Makler Vorteile und Nachteile: Kaufen und verkaufen – Das Interview

Irgendwann ist es so weit. Wenn du nicht gerade selber in der Immobilienbranchen arbeitest und dich in einer Situation befindest, die mit Immobilien zu tun hat, dann wirst du dich früher oder später fragen: Wäre es nicht sinnvoller einen Makler zu beauftragen? Auf der einen Seite steht dann meistens das Kosten-Argument und auf der anderen Seite soll alles ohne Komplikationen, Probleme und Stress ablaufen. Wir haben die passende Lösung für dich. Wir haben ein Interview mit einem Experten im Bereich Immobilien durchgeführt. Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV - Die Immobilien Makler.

Makler beauftragen - Kosten & Ablauf

FIV: Für viele unserer Leser, die noch nie einen Makler in Anspruch genommen haben, stellt sich zunächst die Frage: Wer bezahlt den Makler eigentlich? Für Makler gilt doch ab jetzt das sogenannte Bestellerprinzip. Neuerdings muss, so hab ich es verstanden, der Auftraggeber die Courtage bzw. die Provision bei der Immobilien Vermittlung übernehmen. In wenigen Sätzen, wer bezahlt den Makler?

Es gibt ja das Sprichwort “wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen”. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip in jedem Fall für die Vermietungen von Wohnungen, Häusern usw. Im Klartext: Egal ob Vermieter oder Mieter - wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Gebühren. In der Regel ist das natürlich der Vermieter, aber zunehmend schalten ja auch Mieter einen Makler ein, um eine passende Wohnung auf dem mitunter recht knappen Markt zu finden.

Wer sich also eine Immobilie kaufen möchte mit dem Ziel, diese zu vermieten, muss - sobald er einen Makler einschaltet - mit weiteren Kosten rechnen. Um so schöner ist es, wenn der Bauträger, von dem man seine (Neubau-)Wohnung erwirbt, bereits über Mieterkontakte verfügt. Das spart Zeit, Geld und unter Umständen auch Ärger. Erster Tipp also: fragt den Eigentümer der Immobilie, die Ihr kaufen wollt, ob er möglicherweise schon Mieterkontakte hat. Sehr einfach ist das natürlich, wenn man eine Bestandsimmobilie kauft, die bereits vermietet ist...

FIV: Und wie ist es dann beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie?

Bislang gibt es dafür noch kein einheitlich vom Bund geregeltes Bestellerprinzip! Ein entsprechender Vorschlag der Partei “Die Grünen” ist noch nicht weiter diskutiert oder gar entschieden. Oftmals teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, auch Courtage genannt. Lediglich für die Bundesländer Bremen, Berlin, Brandenburg, Hessen und Hamburg gilt die Regel, dass der Käufer die Provisionen zahlt.

Kaufen, verkaufen und Kapitalanlage - Immobilien Ratgeber

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Provision - Wie wird das berechnet?

FIV: Und wie sieht´s mit der Höhe der Gebühren oder Provision aus? Kann da jeder Makler beim Verkauf von Immobilien machen, was er will?

Streng genommen sogar “ja”! Es gibt für die Höhe der Gebühren keine gesetzlichen Vorschriften. In der Praxis aber orientieren sich Käufer und Verkäufer bzw. die Makler an den im jeweiligen Bundesland üblichen Gebührensätzen. Die reichen von 3,57 % bis 7,14% des Kaufpreises. Also nicht unbedingt immer eine Kleinigkeit. Je nach Bundesland aber - wie gesagt - teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten.

Für das Geld tut ein ordentlicher Makler auch eine Menge! Immerhin erstellt er zum Beispiel ein aussagekräftiges Exposé der Immobilie, vereinbart und koordiniert Besuche in der Wohnung, ist bei der Vertragsabfassung und auch den Verhandlungen aktiv dabei und und und. Dazu braucht man neben Erfahrungen auch eine ganze Menge Wissen über eine entsprechende Ausbildung oder sogar ein Studium.

Kompetenzen eines guten Maklers

FIV: Welche Fehler gibt es? Woran erkenne ich einen guten und seriösen Makler? Etwa einem Doktor-Titel?

