Ein Haus verkaufen – Verkaufsabwicklung, Immobilienwert und die besten Tipps & Tricks

Haus verkaufen - Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit und mit vielen verschiedenen Schritten verbunden. Vom Erstellen eines ansprechenden Inserats über die Wertermittlung der Immobilie und den anschließend folgenden rechtlichen Schritten, wie dem Kaufvertrag und den Terminen beim Notar. Während all diesen Schritten müssen verschiedene Punkte beachtete werden, um gewinnbringend aus dem Immobilienverkauf hervorzugehen.

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Immobilie verkaufen - so gelingt der Verkauf unkompliziert und gewinnbringend
Kaufen, verkaufen und Kapitalanlage - Immobilien Magazin
Hausformen im Überblick: Liste
Die rechtlichen Grundlagen - Notar, Grundbuch und der Kaufvertrag
Die 6 häufigsten Fehler - so vermeiden Sie Stolperfallen

Immobilie verkaufen - so gelingt der Verkauf unkompliziert und gewinnbringend

Eine Immobilie als Anfänger erfolgreich zu verkaufen, ist schwerer als man denkt. Es gibt viele Dinge zu beachten und viele Fehler, die gemacht werden können. Sie sollten sich also von Anfang an über die Abläufe informieren und sich sicher sein, dass Sie alles richtig machen. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema. Erfahren Sie mehr zum Thema Hausverkauf (extern)!

Immobilienwert ermitteln - so gehen Sachverständige vor

Was sind die genauen Kriterien um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre. Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Der bauliche und technische Zustand einer Immobilie

Das zweite wichtige Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Die Lage der Immobilien

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten. Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Der energetische Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm.

Der Erschließungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschließungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Die aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

Die richtige Darstellung - so setzen Sie Ihre Immobilie richtig in Szene

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Die Anzeige - richtige Formulierungen, die Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts Schlimmeres als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potenzielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst Bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht. Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie selbst hängen bleiben würden. Besondere Vorzüge Ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie 'eleganter Altbau mit Stuck' oder 'sonnendurchflutete Süd-Terasse' hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Der Annoncen Text - genaue Beschreibung und Nennung der Vorzüge

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf Ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und Ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern. Hierzu zählen Zimmeranzahl, Stadtteil, Balkon, Einbauküche, Stockwerk aber auch Vollbad oder Kellerräume. Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auf die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern.

Die Bilder - das A und O einer guten Anzeige

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte. Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das beste an der Wohnung repräsentieren. Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von den Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können.

Kaufen, verkaufen und Kapitalanlage - Immobilien Magazin

Mehr zum Thema Immobilien findest du im Immobilien Magazin.

Hausformen im Überblick: Liste

Auf dem Immobilienmarkt gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Bauformen. Sowohl im Bereich der Wohnung, als auch der Häuser gibt es viele Formen und Arten, nach denen eine Immobilie gestaltet ist. Diese teilt man in unterschiedliche Formate auf. Wir haben dir hier einige der gängigsten Haus- und Wohnungstypen übersichtlich aufgelistet. Nähere Infos zu dem jeweiligen Immobilientyp findest du im entsprechenden Artikel, indem du auf den zugehörigen Link klickst.

Haustypen Übersicht: Von Bungalow bis Fertighaus

Hier findest du eine Liste mit allen gängigen Hausformen im Überblick. Der jeweils verlinkte Artikel bietet dir noch mehr Aufschluss über die jeweilige Hausform, stellt dir Eigenheiten und Definitionen vor und du erfährst zudem, welcher Haustyp für wen geeignet ist und warum. Außerdem stellen wir dir in den zugehörigen Artikeln Vor- und Nachteile der jeweiligen Hausform vor.

Die rechtlichen Grundlagen - Notar, Grundbuch und der Kaufvertrag

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Erfahren Sie mehr zu den rechtlichen Grundlagen beim Hausverkauf bei den Experten von IHV!

Der Notar - juristische Person zur Überwachung des Kaufvertrages

Die Aufgaben eines Notars ist es den Immobilienverkauf als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorne bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde (den Kaufvertrag), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden.
Zudem beurkundet der Notar den Immobilienkaufvertrag. §311b des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen. Eine weitere Aufgabe von Notaren ist die Sicherung des Schutzes von Käufer und Verkäufer. Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.
Notare sorgen zusätzlich für sofort vollstreckbare Ansprüche. Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der nicht Zahlung des Kaufpreises statt. Außerdem erklärt ein Notar alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf. Er muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund Ihres öffentlichen Amtes.

