Immobilienfinanzierung mit Bausparvertrag: Funktionsweise, Vorteile, Nachteile und Empfehlung

Bausparvertrag – Ein Bausparvertrag ist eine weit verbreitete und beliebte Variante der Immobilienfinanzierung. Die Finanzierungsart benötigt jedoch zeitlich etwas Vorlauf – zunächst sparst Du mehrere Jahre Geld an, bevor Du das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen kannst. Wie genau das funktioniert, für wen sich ein Bausparvertrag lohnt und welche Vorteile bzw. Nachteile mit dem Bausparen verbunden sind lernst Du hier.

Bausparvertrag: Sparen für die Immobilienfinanzierung

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine besondere Art des Darlehen. Bausparverträge bestehen dabei meistens aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen und werden bei einer Bausparkasse abgeschlossen. Der Grundgedanke des Bausparens und dem damit verbundenen Bauspardarlehens ist die Förderung von Wohneigentum. Du schließt den Vertrag dann ab, wenn Du planst, zukünftig ein Haus zu bauen, zu renovieren oder eine Bestandsimmobilie zu kaufen.

Der Bausparvertrag schnell zusammengefasst.

• besondere Art des Darlehens
• besteht aus Sparplan und Immobiliendarlehen
• wird bei einer Bausparkasse abgeschlossen
• dient der Förderung von Wohneigentum

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Bausparen: So funktioniert ein Bausparvertrag

Bei dem Abschluss eines Bausparvertrags legst Du verschiedene Punkte fest, die über die gesamte Vertragslaufzeit gleich bleiben. Du legst beispielsweise Dein Sparziel, auch Bausparsumme genannt, und die Laufzeit fest. Ein typischer Bausparvertrag hat dabei eine Laufzeit zwischen sieben bis zehn Jahren.

Der Bausparvertrag durchläuft dann drei Phasen:

1. die Sparphase
2. die Zuteilungsphase
3. die Darlehensphase

Die Details der einzelnen Phasen lernst Du jetzt kennen.

Sparphase: Sparzeitraum, in dem Eigenkapital aufgebaut wird

Die Sparphase ist die erste Phase, die ein Bausparvertrag auf dem Weg zur Finanzierung Deiner Immobilie durchläuft. Während dieser Zeit sparst Du einen vertraglich vereinbarten, prozentualen Betrag der Bausparsumme an. Neben dem Sparziel, das zwischen 30% bis 50% der Bausparsumme liegt, wird bei Vertragsschluss auch die Dauer der Sparphase festgelegt.

Die monatliche Sparrate wird entsprechend der Sparsumme und Laufzeit kalkuliert. In der Sparphase ist es auch möglich, neben den monatlichen Zahlungen, Sonderzahlungen zu leisten oder sogar das vereinbarte Mindestbausparguthaben durch eine Einmalzahlung zu erbringen.

Die Sparphase zusammengefasst:

• festgelegter Teil der Bausparsumme wird angespart
• über einen festgelegten Zeitraum
• monatliche Sparrate hängt von Sparsumme und Laufzeit ab

Sobald das Sparziel erreicht wird, gerät der Bausparvertrag in die zweite Phase.

Zuteilungsphase: Verteilung der Bauspardarlehen durch die Bausparkasse

Die zweite Phase bei Bausparverträgen bezeichnet man als Zuteilungsphase. In dieser Phase wird die Höhe des Bauspardarlehens ermittelt. Die Höhe ergibt sich dabei aus der Differenz von Bausparsumme und Bausparguthaben. Damit der Vertrag zuteilungsreif wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werde.

Die Voraussetzungen für eine Zuteilung eines Bauspardarlehens sind:

1. das vereinbartes Bausparguthaben wurde erreicht
2. weitere Zuteilungskriterien wurden erfüllt

Die genauen Zuteilungskriterien variieren von Bausparkasse zu Bausparkasse. Sobald die Zuteilungsbedingungen erfüllt sind, wird das Darlehen zugeteilt und kann in Anspruch genommen werden. Das Darlehen kann nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Hierzu zählt beispielsweise der Bau, Kauf oder die Renovierung einer Immobilie.

