Einliegerwohnung: Voraussetzungen, Vor- und Nachteile & Co. – Infos für Mieter und Vermieter

Einliegerwohnung – Einliegerwohnungen sind besonders bei Mehr-Generationen-Häusern beliebt: junge Erwachsene oder Senioren können hier zwar mit ihrer Familie zusammenleben, besitzen aber trotzdem Privatsphäre. Doch nicht nur für Angehörige einer Familie ist eine Einliegerwohnung attraktiv, egal ob man die Wohnung nun nur mieten oder vielleicht sogar schon eine Wohnung kaufen möchte. Aufgrund der niedrigen Miet- und Kaufpreise ist diese Wohnungsform auch bei berufstätigen Singles, Studenten oder auch Au-Pairs beliebt. Ob Dachgeschosswohnung oder Souterrainwohnung im Keller – Einliegerwohnungen können genauso viel Charme besitzen wie normale Apartments. Finde hier mehr zu diesem Wohnungstyp heraus wie zum Beispiel: Einliegerwohnung, was ist das eigentlich?

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Was ist eine Einliegerwohnung und was sind typische Merkmale?

Laut dem Gesetzestext des 11 Paragrafen des Wohnbaugesetzes gilt eine Einliegerwohnung als eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus. Entscheidendes Merkmal der Einliegerwohnung ist es, dass die Wohnung keinen separaten Wohnungszugang von außen besitzt. Erreichbar ist die Einliegerwohnung nur durch die Haustür oder das Treppenhaus der Wohnung. Im Gegensatz zu der Hauptwohnung nimmt die Einliegerwohnung nur eine untergeordnete Bedeutung ein. Zu Finden ist die Wohnung meist im Keller oder im Dachgeschoss.

Grundsätzlich gilt hier die Regel, dass das Führen eines eigenen Haushaltes auch in einer Einliegerwohnung komplett autonom möglich sein muss. Falls dies nicht der Fall wäre, würde es sich hier nur um eine reine Zimmervermietung handeln. Ist die Wohnung auch von außen abgeschlossen und verfügt über eine eigenen Eingang, handelt es sich wiederum um ein Zweifamilienhaus.

Im Mietvertrag wird festgehalten, ob du eine möblierte oder nicht möblierte Wohnung erhältst. Die Kosten für eine möblierte Wohnung, können sich in Form eines einmaligen Abschlags oder als monatliche Zuzahlung in der Miete widerspiegeln. Häusliche Pflichten wie Teilnahme an der Gartenpflege oder dem Winterdienst müssen im Vertrag festgehalten werden.

Ihren Ursprung hat die Einlieger als Wohnung der Hilfsarbeiter auf einem Bauernhof.

Du bist auf der Suche nach der richtigen Wohnung? Hier findest du Definitionen, Bedeutungen und jede Menge Informationen zu Penthouse, Einliegerwohnung, Apartment & Co.: Wohnungstypen von A-Z

Raumaufteilung: Separate Küche & Bad – mit einem oder zwei Zimmern

Voraussetzung einer Einliegerwohnung ist, dass hier das Führen eines Haushaltes kommt selbstständig möglich. Zur Verfügung gestellt werden muss dir daher eine Kochzeile zum eigenständigen Versorgen und ein separates Bad.

Flexibel hingegen gestaltet sich die Anzahl an Zimmern in einer Einliegerwohnung: Während bei einigen Einliegerwohnungen sich Schlaf- und Wohnbereich ein Zimmer teilen, gibt es auch Einliegerwohnung, die mit mehreren Zimmern ausgestattet sind und über eine höhere Quadratmeteranzahl verfügen. Die Mindestgröße muss allerdings bei 25 Quadratmetern liegen. Der Garten oder die Terrasse des Hauses kann je nach Absprache eventuell mitbenutzt werden.

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Vorteile & Nachteile: Pros und Contras einer Einliegerwohnung

Das Leben in einer Einliegerwohnung oder das Besitzen einer solchen, wiegt sowohl verschiedene Vor- und Nachteile auf. Das Zusammenleben mit einem weiteren Haushalt mag je nach Person und Lebenssituation als Vor- oder Nachteil gesehen werden. Anhand folgenden Kriterien kannst du entscheiden, ob eine Einliegerwohnung die richtige Option für dich wäre.

