Immobilienmakler Interview Düsseldorf: H. Robiné über Preise, den Immobilienmarkt und Anlage-Tipps

Immobilienmakler Düsseldorf - Harald Robiné gehört zu den erfolgreichsten Immobilienmaklern in Düsseldorf. Seine Firma ROBINÉ Projektmanagement mit Sitz am Düsseldorfer Rhein steht seit 1989 für die Vermittlung von Premium Immobilien und erstklassigem Kundenservice.  Durch sein großes Netzwerk an  beruflichen und privaten Kontakten versucht Herr Robiné, seine Kunden rundum glücklich zu machen, und für jeden die passende Immobilie zu finden. Er ist gelernter Betriebswirt mit langjähriger Erfahrung als Immobilienmakler. ROBINÈ Immobilien vertreibt nahezu ausschließlich Wohnimmobilien im Luxussegment. In diesem Interview hat Harald Robiné mit uns über den Düsseldorfer Immobilienmarkt, seine spektakulärste Immobilie, Kosten, Steuern und die Immobilienfinanzierung gesprochen. Profitiere von Tipps & Know-How eines Experten und lerne hier mehr über Immobilien und den Markt in Düsseldorf.

Makler Robiné über den Düsseldorfer Immobilienmarkt, Erfahrungen & Tipps

Harald Robiné hat sich mit seiner Firma in Düsseldorf und über die Stadtgrenzen hinaus einen Namen als kompetenter und exklusiver Immobilienmakler gemacht. ROBINÉ Immobilien legt Wert auf Qualität und Kundenservice, und hat sich auf die Vermittlung von Premium Immobilien spezialisiert. Neben der Vermittlung und Vermarktung von Immobilien gehören auch die Akquisition von Grundstücken, der Umbau & die Sanierung von Bestandsgebäuden, die Projektentwicklung und -Steuerung, sowie das schlüsselfertige Bauen von hochwertigen Neubauten in den besten Lagen von Düsseldorf zu den Dienstleistungen von ROBINÉ Projektmanagement.

Im Interview hat der Immobilienmakler mit uns Tipps und Tricks geteilt, über Kapitalanlagen und Investitionen gesprochen und er hat uns außerdem seine Einschätzung gegeben, was man beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen sollte. Erfahre mehr über Immobilien in Düsseldorf und lerne vom Profi dazu!

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Maklerbüro stellt sich vor: Beliebte Haustypen & spektakulärste Immobilie

FIV: Sehr geehrter Herr Robiné, bevor wir auf die vielen Details Düsseldorfs eingehen: Welchen Haus- oder Wohnungstyp vermitteln Sie als Immobilienmakler in Düsseldorf am allerliebsten? Gibt es Favoriten, beispielsweise die normale 3-Zimmer-Wohnung, das Loft oder doch eher die Luxusimmobilie am Stadtrand?

Robiné: Bereits bei meiner ersten vermittelten Immobilie vor mehr als 25 Jahren handelte es sich um eine luxuriöse Villa eines renommierten Düsseldorfer Unternehmers. Dank meiner schon damals guten Kontakte und einem angeborenem Verkaufstalent konnte ich das Objekt innerhalb kurzer Zeit erfolgreich vermarkten, und machte mir so schnell einen Namen in Düsseldorf. Danach ging alles sehr schnell, mir wurde eine Villa nach der anderen zur Vermarktung angeboten und in mein Portfolio aufgenommen.

Das bedeutet aber nicht, dass wir heute ausschließlich nur Premium Immobilien vermitteln. Gepflegte Einfamilienhäuser in Stadtrandlagen gehören ebenso zu unserem Angebot wie sanierungsbedürftige Hofanlagen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Natürlich ist es aber wesentlich spannender, hochpreisige Objekte im Luxussegment zu vermitteln, als eine Standard-3-Zimmer-Wohnung in Stadtmitte. Ob luxuriöse Villen, stylische Loft-Wohnungen oder klassizistische Stadthäuser spielt dabei eigentlich keine große Rolle – letztlich ist es wichtig, dass die Immobilie einen gewissen Charakter hat und etwas Besonderes darstellt.

