank oder einer Privatperson ausgezahlt wird. Der Grundgedanke dahinter ist, dass Immobilienbesitzer ihr Eigenheim beleihen und im Gegenzug von einer Bank, Versicherung oder Privatperson ein Darlehen mit festgelegter Laufzeit erhalten. Die Darlehenssumme wird dann als monatliche Rente oder als Einmalzahlung überwiesen. Eine richtige win-win Situation: Eigentümer können im Haus wohnen bleiben und können sogar gleichzeitig die Rente aufbessern.

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek? Insbesondere lohnt sich diese Finanzierungsform für ältere Menschen, die bereits im Ruhestand sind und ihr zuhause nicht mehr verlassen, aber dennoch ihre Rente aufbessern möchten.

• Auszahlung eines Darlehens durch Versicherung, Bank oder Privatperson
• Beleihung des Eigenheims
• Gegenzug erhalt eines Darlehens mit fester Laufzeit
• Wird als monatliche Rente oder Einmalzahlung ausgezahlt

Vorteile und Nachteile Umkehrhypothek

Für den Hauskauf steht dir kaum bis gar kein Eigenkapital zur Verfügung? Dann ist die Umkehrhypothek genau die richtige Finanzierungsform für dich.  Besonders eignet es sich für Rentner die ihr ganzes leben lang ihre Immobilie mit Ersparnissen und Einkommen abbezahlt haben. Ein besonderer Vorteil ist, dass Eigentümer bis zum Lebensende in der Immobilie leben dürfen und währenddessen Geld für ihre Immobilie bekommen. Die Rente kann somit aufgebessert werden. Somit wird eine hohe Planungssicherheit geschaffen, da die Höhe der Rente, Zinssat und Laufzeit im Voraus festgelegt wird. Deutliche Nachteile der Finanzierungsform sind anfallende Gebühren sowie der Zinssatz des Darlehens. Es können ebenfalls Abschlussgebühren anfallen, wenn das Durchschnitts Alter überschritten wird zudem reduziert sich erheblich die Erbmasse.

Vorteile:

• lebenslanges Wohnrecht
• Rente wird aufgebessert
• Keine Zins- oder Tilgungszahlung
• Erben können Immobilien auslösen

Nachteile:

• hohe Gebührenkosten
• geringe Auszahlungsbeträge
• Entfall der Vererbung
• Instandhaltung der Immobilie

Hier siehst du die Überprüfung des Eigenkapitals und des monatlichen Einkommens, um anschließend eine Finanzierungsart aufstellen zu können:

Tilgungsdarlehen: Sinkende Ratenbelastung während der Laufzeit

Unter Tilgungsdarlehen versteht man eine bestimmte Form der Finanzierung, die sich durch eine sinkende Ratenbelastung über die Kreditlaufzeit auszeichnet. Der Zinsanteil sinkt von Rate zu Rate, so dass sich diese konstant verringert und sich immer mehr dem Tilgungsbetrag annähert. Du fragst dich, ob das Tilgungsdarlehen für dich geeignet ist?

Wenn du dein Darlehen schnell und vor allen effizient tilgen möchtest, dann ist diese Finanzierungsform für dich geeignet. Du solltest aber ein regelmäßiges und solides Einkommen mitbringen, damit die hohen Ratenzahlungen am Anfang auch gezahlt werden können.

• Sinkende Ratenbelastung über die Laufzeit
• Konstante Verringerung
• Schnelle & effiziente Tilgung
• Regelmäßiges, solides Einkommen sollte vorhanden sein

Vorteile und Nachteile des Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen bringt Vor- und Nachteile mit sich, die man unbedingt vor einem Finanzierungsabschluss voneinander abwägen sollte. Ein erheblicher Vorteil besteht darin, dass der Darlehensnehmer einen festen Betrag pro Monat abbezahlt und somit die Restschuld sinkt. Das die Restschuld am Anfang jedoch relativ hoch bleibt und erst am Ende der Laufzeit stark abnimmt ist ein deutlicher Nachteil.

