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Haus / Wohnung verkaufen: Keine Käufer!? Bewertung, Makler, Checkliste – 15 Fehler

F_kinski — Fri, 14 May 2021 22:00:00 +0000

Fehler beim Haus & Wohnung verkaufen – Du musst oder willst deine Wohnung oder Haus verkaufen? Es gibt viele Gründe: Karrierewechsel, neue Liebe, ein neues Leben. Manchmal kommt eine Immobilie auch unverhofft, zum Beispiel beim Verkauf einer geerbten Immobilie. Doch was machst du, wenn du in München wohnst und eine Immobilie in der Nähe von Hamburg, Berlin oder Köln erbst? Die erste Immobilie verkaufen ist schwer, denn kaum einer hat Erfahrung mit dem Verkauf von Wohnungen und Häusern. Nach unserem großen Ratgeber, mit Checklisten, zum Thema Eigentumswohnung kaufen, wollten wir uns heute noch einmal mit dem Thema Immobilie verkaufen, spezieller Haus verkaufen und Wohnung verkaufen, beschäftigen. Worauf kommt es an und was sind die größten Fehler, auf die man sich als Immobilienverkäufer vorbereiten muss? Egal ob privater Wohnungsverkauf oder verkaufen mit einem Immobilienmakler, es gibt typische Fehler die man beachten sollte. Welche, zeigen wir dir heute!

Immobilienverkauf: 15 Fehler beim Verkauf von Eigentumswohnung & Haus

Diese Liste geht dabei weiter, als alle anderen Ratgeber im Internet, die sich meist nur mit sechs, sieben oder acht Fehlern beschäftigen. Hier geht es wesentlich tiefer; auch kritisch gegenüber zu hohen Bewertungen durch Immobilienmakler.

Beispiel: Kein Verkauf durch zu hohe Bewertung

Hier ein kleines Beispiel, dass wir später noch genauer besprechen:

Du bist natürlich clever und fragst mehrere Immobilienmakler nach einem Angebot für deine Eigentumswohnung oder für dein Haus! Eigentlich auch genau richtig. Doch hier kann schon ein Fehler stecken, denn wahrscheinlich wirst du dich am Ende für den Immobilienmakler entscheiden, der dir die höchste Bewertung gibt. Doch ein zu hoher Angebotspreis (nicht Kaufpreis) kann Interessenten verschrecken und damit wird deine Immobilie, egal ob Eigentumswohnung oder Haus, schnell zum Ladenhüter und sie wird nicht verkauft, zumindest nicht in dem Zeitraum, indem du es dir gewünscht hättest. Wenn sie dann doch schnell verkauft werden soll, musst du erhebliche Einbußen beim Kaufpreis akzeptieren. Schließlich stehst du unter Druck! Doch beginnen wir zunächst bei den typischen Fehlern.

Zuerst ein Blick auf die vollständige Checkliste.

Checkliste: Fehler beim Wohnungsverkauf und Hausverkauf

Diese 15 typischen Fehlerquellen wurden von Lukinski identifiziert (Liste: 15 Fehler beim Immobilienverkauf; extern).

Zeitdruck! Zu wenig Zeit für den Verkauf
Zeitpunkt! Falscher Zeitpunkt um zu verkaufen
Ungenaue Objektbeschreibung! Exposé unprofessionell geschrieben
Unvorteilhafte Fotos! Interessenten klicken nicht
Falsche Zielgruppe! Zeitung für Studenten Apartment mit 50m²
Zu hohe Bewertung! Zu teuer, keine Käufer
Unterlagen und Nachweise fehlen
Besichtigungen unvorbereitet! Überzeugt Interessenten vor Ort nicht
Unterschätzter Aufwand! Zurück zum Zeitdruck (Fehler 1)
Verhandlung sind einfach! Kaufpreis Einbußen bei Profis
Privat, allein verkaufen! Verkaufsphase ohne Erfahrung
Wartezeit! Interessenten halten Sie zu lang hin
Bonität! Nachweis der Finanzierung (Käufer)
Kaufvertrag! Mängel im Kaufvertrag werden übersehen
Immobilie verbrennen! Große oder exklusive Immobilien in Massen-Portalen