Die Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Der Kaufvertrag - die wichtigsten Punkte müssen geregelt werden

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben. Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen. Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.
Die wichtigsten Punkte, die in jedem Kaufvertrag geregelt werden sollten lauten wie folgt:

  • Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
  • Wer verkauft an wen?
  • Was wird alles mit verkauft? (Einbauküche, Grundstück,...)
  • Wie wird es verkauft?
  • Wie erfolgt die Bezahlung? (Bar, Überweisung, ...)
  • Wann ist das Übergabedatum?
  • Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
  • Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
  • Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Hat das Objekt Mängel?
  • Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
  • Aufteilung der Kosten
  • Bevollmächtigung des Notariats

Die 6 häufigsten Fehler - so vermeiden Sie Stolperfallen

Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt. Um dieser Ungewissheit vorzubeugen ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen

Natürlich ist es auch möglich, einen Immobilienverkauf erfolgreich ohne Makler abzuschließen. Bevor Sie sich also für oder gegen einen Makler entscheiden, überlegen Sie sich was für Sie in Ihrer Situation am sinnvollsten ist. Ein Makler kann ihnen viel Arbeit und Zeitaufwand beim Verkauf einer Immobilie abnehmen. Zudem berät er Sie in finanziellen als auch in marketing-technischen Fragen. Stellen Sie sich also selbst die Fragen:

  • Verfüge ich über die Zeit um den kompletten Hausverkauf alleine zu organisieren, zu begleiten und abzuschließen?
  • Reicht mein Wissensstand und meine fachbezogene Kompetenz wirklich aus um den Verkauf ohne einen Makler erfolgreich abzuschließen?
  • Kann ich den Verkauf alleine auf dem schnelllebigen, regionalen und zielgerichteten Immobilienmarkt koordinieren?

Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass ein Immobilienverkauf viel zeitlichen Aufwand, Organisation und Fachwissen voraussetzt. Ein Makler bekommt zwar eine Provision bei erfolgreichem Verkauf, diese kann aber in einem Maklervertrag festgehalten werden. Zudem nimmt der Makler Ihnen dann Arbeiten ab, wie zum Beispiel die richtige Bewerbung der Immobilie, das vereinbaren und führen von Besichtigungsterminen, die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Anwesenheit beim Notar Termin. Sie haben somit dauerhaft jemand kompetenten mit genügend Fachwissen an Ihrer Seite, der Sie in allen Fragen beraten kann.

Sie sind unvorbereitet bei Besichtigungsterminen

Potenzielle Käufer, stehen vor der Entscheidung eine große Investition zu tätigen, oder nicht. Sie wollen also auf Nummer sicher gehen und sich bei der Entscheidung zu 100% sicher sein. Damit Sie den Hausverkauf erfolgsbringend abschließen, sollten Sie potenziellen Käufern möglichst viel Sicherheit geben. Bei einem Besichtigungstermin sollten Sie sich also auf viele Fragen der Käufer einstellen und zu möglichst allen eine gute Antwort parat haben. Oft geht es dabei um den Zustand des Hauses - Wie alt die Fenster / Türen sind? Wann das letzte Mal renoviert und saniert wurde? Was für eine Dämmung es gibt? Wie hoch die Nebenkosten sind? und und und - seien Sie auf all diese Fragen gefasst und informieren Sie sich von vornherein genauestens über Ihr Haus. Unwissen kann die potenziellen Käufer verunsichern oder ein Vorwand sein den Preis zu drücken. Seien Sie auch gegenüber Gutachtern offen und verstehen Sie, dass Ihre Käufer nur auf Nummer sicher gehen wollen.

