Teilverkauf Immobilie: Vorteile, Nachteile, Steuern & Co. – für Wohnung, Haus & Grundstück

Teilverkauf Immobilie – Zu Recht gelten Immobilien seit einiger Zeit als sichere Altersvorsorge. Sie sind wertstabil und risikoarm – perfekt für ein selbstbestimmtes Leben im hohen Alter. Daher bietet sich der Teilverkauf der eigenen Liegenschaft bestens an. Du verkaufst einen Teil deines Objekts, kommst schnell an Liquidität und kannst dort weiterhin wohnen bleiben. Doch jede Entscheidung bringt auch Nachteile mit sich. In diesem Fall Inflation, Folgekosten & Co. Erfahre hier alles über die Vorteile und Nachteile des Teilverkaufs, warum du dir das Nießbrauchrecht unbedingt anschauen solltest und welche steuerlichen Folgen der Teilverkauf mit sich bringt.

Was versteht man unter Teilverkauf?

Entscheidest du dich für den Teilverkauf deiner Immobilie, veräußerst du nicht das ganze Objekt, sondern lediglich einen Teil davon. In der Regel handelt es sich um 10 bis 50 Prozent der Liegenschaft. Du erhältst dann den Kaufpreis für den verkauften Teil und kannst gegen eine monatliche Nutzungsgebühr dort weiterhin wohnen bleiben. Diese ist an den Teilkäufer zu zahlen – vergleichbar mit einer Miete. Es zieht also keine zweite Person in deine Immobilie ein. Stattdessen bleibst du alleiniger Nutzer.

Niemand weiteres zieht ein, doch du darfst wohnen bleiben

Zu den Vorteilen gleich mehr. Hier der Teilverkauf zusammengefasst:

  • Ein Teil der Immobilie wird verkauf (meist 10-50%)
  • Teilverkauf Haus: Ja
  • Teilverkauf Wohnung: Ja
  • Teilverkauf Grundstück: Ja
  • Du bleibst alleiniger Nutzer der Immobilie
  • Du zahlst monatliches Nutzungsentgelt

Das klingt an sich ganz spannend. Doch warum solltest du dich für einen Teilverkauf entscheiden? Schauen wir uns die Vorteile an.

FIV | Magazine

New Issue! #26 with San Diego Pooth - Newcomer now in Tampa / USA FIV Magazine: All Covers

Vorteile: Rasche Liquidität, Vermietung & Co.

Ein Teilverkauf bringt eine Vielzahl an Vorteilen mit sich. Du erhältst schnell finanziellen Spielraum, profitierest von zukünftigen Wertsteigerungen und kannst durch Vermietung weiteres Kapital erwirtschaften. Genaueres dazu gleich mehr.

Vorteile des Teilverkaufs zusammengefasst:

  • zügiger Verkaufsprozess
  • schnelle Liquidität
  • zukünftiger Verkauf & Kauf möglich
  • kein Auszug nötig
  • Profit durch mögliche Wertsteigerung
  • Profit durch mögliche Vermietung
  • Alleiniges Nutzungsrecht nach Verkauf möglich

Einer der entscheidenden Vorteile des Teilverkaufs liegt im alleinigen Nutzungsrecht der Immobilie, das selbst nach einem Komplettverkauf möglich ist:

Nießbrauchrecht: Alleiniges Nutzungsrecht nach Verkauf

Wie bereits erklärt, kannst du nach dem abgeschlossenen Teilverkauf weiterhin im Objekt wohnen bleiben. Werfen wir an dieser Stelle einen kurzen Blick auf die zwei Optionen, die dir für die Veräußerung der Immobilie zur Verfügung stehen:

  1. Teilverkauf ohne Aussicht auf Gesamtverkauf oder
  2. Teilverkauf inkl. Gesamtverkauf in X Jahren

Entscheidest du dich für den Teilverkauf deiner Immobilie und hast mit dem Käufer ausgemacht, nach X Jahren deinen Teil komplett zu veräußern, erlaubt dir das Nießbrauchrecht dort auch nach der kompletten Veräußerung der Immobilie wohnen zu bleiben. Du hast dann weiterhin das alleinige Nutzungsrecht.

Der Vorteil: Du bist zu keiner Zeit, auf das Wohlwollen oder die Zustimmung des Verkäufers angewiesen.

Zügiger Verkaufsprozess und schnelle Liquidität

Ob mit oder ohne Aussicht auf Gesamtverkauf – Im Vergleich zu einem regulären Immobilienverkauf, sind bei dem Teilverkauf deines Objekts weitaus weniger Hürden gegeben. Möchtest du deine Immobilie komplett verkaufen, durchläufst du in der Regel mehrere Phasen von der Vorbereitung über die Bonitätsprüfung bis zum Verkaufsvertrag. Vor allem die Überprüfung der Kreditwürdigkeit des Käufers kann durchaus längere Zeit in Anspruch nehmen.

Vorab die Schritte eines regulären Verkaufs:

  1. Unterlagen vorbereiten
  2. Wertermittlung
  3. Immobilienvermarktung
  4. Erstellung eines Exposés
  5. Durchführung und Planung der Besichtigungstermine
  6. Kaufverhandlungen
  7. Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
  8. Schlüsselübergabe

Der Vorteil beim Teilverkauf? Beim Teilverkauf wird ein Großteil dieser Schritte komplett übersprungen. Stattdessen wendest du dich hier direkt an den Finanzdienstleister, der dir dann deine Immobilie anteilig abkauft. Du sparst dir somit Zeit und gewinnst rasch Liquidität.