Eigentumswohnung als Kapitalanlage in der Innenstadt: Wohnungsverkäufe sind nicht nur für Privatpersonen interessant, auch Immobilien Investoren haben einen Blick auf die begehrten A-Lagen geworfen. Deshalb sind Immobilienportale nicht immer die beste Idee, gerade Immobilien in A-Lage werden meist über renommierte Makler verkauft, die nicht nur regional aufgestellt sind, sondern ein internationales Käufer-Netzwerk haben.

Loft auf 2 Etagen, solche Objekte lassen sich gut verkaufen! Sogar, wenn Sie sanierungsbedürftig sind. Nach einen Make-Over erstrahlt so eine Loftwohnung, mit moderner, freistehender Treppe in ganz neuem Glanz.

Werfen wir jetzt noch einen Blick auf ein paar der Risiken:

Zeitdruck! Zu wenig Zeit für den Verkauf

Eine der größten Fehlerquellen, die letztendlich dafür sorgen, dass du vielleicht einen viel geringeren Verkaufspreis bekommst, als du dir gewünscht hast, ist zu wenig Zeit. Wenn du zu wenig Zeit für den Verkauf deiner Eigentumswohnung oder von deinem Haus, aber auch Grundstück oder Mehrfamilienhaus eingeplant hast, dann wirst du höchstwahrscheinlich unter Druck geraten. Wenn du Druck hast, können geschickte Händler das natürlich für sich ausnutzen und sie werden es tun!

Zeitdruck – Verkaufsprozess unterschätzt
Option A – Geringeren Kaufpreis akzeptieren
Option B – Längere Verkaufszeit akzeptieren

Das Problem: Option B geht nur, wenn du das Geld aus dem Verkauf von Wohnung oder Haus nicht brauchst! Beispielsweise, weil du dir bereits eine neue Immobilie gekauft hast.

Als Empfehlung werden hier mindestens 2 Monate Vorbereitungszeit genannt. Schließlich geht es, wie du gleich noch in den anderen Fehlerquellen lernst, nicht nur darum ein kleines Inserat zu machen, du musst Unterlagen und Dokumente sammeln, du musst die Objektdaten zusammentragen, aussagekräftige Immobilienfotos machen, die ersten Anfragen annehmen, Gespräche führen, Besichtigung vereinbaren, danach folgt die gesamte Verhandlungen, der Kaufvertrag und Notartermin.

Mindestens 2 Monate Vorbereitungszeit; Verkaufszeit oft bis zu 6 Monaten

Du siehst, wie komplex und umfangreich der Ablauf beim Immobilienverkauf ist. Deshalb ist es so wichtig, dass du dir ausreichend Zeit nimmst.

Ungenaue Objektbeschreibung / Unprofessionell geschrieben

Was viele Interessenten abschreckt, insbesondere wenn Sie eine Vielzahl von Angeboten in Immobilienportalen haben, ist eine ungenaue Objektbeschreibung. Niemand will extra Informationen erfragen, wenn diese nicht bereits vom Verkäufer zur Verfügung gestellt werden. Warum auch, wenn es nur wenige Klicks eine Vielzahl anderer Angebote gibt.

Zu einer genauen Objektbeschreibung gehören viele Faktoren, im Artikel wird eine vollständige Liste (Fehler beim Immobilienverkauf) gegeben, mit Angaben, die mindestens im Immobilien Inserat gemacht werden müssen.