Das Darlehen ist an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden.

Darlehensphase: Auszahlung und Rückzahlung des Immobiliendarlehens

Hast Du Dich dazu entschieden, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, gelangt Dein Bausparvertrag in die letzte Phase: die Darlehensphase.

Sie beginnt direkt nach der Zuteilungsphase und startet mit der Darlehensbeantragung. Die Bedingungen des Darlehens wurden bereits bei dem Abschluss des Bausparvertrags vereinbart. Es handelt sich dabei häufig um ein Annuitätendarlehen.

Die zu Beginn festgelegte Höhe der Bausparsumme nimmt Einfluss auf die Höhe des Darlehens und folglich auch auf die monatlichen Tilgungsraten. Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung, bei der am Ende der Zinsbindung häufig noch eine Restschuld bleibt, wird das Bauspardarlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurückgezahlt.

Die Darlehensphase im Überblick:

• beginnt mit der Darlehensbeantragung
• Bedingungen des Darlehens bereits bei Vertragsschluss festgelegt
• Rückzahlung erfolgt in monatlichen Tilgungsraten
• i.d.R. bleibt keine Restschuld offen

Vorteile von Bausparverträgen: Sicherheit und Förderung

Wie jede Finanzierungmethode bringt auch der Bausparvertrag Vorteile und Nachteile mit sich. Bausparverträge bieten eine flexible Kombination aus Sparen und Absicherung für den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Sie zeichnen sich durch attraktive Verzinsung, vergünstigte Kreditkonditionen, steuerliche Vorteile und Einlagensicherung aus. Darüber hinaus kann ein Bausparvertrag auch als Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse genutzt werden.

Die Vorteile zusammengefasst:

• Kombination aus Spar- und Kreditprodukt
• Flexible Tilgungsmöglichkeiten
• Attraktive Verzinsung und günstige Darlehenskonditionen
• Staatliche Förderung durch Prämien
• sichere Variante der Immobilienfinanzierung

Nachteile beim Bausparen: Hohe Gebühren und lange Bindung

Neben den Vorteilen gibt es, wie bei allen Finanzprodukten, auch Nachteile. Aufgrund der notwendigen vorherigen Sparphase eignen sich Bausparverträge weniger für eine sofortige Finanzierung.

Die Nachteile im Überblick:

• Lange Bindungsdauer
• Geringe Liquidität
• Höhere Kosten im Vergleich zu anderen Sparformen
• Keine Verfügbarkeit von Bausparguthaben in Notfällen
• Keine flexiblen Tilgungsmöglichkeiten

Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag eignet sich nicht nur für diejenigen, die sich den Traum von einer Immobilie erfüllen möchten, sondern auch Immobilienbesitzer. Neben dem Bau oder Kauf kann das Darlehen auch für die Modernisierung oder als Instandhaltungsrücklage verwendet werden.

Wann und für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

• Personen, die in den nächsten Jahren Immobilien erwerben wollen
• Anleger, die staatliche Förderung zum Aufbau eines Vermögens nutzen wollen
• Bausparer, die mit ansteigenden Zinsen rechnen
• Immobilienbesitzer, die Kalkulationssicherheit schätzen
• Ergänzung zur Hauskauffinanzierung

Solltest Du Dich zu einer dieser Personengruppen zählen, kann sich ein Bausparvertrag gleich doppelt lohnen. Bausparer werden vom Staat unterstützt und erhalten unter bestimmten Bedingungen staatliche Förderungen. Die Förderungen umfassen die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmerzulage und Wohn-Riester.

Tipp: Der Abschluss eines Bausparvertrags lohnt sich besonders während Niedrigzinsphasen.