Schritte des Teilverkaufs im Vergleich:

  1. Wertermittlung
  2. Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
  3. Schlüsselübergabe

Sowohl Kauf, als auch Verkauf in Zukunft möglich

Außerdem: Möchtest du in Zukunft deinen Teil der Immobilie ebenfalls verkaufen, unterstützt dich der Teilkäufer meistens dabei, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Schließlich seid ihr beide an einem hohen Gewinn interessiert und auch ein Rückkauf ist zu einem späteren Zeitpunkt nicht ausgeschlossen.

Profit durch Wertsteigerung und Vermietung

Sollte die Liegenschaft zudem in Zukunft and Wert gewinnen, profitierst auch du als Miteigentümer davon. Denk daran: Sie gehört bis zu 50 Prozent weiterhin dir und ausziehen musst du auch nicht. Umzugskosten und der, mit der Suche nach einem neuen Wohnobjekt verbundene Stress fallen somit für dich weg. Selbst wenn du zu einem späteren Zeitpunkt doch ausziehen möchtest, bist du nicht an einen Gesamtverkauf gebunden. Stattdessen kannst du die Immobilie vermieten und dadurch weiteres Kapital für dich rausschlagen.

Als Teilbesitzer des Objekts steht dir auch die Option der Vermietung offen

Je nachdem kannst du auch nur einen Teil des Objekts vermieten. Das bietet sich zum Beispiel bei einer Doppelhaushälfte oder einem größeren Haus an.

Nachteile: Folgekosten, Nutzungsentgelt & Inflation

Jede Medaille hast zwei Seiten, so auch der Teilverkauf. Auch wenn ein zügiger Verkaufsprozess und schnelle Liquidität verlockend klingen, solltest du dich mit den Nachteilen des Teilverkaufs auseinandersetzen. So sind die Folgekosten nicht zu unterschätzen, allem voran das Nutzungsentgelt.

Zahlung einer Nutzungsentschädigung

Als Teilverkäufer musst du nicht extra ausziehen, sondern kannst als alleiniger Nutzer im Objekt wohnen bleiben. Dafür veranschlagt der Teilkäufer und jetzige Miteigentümer eine monatliche Nutzungsentschädigung, ähnlich zur Miete. Die genaue Höhe hängt von der ausgezahlten Summe ab und liegt in der Regel zwischen 3-5 Prozent des Verkaufspreises.

Nutzungsentschädigung liegt zwischen 3-5% der ausgezahlten Summe

Die Summe bezieht sich jeweils auf 1 Jahr. Hier eine Beispielrechnung:

  • monatliches Nutzungsentgelt = 3%
  • Kaufpreis: 100.000
  • Rechnung: 0,03 * 100.000 / 12
  • monatliche Nutzungsgebühr: 250 Euro

Ergebnis: Hast du den Teil deines Objekts für 100.000 Euro veräußert, wird eine monatliche Nutzungsgebühr von 250 Euro pro Monat fällig, die du an den neuen Miteigentümer zu zahlen hast.

Verlust durch Inflation & Geldentwertung

Laut der Europäischen Zentralbank liegt die aktuelle Inflation bei 2% pro Jahr, wobei wir uns aktuell sogar bei 5% befinden (Stand 01/22). So stellen wir fest: Selbst eine Wertsteigerung von 25% oder 30% in 15 Jahren, kann die Inflation nicht ausgleichen – ein großer Nachteil des Teilverkaufs!

Wertsteigerung kann Inflation nicht immer ausgleichen

Hier solltest du also nochmal abwägen, ob sich der Teilverkauf unter solchen Umständen wirklich lohnt. Sollte dir der Teilverkauf dir doch zu heikel sein, kannst du dich alternativ auch für die Immobilienrente entscheiden. Wir stellen sie dir kurz vor:

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

Immobilienrente bedeutet, dass du deine Immobilie vollständig verkaufst und dafür ein lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht behältst. Zusätzlich kannst du dich über einen kleinen, monatlichen Betrag freuen. Der Vorteil: Die Instandhaltungskosten fallen für dich weg, denn um die muss sich dann der neue Eigentümer kümmern.

Immobilienrente einfach erklärt:

  • Direkter, vollständiger Verkauf deiner Immobilie
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
  • Kleine, monatliche „Extra-Rente“ vom Verkäufer
  • Keine Instandhaltungskosten

Fazit: Ist ein Teilverkauf sinnvoll? – Steuern, Erbe & Co.

Ob ein Teilverkauf sinnvoll ist oder nicht, das hängt sowohl von deinen persönlichen Umständen und deinen Zukunftsplänen ab, als auch von der aktuellen Finanzlage. Steuerlich gesehen unterscheidet sich der Teilverkauf nicht von einer regulären Immobilienveräußerung. Auch der geerbter Teil einer Immobilie darf mit Verweis auf BGB § 2033 Absatz 1 verkauft werden, da du als Miterbe über den Anteil am Nachlass verfügen darfst. Ähnlich bei einer Scheidung: Hier darfst du bereits nach dem Trennungsjahr deinen Teil des Objekts veräußern.

Zusammengefasst:

  • Teilverkauf beeinflusst durch persönliche Umstände
  • Steuerlich kein Unterschied zwischen Teilverkauf & Verkauf
  • Erbengemeinschaft: Teilverkauf geerbter Immobilie möglich
  • Scheidung: Teilverkauf nach Trennungsjahr möglich