Diese Informationen sollte ein Objektbeschreibung mindestens enthalten:

Aussagekräftiger Titel
Adresse, bzw. Lage und Stadtteil
Wohnfläche
Grundfläche
Wohnungstyp / Haustyp
Bezugsfrei ab wann
Zimmeranzahl
Schlafzimmer
Badezimmer
Garage / Stellplatz
Internet

Ausstattung und Extras:

Bausubstanz & Energieausweis
Baujahr
Modernisierung/ Sanierung
Objektzustand
Ausstattung
Heizungsart
Energieträger
Energieausweis

Dokumente im ersten Schritt:

Grundriss

Daraus entsteht dann ein Online Inserat oder eine schöne, übersichtliche Broschüre, wie hier im Beispiel zu sehen:

Unvorteilhafte Fotos im Exposé – Ebenso wie Exposé, kaum Nachfrage

Fotos sagen mehr als 1.000 Worte! Wie wichtig Fotos sind, wissen wir als Magazin aus der praktischen Arbeit sehr gut, von der Online-Ausgabe bis zu den gedruckten Magazinen, die Bildauswahl ist eines der wichtigsten Kriterien, um für Aufmerksamkeit bei Interessenten zu sorgen. Genauso ist es auch beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf.

Worauf vor allem geachtet werden muss, ist die Qualität der Kamera. Wer ein neues Smartphone benutzt, oder eine moderne Digitalkamera, der wird keine Probleme haben. Doch manchmal ist das Objektiv dreckig, manchmal ist das Handymodell nicht mehr das Neueste. Wenn der Fototermin ansteht, prüfe vorher, welche Kamera Optionen dir zur Verfügung stehen. Tipp! Smartphones machen heute sehr gute Fotos, in der Regel reicht es vollkommen aus.

Wohnung: Vorher / Nachher Beispiel

Hier ein praktische Vorher / Nachher Beispiel von guten und schlechten Fotos. Ein einfaches Beispiel: Tageslicht und Kameraeinstellung.

Vorher (mit schlechtem Licht):

Nachher (mit gutem Licht):

Mit einfachen Tipps für Fotografie Anfänger und den wichtigsten Kameraeinstellungen, kann man schnell viel erreichen, vom Außenbereich bis zur Inneneinrichtung, sogar mit Gegenlicht.

Ordnung, Sauberkeit und Tageslicht

Was die Kamera nicht lösen kann, ist Ordnung und Sauberkeit in den Räumlichkeiten und natürlich auch auf den Außenflächen. Nicht erst bei der Besichtigung, schon wenn Immobilienfotos entstehen, sollte immer auf Ordnung und Sauberkeit geachtet werden. Denn so wirken die Räume hochwertig, dementsprechend werden mehr Interessenten auf dein Angebot anspringen. Ein guter Tipp ist es auch, Gegenstände zu entfernen. Zum Beispiel wenn auf dem Schrank zu viele Bilderrahmen stehen, Kleider sichtbar im Raum hängen, usw. Je ordentlicher die Räume, desto höher die Chance auf einen profitablen Verkaufserfolg.

Wenn die Räume vorbereitet sind, geht es noch um den richtigen Zeitpunkt der Fotoaufnahmen. Hier solltest du darauf achten, dass du im Tageslicht fotografierst. So hast du die optimale, natürliche Helligkeit in den Räumlichkeiten – das ist viel besser als unnatürliches Licht, wie im Beispiel oben. Damit Käufer sich ein gutes Bild von der Wohnung, dem Haus oder vom Mehrfamilienhaus machen können, solltest du auch immer mehrere Perspektiven fotografieren. Einfach gesagt, mache nicht nur ein Foto vom Wohnzimmer, sondern drei.

Schnell-Check für deine Fotos:

Qualität der Kamera
Ordnung und Sauberkeit
Tageslicht, helle Räume
Mehrere Perspektiven

Auch für Besichtigung: Vorbereitung der Räume

Für die Besichtigung gelten ähnliche Maßstäbe wie für die Immobilienfotos, alles sollte gut vorbereitet sein, denn die Immobilie muss überzeugen. Frische Luft, Tageslicht, Ordnung und Sauberkeit, dazu auch schon vorbereitet, Getränke und Snacks, sollte es direkt zu den ersten tiefer gehenden in Gesprächen, während der Besichtigung, kommen.