Vorteile: Ideale Lösung für Familien und gute Investition für die Zukunft

Bei einer Einliegerwohnung gibt es zweierlei Perspektiven der Vorteile, einmal die Perspektive des Vermieters und einmal die Perspektive des Mieters. Hausbesitzer können ihren ungenutzten Platz im Haus zu barem Geld verwandeln, wohingegen Wohnungssuchende eine günstige Wohnung finden. Gerade im Alter ergibt sich hier eine 2. Rente und die Mitbewohner sorgen für mehr Leben im Haus und können auch bei alltäglichen Arbeiten wie dem Einkauf behilflich sein. Besonders beliebt ist diese Variante des Zusammenlebens daher bei Familien: Die Kinder können im Elternhaus bleiben, haben jedoch auch später genügend Privatsphäre und können sich um die Eltern kümmern.

Noch höhere Einnahmen kannst du erzielen, wenn anstatt der Einliegerwohnung das restliche Haus vermietet wird und du die Einliegerwohnung stattdessen selbst bewohnst. Solltest du schließlich einmal den Verkauf deines Hauses erwägen, wird der zusätzliche Wohnraum den Wert des Hauses weiter steigern.

Kosten, die bei der Errichtung der Einliegerwohnung entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden, aber nur wenn diese auch eindeutig der Einliegerwohnung zugeordnet werden kann, wie zum Beispiel beim Kücheneinbau.

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, kann die Einliegerwohnung auch die Steuerlast vermindern, jedoch müssen in diesem Falle auch die Mieteinnahmen versteuert werden.

  • Geringere Miete für den Mieter
  • Nur Rücksicht auf einen Nachbarn
  • Meist gemeinsame Nutzung von Garten
  • Häufig schon möbliert
  • Sozialer Kontakt
  • Zusätzliche Einnahmen für den Vermieter
  • Haus hat höheren Wert beim Verkauf
  • Ideal für das Zusammenleben mehrerer Generationen
  • Rechnung können ggf. von der Steuer abgesetzt werden

Nachteile: Einbuße an Privatsphäre und Intimsphäre

Viele verbinden mit einer Einliegerwohnung eine Störung der eignen Privatsphäre durch das Überqueren einer weiteren Person durch die eigenen vier Wände. Auch für viele Mieter mag eine Einliegerwohnung daher nicht so attraktiv erscheinen wie eine normale Dachgeschosswohnung.

Die verlängerte Kündigungsfrist kann sich als problematisch für den Vermieter gestalten, wenn es zu Problemen mit den Mietern kommt und insbesondere wenn es hier zu Zahlungsverzögerungen kommt.

  • Eingeschränkte Privatsphäre auf beiden Seiten
  • Verlängerte Kündigungsfrist (ggf. problematisch für den Vermieter)
  • Ggf. kleiner als normale Wohnung
  • Teilnahme an Gartenpflege und Winterdienst
  • Gutes Verhältnis zur Gegenpartei ist wichtig

Quelle: Einliegerwohnung (Lukinski.de)

Für wen ist eine Einliegerwohnung geeignet? Studenten, Familien und Singles

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist für viele Menschen attraktiv. Am beliebtesten wird diese Variante des Hauses mit Wohnung für Familien genutzt. Mehrere Generationen können hier zwar gemeinsam unter einem Dach leben, haben jedoch genug Privatsphäre durch eine Abtrennung innerhalb des Hauses.

Besonders attraktiv ist diese Wohnlösung, aber auch für Berufsgruppen wie Pflegekräfte oder Au-Pairs, die in einem privaten Haushalt arbeiten. Für wen Einliegerwohnung, aufgrund des niedrigen Preises noch geeignet sind, erfährst du in den folgenden Absätzen.  

Singles: Günstig leben und soziale Kontakte sammeln

Vor allem für Singles, die sich nicht durch das Zusammenleben mit einem weiteren Haushalt stören oder abschrecken lassen, ist diese Wohnung eine gute Lösung. Berufstätige junge Erwachsene profitieren so nicht nur von einer günstigeren Miete, sondern auch von dem sozialen Kontakt und von weniger Einsamkeit.

