Makler Interview Hamburg: Thorben Andrich über Immobilienkauf, Kosten und beliebte Stadtteile in Hamburg

Immobilienmakler Interview Hamburg – Thorben Andrich ist Gründer und Geschäftsführer der Redhome Immobilien GmbH, die mit dem Schwerpunkt auf Anlage- und Wohnimmobilien in Schleswig-Holstein, Hamburg und dem nördlichen Niedersachsen tätig ist. Nach seiner ersten Ausbildung als Landschaftsgärtner zwang ihn ein Unfall dazu, sein Leben umzustrukturieren. Auf die Ausbildung zum Großhandelsfachmann folgte der Abschluss als Immobilienfachwirt im Jahre 2016. In der Immobilienbranche arbeitet er jedoch bereits seit 2013. Mit uns hat Thorben Andrich über beliebte Stadtteile, Kosten & Steuern, sowie Finanzierungsmöglichkeiten und den Hamburger Immobilienmarkt gesprochen. Profitiere vom Know-How des Experten und lerne mehr über den Immobilienmarkt und Hamburg!

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Immobilienmakler T. Andrich über Hamburger Immobilienmarkt

Thorben Andrich ist Gründer und Geschäftsführer der Redhome Immobilien GmbH und hat es sich mit seinem Team als junges und modernes Immobilienunternehmen zur Aufgabe gemacht, mit Expertise und Kommunikation auf Augenhöhe zu punkten. Sie sind nicht nur im Hamburger Immobilienmarkt erfahren, sondern in der gesamten Region rund um Schleswig-Holstein, Hamburg und dem nördlichen Niedersachsen. Mit uns hat der Experte über seine spannendsten Projekte, Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten, Investments und beliebte Stadtteile in Hamburg gesprochen.

Welche Immobilien vermittelt man als Makler besonders gern?

FIV: Bevor wir auf die vielen Details der Stadt eingehen: welchen Haustyp/ Wohnungstyp vermitteln Sie als Immobilienmakler in Hamburg am allerliebsten? Gibt es Favoriten, beispielsweise die normale 3-Zimmer-Wohnung, das Loft oder doch eher die Luxusimmobilie am Stadtrand?

Andrich: Ich denke, dass jeder Makler gerne Luxusimmobilien verkauft, es sind andere Preise und oft höchst interessante Persönlichkeiten, die man kennenlernen darf, und man muss sich immer wieder auf neue Personen einstellen. Durch unseren hauseigenen Fotografen haben wir die Möglichkeit, sehr flexibel zu arbeiten und die Immobilie entsprechend zu präsentieren. Gerade bei Luxusimmobilien ist das sehr wichtig.

Aber auch die klassische 3-Zimmerwohnung wird von uns entsprechend präsentiert, da machen wir keine Unterschiede. Wir sind sehr selbstkritisch und auch zu einem „kleinen Deal“ gehören gute Fotos und ein tolles Exposé. Unser Ziel ist es, die Kunden mit dem Exposé abzuholen und auch wenn wir nicht ins Geschäft kommen, vielleicht weiterempfohlen zu werden.

FIV: Was war die aufregendste oder schönste Immobilie, die Ihnen aus den Jahren als Immobilienmakler noch in Erinnerung ist?

Es gab viele tolle Deals, aber die Geschichte zu einem Deal erzähle ich immer wieder gerne. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, bei dem ich seit über 2 Jahren in regelmäßigem Kontakt zum Eigentümer stand. Den Preis, den er selbst am Markt durchsetzen wollte, konnte er über zwei Jahre nicht erzielen. Wir haben immer wieder sehr nett gesprochen und ich habe ihm oft angeboten, mich darum zu kümmern. Er rief oft an und fragte die unterschiedlichsten Sachen und ich habe ihm immer wieder weitergeholfen, obwohl ich wusste, dass wenn er das Objekt selbst verkauft, ich leer ausgehen würde. Irgendwann rief er mich dann an und hat mir angeboten, dass wir sein Haus unseren Kunden aus dem Netzwerk vorstellen dürfen.