• Webseite: Robiné Immobilien
• Instagram: Robiné Real Estate

FIV: Was war die spektakulärste Immobilie, die Ihnen aus den Jahren als Immobilienmakler noch in Erinnerung ist?

Robiné: Die spektakulärste Immobilie war eine historische Burganlage aus dem 11. Jahrhundert. Der damalige Mieter war ein aus den USA stammender Torwart bei Borussia Mönchengladbach, Kasey Keller. NBC hat den Spieler mehrfach in seinem Zuhause besucht. Durch diese Aktivitäten wurden auch die deutschen Medien wie WDR, RTL etc. auf mich und das Anwesen aufmerksam. Das denkmalgeschützte Objekt war damals wortwörtlich ziemlich in die Jahre gekommen und befand sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Der damalige Käufer hat wie ich das einmalige Potential dieser Immobilie erkannt und das Objekt mit viel Liebe zum Detail zu privaten Wohnzwecken luxussaniert. Es war unfassbar, das Objekt ein paar Jahre später in neuem Glanz erstrahlen zu sehen. In einem Ambiente, das keine Wünsche offenlässt, wurde hier eine einmalige Kombination aus Historie und Moderne geschaffen.

Wohin solltest du in Düsseldorf ziehen? Stadtteile und Tipps vom Makler

FIV: Der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Damit unsere Leser*innen direkt einen Einblick in Düsseldorf haben: Wenn jemand neu nach Düsseldorf zieht und Ihnen als Experte die Frage stellt "wohin sollte man ziehen?", welche Stadtteile würden Sie empfehlen für:

1. Alleinstehende / Karriere-orientierte? Ober- und Niederkassel, Hafen, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal, Bilk
2. Familien mit Kindern? Grafenberg, Gerresheim, Golzheim, Kaiserswerth, Lohausen, Derendorf, Bilk
3. Vermögende Personen (Immobilienpreise über 1 Mio.)? Meerbusch, Ober- und Niederkassel, Golzheim, Zoo

Kosten & Preise für Miete oder Kauf einer Immobilie in Düsseldorf + Vergleiche

FIV: Mit welchen Kosten muss man in Düsseldorf bei Miete, und noch wichtiger beim Kauf von Wohnung oder Haus, rechnen? Wie würden Sie Düsseldorf mit anderen Städten vergleichen und welche Stadtteile sind derzeit besonders attraktiv?

Robiné: Die Mietzinsen variieren je nach Stadtteil und Ausstattung sehr stark. Die günstigsten Objekte in den einfachen Lagen beginnen bei ca. 7,- € pro Quadratmeter. Diese Wohnungen sind sehr einfach ausgestattet und oft besteht sogar Renovierungsstau. Selbst Bäder aus den 70er Jahren sind bei solchen Objekten keine Seltenheit. Nach oben sind die Grenzen offen. Bei möblierten Appartements in guten Lagen wiederum erreicht man Preise jenseits von 30,- € pro Quadratmeter. Das sind natürlich beides Extreme. Der durchschnittliche Mietzins für eine Bestandsimmobilie in Düsseldorf lag 2020 bei ca. 11,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei einer Neubauimmobilie betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis ca. 14,- Euro.

• Mietzinsen variieren stark nach Stadtteil und Ausstattung
• Günstige Objekte ab ca. 7 € pro m²
• Hochwertige, möblierte Apartments in guten Lagen erreichen Preise von 30€ pro m² und mehr
• Durchschnittlicher Mietzins für Bestandsimmobilie Düsseldorf 2020: 11,40 € pro m² Wohnfläche
• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis eine Neubauimmobilie Düsseldorf 2020: ca. 14€

Robiné: Bei Eigentumswohnungen sieht das Ganze nicht anders aus. Auch hier bestimmen natürlich Lage und Ausstattung den Preis. Während eine einfache 2-Zimmerwohnung in Stadtmitte noch für knapp 250.000,- Euro zu haben ist, bezahlen Sie für ein gut ausgestattetes Penthouse in bevorzugter Lage den dreifachen Preis bei gleicher Größe.

Als Richtwert: der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen lag in 2020 bei ca. 4.400,- Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten kommt man auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreise von ca. 7.300,- Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Angebotspreis für Einfamilienhäuser liegt übrigens bei ca. 1,2 Mio. Euro.

