Erbschaftssteuer Immobilien: Freibetrag und Verkehrswert

Erbschaftssteuer für Immobilien in Deutschland – Die Höhe der Freibeträge ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Relevant ist hierbei die Steuerklasse, der der Erbe angehört und der für diese Steuerklasse gültige Steuersatz. Seit dem Jahr 2009 ist es bei geerbten Immobilien üblich, dass die Erbschaftssteuer nach dem Verkehrswert festgelegt wird.

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Wer gehört welcher Steuerklasse an?

Ehegatten und Ehepartner gehören immer der Steuerklasse I an und haben somit immer einen Freibetrag bis zu 500.000 Euro. Ebenfalls der Steuerklasse I gehören Kinder und Stiefkinder sowie Enkel, Eltern und Voreltern an. Kinder genießen hierbei einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkel haben einen Freibetrag von 200.000 Euro, bei Eltern und Voreltern liegt der Freibetrag bei 100.000 Euro.

Handelt es sich nicht um ein übliches Erbe sondern um eine Schenkung, werden Eltern und Voreltern der Steuerklasse II zugeordnet. Dadurch verringert sich der Freibetrag von 100.000 Euro auf 20.000 Euro. Daneben zählen auch geschiedene Ehegatten, Neffen, Nichten, Stiefpartner und Geschwister zur Steuerklasse II. Alle sonstigen Personen werden automatisch der Steuerklasse III zugeordnet.

Erbschaftssteuer Immobilien: Wie hoch fällt sie aus?

Wer die Erbschaftssteuer beim Erben von Immobilien errechnen möchte, der zieht seinen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie ab und erhält die steuerpflichtige Summe.

Handelt es sich um den Betrag von 75.000 Euro müssen Personen in der Steuerklasse I 7% Prozent Erbschaftssteuer zahlen. Befindet sich der Erbe in Steuerklasse II erhöht sich die Erbschaftssteuer auf 15% und bei Klasse III werden 30% fällig.

Geht es um einen Betrag bis zu 300.000 Euro, werden bei Steuerklasse I 11% fällig. Bei Steuerklasse II beträgt die Erbschaftssteuer bereits 20%, bei Steuerklasse III liegt sie bei 30%.

Bei einem Betrag bis zu 600.000 Euro beläuft sich die Erbschaftssteuer in Klasse I auf 15%, bei Steuerklasse II werden 25% verlangt und bei Steuerklasse III 30%.

Reicht der Betrag bis zu 6.000.000 Euro, sind für Personen der Steuerklasse I 19% fällig, bei Steuerklasse II und III müssen jeweils 30% bezahlt werden.

Sprechen wir von einem Betrag bis zu 13.000.000 Euro, müssen bei Steuerklasse I 23%, bei Steuerklasse II 35% und bei Klasse III 50% Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Bei Beträgen bis zu 26.000.000 Euro werden bei Steuerklasse I 27% Steuer fällig, bei Steuerklasse II 40% und bei Steuerklasse III 50%.

Bei noch höheren Beträgen liegen die Steuersätze bei Klasse I bei 30%, bei Klasse II bei 43% und bei Klasse III bei 50 Prozent.

Erbschaftssteuer Immobilien: Wann wird sie fällig?

Grundsätzlich ist die Steuerpflicht bei allen geerbten Vermögenswerten fällig. Bei Immobilien gibt es jedoch Ausnahmen, die dem Erben zugute kommen. Steuern sind beispielsweise dann nicht fällig, wenn der Erbe selbst die geerbte Immobilie für zehn Jahre bewohnt.

Wie kann der Verkehrswert ermittelt werden?

Der Verkehrswert einer Immobilie spiegelt den Verkaufswert einer Immobilie wieder. In die Wertung fließen die jeweiligen Marktbedingungen ein und es kommen mehrere Verfahren zum Einsatz. Hierbei hängt die Ermittlung des Verkehrswerts davon ab, ob die Immobilie auf einem funktionsfähigen Markt gehandelt wird. Dies ist beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung nicht der Fall, weshalb bei dieser Immobilien häufig weit unter dem eigentlichen Verkehrswert erworben werden können. Der Marktwert befindet sich in diesem Fall unter dem eigentlichen Verkehrswert.