Nach dem Austausch der Unterlagen und dem Fototermin, haben wir ein Exposé erstellt und dem passenden Kunden aus dem Netzwerk das Objekt angeboten. Das Wochenende darauf haben wir besichtigt und den Freitag darauf haben waren wir beim Notar. Der Verkäufer hat seinen gewünschten Verkaufspreis erhalten und der Käufer hat uns sehr gerne die Courtage gezahlt, weil er weiß, dass wir ihn immer wieder bei passenden Objekten anrufen. Aus dem Käufer ist inzwischen ein sehr guter Freund geworden, der noch eine weitere Anlageimmobilie bei uns gekauft hat. Auch der Verkäufer war nach 6 Monaten wieder bei uns im Büro und hat uns um Hilfe bzgl. eines geplanten Neubaus gebeten. An diesem Beispiel sieht man ganz gut, wie wir arbeiten und was uns wichtig ist. Wir gehen gerne in Vorleistung und überzeugen durch unseren Service und unsere Expertise. Wer als Makler nur das schnelle Geld verdienen möchte, wird sich langfristig nicht durchsetzen können.

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Wir sehen uns als klassischer Dienstleister und sehen jedes Geschäft und jeden Kontakt im Zusammenhang einer langfristigen Zusammenarbeit. Gerade bei den Anlageimmobilien zahlt sich dieser Gedanke immer wieder aus.

„Wer als Makler nur das schnelle Geld verdienen möchte, wird sich langfristig nicht durchsetzen können.“ – T. Andrich

Wohin sollte man in Hamburg ziehen? Stadtteile für Singles, Familien & Co.

FIV: Der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Damit unsere Leser*innen direkt einen Einblick haben: Wenn jemand neu nach Hamburg zieht und Ihnen als Experte in Hamburg die Frage stellt „wohin sollte man ziehen?“, welche Stadtteile würden Sie empfehlen?

Andrich: Diese Frage ist nicht ganz einfach zu beantworten, da es sicherlich unterschiedliche Ansätze und Vorstellungen gibt. Wenn ich mich mal als Beispiel nehmen darf.

  • Alleinstehende / Karriere-orientierte? : Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg, Eppendorf

Netzwerk ist das A & O und gerade in der heutigen Zeit extrem wichtig. Es gibt mit den sozialen Medien (Instagram, Facebook, Xing, LinkedIn, etc.) unendlich viele Möglichkeiten auf Netzwerkveranstaltungen zu gehen und sich auszutauschen. Die wohl beliebtesten Stadtteile, die einen Mix aus Netzwerk, Szene und Spaß bieten, sind (Nur um einige zu nennen): Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg und Eppendorf. Hier trifft man sowohl den jungen Unternehmer, als auch alte Hasen und generell hat man hier einen ganz besonderen Mix. Jeder Stadtteil hat seinen eigenen Charm. Durch die zentrale Lage, erreicht man jeden Stadtteil sehr schnell. Hier habe ich gewohnt und unendlich viele tolle Menschen kennenlernen dürfen.

  • Familien mit Kind(ern)? : Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn u.v.m.

Die zentralen Lagen in Hamburg bieten auch für Familien mit Kindern tolle Möglichkeiten. Trotzdem ziehen junge Familien eher in die Randgebiete von Hamburg. Hier bekommt man noch etwas mehr m² Wohnfläche für sein Geld und das macht schon einiges aus. Beliebte Stadtteile sind zum Beispiel: Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn und viele andere. Es kommt einfach drauf an, was sich die Menschen leisten können und wollen.

  • Vermögende Personen (Immobilienpreise über 1 Mio.)? : Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

Die 1Mio Euro Marke ist in Hamburg schnell geknackt. Rund um die Alster geht es besonders schnell, aber auch die Stadteile, die weit von der Alster entfernt sind, sind zum Teil sehr teuer, bzw. teuer geworden. Beispiele: Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

Kosten, Mieten & Preise in Hamburg: Einschätzung vom Profi

FIV: Mit welchen Kosten muss man in Hamburg bei Miete, und noch wichtiger beim Kauf von Wohnung oder Haus, rechnen? Wie würden Sie Hamburg mit anderen Städten vergleichen, und welche Stadtteile sind derzeit besonders attraktiv?

Andrich:

  • Miete: Der durchschnittliche Mietpreis in Hamburg liegt aktuell bei ca. 14,-/m²
  • Kauf Wohnung: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei ca. 4.500,-/m²
  • Kauf Haus: Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei ca. 4.200,-/m²

Die Preise schwanken je nach Lage, Größe und Ausstattung extrem. Hamburg hat eine sehr gute Infrastruktur, unendliche Freizeitmöglichkeiten. Mit der Alster und den vielen Parks hat diese Stadt auch sehr gute Erholungsgebiete und ist bei Touristen sehr beliebt. Hamburg ist groß, aber trotzdem übersichtlich und jede Lage bietet unterschiedliche Aspekte und hat ihren ganz eigenen Charme.