Haus und Wohnung zu hoch bewertet! Keiner schreibt

Dieser Fehler ist relativ fatal:

Ist die Bewertung der Immobilie falsch, wirst du es in der Regel erst spät mitbekommen, nämlich genau dann, wenn keine oder zu wenig Anfragen kommen!

Unter genau diesen Aspekt der späten Kenntnis vom zu hohen Angebotspreis, bist du schnell zurück in Fehler 1) dem Zeitdruck. Denn plötzlich sind keine Interessenten da und vielleicht hast du schon deine neue Wohnung bestätigt? Vielleicht ist die neue Finanzierung für das Haus schon aufgenommen? Jetzt wird es kritisch! Es gibt viele Gründe, weshalb ein Großteil schnell verkaufen will, nicht erst nach 1 oder 2 Jahren, wenn der ideale Zeitpunkt + Käufer gefunden ist.

Wie in der Einleitung beschrieben, holen sich viele Vergleichsangebote. Wenn du dir Vergleichsangebote ansiehst, wirst du wahrscheinlich sagen „ich schnappe mir die höchste Bewertung“, schließlich bekommst du dann ja auch am meisten Geld, oder?

Auch Immobilienmakler konkurrieren untereinander und dementsprechend weiß man natürlich, dass in der Regel die Immobilienmakler beauftragt werden, die die höchste Bewertung abgeben. Wenn dir 2 Makler ~ 800.000 für deine Eigentumswohnung empfehlen und ein anderer 950.000, wer bekommt wohl den Zuschlag?

Makler bewertet auf 820.000
Makler bewertet auf 800.000
Makler bewertet auf 950.000 – bekommt den Auftrag

Das könnte ein Fehler sein!

Makler wollen den Auftrag, hohe Bewertung sind das Mittel für „zufriedene“ Kunden

Achte deshalb bei Bewertungen durch Immobilienmakler darauf, dass sie auch kritische Punkte in die Bewertung mit aufnehmen und nicht nur alles aus dem optimalen Blickwinkel für die Auftragsbestätigung sehen. Eine fundierte Immobilienbewertung sollte definitiv immer durch einen Fachmann gemacht werden, ein Immobilienmakler oder auch direkt ein Gutachter. Du solltest darauf achten, dass dir deine Immobilie nicht nur „schön gerechnet“ wird.

Unterlagen und Nachweise fehlen – Dokumente sind nicht vorhanden

Wenn du dein Haus verkaufen willst, brauchst du viele Unterlagen, wenn du deine Eigentumswohnung verkaufen willst, ist sehr viele Dokumente und Unterlagen! Von Flurplänen bis hin zum Energieausweis.

Damit du direkt eine Übersicht hast, hier eine Checkliste mit dem wichtigen Dokumenten für alle Haustypen und Wohnungstypen.

Quelle: Lukinski.de

Dokumente für Immobilien

Die allgemeinen Dokumente für den Immobilienverkauf:

Amtliche Flurkarte der Gemeinde
Grundbucheinträge und Unterlagen zu eingetragen Grundschulden
Grundrisse / Baupläne der Immobilie, Baubeschreibung und die Baugenehmigungsurkunde
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Freiflächengestaltungsplan
Baubeschreibung
Baugenehmigung und Baupläne
Grundsteuerbescheide
Energieausweis des Objekts

Dazu kommen noch die Fotos von der Immobilie, wie oben schon beschrieben.

Dokumente für Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen müssen Sie noch ein paar weitere Unterlagen besorgen.