Vorteile:

• Schnellere Senkung der Restschuld & Zinsbeträge
• Freies Kapital kann genutzt werden
• Vermieter kann Erlöse durch Miete zu erhöhten Tilgung verwenden
• Geringe Gesamtkreditkosten

Nachteil:

• Restschuld am Anfang hoch
• Zusatzkosten bei frühen Verringerung der Restschuld
• Darlehensform selten für Privatleute zugänglich
• In den meisten Fällen längere Laufzeit

Bausparvertrag: Kombi aus Darlehen & Sparen

Ganz einfach! Es handelt sich hierbei um eine Kombination aus Immobiliendarlehen und üblichem Sparen. Zunächst wird festgelegt, wie viel im Monat gespart werden soll, woraus sich dann die Bausparsumme ergibt. Der Vertrag unterteilt sich insgesamt in verschiedene Phasen. In der ersten Phase zahlt der Bausparer monatlich einen festgelegten Betrag ein. Auf diesen Betrag erhält er dann Zinsen.

Die zweite Phase setzt dann ein, wenn eine bestimmte Summe angespart ist, beispielsweise 35 Prozent der gesamten Summe. Dann kommt es zur Zuteilung. Man erhält das Recht auf ein zinsgünstigeres Baudarlehen über den Restbetrag. Der Bausparvertrag eignet sich für Menschen, die sich den Traum ihrer eigenen Immobilie möglichst günstig finanzieren möchten. Diese Finanzierungsmöglichkeit ist jedoch nicht für kurzfristige Finanzierungsziele gedacht.

• Kombi aus Darlehen und Sparen
• Verschiedene Phasen
• Monatlich festgelegter Betrag mit Zinsen
• Ab einer angesparten Summe setzt die Zuteilung ein
• Recht auf Zinsgünstiges Darlehen
• Langfristige Finanzierung

Vorteile und Nachteile eines Bausparvertrags

Ein Bausparvertrag bringt Vor- und Nachteile mit sich. Wie es bei dieser Art von Finanzierung aussieht kannst du hier lesen.

Vorteile:

• Hohe Sicherheit
• Garantie des Kapitals
• Profit durch staatliche Förderungen
• Verwendungszweck flexibel

Nachteile:

• Guthabenzinsen in der Anfangsphase geringer
• Hohe Bearbeitungsgebühren
• monatliche Belastung höher als bei anderen Finanzierungen

Vollfinanzierung: Mit wenig Kapital zum Eigenheim

Es ist nur wenig oder kein Kapital für ein Immobilienkauf vorhanden? Es hat sich keine Gelegenheit ergeben Geld zu sparen  oder du hast grade erst damit begonnen? Genau dann kommt die Vollfinanzierung ins Spiel. Das Kreditinstitut übernimmt dann das fehlende Eigenkapital und finanziert falls nötig auch die Baunebenkosten. Dann muss man jedoch beachten, dass die Zinsen höher liegen.

• Wenig bis kein Kapital vorhanden
• Kreditinstitut übernimmt Eigenkapital
• Finanzierung von Baunebenkosten
• Hohe Zinsen

Vorteile und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Immobilie kann man auch ganz einfach ohne Eigenkapital finanzieren, dass kann Vorteile, aber auch Nachteile mit sich bringen. Zunächst sind kurze Wartezeiten garantiert, weil bis zu keinem bestimmten Zeitpunkt gespart werden muss, der Traum des Eigenheims kann direkt erfüllt werden. Außerdem ist es immer gut möglichst früh zu finanzieren, damit man noch vor dem Rentenalter von Kosten befreit ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass mögliche Ersparnisse für Reparaturen oder neue Möbel verwendet werden können. Doch was sind die Nachteile? Es besteht das Risiko, dass die Tilgung durch mögliche Änderungen Probleme bereiten kann. Das können beispielsweise unvorhergesehene Arbeitslosigkeit oder auch falsche Kalkulation sein. Ein weiterer Punkt sind hohe Zinsen.

• Keine lange Wartezeit
• Frühere Abzahlung des Kredits
• Freibleibendes Eigenkapital

Nachteile:

• Höhere Zinsen
• Längere Tilgungsdauer
• Unvorhergesehene Lebensänderungen

Eine Reihe an Mitarbeitern überprüft den aktuellen Marktzins und passt diesen an laufende Darlehen an:

Variable Darlehen: Flexibilität durch variable Zinsen

Es handelt sich um eine Finanzierungsart, die besonders für kurzfristige Immobilienfinanzierungen in Frage kommt. Das gute an dieser Finanzierungsform ist, dass man keine festen Sollzinsen zahlen muss, denn der Zinssatz wird immer an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Die Zinsen halten sich immer an den Euribor-Geldmarktzins. Doch was versteht man unter Euribor-Zins? Ganz einfach! Es handelt sich dabei um einen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank. Die Zinsen werden alle drei bis sechs Monate an die Zinsen des variablen Darlehens angepasst.