Durchschnittlicher Angebotspreis 2020 für:

• Bestandswohnungen: 4.400 € pro m²
• Neubauten: ca. 7.300 € pro m²
• Einfamilienhäuser: ca. 1,2 Mio. €

Gründe für steigende Immobilien-Preise in Düsseldorf

FIV: Die Mieten und Kaufpreise in Düsseldorf sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Was ist Ihrer Meinung nach der ausschlaggebende Faktor, der diese Entwicklung im Düsseldorfer Immobilienmarkt am stärksten treibt?

Robiné: Düsseldorf ist eine äußerst wirtschaftsstarke Stadt im Ballungsraum Rhein-Ruhr. Bedeutende Faktoren sind neben der zentralen Lage auch der drittgrößte Flughafen Deutschlands, sowie die Messe Düsseldorf mit 24 international führenden Messen. Düsseldorf ist führender Standort in den Branchen Werbung, europäisches Patentwesen, Telekommunikation und Unternehmensberatung sowie Deutschlands "Stadt der Mode". Unsere Landeshauptstadt ist eine global ausgerichtete Metropole. Zahlreiche international tätige Unternehmen und ausländische Firmen haben ihren Hauptsitz in Düsseldorf.

Dass die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens als Wohn- und Arbeitsstandort so beliebt ist, hängt sicherlich auch mit der hohen Lebensqualität vor Ort zusammen. So nimmt die Rheinmetropole in diversen Rankings zur Beurteilung von Wirtschaftskraft und Zukunftsfähigkeit immer wieder einen der vorderen Plätze ein.

Wie in den meisten anderen Großstädten auch, erlebt Düsseldorf eine große Zuwanderung aus dem In- und Ausland. Seit 2010 hat sich die Nachfrage nach Wohnraum permanent gesteigert. Grundstücke für die Erschließung und Bebauung neuer Wohngebiete im Stadtgebiet von Düsseldorf sind jedoch rar. So treibt das geringe Angebot an bezahlbaren Wohnraum in Verbindung mit der hohen Nachfrage die Preisentwicklung in Düsseldorf stetig an.

FIV: Würden Sie als Experte des Düsseldorfer Immobilienmarktes derzeit eine Investition in Eigentum empfehlen oder warten?

Robiné: Grundsätzlich würde ich immer eine Investition in Eigentum empfehlen, da Sachwerte nachhaltig und beständig sind und die geringe Zinspolitik den Kauf von Eigentum fördert. Hinzu kommt die stetige Wertsteigerung der Immobilien. Mit einer Immobilie investieren Sie in Ihre Zukunft und bilden Vermögenswerte für Ihre Altersvorsorge. Mietkosten hingegen sind verlorenes Kapital.

"Grundsätzlich würde ich immer eine Investition in Eigentum empfehlen, da Sachwerte nachhaltig und beständig sind und die geringe Zinspolitik den Kauf von Eigentum fördert. Hinzu kommt die stetige Wertsteigerung der Immobilien."

Wo sollte man als Kapitalanleger in Düsseldorf investieren? Tipps vom Experten

FIV: Noch ein Blick auf diejenigen, die investieren wollen und vermieten. Als echter Düsseldorf-Insider, welche Stadtteile erleben gerade einen Aufschwung, und sind insbesondere für Kapitalanleger / Investoren interessant? Welche Stadtteile sind hier spannend für Vermieter und Anleger?

Robiné: Für Kapitalanleger und Investoren sind insbesondere Immobilien in den einfachen Lagen südlich des Stadtzentrums wie z.B. Oberbilk, Wersten, Holthausen und Eller interessant. Hier ist das Preisniveau aktuell im Vergleich zu den anderen Düsseldorfer Stadtteilen noch verhältnismäßig niedrig. Die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser beginnen bereits bei ca. 2.000,- Euro je Quadratmeter. Da auch hier künftig von einem schnell ansteigenden Wertzuwachs ausgegangen werden kann, ergeben sich in diesen Lagen besonders gute Anlage- und Rendite-Möglichkeiten.