Um Himmels Willen “nein”! Niemand braucht einen Doktor-Titel oder ähnliches, um Makler zu werden, oder als guter Makler erkannt zu werden! Bis heute ist es sogar so, daß man sich “Immobilienmakler” nennen darf, ohne eine spezielle Ausbildung dafür gemacht zu haben. Diese gibt es letztlich auch nicht. Mit den Ausbildungsberufen “Immobilienfachwirt” und “Immobilienkaufmann” gibt es allerdings mittlerweile anerkannte Wege, sich fachkundig mit Immobilien befassen zu können.
Grundsätzlich braucht man Zahlenverständnis, kaufmännisches Wissen oder Erfahrungen sind von Vorteil. Die einzige rechtliche Voraussetzung ist es, einen Gewerbeschein bzw. die Maklererlaubnis zu haben.

Ein guter Makler braucht aber viel mehr. Das fängt an mit einer hohen sozialen Kompetenz. Also der Fähigkeit, sich auf unterschiedlichste Menschen und Ihre Bedürfnisse einstellen zu können. Überhaupt sollte ein Makler nicht kontaktscheu sein. Vor allem aber muss er sich in dem Markt, in dem er seine Immobilien kaufen oder verkaufen will, sehr gut auskennen.

Und das merkt Ihr als Kunden dann auch sehr schnell: kennt er die Städte, Lagen und Immobilientypen und ihre Besonderheiten sehr gut? Kann er auf Referenzen im Umfeld verweisen? Man kann da auch durchaus einmal mit “Nachbarn” sprechen, die beim selben Makler gekauft haben. Ein guter Makler hat auch alle Unterlagen der zu verkaufenden Immobilie parat. Am besten in einem aussagekräftigen und gut gestalteten Exposé. Zudem sollte er Euch auch in Sachen Vertragsrecht und Notarverhandlungen beraten und begleiten können.

Es ist letztlich auch das viel zitierte “Bauchgefühl” dem Makler gegenüber, was einen Hinweis auf “gut” oder “schlecht” gibt. Macht der Makler etwa zu viel Druck auf die Entscheidung, spricht er immer in Superlativen, spricht das nicht unbedingt für einen guten Makler. Er sollte z.B. auch über mögliche Nachteile der Immobilie offen sprechen.

Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2017 (2010 = Index 100)

Quelle: Immobilien Statistik / IHV

Aufgaben eines Maklers

FIV: Viele denken im ersten Moment nur an den Besichtigungstermin, was genau macht ein Makler für den Auftraggeber?

Das ist schön, daß wir darauf noch einmal eingehen. Bereits weiter oben bei den Gebühren habe ich ja schon angesprochen, was der Auftraggeber für sein Geld bekommt. Der Besichtigungstermin ist nur ein Teil der vielen Leistungen eines Maklers, wenn auch ein ganz besonders wichtiger!

Vor der Besichtigung stehen aber die erste Besichtigung der Immobilie, eine fachgerechte Bewertung und die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises. Dabei ist seitens des Maklers eine Menge Fingerspitzengefühl gefragt. Denn meist hat der Verkäufer ganz andere Vorstellungen vom Wert seiner Immobilie als sie der Markt zulässt. Natürlich ist der Makler zunächst auf der Seite des Kunden, aber das heißt auch, dass er ihn fair darüber aufklärt, wie die aktuellen und zukünftigen Marktpreise wirklich sind.

Dann kommt das Exposé zur Immobilie. Das ist nicht etwa nur eine Hochglanzbroschüre zwecks besserem Verkauf. Es geht darum, die Eigenschaften der Immobilie ansprechend hervorzuheben, jedes Detail ins rechte Licht zu setzen. Fotos und Texte sollen die Wirklichkeit widerspiegeln, aber zugleich auch einen Kaufanreiz schaffen. Auch alle Infos zum Thema Energieverbrauch, Nebenkosten usw. müssen aufgeführt und vorher erst beschafft worden sein.

Besichtigungstermine zu koordinieren mit dem Verkäufer und Käufer ist oft ein anstregendes Thema. Alle Parteien müssen sich auf einen Termin einigen. Dazu kommt, daß beide Seiten einen unterschiedlichen Blick auf das Verkaufsgeschehen haben. Der Verkäufer will einen möglichst hohen Preis erzielen, der Käufer das genaue Gegenteil. Da ist wieder die soziale Kompetenz des guten Maklers gefragt. Er muss beide Seiten im Blick haben und entsprechend vermitteln können.

Schließlich begleitet der Makler dann auch das eigentliche Verkaufsgeschehen. Indem er entweder die Verhandlungen komplett alleine führt, wenn der Verkäufer die einzelnen Käufer gar nicht sehen möchte, oder umgekehrt.

