Besichtigungstermin: Fehler und Tipps für deine neue Wohnung – Interview mit einem Makler

Besichtigungstermin - Einen Besichtigungstermin hatte eigentlich Jeder schon einmal, der auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist. Man unterscheidet zwischen einer offenen Besichtigung zu der Jeder kommen kann und einer Besichtigung, die über eine private Einladung ausgemacht wurde. Egal um welche Art von Besichtigung es sich handelt, ob man die Wohnung letzten Endes auch bekommt steht nie fest. Wie sollte man sich am Besten verhalten und was sollte man auf gar keinen Fall tun? Bei einer Wohnungsbesichtigung muss einiges beachtet werden, um den bestmöglichen Eindruck beim Vermieter zu hinterlassen und die Wohnung am Ende zu bekommen. Zwar gibt es dabei keine offiziellen Regeln, allerdings ist es hilfreich, kleine aber wichtige Do's und Don'ts zu kennen. Wir haben für euch ein Interview mit einem Immobilien Experten durchgeführt. Im Interview, unser Immobilienmakler & Experte für Investitionen Jan Rickel.

Besichtigungstermin beim Vermieter: Das sollten Sie beachten

FIV: Was sagt der Wohnungsmarkt-Profi hinsichtlich Tipps für die Besichtigung einer Wohnung, die ich kaufen will oder kann? Gibt´s da vermeidbare Fehler, oder worauf muss ich achten, damit ich nicht hinters Licht geführt werde?

Ein ordentlicher Verkäufer, ganz gleich ob privat oder als Makler, will niemanden hinters Licht führen! Schließlich fliegt das dann doch irgendwann au Ausserdem heißt es im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch; Anm. d. Red.), daß der Verkäufer die verkaufte Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben muss.

FIV: Das klingt gut, aber kann ich mich darauf immer verlassen? Und wenn es dann doch schief geht, habe ich einen langen und kostspieligen Rechtsstreit zu führen, oder?

Eigentlich ganz gut, daß wir unser Gespräch über Tipps und Fehler bei der Wohnungsbesichtigung mit der rechtlichen Grundlage beginnen. Denn das sorgt für eine grundsätzliche Sicherheit beim Wohnungskauf, gerade bei Anfängern. Aus einer Mietwohnung kann ich im schlimmsten Fall schnell wieder ausziehen. Bei einer gekauften Wohnung, auch wenn ich sie als Kapitalanlage nutze, geht das nicht so einfach. Schließlich müsste dann alles, bis hin zur Finanzierung, rückgängig gemacht werden. Das kostet meist viel Geld!

Zu den rechtlichen Grundlagen, die Ihr als Käufer habt, gehört die sogenannte Mängelhaftung des Verkäufers. Abgekürzt meint das, dass der Verkäufer für versteckte oder verschwiegene Mängel auch nach dem Verkauf haftbar gemacht werden kann vom Käufer. Aber Achtung: In den Kaufverträgen stehen meistens folgende Formulierungen drin: “Gekauft, wie gesehen”, “gekauft, wie es steht und liegt” oder “der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Mängel”. Tatsächlich entlasten diese Sätze den Verkäufer sehr weitgehend.

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Das richtige Verhalten beim Besichtigungstermin

FIV: Darum würden wir gerne erfahren, was bei einer Wohnungsbesichtigung wichtig zu beachten ist, damit es soweit nicht kommt.

Ich fange mal damit an, daß die Besichtigung einer Immobilie - gerade bei Kauf - Zeit und Ruhe braucht. Also versucht man am besten, einen exklusiven Besichtigungstermin mit dem Makler zu vereinbaren. Dann wird man von weiteren Interessenten nicht durch die Räume gedrängt. Einzelbesichtigung heißt übrigens nicht, dass der Käufer alleine kommen soll. Im Gegenteil: auch beim Wohnungskauf ist die Devise, dass vier Augen mehr sehen als zwei! Man sollte sich zur Besichtigung einen Partner mitnehmen, dem man auch ein kritisches Urteil zutraut. Nur so kann die mögliche eigene Anfangseuphorie auf eine realistisches Maß gesenkt werden.

FIV: Gibt es einen richtigen Zeitpunkt für eine Besichtigung?