Ebenfalls interessant sind Immobilien in mittleren Lagen wie Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal und Stadtmitte. Diese Stadteile weisen aktuell noch ein eher durchschnittliches Preisniveau auf, sind aber aufgrund ihrer zentralen Lage und dem urbanen Charakter sehr beliebt. Die Quadratmeterpreise sind hier allerdings zum Teil schon fast doppelt so hoch wie in den einfachen Lagen.

• Einfache Lagen mit Wertzuwachs-Potenzial: Oberbilk, Wersten, Holthausen und Eller
• Mittlere Lagen, die sehr beliebt sind: Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal und Stadtmitte

Immobilienmakler: Vor- & Nachteile, Kosten und wann Makler beauftragen?

FIV: Laut Statistik werden weit über 50% aller Immobilien in Düsseldorf mit Makler gekauft / verkauft. Aus Ihrer Sicht: Wann sollte man privat suchen, und wann sollte man einen professionellen Immobilienmakler für die Suche beauftragen? Wo sind die Vor- und Nachteile?

Robiné: Viele Eigentümer und Käufer unterschätzen den Aufwand, der mit dem Verkauf / Kauf einer Immobilie einhergeht. So sind zum Beispiel zahlreiche Unterlagen wie Energieausweise, Grundrisse, Bau- und Altlastenauskünfte oder das Grundbuch vorzulegen, um den Verkauf erfolgreich abzuwickeln. Der Makler kennt all diese Anforderungen und deckt alle erforderlichen Tätigkeiten wie z.B. auch Behördengänge ab. Weiterhin begleitet er Verkäufer und Käufer von Beginn an, und steht ihnen auch noch nach Kaufvertragsabschluss beratend zur Seite. Von daher würde ich einem Laien prinzipiell immer dazu raten, einen Makler einzuschalten. Ein renommierter Makler kennt den Immobilienmarkt vor Ort genau und unterstützt den Kunden auch bei einer realistischen Kaufpreisfindung.

Nachteile fallen mir gar keine ein. In den meisten Fällen erfolgt die Beauftragung des Maklers durch den Eigentümer der Immobilie. Da er als Dienstleister aber auch die Interessen des potentiellen Käufers vertritt, bezahlt auch der Käufer nach Abschluss eines Kaufvertrages eine Provision an den Makler. Ein neues Gesetz, welches im Dezember 2020 in Kraft trat, regelt, dass sich Eigentümer und Käufer in Fällen der doppelten Beratertätigkeit die Maklerprovision hälftig teilen, bundesweit meist 3,57% inkl. MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis.

• Maklerprovision bundesweit meist 3,57% inkl. MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis
• Seit 2020 Gesetz: Eigentümer & Käufer teilen sich die Maklerprovision bei doppelter Beratertätigkeit hälftig

Häufige Fehler & Tipps für den Kauf der ersten Immobilie

FIV: Wie schon vorab gesagt, der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Was sind Fehler, die Erstkäufer typischerweise machen? Im Umkehrschluss, welche Ratschläge würden Sie als Experte mitgeben, wenn sich jemand seine oder ihre erste Immobilie kauft?

Robiné: Ein Fehler ist oft, dass Immobilien – soweit der Kauf nicht durch einen Makler begleitet wird - übereilt gekauft werden und der Käufer z.B. nicht alle technischen Daten, einen möglichen Sanierungsstau und Besonderheiten eines Objektes berücksichtigt hat. Hier kann es nach einem Kauf zu bösen Überraschungen kommen. Ich empfehle ortsfremden Interessenten, zunächst eine Immobilie zu mieten, um sich dann in aller Ruhe mit den einzelnen Stadtteilen und den vorhandenen Möglichkeiten im Immobilienmarkt zu befassen.

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Möglichkeiten & Empfehlungen des Profis

FIV: Welche Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie würden Sie in Düsseldorf - oder auch generell - am ehesten empfehlen, welche Möglichkeiten haben Erstkäufer?

Robiné: Dies hängt vorrangig von der jeweiligen Bonität eines Käufers ab. Bei den aktuell sehr niedrigen Darlehenszinsen empfiehlt sich ein Darlehen einer Bank. Ein Immobilienkredit ist eine große finanzielle und für viele auch einmalige Entscheidung. Umso wichtiger ist es, den richtigen Finanzierungspartner an seiner Seite zu wissen. Hier spielt auch Vertrauen eine wichtige Rolle. Daher ist es nachvollziehbar, dass viele Immobilienkäufer sich bei der Baufinanzierung an den Berater ihrer Hausbank wenden.