Die Verfahren, mit denen der Verkehrswert ermittelt wird:

Das Vergleichsverfahren

Beim Vergleichsverfahren wird sich am Verkehrswert ähnlicher Immobilien orientiert, die erst in Kürze in ähnlicher Lage verkauft wurden. Die Grundlage hierfür bildet die Kaufpreissammlung eines örtlichen Gutachterausschusses der Stadt. In dieser werden sämtliche Kaufpreise jeglicher Immobilien festgehalten. Dieses Verfahren kann sehr gute Ergebnisse liefern, wenn ausreichend viele Referenzwerte vorhanden sind.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt häufig dann zum Tragen, wenn es sich bei der Immobilie um eine Gewerbeimmobilie handelt oder das Haus vermietet ist. Hier wird der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet. Der Gebäudeertragswert setzt sich aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung zusammen. Ist die Gefahr eines Mietausfalls sehr hoch oder die Instandhaltungskosten sind immens, kann der Verkehrswert überraschend gering ausfallen.

Das Sachwertverfahren

Hierbei handelt es sich um die Bewertungsmethode, die am weitesten verbreitet ist. Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Verkehrswert aus der Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert. Errechnet wird der Marktwert anhand der ursprünglichen Baukosten, von denen die Werte für Abnutzungserscheinungen noch abgezogen werden. Dieses Verfahren wird meist von Banken angewendet.

Nicht selten ist es bei Gutachtern üblich, zwei der Verfahren anzuwenden und anschließend den Mittelwert beider Verfahren als Verkehrswert anzugeben.

Daneben gibt es weitere Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie haben.

Der Marktwert wiederum verändert sich durch Angebot und Nachfrage. Je höher die Nachfrage nach einer Immobilie ist, desto mehr steigt der Verkehrswert der Immobilie an. Ob die Lage einer Immobilie gefragt ist, lässt sich anhand des Bodenrichtwerts erkennen. Dieser wird aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet. Handelt es sich um eine freistehende Immobilie, sind neben dem Bodenrichtwert das Baujahr, die Wohn- und Nutzfläche, der Gebäudezustand sowie verschiedene Gebäudemerkmale von Bedeutung.

Wer zwei Gutachte engagiert stellt fest, dass der Verkehrswert von Gutachter zu Gutachter sich unterscheiden kann. Dies zeigt, dass beim Verkehrswert immer auch ein gewisser Interpretationsspielraum gegeben ist.

Wie kann ich den Vertragswert meiner Immobilie herausfinden?

Der erste Schritt des Besitzes der Immobilie besteht zunächst darin, überhaupt erst einen Gutachter zu beauftragen. Ist der Verkehrswert für den Verkauf einer Immobilie von Bedeutung, kann eine kostenfreie Bewertung einer Immobilie bereits ausreichend sein. Geht es hingegen um Scheidungsfälle oder Erbangelegenheiten, ist meist eine schriftliche Stellungnahme bezüglich des Verkehrswerts nötig.

Folgende Unterlagen sollte der Besitzer für den Gutachter bereithalten:

  • Den Grundbuchauszug
  • Die Grundrisse des Hauses
  • Den Lageplan
  • Eine Wohnflächenberechnung
  • Den Energieausweis
  • eine Baubeschreibung

Ein professioneller Gutachter ist deshalb ratsam, da es für eine Privatperson kaum möglich ist, alleine den realen Verkehrswert zu ermitteln. Jeder vierte Verkäufer neigt dazu, den Wert seiner Immobilie zu überschätzen und steht sich somit beim Verkauf seines Hauses selbst im Weg. Käufer hingegen sind natürlich möglichst daran interessiert, den Kaufpreis gering zu halten und richten ihr Augenmerk daher auf Mängel.

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