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Die wohl beliebtesten Stadteile sind: alle Stadteile um die Alster, wie z.B. Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, St. Georg, aber auch Ottensen, Sternschanze, St. Pauli, Altona, Eimsbüttel und Barmbek-Süd. Ich könnte sicher noch mehr aufzählen, aber das würde jetzt den Rahmen sprengen.

Hamburger Stadtteile für Immobilien-Investment? Tipps vom Anleger-Experten

FIV: Noch ein Blick auf diejenigen, die investieren wollen und vermieten. Als echter Hamburg-Insider, welche(r) Stadtteil(e) erlebt gerade einen Aufschwung und ist insbesondere für Kapitalanleger / Investoren interessant? Welche Stadtteile sind hier spannend für Vermieter und Anleger?

Andrich: Die Randbezirke von Hamburg bieten zur Zeit noch gute Investitionsmöglichkeiten. Ein Großteil der Anleger ist aber auch schon auf den Speckgürtel von Hamburg ausgewichen. Was auch hier zu starken Preissteigerungen geführt hat. Ein Investor will in der Regel noch Potenziale heben und Renditen erzielen. Ein klassischer Anleger will sein Geld in einer Immobilie „parken“, setzt vielleicht noch auf Wertzuwachs und ist an Top-Lagen interessiert.

Investoren interessieren sich somit eher für Stadteile wie z.B.: Barmbek, Schnelsen, Stellingen, Hamm, Eilbek oder Wandsbek. Größere Investoren und Kapitalanleger setzen z.B. eher auf: Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst, Neustadt und St. Georg. Jeder Stadtteil hat zudem gute und schlechte Lagen.

„Jeder Stadtteil hat gute und schlechte Lagen.“ – T. Andrich

Immobilienkauf & -Verkauf mit Makler oder Privatsuche: Vor- und Nachteile

FIV: Laut Statistik werden weit über 50% aller Immobilien in Hamburg mit Makler gekauft / verkauft. Aus Ihrer Sicht: wann sollte man privat suchen und wann sollte man einen professionellen Immobilienmakler für die Suche beauftragen? Wo sind die Vor- und Nachteile?

Andrich: Sucht man als Privatperson in festgelegten Stadtteilen, sollte man sich bei den ansässigen Maklern als Kunde vorstellen und ein entsprechendes Suchprofil erstellen lassen. Viele Angebote gehen gar nicht mehr online und werden intern in den Kundenkarteien angeboten. Als Privatperson, die eine Immobilie sucht, bekommt man davon meist nichts mit. Zusätzlich sollte man bei den üblichen Portalen „Suchagenten“ schalten, um über neue Objekte informiert zu werden. Ausgefüllte Kundenprofile, mit allen Informationen, helfen Maklern sich für Kunden zu entscheiden. Außerdem sollte die Finanzierung schon im groben geklärt sein, um schnell handeln zu können.

  • Vorteile bei der Suche mit Makler: Man bekommt mehr Objekte angeboten, erhält vielleicht exklusive Angebote und erfährt eine andere Wertschätzung.
  • Nachteile bei der Suche mit Makler: In der Regel höhere Nebenkosten, der Makler arbeitet auch für andere Interessenten.

Typische Erstkäufer-Fehler, und wie man diese vermeiden kann

FIV: Wie schon vorab gesagt, der Großteil unserer Leser*innen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Was sind Fehler, die Erstkäufer typischerweise machen? Im Umkehrschluss, welche Ratschläge würden Sie als Experte mitgeben, wenn sich jemand seine oder ihre erste Immobilie kauft?

Andrich: Gerade bei guten Angeboten ist es extrem wichtig schnell zu sein. Wenn Sie wissen, was Sie wollen und suchen, können Sie mit einem Beispielangebot mal eine Finanzierung durchgehen. Sie bekommen so ein gutes Gefühl bis zu welchem Volumen Sie schauen können, und im Fall der Fälle können Sie dann schnell zuschlagen und dem Makler eine Kaufzusage in der Besichtigung, vielleicht mit einer Finanzierungsbestätigung, geben. Außerdem sollte man wissen, wie sich die unterschiedlichen Unterlagen lesen lassen. Am besten unterschiedliche Objekte anfragen und „üben“.