Wenn Sie auf die richtige Uhrzeit und den Wochentag anspielen, dann ganz sicher! Am besten ist es, die Wohnung bei Tageslicht an einem Wochentag zur Feierabendzeit erstmalig zu besuchen.
Warum? Ganz einfach: dann habe ich einen realistischen Eindruck vom Geräuschpegel außerhalb und innerhalb des Hauses. Der Feierabendverkehr fließt, möglicherweise sind schon einige Nachbarn zu Hause. Da weiß ich, ob mir die Geräuschentwicklung passt oder nicht. Wenn das alles in Ordnung ist, vereinbart man am besten noch ein oder zwei weitere Termine zu anderen Tageszeiten und Wochentagen. Mehrere Besichtigungstermine empfehlen sich auch deshalb, weil man beim ersten Termin oft sehr aufgeregt und vielleicht sogar etwas “betriebsblind” ist. Ein guter Verkäufer und Makler hat auch mit mehreren Terminen keine Probleme. Er nimmt Sie sogar eher als seriösen Kunden wahr!

Ehrlich sein oder 'der perfekte Mieter'?

FIV: Muß ich selbst dem Verkäufer gegenüber in allen Dingen ehrlich sein?

Wenn ich vom Makler und Verkäufer Ehrlichkeit erwarte, dann sollte das natürlich auch umgekehrt so sein. Es schadet also überhaupt nichts, wenn ich zum ersten Termin etwa die Finanzierungszusage meiner Bank mitbringe. Es ist ja hier nicht wei beim Mieten, daß der Vermieter eine Schufa-Auskunft braucht. Die ernsthafte Kaufabsicht mit einer Finanzierungszusage oder Selbstauskunft zu unterstreichen, bringt mich als Käufer gerade bei begehrten Wohnungen aber sofort in die pole-position.

Zur Ehrlichkeit gehört es auch beim Kauf einer Wohnung, daß ich frage, in wieweit etwa Haustiere zugelassen sind. Dann erlebt man selbst, oder der spätere Mieter keine bösen Überraschungen. Lassen Sie sich dazu auch gerne die gesamte Hausordnung zeigen, wenn es denn - etwa beim Neubau - schon eine gibt.

Städte mit den höchsten Mietpreisen - Toplist

Quelle: Immobilien Statistik

Hier sehen Sie die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen im 4. Quartal des Jahres 2018:

1. München: 17,56 Euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 Euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 Euro/m²
4. Berlin: 12, 29 Euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 Euro/m²
6. Mainz: 12,17 Euro/m²
7. Freiburg: 12,13 Euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 Euro/m²
9. Hamburg: 11,94 Euro/m²
10. Ingolstadt: 11,91 Euro/m²

Immobilien-Check: Achten Sie auf diese Dinge

FIV: Kommen wir doch mal zur Hardware beim Wohnungsbesichtigungen. Wenn ich nicht selbst Handwerker oder Bausachverständiger bin: worauf sollte ich in Bezug auf den Bauzustand der Wohnung achten?

Da gibt es einige grundlegende Blickrichtungen, die jeder - auch wenn er nicht vom Baufach ist - machen kann und sollte. Das beginnt beim Geruch: riecht es muffig, auch nach längerem Lüften, dann ist hier buchstäblich was faul. Schimmel an Wänden, Decken oder Böden ist meist die Ursache.

Betätigen Sie einmal selbst alle Fenster und Türen und halten Sie die hand an die Fälze und Fugen! Wenn dort kein Lüftchen zu spüren ist, spricht das für eine gute Isolierung. Außerdem sollten Fenster und Türen glatt und einfach zu öffnen und zu schließen sein.

Besonders die Ecken von Fenstern und Fensterbänken sollte man mit Händen, Augen und Nase besonders prüfen. Da wird gerne mal kurz der Schimmel überstrichen….

Nicht nur im bewohnten Zustand, auch vor dem Kauf und Einzug sind die Sanitäreinrichtungen die Visitenkarte der Immobilie. Armaturen, Keramiken, Fliesen usw. sollten in gutem bis besten Zustand sein. Ruhig mal eine WC-Spülung drücken, die Wasser- und Duscharmaturen ausprobieren!

FIV: Apropos ausprobieren: Wie kann ich wissen, dass alle meine Möbel in die Wohnung passen?

