Makler – Haus verkaufen als Erbe und Zukunft Wohnen

In unserer Redaktion hatten wir diese Woche den Fall, dass eine Leserin ein Haus geerbt hat und tatsächlich nicht wusste, was sie mit ihrem Erbe anfangen kann. Deshalb haben wir recherchiert und treffen uns heute mit dem Immobilien-Experten Jan Rickel aus Bingen. Er hat uns im Gespräch erklärt, welche Möglichkeiten es für Immobilienerben gibt, wenn sie das Haus nicht selbst bewohnen möchten. Wir wollen über das Thema „Haus verkaufen“ sprechen, aber auch über die Zukunft des Wohnens allgemein. Wie kann Wohnen in zehn oder sogar 20 Jahren aussehen? Unser Immobilien Experte gibt uns heute Antworten auf diese Fragen!

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV – Die Immobilien Makler.

Möglichkeiten für Immobilienerben

FIV: Beginnen wir doch gleich mit dem spannenden Fall “ich erbe ein Haus oder eine Wohnung und möchte nicht selber darin wohnen.” Vermieten, verkaufen – was ist da das Beste?

Für diese Entscheidung spielen eine Menge Dinge hinsichtlich der privaten Situation des Erben und im Hinblick auf Zustand, Lage und Größe der Immobilie eine wirklich wichtige Rolle. Ein einfaches “richtig oder falsch” gibt´s bei dieser Sache leider nicht.

Zuvor ist aber eine Aktion sehr wichtig für den Erben: Im Grundbuch muss sich der Erbe als neuer Eigentümer eintragen lassen im Rahmen einer “Grundbuchberichtigung”. Dazu reicht übrigens das einfache handschriftliche Testament des Erben nicht! Man braucht dazu einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notariell verfasstes Testament des Erblassers. Wer die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des vormaligen Eigentümers beantragt, zahlt keine Gebühren für den Grundbucheintrag und keine Grunderwerbssteuer.

Und noch etwas ist sehr wichtig im Erbfall! Ist die Immobilie werthaltig oder überschuldet? Ist das Haus sanierungsbedürftig oder sind dort bereits hohe Grundschulden eingetragen? Schließlich kann ich das Erbe ja auch ausschlagen, wenn die Kosten oder Schulden auf dem Haus höher sind als sein aktueller Verkehrswert. Das kann aber letztlich nur ein Immobilienexperte feststellen.

FIV: Was meinen Sie mit privater Situation des Erben?

Wer als Erbe etwa in akuter Geldnot ist, möglicherweise sogar Schulden vom Erblasser mit übernommen hat, wird sicher sofort an den Verkauf der Immobilie denken. Ein nachvollziehbarer Gedanke, aber nicht unbedingt der Beste. Schließlich gibt es etwa auch die Möglichkeit, die Immobilie zu beleihen als Sicherheit für einen Kredit. Mit diesem Kredit lassen sich dann z.B. auch die Schulden zurückzahlen. Aus den Mieteinnahmen zahle ich dann den Kredit zurück. Diese Variante ist dann sinnvoll, wenn ich als Erbe sehr persönliche Bindungen an das Haus habe und es nicht so ohne weiteres verkaufen will. Möglicherweise kann ich mir als Erbe sogar vorstellen, später einmal in diesem Haus zu wohnen. Im Gespräch mit den Banken kann dann geklärt werden, ob die Beleihung so gestaltet werden kann, dass mir das Haus zum gewünschten Zeitpunkt dann wieder schuldenfrei zur Verfügung steht.

Haben Sie ein Testament errichtet?

Haben Sie ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen?

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Makler, Energieausweis & Steuerliche Aspekte

FIV: Aber wie gut muss ich mich denn im Immobilienwesen auskennen bei solchen Aktionen?

Auch bei solchen Fragen hilft der Makler bzw. ein ausgewiesener Immobilien-Fachmann. Es ist zum Beispiel ein großer Unterschied, ob ein Einfamilienhaus auf dem Land vermietet werden soll, oder ob Sie ein großes Mehrfamilienhaus in einer Großstadt mit – sagen wir – einem Dutzend Wohnungen geerbt haben. Auch die Frage, ob das Haus schon einen Energieausweis hat oder nicht, ist wichtig.

FIV: Was zeigt ein Energieausweis und wie bekomme ich ihn für mein geerbtes Haus?