Immobilienfinanzierung: Annuitätendarlehen & Co. – Möglichkeiten und Tipps

FIV: Welche Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie würden Sie in Hamburg – oder auch generell – am ehesten empfehlen, welche Möglichkeiten haben Erstkäufer?

Andrich: In den meisten Fällen zahlen die Käufer zumindest die Nebenkosten selbst. Manchmal macht es Sinn, die Maklerkosten in den Kaufpreis einfließen zu lassen, um die Finanzierung angenehmer zu gestalten. Ich würde grundsätzlich empfehlen, bei selbst genutzten Immobilien, etwas mehr als 2% zu tilgen und die günstigen Zinsen mit einer längeren Zinsbindung zu sichern. Als Finanzierungsmodell wird häufig das klassische Annuitätendarlehen verwendet. In manchen Fällen, kann es zusätzlich Sinn machen, die Nebenkosten komplett mitzufinanzieren – außerdem sollte man nötige Renovierungen in die Kalkulation mit einbeziehen. Die Finanzierung ist ein sehr komplexes Thema und man sollte sich im Vorfeld mit den Möglichkeiten befassen.

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FIV: Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen und was sind weiter Faktoren, die eine Finanzierung / Bonität beeinflussen? Welche Tipps können Sie als Experte aus Ihrer Erfahrung mitgeben?

Andrich: Die Banken wünschen sich meistens das zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden. Besser werden die Zinsen, wenn zusätzlich auch noch ein Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital gezahlt wird. Ob und wie weit es Sinn macht, kommt auf die Käufer und auch die Immobilie an. Hier gibt es kein richtig oder falsch.

Nebenkosten & Steuern in Hamburg: Mit diesen Kosten muss man rechnen

FIV: Neben dem Kaufpreis, gibt es natürlich auch Nebenkosten. Ein großer Faktor für Käufer in Hamburg sind Steuern. Mit welchen Steuern müssen Käufer in Hamburg rechnen, wenn Sie ein Haus am Rand der Stadt oder eine Eigentumswohnung in Hamburg Mitte/ Hafen-City kaufen?

Andrich: Beim Kauf einer Immobilie fällt je nach Bundesland eine andere Grunderwerbssteuer an. In Hamburg sind es beispielsweise 4,5 % vom Kaufpreis und in Schleswig-Holstein 6,5 %. Werden Nebenkosten, wie die Maklerkosten, in den Kaufpreis übertragen, erhöht sich der Kaufpreis und auch auf diese Kosten fällt die Grunderwerbsteuer an. Weitere Steuern fallen nur bei einem Verkauf an – je nach Konstellation und Zeitraum der Nutzung. (Spekulationssteuer)

Hohe Preise Hamburg, wann lohnt sich ein Investment in Immobilien-Eigentum?

FIV: Die Mieten und Kaufpreise in Hamburg sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Was ist der ausschlaggebende Faktor, der diese Entwicklung im Hamburger Immobilienmarkt am stärksten treibt? Würden Sie derzeit eine Investition in Eigentum empfehlen oder warten?

Andrich: Das erzielbare Einkommen ist in Hamburg deutlich höher als beispielsweise in ländlichen Regionen wie Dithmarschen. Gerade junge Menschen ziehen nach Hamburg, um zu studieren und Karriere zu machen.

Zum einen ist es der Zuwachs aus den anderen Regionen, der die Preise steigen lässt, und zum anderen haben die günstigen Zinsen den Eigentumserwerb in Hamburg auch Menschen mit nicht so hohem Einkommen möglich gemacht. Hamburg ist eine der beliebtesten Städte in Deutschland. Grundsätzlich würde ich immer zu Eigentum raten, dies aber nur mit dem richtigen Einkommen. Das Verhältnis zum Wert der Immobilie und dem Einkommen muss passen und sollte nachhaltig sein.

Tipp: Luxus-Eigentumswohnungen in der HafenCity Hamburg – The Crown

Luxus pur: Das verspricht der neue Wohntower „The Crown“ in der Hamburger HafenCity. Wer Luxusimmobilien mag, ist bei diesem Objekt definitiv an der richtigen Adresse. Stellen Sie sich vor, Sie stehen auf ihrem Balkon, rund 50 Meter über der Elbe, blicken auf das wellenförmige Gebäude der Elbphilharmonie und genießen die Sonne, die sich in der Elbe spiegelt und das Wasser zum Glitzern bringt. Hört sich das nicht traumhaft an? Kein Wunder also, dass beinahe alle Wohneinheiten des Projektes bereits verkauft sind.

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