Studenten: Lernen und günstig wohnen im Keller oder Dachgeschoss

Für Studenten, für die ein WG-Zimmer oder ein Studentenwohnheim nicht in Frage kommt, aber sich auch keine eigenes Apartment leisten können, bietet die Einliegerwohnung einen guten Zwischenweg. Die abgetrennte Wohnung im Keller oder Dachgeschoss bietet dir genügend Ruhe und Freiraum zum Lernen.

Senioren: Zusammenleben mit der Familie mit eigener Privatsphäre

Mehrere Generationen einer Familie unter einem Dach – ein Haus mit einer Einliegerwohnung ist hier die perfekte Lösung. Erwachsene Kinder oder Großvater und/oder Großmutter können hierbei die Wohnung beziehen und doch etwas Privatsphäre für sich behalten.

Kaufen oder mieten? Das solltest du beachten!

Gartenpflege, Teilnahme am Winterdienst, Nutzung anderer Haushaltsgegenstände wie z.B. der Waschmaschine – Dies sind Punkte, die du unbedingt vor dem Einzug in deine neue Wohnung abklären und beachten solltest – bevor es am Ende zu Missverständnissen oder gar bösen Überraschungen kommt.

Ebenfalls sollten Mieter beachten, dass die anfälligen Betriebskosten nur anteilig auf die Wohnfläche angerechnet werden. Alternativ können hier aber auch ein separater Wasserzähler sowie Gas- und Stromzähler benutzt werden. Zusätzliche Kosten, die entstehen können, wenn du die Wohnung möbliert übernimmst, solltest du auch unbedingt im Kopf behalten. Zu beachten sind hier auch geteilte Kosten, die auftreten können, wenn zum Beispiel Reparaturen durch Handwerker nötig sind.

Falls du doch in Erwägung ziehst, dir eine Einliegerwohnung zu kaufen, solltest du dich unbedingt in einem Neubaugebiet umschauen. Viele Bauherren, die Geld zur Finanzierung eines eigenen Hauses brauchen, verwandeln ihren Keller in eine Einliegerwohnung und verkaufen diese. Anders als eine normale eigene Wohnung, liegt der Kaufpreis bei einer Einliegerwohnung eher niedrig. Besonders eignet sich diese als gute Investition für das Leben im Alter.

  • Absprache von Teilnahme an Gartenpflege & Winterdienst, Mitnutzung anderer Räumlichkeiten/Haushaltsgeräte
  • Aufteilung der Betriebskosten
  • Kaufen: Lage im Neubaugebiet
  • Gute Investition für Leben im Alter

Tipp! Lies hierzu gern auch unseren Artikel zum Thema Wohnungskauf mit noch mehr Tipps & Tricks: Wohnung kaufen

Einrichtung: Homeware, Farben und Möbel für deine nächste Wohnung

Bei Einliegerwohnungen handelt es sich in den allermeisten Fällen um eine Souterrainwohnung oder um eine Dachgeschosswohnung. Wie richtet man so eine Einliegerwohnung aber am besten und attraktivsten ein? Da diese Wohnung räumlich meist eher klein sind, ist es wichtig dafür zu sorgen den Raum möglichst hell und lichtdurchflutet erscheinen zu lassen.

Helle Wandfarben bieten hier einen guten Anfang, durch sanfte Farben wie Weiß, Creme, Himmelblau oder Violett erscheint dein Wohnraum optisch größer. Ebenfalls solltest du bei der Farbwahl für Fußboden und Möbel auf helle und freundliche Nuancen setzen. Statt dicken, schweren Vorhängen empfehlen wir dir Plissees. Dekorativ, leicht, stilvoll und ein optimaler Sichtschutz.

Deine Einliegerwohnung ist noch nicht möbliert und du suchst noch nach schönen Möbeln? In unserem Interior Guide findest du die Top Interior Marken dieser Welt wie bspw. Dior Maison, Fendi Casa oder Moooi. Auch für die Bewohner von möblierten Wohnungen gibt es hier tolle Homeware und Dekor, welches deine Wohnung in dein persönliches Wohnfühlparadies verwandelt.

Weiterer Tipp: Wir haben einen Guide mit Tipps und Tricks zu trendigen Stilen für dein Interior verfasst! Lies hier mehr: Einrichtungsstile XXL

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