Seit 2010 ist die Vorlage eines Energieausweises oder -passes auf Verlangen des Käufers oder Mieters Pflicht. Für Gewerbeimmobilien bzw. Häuser mit Gewerbeanteil gelten Sonderrichtlinien. Grundsätzlich zeigt mir dieser Pass, wie hoch der Energieverbrauch in diesem Objekt ist in Bezug auf ein durchschnittliches Vergleichsobjekt ist. Dazu werden meistens die Verbrauchswerte für Wärmeerzeugung verschiedener Jahre gemittelt und auf einer mehrstufigen Skala eingetragen. Zum besseren Verständnis gibt es neben den Energieeffizienzklassen mit Buchstaben A bis E o.ä. eine Einteilung in Farbstufen. Grün ist dabei die beste Farbe. Bei Rot geht schon wirklich eine Menge Energie zum Fenster raus.
Eine alternative Methode ist es, den Energiebedarf einer Immobilie rechnerisch zu ermitteln. Dazu wird der Isolierungsgrad, die Bauform und das Alter des Objektes herangezogen.
Erstellt wird der Energiepass von Firmen bzw. Personen, die Baufachleute – Ingenieure, Handwerksmeister usw. – sind. Das kostet übrigens nicht besonders viel.

Das Vermieten eines Einfamilienhauses ist eine sehr anspruchsvolle Angelegenheit. Denn in der Regel sind die Mieter selbst sehr anspruchsvoll, was die Qualität der Immobilie anbelangt. Der Vermieter ist immer gehalten, einen optimalen Gebäudezustand aufrecht zu erhalten. Das kostet Geld – und auch schon mal Nerven, wenn der Mieter regelmäßig mit Wünschen ankommt.
Wirtschaftlich – also hinsichtlich der Mieteinnahmen – bedeutet die Vermietung eines Einfamilienhauses, dass ich Mietausfallzeiten einkalkulieren muss. Jedenfalls dann, wenn das Haus in einer weniger gefragten Gegend liegt. Da hat der Erbe zunächst das Problem, Mieter zu finden. Wenn diese dann wieder ausziehen – weil sie etwa ein eigenes Haus bauen oder kaufen – wird es schwer, Nachmieter zu finden. In Ballungsräumen ist das natürlich weniger ein Problem…
Mein Tipp: Liegt das Haus in der Erreichbarkeit von größeren Unternehmen, die regelmäßig Mitarbeiter aus dem Ausland unterzubringen haben, läuft die Vermietung von Einfamilienhäusern sehr gut. Meist werden die Mietverträge seitens des Unternehmens auf zwei bis drei Jahre geschlossen. Das gibt Flexibilität für Sie als Eigentümer. Außerdem zahlen die Unternehmen meist deutlich über dem Durchschnitt, weil sie auf schnelle Verfügbarkeit der Immobilie Wert legen. Natürlich muss das Haus für so etwas bestens in Ordnung sein!

Steuerliche Aspekte

FIV: Gibt es denn auch steuerliche Aspekte beim Erben eines Hauses?

Oh ja! Die Selbstnutzung einer Immobilie kann steuerlich vorteilhaft sein. Ist der Erbe etwa der Ehepartner des Verstorbenen, dann braucht er keine Erbschaftssteuer für die Immobilie zu zahlen, wenn man mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen bleibt. Das gilt auch für Kinder des Erblassers, wenn die Wohnfläche nicht mehr als 200qm beträgt.

Wird die Immobilie hingegen vermietet, bzw. ist sie vermietet, dann unterliegt sie mit 90% ihres Wertes der Erbschaftssteuer. Übrigens sind die Mieteinnahmen auch steuerpflichtig. Dagegen kann man dann natürlich bestimmte Ausgaben steuerlich anrechnen, aber das sind dann Dinge, die man mit seinem Steuerberater bespricht.

FIV: Muss ich eine geerbte Immobilie eigentlich sanieren lassen?

“Müssen” muss in so einem Fall niemand etwas. Will ich das Objekt verkaufen, hängt der Preis auch ganz entscheidend vom Bauzustand des Hauses ab. Auch der Zustand des Grundstücks als solchem ist wichtig für einen guten Verkaufspreis. Im Grundgesetz steht, dass Eigentum den Eigentümer verpflichtet. Also auch verpflichtet, das Eigentum in Stand zu halten. Es kommt wirklich auf den Einzelfall an, ob Sanierung nötig ist oder nicht.

Verschuldungen & alles zu Mehrfamilienhäusern

FIV: Nochmal zurück zum Thema “Schulden”. Wie kann ich denn erkennen, ob meine geerbte Immobilie verschuldet ist?

