Experte: Immobilie kaufen oder nicht? Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf und München

Viele Menschen spielen mit dem Gedanken sich eine Immobilie in einer der beliebten Großstädte zu kaufen. Zu diesen Großstädten gehören Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf und auch München. Doch die passende Immobilie zu finden ist gar nicht so einfach und als Laie ist es oft schwer zu bewerten, ob es sich lohnt in eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zu investieren. Wir haben für euch ein Interview mit einem Experten durchgeführt.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV Kapitalanlagen.

Tipp! Geld anlegen und passiv verdienen XXL: Kapitalanlage

Kapitalanlage - Lohnt sich das?

FIV: Wir haben uns im vergangenen Monat zum Thema Hausverkauf allgemein und Zukunft des Wohnens getroffen. Heute wollten wir mehr über die Hotspots in Deutschland wissen. Wir alle kennen die Nachrichten von steigenden Immobilienpreise in Berlin, Hamburg, Köln und besonders München. Mieten aber auch Grundstücks- und Kaufpreise explodieren hier förmlich. Viele denken darüber nach, in Immobilien zu investieren - früher oder später. Doch lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage überhaupt?

Das kommt darauf an. Nämlich darauf, wie lange ich diese Kapitalanlage dann halten will. Auf lange Sicht jedenfalls ist eine Immobilie eine sehr gute Kapitalanlage. Ich erzähle dazu einmal eine persönliche Geschichte: Als ich vor mehr als 20 Jahren eine 2-Zimmer-Wohnung in Frankfurt kaufen wollte, gab´s eine Menge Diskussionen mit meinen Eltern und Freunden. Sie hielten mich angesichts der ansonsten auf dem Markt erwirtschaftbaren Renditen (Festgeld, Gold, Aktien oder so) für verrückt. Mit seinerzeit 5% Mietrendite sah man damals neben den gängigen Formen der Kapitalanlage eher alt aus.

FIV: Und warum sind Sie dann trotzdem ins Immobilienwesen eingestiegen?

Weil sich der Wert dieser Wohnung in den folgenden Jahren sehr dramatisch nach oben entwickelt hat. Und das zeichnete sich damals schon ab! Eigentlich haben viele Leute, auch ich selbst zunächst geglaubt, dass der Preisanstieg am Wohnungs- und Häusermarkt so langsam aber sicher zu Ende geht. Doch das Gegenteil war der Fall. Sieht man von der ein oder anderen Delle mal ab, hat sich die Wertentwicklung von Immobilien ständig nach oben bewegt. Ich könnte also heute diese Wohnung für ein Mehrfaches des ursprünglichen Preises verkaufen. Über die Miete habe ich den Kredit von damals bezahlt und zugleich ist mein seinerzeit eingesetztes geringes Eigenkapital ohne mein Zutun gewachsen. Und das weitaus höher als bei den allermeisten Aktienpaketen oder anderen herkömmlichen Anlagen.

Arbeitslosenquote in Deutschland im Jahresdurchschnitt von 2004 bis 2019

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zur Arbeitslosenquote der letzten 5 Jahre in Deutschland:

• 2019: 5,3 Prozent
• 2018: 5,2 Prozent
• 2017: 5,7 Prozent
• 2016: 6,1 Prozent
• 2015: 6,4 Prozent

FIV: Und das funktioniert überall?

Das wäre zu schön um wahr zu sein! Hier ist die Lage der Wohnung oder des Hauses sehr entscheidend. Hätte ich damals etwa ein großes Haus irgendwo auf dem Lande, weit weg von allem Trubel, gekauft, dann wäre die Sache vermutlich ganz anders ausgegangen. Das heißt nicht, dass ein Haus auf dem Land grundsätzlich eine schlechte Kapitalanlage ist. Im sogenannten Speckgürtel der Ballungsräume etwa haben sich die Preise für Immobilien auch rasant weiterentwickelt. Wenn der Standort der gekauften Immobilie als sehr begehrt zum Wohnen gilt, dann kann auf lange Sicht nicht viel schief gehen und die ein oder andere “Delle” in der Wertentwicklung ist zu verkraften. Übrigens: bekanntermaßen haben ja auch Aktienpakete oder Fonds den ein oder anderen Knick in der Wertentwicklung zu verzeichnen. Entscheidend ist der sogenannte Anlagehorizont, also die Zeit, die ich meiner Kapitalanlage zur Wertentwicklung gebe. Das schnelle Geld ist im Immobiliengeschäft nicht zu machen. Langfristig aber ist es eine sehr solide und sichere Kapitalanlage.