Der Immobilien-Verkehrswert ist Ihnen unbekannt

Jeder Hausbesitzer weiß noch, wie viel er für sein Haus bezahlt hat und wie viel Renovierung, Sanierung etc. gekostet haben. Jedoch kommt es oft vor, dass der Wert der Immobilie vom ursprünglichen Kaufpreis abweicht, da die Immobilienpreise von Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Bevor Sie also Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie den Wert dieser Wissen. Sie können den Immobilienwert von einem Gutachter aber auch von einem Makler schätzen lassen und wissen somit besser, in welchem Bereich Sie sich beim Preis bewegen können. Kleine Mängel am Haus können den Wert der Immobilie senken und für potenzielle Käufer ein Grund sein, den Kaufpreis zu drücken. Überlegen Sie sich also vor Verkauf, ob Sie kleine Mängel nicht vorher beheben lassen und somit einen höheren Verkaufspreis verlangen können. Bei dieser Entscheidung können Ihnen aber auch Gutachter oder Makler weiterhelfen und abschätzen, ob sich so eine Investition lohnt.

Sie sind nicht verhandlungsbereit

Natürlich wollen Sie als Verkäufer, Ihre Immobilie so gewinnbringend wie möglich verkaufen. Ihnen gegenüber steht aber ein Käufer, den es am glücklichsten macht, am Ende einen Gewinn zu verzeichnen. Verbauen Sie sich Ihre Chancen auf ein Hauskauf also nicht durch fehlende Verhandlungsbereitschaft, sondern kommen Sie Ihrem Käufer auch entgegen. Bei Verhandlungen hilft nur eins und zwar gute Vorbereitung. Sie sollten sich von vornherein überlegen, in welchem Rahmen Sie sich bewegen können und was für Sie das absolute Minimum ist. Auch sollten Sie sich gute Argumente zurechtlegen, die Ihren Verkaufspreis rechtfertigen. Dazu gehört zum Beispiel eine gute Infrastruktur, die Lage des Hauses oder auch besonders Vorzüge von Ihrer Immobilie. Auch ein verhandlungserfahrener Makler kann Ihnen dabei helfen, Sie auf eine erfolgreiche Verhandlung vorzubereiten oder sie sogar vor Ort zu unterstützen. Sturheit kann Ihnen dabei viel verbauen und die Verhandlungen unnötig in die Länge ziehen. Gehen Sie aufeinander zu und finden Sie einen Preis, mit dem beide Parteien glücklich sind.

Ihr Exposee vermittelt einen falschen Eindruck

Das Exposee ist mit das Wichtigste beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Das Expose ist das erste, was ein potenzieller Kunde sieht und sollte somit den perfekten ersten Eindruck machen. Ein schlechtes Exposee kann sogar dem schönsten Haus einen Strich durch die Rechnung machen. Worauf Sie unbedingt achten sollten, sind gute Bilder. Es hilft, diese von einem Fotografen machen zu lassen, aber auch selbst gemachte Bilder könne toll wirken. Beachten Sie, dass die Bilder bei Tageslicht gemacht sind und der Raum gut zu sehen ist. Zudem sollte es aufgeräumt und sauber sein, damit der potenzielle Käufer sich direkt wohlfühlt und sich vorstellen kann dort zu leben. Fotografieren sie alle Räume und am besten auch den Grundriss, damit die Käufer sich ein übersichtliches Bild der Immobilie machen können. Auch Bilder vom Garten oder Besonderheiten des Hauses machen sich gut. Im Text Ihres Exposees seien Sie auf jeden Fall ehrlich. Machen Sie dem Kunden keine falschen Hoffnungen oder übertreiben Sie, denn dies führt nur zu Enttäuschungen beim Besichtigungstermin.

Sie überprüfen den Kaufvertrag nicht ordentlich

Der Kaufvertrag und der Termin beim Notar sind die letzten Schritte auf dem Weg zum erfolgreichen Hausverkauf. Beim Notartermin wird der Kaufvertrag von diesem erneut verlesen und beide Parteien unterschreiben diesen. Nach diesem Termin ist der Vertrag rechtskräftig und der Verkauf abgeschlossen. Vor diesem Termin sollten Sie den Kaufvertrag unbedingt gründlich prüfen und sich über alle vermerkten Punkt im Klaren sein. Bei Unsicherheiten ziehen Sie vorab einen Makler zu Hilfe, der den Vertrag durch geht und sie berät. Sie könne zwar am Notartermin selbst jederzeit Nachfragen anstellen, jedoch wird der Notar sie nicht beraten. Er ist lediglich dafür zuständig, dass der Vertrag juristisch korrekt ist. Um sich also ganz sicher zu sein, dass keine versteckten Unsicherheiten zu finden sind, lassen Sie den Vertrag lieber vorab prüfen.

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