Alternativen zu den diversen Banken stellen Vermittler dar. Sie vergleichen für Sie die Angebote vieler, großer Banken und können Ihnen teilweise günstigere Zinsen und bessere Konditionen bieten.

FIV: Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen und was sind weiter Faktoren, die eine Finanzierung / Bonität beeinflussen? Welche Tipps können Sie als Experte aus Ihrer Erfahrung mitgeben?

Robiné: Zum Eigenkapital gibt es eine simple Grundregel: Je mehr Sie einbringen, desto besser, denn wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko deutlich. Deshalb gewähren Banken für Finanzierungen mit Eigenkapital niedrigere Zinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen. Das vorhandene Eigenkapital sollte dabei mindestens zwischen 20 % und 40% des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten betragen. Daneben sollte auch noch ein Puffer für Instandhaltungsrücklagen zurückgelegt werden.  Des Weiteren sollte eine gesicherte berufliche Position natürlich selbstverständlich sein.

• Finanzierung mit Eigenkapital: Bank gewährt niedrigere Zinsen
• Ohne Eigenkapital können Zinskosten doppelt oder sogar dreimal so hoch ausfallen
• Vorhandenes Eigenkapital sollte zwischen 20 % und 40% des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten betragen
• Ideal: Finanzieller Puffer für eventuelle Instandhaltungsmaßnahmen

Es besteht zwar auch die Möglichkeit ohne Eigenkapital eine Finanzierung abzuschließen, die ist jedoch mit größeren Risiken verbunden. Denn eine Vollfinanzierung läuft über eine längere Zeitspanne, und Zinsen und Tilgung fallen wesentlich höher aus. Sollte es zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie kommen, bleiben Sie auf einem Schuldenberg sitzen. Deshalb ist es empfehlenswert, einen Immobilienkauf nur dann zu tätigen, wenn genügend Eigenkapital zur Verfügung steht.

"Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser! Das senkt das Finanzierungsrisiko."

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision

FIV: Neben dem Kaufpreis, gibt es natürlich auch Nebenkosten. Ein großer Faktor für Käufer sind Steuern. Mit welchen Steuern müssen Käufer in Düsseldorf rechnen, wenn Sie ein Haus am Rand der Stadt oder eine Eigentumswohnung in der Düsseldorfer Innenstadt kaufen?

Robiné: In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer privat genutzten Immobilie immer 6,5 % des Kaufpreises, unabhängig davon ob es sich um ein freistehendes Haus oder um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt. Für die Eintragung in das Grundbuch und den Notar müssen ca. 1,5 % angesetzt werden. Erfolgt der Kauf über einen Makler, werden für den Käufer in der Regel 3,57 % inkl. MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis fällig. Summa summarum muss man somit on top ca. 11,5 % des Kaufpreises als Erwerbsnebenkosten einplanen. Je nach Höhe des Kaufpreises kommt da also einiges an zusätzlichen Kosten zusammen, was man nicht unterschätzen sollte.

• Grunderwerbsteuer in NRW: Immer 6,5 % des Kaufpreises
• Eintragung in das Grundbuch und Notar: ca. 1,5 %
• Maklerprovision: i.d.R. 3,57 % inkl. MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis

"Man sollte ca. 11,5 % des Kaufpreises als Erwerbsnebenkosten einplanen!"

FIV: Herzlichen Dank für dieses kompetente und ausführliche Interview Herr Robiné. Wir wünschen Ihnen, Ihrer Firma und Ihrem Team alles Gute!

Tipp: Immobilie kaufen oder nicht? Großstädte im Vergleich

Viele Menschen spielen mit dem Gedanken sich eine Immobilie in einer der beliebten Großstädte zu kaufen. Zu diesen Großstädten gehören Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf und auch München. Doch die passende Immobilie zu finden ist gar nicht so einfach und als Laie ist es oft schwer zu bewerten, ob es sich lohnt in eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zu investieren. Wir haben für euch ein Interview mit einem Experten durchgeführt.

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