Teilungserklärung
Verwaltervertrag mit Hausmeistervertrag
Wirtschaftsplan
Aufteilungsplan (mit Ausweis von Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Nebenkostenabrechnungen
Höhe der Instandhaltungsrücklage

Verkaufsphase wird allein gestaltet – Privat verkaufen ohne Makler und Expertise

Wenn du dich jetzt noch einmal die gesamte Liste mit den möglichen Fehlern anschaust, merkst du schnell, dass der private Verkauf einer Immobilie sehr schwierig ist, von der Bonitätsprüfung der Interessenten (Kapitalnachweis) über den gesamten Prozess der Kommunikation, erste Anfragen, weiterführende Gespräche, bis hin zur ersten Besichtigung, weiteren Besichtigungen, den Verkaufsverhandlungen und natürlich auch dem Kaufvertrag sowie den Notartermin.

Hier noch einmal im Überblick:

Zeitdruck! Zu wenig Zeit für den Verkauf
Zeitpunkt! Falscher Zeitpunkt um zu verkaufen
Ungenaue Objektbeschreibung! Exposé unprofessionell geschrieben
Unvorteilhafte Fotos! Interessenten klicken nicht
Falsche Zielgruppe! Zeitung für Studenten Apartment mit 50m²
Zu hohe Bewertung! Zu teuer, keine Käufer
Unterlagen und Nachweise fehlen
Besichtigungen unvorbereitet! Überzeugt Interessenten vor Ort nicht
Unterschätzter Aufwand! Zurück zum Zeitdruck (Fehler 1)
Verhandlung sind einfach! Kaufpreis Einbußen bei Profis
Privat, allein verkaufen! Verkaufsphase ohne Erfahrung
Wartezeit! Interessenten halten Sie zu lang hin
Bonität! Nachweis der Finanzierung (Käufer)
Kaufvertrag! Mängel im Kaufvertrag werden übersehen
Immobilie verbrennen! Große oder exklusive Immobilien in Massen-Portalen

Beim Verkauf einer Wohnung und von Häusern, ist die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler, der die richtige Expertise und Erfahrung hat, viel wert.

Schon gewusst? Zwei Drittel aller Immobilien werden in Deutschland über Immobilienmakler verkauft. Warum? Der Zeitaufwand ist sehr hoch, du musst die richtigen Kontakte haben, damit seine Wohnung nicht auf 20 Immobilienportalen auftaucht. Du brauchst das richtige Verhandlungsgeschick und letztendlich…

Haus- & Wohnungsformen im Überblick: Liste

Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Bauformen. Sowohl im Bereich der Wohnung, als auch der Häuser gibt es viele Formen und Arten, nach denen eine Immobilie gestaltet ist. Diese teilt man in unterschiedliche Formate auf. Wir haben dir hier einige der gängigsten Haus- und Wohnungstypen übersichtlich aufgelistet. Nähere Infos zu dem jeweiligen Immobilientyp findest du im entsprechenden Artikel, indem du auf den zugehörigen Link klickst.

Haustypen Übersicht: Von Bungalow bis Fertighaus

Hier findest du eine Liste mit allen gängigen Hausformen im Überblick. Der jeweils verlinkte Artikel bietet dir noch mehr Aufschluss über die jeweilige Hausform, stellt dir Eigenheiten und Definitionen vor und du erfährst zudem, welcher Haustyp für wen geeignet ist und warum. Außerdem stellen wir dir in den zugehörigen Artikeln Vor- und Nachteile der jeweiligen Hausform vor.

Wohnungstypen Übersicht: Altbauwohnung bis Souterrain

Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft und es gibt viele unterschiedliche Wohnungsformen, die mit bestimmten Eigenschaften einhergehen. In den zugehörigen Artikeln findest du Definitionen und Informationen zu der jeweiligen Wohnungsform, sowie eine Auflistung von potentielle Vor- und Nachteilen der entsprechenden Wohnung.

Immobilienmakler in der Nähe

Insbesondere wenn man wegen der neuen Liebe schon weggezogen ist, den Umzug plant, aus beruflichen Gründen das Eigenheim wechselt und so weiter. Gute Tipps findest du direkt bei uns:

Immobilienmakler in der Nähe

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