Da ist die Einsicht in das Grundbuch unabdingbar! Selbst wer glaubt zu wissen, ob und welche Schulden auf der geerbten Immobilie lasten, sollte sich den Grundbuchauszug geben lassen. Es gibt ja vielleicht auch unbekannte Belastungen wie etwa Wegerechte zu Nachbargrundstücken, Wohnrechte Dritter, Sanierungsvermerke usw. Da der Erbe mit allen Rechten und Pflichten in das Erbe eintritt, kann man da auch böse Überraschungen erleben.

Und schließlich kann es ja auch sein, dass die vererbte Immobilie noch nicht abbezahlt ist bei der Bank. Wer übereilt verkaufen will, muss bei Ablöse des Kredits unter Umständen die Gebühren für die vorzeitige Ablöse des Kredits mit einkalkulieren in seine Rechnung. Da kann es günstiger sein, in den Kredit einzutreten und die Restlaufzeit abzuwarten bis man verkauft. Das alles sind nur einige Aspekte, die man berücksichtigen muss. Aber durchaus gravierende…

FIV: Und wie sieht es bei einem Mehrfamilienhaus aus? Fangen wir mal mit der Vermietung eines Mehrfamilienhauses an.

Streng genommen ist die Vermietung eines Mehrfamilienhauses etwas für Profis. Aber ein Profi kann man ja auch mit der Zeit selber werden. Auch hier empfehle ich – zumindest in der Anfangszeit – mit einem Makler zusammenzuarbeiten bei der Vermietung. Etwa dann, wenn es Leerstände im Haus gibt, oder Nachmieter gesucht werden sollen.
Am einfachsten ist es natürlich, wenn das Haus gut vermietet ist und die Mieter keine Probleme machen. Wer sich nicht selbst mit den Mietern in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen, Sanierungsarbeiten usw. auseinandersetzen möchte, kann auf Hausverwaltungen zurückgreifen.

FIV: Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist bestimmt auch nicht einfach?

Ich will es nicht unbedingt als “Königsdisziplin” bezeichnen, aber zu so etwas gehört schon eine Menge Erfahrung! Diese beginnt bei der fach- und marktgerechten Bewertung des Hauses, der Begutachtung des Bauzustandes und geht weiter über die Erstellung des Exposés, der Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen bis hin zur Begleitung des Verkaufsgeschehens beim Notar. Auch Immobilienbesitzer mit viel Erfahrung bedienen sich an dieser Stelle gerne der Hilfe von Maklern.

Alle anderen Dinge, über die wir gesprochen haben, gelten auch für Verkauf oder Vermietung eines Mehrfamilienhauses oder auch einer geerbten Wohnung.

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100)

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Statistik: Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100) | Statista

Hilfe finden & nutzen

Ich will aber mal hervorheben, dass niemand vor all diesen Dingen Angst zu haben braucht. Neben den Maklern und Immobilien-Experten gibt es Steuerfachleute und auch Anwälte, bei denen der Erbe seine Fragen beantwortet bekommt. Erste Hilfe bekommt man teils auch gut über entsprechende Internetseiten. Die individuelle Begutachtung der vererbten Immobilie sollte jedoch immer persönlich vom Fachmann erfolgen.

FIV: Das macht ja wirklich Mut! Was ist – um das Thema abzuschließen – wenn mehrere Erben für die Immobilie da sind?

Grundsätzlich einfach, aber in den Auswirkungen teils kompliziert: Der einzelne Miterbe kann auf keinen Fall alleine über die Immobilie verfügen. Am besten ist es, wenn sich die Erbengemeinschaft einigt und das Objekt freihändig verkauft werden kann – also im ganz normalen Geschäftsverkehr. Ich habe es aber schon oft erlebt, dass sich die Erben über den Verkauf nicht einigen können. Wenn das in einen langen Streit ausartet, dann verliert die Immobilie Tag für Tag an Wert…

FIV: Dann lassen Sie uns doch mal ganz allgemein über Ihren Job und das Wohnen sprechen. Makler sein heißt doch, ständig erreichbar zu sein. Käufer und Verkäufer wollen sicher oft unmittelbaren Service, egal ob morgens oder – ich übertreibe mal etwas – in der Nacht. Bei all den Fragen, Kalkulationen und Bewertungen: Was reizt Sie am Maklerberuf am meisten?