Baufertigstellungen von Wohnungen in Deutschland

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zu: „Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland in den Jahren 2001 bis 2018 (in Tausend)“.

Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland

Hier sehen Sie die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen im 4. Quartal des Jahres 2018:

1. München: 17,56 Euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 Euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 Euro/m²
4. Berlin: 12, 29 Euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 Euro/m²
6. Mainz: 12,17 Euro/m²
7. Freiburg: 12,13 Euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 Euro/m²
9. Hamburg: 11,94 Euro/m²

Ist ein Ende in Sicht?

FIV: Aber ist denn der Boom nicht langsam mal zu Ende?

Das kann ich natürlich nicht sicher vorhersagen. Wie gesagt: selbst vor 20 Jahren glaubten viele Immobilienexperten daran, dass nun Schluss sei mit der Preisentwicklung bei Kauf und Miete. Das hat - wie wir es bis heute erleben - nicht gestimmt. Wie sich die Preise für den Kauf von Immobilien verändern - und übrigens auch für das Mietpreisniveau - hängt vor allem davon ab, wieviel Wohnraum auch in Zukunft nachgefragt wird und was an neuem Wohnraum geschaffen werden kann. Eine Sättigung des Immobilienmarktes kann ich auf Sicht jedenfalls nicht erkennen.
Bleibt noch die Frage: wie entwickelt sich das Zinsniveau? Wird es teurer, sich Geld zum Immobilienkauf zu leihen, dann kühlt sich der Immobilienmarkt auch wieder ab. Und dann sind wir wieder bei den oben angesprochenen “Dellen”. Die muss der Kapitalanleger aushalten.

FIV: Sollte ich dann lieber jetzt eine Immobilie kaufen, oder warten, bis die Preise sinken?

Wenn ich wüsste, ob und wann die Preise sinken, würde ich vermutlich zum Abwarten raten. Vor allem dann, wenn die Preissenkung bei der Immobilie nicht durch deutlich höhere Zinsen bei der Finanzierung aufgefressen würde. Da aber niemand von uns die sprichwörtliche Glaskugel hat, rate ich dazu: genau rechnen, was ich mir leisten kann und dann das passende Objekt dazu in einer begehrten Lage suchen und kaufen.

Immobilienmarkt in den Großstädten

FIV: Damit sind wir bei den Gebieten in Deutschland, wo die Werte von Immobilien schon seit langem steigen. Nehmen wir uns die vier Top-Regionen heraus, also Berlin, München, Köln und Düsseldorf. Fangen wir mit Berlin an. Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt in der Hauptstadt?

Es ist unglaublich wie sich Berlin in den letzten Jahren entwickelt hat. Mehrfamilienhäuser wurden damals für ein Knopf und einen Klicker verkauft, weil keiner sie haben wollte und jetzt reißen sich inländische und auch Investoren aus dem Ausland nach Immobilien in unserer Hauptstadt. Berlin ist hip und auch „the place to be“. Für viele junge Erwachsene ist es die coolste Stadt der Welt, selbst Menschen aus anderen europäischen und außereuropäischen Ländern zieht es nach Berlin.
Welcher Bezirk gerade “in” ist, wechselt in Berlin beinahe so schnell wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Mittlerweile hat sich der Boom auch auf die Randbezirke ausgewirkt. Reinickendorf etwa hat im vergangenen Jahr bei den Immobilienpreisen etwa um ein Viertel zugelegt. Das ist irre! Selbst bislang unattraktive Bezirke wie Marzahn-Hellersorf oder Spandau legen in der Kauf- und Mietpreisentwicklung deutlich zu. Das wiederum bedeutet, dass Kommunen im unmittelbaren Umland von Berlin ein deutlich höheres Bevölkerungswachstum haben als Berlin selbst. Potsdam, Teltow, Bernau oder Falkensee sind stark im Kommen. Es bleibt abzuwarten, ob sich dann dort die Preise auch so dramatisch entwickeln.