Indem sich jeder vorher klar macht, welche Möbel er überhaupt hat und in welcher Größe. Vor jeder Besichtigung also mit dem Zollstock an die wichtigsten Einrichtungsgegenstände rangehen und die Maße notieren. In der neuen Wohnung kann ich das dann ganz leicht überprüfen. Wer etwas professioneller arbeiten will, lässt sich vor oder spätestens beim Besichtigungstermin einen Grundriss mit Maßstab geben. Dann verkleinere ich meine Möbel auf den entsprechenden Maßstab und zeichne sie in den Grundriss ein, wie sie am besten für mich hineinpassen.

Das ist natürlich nur dann nötig, wenn ich selbst in die Wohnung einziehe. Als reine Kapitalanlage zur Vermietung sollte ich aber unbedingt darauf achten, wieviele Steckdosen es gibt und wie sie verteilt sind. Auch die Anschlussmöglichkeiten für Wasch- und Spülmaschine sollten überprüft werden. Gibt es einen Keller im Haus und wie groß ist er? Auch das ist ein wichtiger Punkt bei der Besichtigung.

Schritt für Schritt durch die Besichtigung

FIV: Darf ich eigentlich Fotos bei der Besichtigung machen?

Ja klar! Das rate ich sogar!! Denn dann kann ich mir die Bilder oder das Video zu Hause, Raum für Raum, immer wieder ansehen. Mit Sicherheit tauchen dann für die weiteren Besichtigungstermine neue Fragen und Anregungen auf.

FIV: Das ist ja schon eine ganze Menge an Dingen, die ich bei der Besichtigung beachten muss. Wenn noch mehr dazu kommt, wird der Verkäufer vielleicht die Besichtigung genervt abbrechen?

Sollte das so sein, dann seien Sie froh darüber. Denn dann hat die Wohnung mit Sicherheit irgendwelche Probleme und sie sollten nicht kaufen!

Ich selber, meine Mitarbeiter und alle bekannten Kollegen würden jedoch nie eine Besichtigung wegen zu vieler Fragen abbrechen. Im Gegenteil: ich bin froh, wenn sich jemand ernsthaft mit der Wohnung befasst und so mir gegenüber die ernste Kaufabsicht dokumentiert. Sollte man dann Mängel entdecken, bitte nur ruhig und sachlich bleiben. Es ist übrigens auch nichts dagegen einzuwenden, wenn Sie vor dem Kauf mit anderen Bewohnern und Inhabern des Hauses sprechen! Ein guter Makler bietet Ihnen das sogar von sich aus an.

Lassen Sie mich aber auch noch ein Wort zu einem anderen wichtigen Thema beim Besichtigungstermin sagen: Schauen Sie sich unbedingt das nähere und weitere Wohnumfeld an! Es nützt nichts, wenn ich die tollste Wohnung habe, diese aber in einer Umgebung liegt, die mir - warum auch immer - nicht zusagt. Früher oder später färbst das auf Ihre Beziehung zur Immobilie ab.

Checklist: Weitere wichtige Aspekte bei der Wohnungsbesichtigung

Neben dem Geräuschpegel sind da noch folgende Dinge zu prüfen:

• Wie ist die Parkplatzsituation?
• Wie steht´s mit Gerüchen im und ums Haus?
• Wie sind die Aussenanlagen beschaffen?
• Welche Einkaufsmöglichkeiten sind in der Nähe?
• Wie ist die Anbindung an den ÖPNV (Öffentlichen Personennahverkehr; Anm. d. Red.)
• Wie weit ist es zu den nächsten Behörden, Schulen usw.?
• Wenn Kinder mit im Spiel sind, ist die Frage nach Spielplätzen usw. ganz wichtig.

Am besten ist es, wenn Sie sich als Käufer eine Checkliste erstellen mit all den Dingen, die Sie überprüfen wollen beim Besichtigungstermin. Es gibt übrigens auch schon fertige Checklisten übers Internet.

Vielen Dank für die vielen Tipps!

Im Interview, unser Immobilienmakler & Experte für Investitionen Jan Rickel.

Weitere Tipps für die Besichtigung

• Tipps auf Luksinki (extern): 11 Tipps für deinen Besichtigungstermin
• Tipps auf Immoscout (extern): Checkliste für die Wohnungsbesichtigung.