Doch für wen eignet sich eigentlich diese Finanzierungsform? Ganz klar für Käufer mit einer Risikobereitschaft. Ebenso bei Käufer und Bauherrn bei denen finanzielle Sicherheit garantiert ist.

• Kurzfristige Immobilienfinanzierung
• Keine festen Sollzinsen
• Anpassung an aktuellen Marktzins
• Zinsen werden alle 3 – 6 Monate ans Darlehen angepasst

Vorteile und Nachteile Variables Darlehen

Du interessierst dich für die Finanzierungsform variables Darlehen? Dann solltest du vorher unbedingt Vor- und Nachteile voneinander abwägen. Klar ist, dass es sich um ein risikoreiches Darlehen handelt. Ein unerwarteter Zinsanstieg führt nicht nur zu höheren Kosten, sondern erhöht auch die Darlehensrate. Das Darlehen bringt aber auch seine Vorteile mit sich. Bleibt das Zinsniveau über die Zeit hinweg gleich oder sinkt sogar, dann spart man beim Immobilienkredit ein. Außerdem kann das Darlehen mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Alternativ haben Darlehensnehmer auch ein Recht darauf Sondertilgungen bis zu 100 % zu jedem Zinsanpassung vorzunehmen.

Vorteile:

• Beim Euribor Abfall sinnvoll, Zinsen günstiger
• Hohe Sicherheit
• jederzeit kündbar

Nachteil:

• Entwicklung der Zinssätze unsicher
• Zinsschwankung machen monatliche Kosten unberechenbar

Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung

Im Normalfall wird ein Baukredit mit einer Kapital Police kombiniert. Das bedeutet, dass der Käufer in geregelten Abständen ausschließlich Zinsen zahlt. Die Rückzahlung des Darlehens folgt mit der Auszahlung des Darlehens.

Vorteile und Nachteile Baufinanzierung

Wie bei jeder Finanzierung gibt es auch bei der Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung Vor- und Nachteile. Ein erheblicher Vorteil liegt darin, dass ein Bausparvertrag mit Lebensversicherung günstiger als ein Annuitätendarlehen ist und der Kredit auch bei einem Todesfall abgesichert ist. Ein Nachteil liegt darin, dass die Rendite sehr gering ausfällt.

Vorteile:

• günstiger als ein normales Annuitätendarlehen
• Kreditabsicherung bei Todesfall

Nachteile:

• geringe Rendite

Anschluss und Zwischenfinanzierung

Bei diesen Arten von Finanzierung spricht man von Finanzierungen, die meist nur kurzfristig angelegt werden. Hier erfährst du mehr über die jeweiligen Zwischenfinanzierungen:

Anschlussfinanzierung: Neuverhandlung des Kredits

Bei dieser Finanzierungsform handelt es sich um eine Neuverhandlung, eines bereits vorhandenen Kredits. Ist die bisherige Bau- oder Immobilien Finanzierung nach der Zinsbindungsfrist abgelaufen, so muss man sich spätestens ab diesem Punkt mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Viele Käufer nehmen einen Kredit auf, um sich den Traum einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Die Zinsfestschreibung bei einer Hausfinanzierung geht zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Eine Vielzahl an Kreditnehmern schaffen es aber in dieser Zeitspanne nicht das Darlehen zurück zu zahlen. Genau dann können Kreditnehmer neue Vereinbarung zur Rückzahlung der Restschuld vereinbaren.

Zwischenfinanzierung: Überbrückung von Engpässen

Eine Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierung, die nur über einen kurzfristige Zeitspanne läuft. Mit dieser Form von Finanzierung lassen sich finanzielle Engpässe auf bestimmter Zeit überbrücken. Die Besitzer einer Immobilie können sofort für finanzielle Mittel sorgen und anschließend als Eigenkapital einsetzen.

Refinanzierung: Umstrukturierung des Darlehens

Was versteht man eigentlich unter einer Refinanzierung? Gemeint ist eine Anpassung oder Umstrukturierung von einem Darlehen. Egal, ob du ein Privat- oder Geschäftsdarlehen hast, du solltest dieses Darlehen auf alle Fälle alle paar Jahre überprüfen lassen, um sicher zu gehen, dass du das günstigste Darlehen hast. Beispielsweise kann es sein das du viele kleine Kredite aufgenommen hast, die man zu einem einzigen zusammenfassen kannst.