Steigende Immobilienpreise - Kaufen oder abwarten?

FIV: Wie bewerten Sie die steigenden Preise in Berlin und Umgebung? Soll man da jetzt eine Immobilie kaufen, oder noch abwarten?

Ich glaube, dass es noch sehr lange dauern wird, bis sich der Markt in Berlin und Umgebung beruhigt. Darum ist jetzt sicher ein guter Zeitpunkt zum Kauf, denn auf Sicht steigen dort die Preise weiter und jetzt ist das Zinsniveau immer noch niedrig.

FIV: Lassen Sie uns nach Süden, nach München gehen. München gilt als der Hotspot für steigende Preise - egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus in der Vorstadt. Das Handelsblatt berichtet von einer Preisentwicklung von +47 Prozent. Was macht die bayrische Metropole aus und wie entwickelt sich der Markt hier?

Solange das Wachstum der entsprechenden Wirtschaftsbranchen in Bayern nicht langsamer wird, solange werden dort Fachleute gesucht und diese wiederum suchen Wohnraum. Vor allem dann, wenn die Spezialisten der jeweiligen Branchen, und das ist in München nach wie vor das IT-Umfeld und andere Dienstleistungsunternehmen, nicht anderswo Jobs finden. Experten schätzen, dass bis 2035 noch etwa 350.000 Zuzügler in den Großraum München wollen. Schon jetzt sind Gemeinden wie Dachau, Fürstenfeldbruck oder sogar Landsberg am Lech attraktiv als Wohnort für Menschen, die dann täglich in Richtung München pendeln.
Der Druck auf die Immobilienpreise und Mieten wird dort zudem erhöht durch den nach wie vor hohen Freizeitwert der Region. Die Nähe zu den Bergen und zum Mittelmeer ist für viele Menschen deutlich attraktiver als - sagen wir etwa - zur Nordsee oder nach Holland. Letztlich heißt das, dass im Raum München zwar meist höhere Gehälter bezahlt werden als anderswo in Deutschland. Die Preise für Kauf oder Miete von Wohnungen fressen diesen “Überschuss” jedoch meistens auf. Gerade für Familien ist das ein echtes Problem…

Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Hier sehen Sie die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen im 4. Quartal des Jahres 2018:

1. München: 17,56 Euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 Euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 Euro/m²
4. Berlin: 12, 29 Euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 Euro/m²
6. Mainz: 12,17 Euro/m²
7. Freiburg: 12,13 Euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 Euro/m²
9. Hamburg: 11,94 Euro/m²
10. Ingolstadt: 11,91 Euro/m²

Immobilienkauf in München

FIV: Was halten Sie auf diesem Hintergrund von einem Immobilienkauf in München?

Wer eine bekommt und sie bezahlen kann, sollte bei den Perspektiven sicher kaufen. Die Wertentwicklung und Mietrendite ist aber - relativ gesehen - in anderen ausgesuchten Gegenden in Deutschland auf keinen Fall schlechter als in München. Ich denke da etwa an Berlin, das Rhein-Main-Gebiet oder auch die Achse Köln-Düsseldorf.

FIV: Hamburg haben Sie jetzt nicht erwähnt. Gibt es dafür einen Grund? Abseits der Publicity, werten Objekte wie die Hamburger Philharmonie die Stadt im Allgemeinen auf oder nur einen Stadtteil?