Immobilienkauf - Diese drei Punkte sind wichtig

FIV: Was sind die 3 wichtigsten Punkte, die ich beim Kauf einer Immobilie beachten muss?

Da ist an erster Stelle der Bauzustand der Immobilie! Dafür bitte auch immer ganz tief hinter die Kulissen gucken! Dach, Wände, Fenster, Garten, Keller usw. sollten keinen Renovierungsbedarf haben, oder er wird vom Kaufpreis abgezogen.

An zweiter Stelle steht die Antwort auf die Frage, ob ich die Immobilie selber nutzen will, oder sie als Kapitalanlage kaufe. Davon hängt dann nämlich als dritter Punkt ab, wie gut die Wohnlage für das Vermietungsthema ist. Ein schlechtes Wohnumfeld - lassen wir es im Moment mal offen, was das sein kann - bedeutet nämlich meist ein hohes Mietausfallrisiko und damit Probleme bei der Finanzierung. Will ich die Immobilie selber bewohnen, sollte ich mir die Nebenkosten (Nebenkostenrechner) ansehen, damit ich später nicht böse erwache.

FIV: Würden Sie bei den aktuellen Preisen den Kauf empfehlen?

Die aktuellen Preise können einen auch schon einmal vom Kauf abschrecken. Sie sind ja auch getrieben vom steigenden Bedarf - zumindest in Ballungsräumen. Aber auch vom immer noch sensationell niedrigen Zinsniveau! Da gibt es genügend Verkäufer, die mehr oder weniger “dick” auf den eigentlichen Verkaufspreis aufschlagen wollen.

Wegen der derzeit noch niedrigen Zinsen macht das Kaufen aber tatsächlich sehr viel Sinn! Ich kann´s empfehlen, rate aber dabei auch unbedingt dazu, die Laufzeit der Finanzierung zu beachten! Etwa so, daß nach Ablauf der Kreditzeit - und die meisten Käufer benötigen eine Bankfinanzierung - schon soviel Schulden getilgt sind, daß eine bis dahin veränderte Zinslandschaft das gesamt Projekt nicht gefährden kann. Also: entweder eine hohe Tilgung zu den günstigen Zinsen vereinbaren, oder eine möglichst lange Laufzeit des Kredits mit günstigen Zinsen und Standardtilgung (2%) vereinbaren.

In Eigentumswohnung investieren - Wann ist der richtige Zeitpunkt?

FIV: Wann sollte ich in eine Eigentumswohung investieren und wann sollte ich über den Kauf eines Hauses nachdenken - was würde der Experte empfehlen?

Das ist im Grunde ganz einfach: Zunächst geht´s darum, was ich mir mit meinem Möglichkeiten überhaupt leisten kann. Ein Haus ist in aller Regel teurer als eine Wohnung.

Die Antwort hängt aber auch davon ab, welchen Zweck ich mit der Immobilie verfolge. Als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt mit Sofortwirkung ist die Wohnung meist das bessere Modell. Die Wohnung ist oder wird vermietet und bringt mir damit unmittelbar Einnahmen. Den Wertzuwachs kann ich natürlich erst dann “mitnehmen”, wenn ich die Wohnung wieder verkaufe und das Marktumfeld zu einer Wertsteigerung geführt hat.

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist nur etwas für Immobilienprofis! Ein Einfamilienhaus als Renditeobjekt zu kaufen und zu vermieten, ist ebenfalls eine aufwändige Sache. Denn in aller Regel sind die Mieter von Einfamilienhäusern sehr anspreuchsvoll in Bezug auf Reparaturen und Erhalt des Hauses. Da dann lieber ans Eigenheim zur Eigennutzung denken und es als Kapitalanlage “für später” betrachten.

FIV: Ich will verkaufen! Welches sind Ihrer Meinung nach die 3 zentralen Themen bei Verkauf von Immobilien?

Ich versuche es mal ganz kurz:

1. Frage Dich, ob Du den Verkauf selbst steuern willst, oder doch lieber einen Makler beauftragst, der Dir dann die passenden Käufer serviert.
2. Sorge dafür, daß die elementaren Teile der Immobilie in einem guten Zustand sind.
3. Frage Dich, ob Deine Vorstellungen des Verkaufspreis von persönlichen und emotionalen Dingen abhängen.

Danke für das Interview.

Das Interview mit Immobilien Experte Jan Rickel von IHV - Die Immobilien Makler.