So übertrieben ist das mit dem Service auch zu Nachtzeiten nicht – nimmt man 22 Uhr schon mit zur Nachtzeit hinzu… Es ist zwar wirklich selten, aber es gibt auch Kunden, die auch um diese Uhrzeiten noch drängende Fragen haben. Wochenenden sind jedenfalls oft genug auch Zeiten fürs Geschäft mit Besichtigungen, Nachfragen zu den Bewertungen und Exposés usw.
Die Beschäftigung mit dem Bau von Häusern, dem Handeln mit Immobilien haben mir meine Eltern schon mit in die Wiege gelegt. Das heißt aber nicht, dass ich nie etwas anderes hätte machen wollen oder können! Mir macht es tatsächlich sehr viel Spaß, mit der Immobilie ein wirklich greifbares und beinahe lebendiges Produkt in der Hand zu haben. Eine Wohnung oder ein Haus ist ja nicht nur einfach umbauter Raum. Selbst wenn keine Menschen in der Immobilie leben sollten, verändert sich das Objekt in den vielen Jahren doch sehr. Damit meine ich nicht den Bauzustand, sondern den Wert. Er verändert sich mit dem Wert der Stadt, des Stadtteils, des Straßenzugs.

In der Hauptsache aber sind es die Menschen, die in der Immobilie wohnen, arbeiten, älter werden. Sie geben jedem Haus, jeder Wohnung ihr individuelles Gepräge. Ich finde es absolut spannend, bei jedem Objekt, das ich baue, verkaufe oder vermiete, zu überlegen: Wie würde ich selbst hier leben und arbeiten? Sind die Räume clever angeordnet? Gibt es genug Licht zu den richtigen Tageszeiten? Für welchen Menschentypus ist diese Immobilie am besten geeignet?

Philosophie von Immobilienmaklern

All das sind dann die Fragen und Überlegungen, die helfen, Mensch und Immobilie miteinander in Verbindung zu bringen. Es ist dann für mich ein echtes Glücksgefühl, wenn ich merke, dass die Kunden, die ich für die Immobilie gesucht und gefunden habe, vom Objekt genauso begeistert sind, wie ich selbst. Das gelingt natürlich nicht immer. Aber im Laufe der Jahre wächst eben nicht nur die Kundenkartei sondern auch meine Erfahrung. Davon profitieren dann auch Verkäufer und Käufer einer Immobilie.

FIV: Welche Philosophie verfolgen Sie in Ihrer Beratung, wenn Sie Kunden beim Verkauf Ihrer Immobilie helfen? Gibt es eine Art Philosophie die man als Makler verfolgt oder rechnet man nüchtern Preise und Quadratmeter aus?

Nüchternheit in Bezug auf die Bewertung eines Objektes gehört zum Geschäft absolut mit dazu. Sie ist es ja gerade, die den Makler die Möglichkeit gibt, ein Haus, eine Wohnung usw. ohne persönliche Geschichte mit dem Objekt zu bewerten. Ansonsten aber sind für mich Immobilien nicht einfach nur das sprichwörtliche Betongold. Immobilien sind Lebens- und Arbeitswelten, die zu ihrem Bewohner passen sollten. Wenn ich jetzt sage, dass ich beide – Immobilie und Besitzer – wie ein Heiratsvermittler zusammen bringe, klingt das komisch, aber es ist ein guter Vergleich.

FIV: Wenn ich mir jetzt einen Makler suchen, worauf muss ich achten? Was macht einen wirklich ehrlichen und guten Makler aus?

Bis heute ist die Berufsbezeichnung Makler nicht geschützt. Es gibt zwar gelernte und teils studierte Immobilienfachwirte, aber letztlich darf sich jeder Makler nennen, der will. Auch die Mitgliedschaft in einem der vielen Fachverbände von Maklern ist nicht zwingend ein Qualitätskriterium für einen guten Makler.

Alles beginnt mit einem guten Bauchgefühl dem Makler gegenüber. Komme ich mit seiner individuellen Art klar, ist das die Basis für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Objektive Kriterien sind dann weiter, ob sich der Makler im Gebiet auskennt, wo die Immobilie liegt. er sollte nachvollziehbar über die aktuelle Marktlage für Kauf, Verkauf oder Vermietung informieren können. Man kann auch gern mal in der Umgebung des Maklers – etwa bei anderen Käufern – nachfragen, wie die Zusammenarbeit gelaufen ist. Referenzen gibt es natürlich auch massig über entsprechende Portale im Internet.

Vielen Dank für das Interview.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV – Die Immobilien Makler.

Statistiken: Erbe und Immobilien

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