Klar! Auch Hamburg hat eine steile Entwicklung angetreten. Vor einigen Jahren noch eher mit Schmuddel-Image behaftet, hat sich dort - gerade auch mit der Hafen-City und vielen anderen Städtebauprojekten - eine Menge getan. Von Preisentwicklungen wie München ist Hamburg insgesamt gesehen weit entfernt.
Natürlich werten Bauprojekte wie eine Elbphilharmonie eine Stadt insgesamt auf. Allerdings nicht alleine. Insgesamt fördern Kultureinrichtungen, aber auch andere große “Leuchtturmprojekte” das Image einer Stadt. Jedoch würde ich gerne das Geld öfter in vielen kleineren Entwicklungen sehen. So darf man bei allen Großprojekten nicht die einzelnen Quartiere vergessen. Klar ist das schön, von der Elbe aus dieses Bauwerk zu sehen. Jedoch werden die Erneuerung und Pflege der Parkanlagen, das Aufwerten von Spielplätzen, die Bezuschussung von Kindergärten in den einzelnen Stadtteilen mehr dazu führen, dass die ganze Stadt einen positiven Sog entwickelt Sie wird attraktiver für die Menschen, die jetzt dort leben und für Zuzügler. Das bedeutet Wachstum der Einwohnerzahl, des Steueraufkommens usw. Deshalb stehe ich, um noch einmal auf die Frage zurück zu kommen, der Investition in ein Großprojekt solchen Ausmaßes eher skeptisch gegenüber.

Hamburg von oben - Die Hansestadt

Immobilienkauf in der Hansestadt Hamburg

FIV: So weit weg vom Meer ist Hamburg ja nicht. Nord- und Ostsee sind beliebte Ferienregionen. Wenn ich also im Norden eine Immobilie kaufe, dann lieber auf dem Land als Ferienimmobilie oder in der Großstadt selbst?

Für Hamburg gilt grundsätzlich dasselbe wie für die Räume Berlin und München. Oft sind sogar die Quadratmeterpreise und die zu erwartenden Mieten direkt vergleichbar. Eine Wohnung in der Stadt als Ferienimmobilie zu nutzen, kann problematisch sein. Viele Städte haben vor die Vermietung als Ferienwohnung (Airbnb etc.) einen Riegel geschoben. Da wäre mir das Mietausfallrisiko zu hoch. Das Ferienhaus auf dem Land macht nur da Sinn, wo es auch wirklich gute Auslastungen gibt - und das am besten durchs gesamte Jahr. Im “Alten Land” oder in “Vierlanden” - um nur mal einige Landstriche in direkter Nähe zu Hamburg zu nennen, ist das sicher nicht der Fall. Außerdem sollte man sich schon etwas besser im Tourismusvermietungsgeschäft auskennen, will man mit seiner Investition in eine Ferienimmobilie am Meer keinen Schiffbruch erleiden. Ich rate daher für die meisten Menschen ab, so etwas zu machen.

FIV: Bleibt uns noch die Region Köln / Düsseldorf. Dort leben zurzeit etwa zwei Millionen Menschen. Kaufen oder besser mieten? Was sind Ihre Tipps für Köln und Düsseldorf?

Wer kann, sollte kaufen! Vor allem Düsseldorf und Umland stehen der Preisentwicklung im Vergleich zu Berlin und Hamburg nicht viel nach. Allerdings gilt für beide Städte: genau hingucken, in welchem Bezirk die Immobilie liegt. In Köln und Düsseldorf ist bisher nicht zu merken, dass ehemalige “Schatten-Stadtteile” über Nacht zu den absoluten In-Stadtteilen werden. In Düsseldorf ist als einer der “ersten Adressen” immer noch Oberkassel auf der Liste, während etwa Eller oder Flingern eher unterbewertet sind. In Köln heißen die begehrtesten Stadtteile schon seit vielen Jahren “Rodenkirchen” und “Bickendorf”. “Chorweiler” oder “Nippes” sind da eher was für Kenner der Szenen…

FIV: Worin unterscheidet sich die Attraktivität der beiden Städte?

Darauf erwarten Sie doch sicher keine ernsthafte Antwort von mir. Auf diese Grundfrage rheinischer Existenz gibt es bis heute keine verbindliche Antwort. Vielleicht so viel: in beiden Städten gibt es leckeres Bier und schöne Kneipen.

Vielen Dank für das Interview.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV - Die Immobilien Makler.

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